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Inicios de construcción de naves industriales continúa a la baja

Durante el 2Q-2020 continuó la tendencia de la caída en la construcción de edificios industriales en los 21 mercados más dinámicos del país como consecuencia de la crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia del coronavirus (COVID-19).

 

Esto pese a que, en mayo el gobierno decretó como actividad esencial al sector de la construcción, por lo que desarrolladores pudieron continuar con sus proyectos, luego de la suspensión impuesta.

 

Las cuatro regiones inmobiliarias industriales del país registraron inicios de construcción por 286,239 m2 de área neta rentable, lo que significó una caída de 30.71% al compararse con el 2Q-2019, y de 48.85% respecto al trimestre previo.

 

Ciudad de México, Querétaro, Saltillo y Mexicali fueron los únicos mercados que tuvieron números positivos, al tener mayores inicios de construcción en este trimestre en comparación con el 2Q-2019.

 

En Ciudad de México se comenzó la construcción de 87,960 m2 de espacios especulativos, mientras que en el mismo lapso del año previo no tuvo actividad en este indicador. Los inicios de construcción en Saltillo incrementaron 88.10%, al levantar 49,896 m2, de los cuales el 76.96% fueron built-to-suit.

 

Querétaro tuvo un alza de 45.85% en sus inicios de construcción, al edificar 40,000 m2 también de naves especulativas.

 

Por otro lado, Monterrey, en el Noreste, fue uno de los mercados con mayor decremento en inicios de construcción, con 80.49%, ya que sólo edificó 20,691 m2 de espacios especulativos.

 

Guadalajara, en el Bajío Occidente, no tuvo construcción de edificios industriales durante el 2Q-2020, por su parte, Guanajuato registró una diminución de 1.94% en sus inicios de construcción, al sólo levantar 16,658 m2, de los cuales el 52.98% fueron built-to-suit.

 

Estos números revelan la cautela que prevaleció en el mercado inmobiliario industrial respecto a la construcción de nuevos espacios industriales, dado que, si bien, hubo construcción especulativa, ésta fue notoriamente menor respecto al trimestre comparable.

agosto 5, 2020

Demanda de espacios industriales cae 35% en 2Q20

Al finalizar el segundo trimestre de 2020, la absorción bruta o demanda de espacios industriales disminuyó 35.38% en los 21 mercados más dinámicos del país, respecto al mismo periodo del año anterior. Esto como consecuencia de la parálisis económica a causa de la pandemia de coronavirus (COVID-19).

 

Cabe señalar que, el 1Q 2020 mantuvo su absorción bruta de la mano del impulso de los primeros meses del año, sin embargo, se esperaba que el segundo cuarto fuera un período débil, ya que en estos meses la industria paró debido al COVID-19.

 

De abril a junio, las cuatro regiones inmobiliarias industriales del país tuvieron caídas en su absorción bruta. El Bajío-Occidente tuvo la mayor baja con 54.85%, al pasar de tener una demanda de 154,687 m2 en el 2Q 2019 a sólo 69,837 m2 en el 2Q 2020. Le sigue la región Norponiente con una disminución de 47.31%, al sólo absorber 137,152 m2.

 

El Noreste tuvo la menor baja en demanda de espacios industriales, al sumar 145,251 m2, por lo que su caída fue de 14.61%; además, fue la región con mayor absorción bruta.

 

En la región Centro, únicamente el mercado de Ciudad de México tuvo absorción bruta en 12 transacciones inmobiliarias para actividades logísticas, principalmente, que sumaron 142,078 m2, pero fue 28.14% inferior respecto al 2Q 2019.

 

Querétaro y Guadalajara tampoco tuvieron un buen trimestre, pues registraron disminuciones de 75.23% y 40.21%, respectivamente, al sólo tener un par de transacciones de renta.

 

Tijuana y Monterrey alcanzaron absorciones de 80,429 m2 y 86,984 m2, respectivamente, por lo que su demanda cayó 47.81% y 27.59%.

 

Sólo los mercados de Guanajuato y Ciudad Juárez tuvieron números positivos en este indicador. Guanajuato tuvo un crecimiento de 20.38% anual, al alcanzar 38,322 m2 en 9 transacciones para actividades de manufactura. Cabe mencionar que, 2019 fue un año anémico en demanda para este mercado. Por su parte, Ciudad Juárez tuvo un alza de 3.35%.

julio 29, 2020

Ritmo de la construcción industrial en Querétaro ha disminuido ante la pandemia de Covid-19

El desarrollo de proyectos de construcción industrial ha bajado el ritmo  ante los efectos de la pandemia por Covid-19, situación que  prevalece en estados de la región Bajío, entre ellos Querétaro.

 

Al arranque de 2020, las expectativas de edificación industrial eran positivas, panorama que se mantuvo durante el primer trimestre del año, pero que descendió a partir de abril, expuso el socio fundador de Datoz, plataforma de bienes raíces, Sergio Mireles Montaño.

A partir de abril, agregó, el fenómeno de  la pandemia se resintió con mayor impacto, mes en el que comenzó a presentarse una baja en el indicador de absorción.

 

Nota completa en www.eleconomista.com.mx

junio 15, 2020

Inicios de construcción de naves industriales continúa a la baja

Durante el 2Q-2020 continuó la tendencia de la caída en la construcción de edificios industriales en los 21 mercados más dinámicos del país como consecuencia de la crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia del coronavirus (COVID-19).

 

Esto pese a que, en mayo el gobierno decretó como actividad esencial al sector de la construcción, por lo que desarrolladores pudieron continuar con sus proyectos, luego de la suspensión impuesta.

 

Las cuatro regiones inmobiliarias industriales del país registraron inicios de construcción por 286,239 m2 de área neta rentable, lo que significó una caída de 30.71% al compararse con el 2Q-2019, y de 48.85% respecto al trimestre previo.

 

Ciudad de México, Querétaro, Saltillo y Mexicali fueron los únicos mercados que tuvieron números positivos, al tener mayores inicios de construcción en este trimestre en comparación con el 2Q-2019.

 

En Ciudad de México se comenzó la construcción de 87,960 m2 de espacios especulativos, mientras que en el mismo lapso del año previo no tuvo actividad en este indicador. Los inicios de construcción en Saltillo incrementaron 88.10%, al levantar 49,896 m2, de los cuales el 76.96% fueron built-to-suit.

 

Querétaro tuvo un alza de 45.85% en sus inicios de construcción, al edificar 40,000 m2 también de naves especulativas.

 

Por otro lado, Monterrey, en el Noreste, fue uno de los mercados con mayor decremento en inicios de construcción, con 80.49%, ya que sólo edificó 20,691 m2 de espacios especulativos.

 

Guadalajara, en el Bajío Occidente, no tuvo construcción de edificios industriales durante el 2Q-2020, por su parte, Guanajuato registró una diminución de 1.94% en sus inicios de construcción, al sólo levantar 16,658 m2, de los cuales el 52.98% fueron built-to-suit.

 

Estos números revelan la cautela que prevaleció en el mercado inmobiliario industrial respecto a la construcción de nuevos espacios industriales, dado que, si bien, hubo construcción especulativa, ésta fue notoriamente menor respecto al trimestre comparable.

agosto 5, 2020

Los parques industriales en una era de incertidumbre

Previo a la pandemia por el COVID-19, una serie de factores ya venían modificando la dinámica del sector inmobiliario industrial, entre nuevas tendencias, y vientos adversos.

 

A partir de la recuperación del mercado industrial después de la primera crisis económica global en 2008-2009 y hasta 2019, el negocio de arrendamiento de naves industriales experimentó un sano crecimiento anual, con rentas al alza y un bajo índice en las tasas de vacancia. Lo anterior, impulsado en gran medida por los altos flujos de inversión extranjera directa de manufactura hacia México, en correlación con el crecimiento de la economía de Estados Unidos, principal socio comercial de nuestro país.

 

En este periodo atestiguamos el surgimiento de nuevas realidades, las cuales empujaron al mercado a experimentar cambios profundos y a enfrentar inéditos retos de adaptación. Por ejemplo, el comercio electrónico influyó en modificar las dimensiones de los espacios, al disminuir el metraje de piso en las tiendas minoristas y aumentar los servicios de almacenamiento (fulfillment centers) en naves industriales, con alturas fuera de los estándares acostumbrados. Desde la perspectiva del consumidor, el cambio se tradujo en la nueva manera de adquirir productos, del ‘click click al toc toc’. Es decir, de la comodidad de la compra en línea con una oferta infinita de productos y flexibilidad en devoluciones, a la entrega inmediata en puerta, con todo lo que implica ‘tras bambalinas’, el suministro y el tramo del almacén a la entrega a domicilio, conocido como ‘la última milla’.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

julio 31, 2020

Demanda de espacios industriales cae 35% en 2Q20

Al finalizar el segundo trimestre de 2020, la absorción bruta o demanda de espacios industriales disminuyó 35.38% en los 21 mercados más dinámicos del país, respecto al mismo periodo del año anterior. Esto como consecuencia de la parálisis económica a causa de la pandemia de coronavirus (COVID-19).

 

Cabe señalar que, el 1Q 2020 mantuvo su absorción bruta de la mano del impulso de los primeros meses del año, sin embargo, se esperaba que el segundo cuarto fuera un período débil, ya que en estos meses la industria paró debido al COVID-19.

 

De abril a junio, las cuatro regiones inmobiliarias industriales del país tuvieron caídas en su absorción bruta. El Bajío-Occidente tuvo la mayor baja con 54.85%, al pasar de tener una demanda de 154,687 m2 en el 2Q 2019 a sólo 69,837 m2 en el 2Q 2020. Le sigue la región Norponiente con una disminución de 47.31%, al sólo absorber 137,152 m2.

 

El Noreste tuvo la menor baja en demanda de espacios industriales, al sumar 145,251 m2, por lo que su caída fue de 14.61%; además, fue la región con mayor absorción bruta.

 

En la región Centro, únicamente el mercado de Ciudad de México tuvo absorción bruta en 12 transacciones inmobiliarias para actividades logísticas, principalmente, que sumaron 142,078 m2, pero fue 28.14% inferior respecto al 2Q 2019.

 

Querétaro y Guadalajara tampoco tuvieron un buen trimestre, pues registraron disminuciones de 75.23% y 40.21%, respectivamente, al sólo tener un par de transacciones de renta.

 

Tijuana y Monterrey alcanzaron absorciones de 80,429 m2 y 86,984 m2, respectivamente, por lo que su demanda cayó 47.81% y 27.59%.

 

Sólo los mercados de Guanajuato y Ciudad Juárez tuvieron números positivos en este indicador. Guanajuato tuvo un crecimiento de 20.38% anual, al alcanzar 38,322 m2 en 9 transacciones para actividades de manufactura. Cabe mencionar que, 2019 fue un año anémico en demanda para este mercado. Por su parte, Ciudad Juárez tuvo un alza de 3.35%.

julio 29, 2020

Automotrices chinas aprovecharán ubicación de México y T-MEC

A inicios del año, el embajador mexicano en China, José Luis Bernal, anunció que tres automotrices de ese país se preparan para producir vehículos en México durante 2020. Estas empresas son Changan, BYD y JAC Motors, que ya tiene presencia comercial.

 

Changan, una de las “cuatro grandes” de China, ya está buscando ubicación para instalarse. Esta automotriz tiene como plan establecer una planta para producir hasta 50,000 vehículos al año y no pagar arancel.

 

BYD destaca por su fabricación de autos eléctricos, por lo que podría entrar al mercado mexicano con este tipo de productos, como lo hizo en Canadá.

 

De la mano de Giant Motors Latinoamérica, JAC Motors oferta vehículos en México desde 2017. Sin embargo, en 2019 anunció el aumento de producción en su planta en Hidalgo, a fin de fortalecer su participación en México, mediante su nueva línea de autos eléctricos y exportar a otros mercados de Latinoamérica.

 

José Luis Bernal consideró que el tratado México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) tendrá un impacto multiplicador de las relaciones económicas de México con China y con el mundo.

 

Este hecho también fue destacado por la Industria Nacional de Autopartes (INA), al señalar que las armadoras automotrices chinas comenzarían a producir en el país en menos de un año como evidencia de que la ratificación del T-MEC ayudará a generar nuevos negocios, lo que incidirá en un aumento de la producción del sector.

 

Cabe recordar que las modificaciones a las reglas de origen del T-MEC establecen que en los próximos cinco a siete años, los fabricantes de vehículos tendrán que aumentar gradualmente el valor de contenido regional. Es decir, la manufactura de los automóviles ligeros deberá pasar de 62.5% a 75% su producción en América del Norte.

julio 21, 2020

Comportamiento del nivel de deuda de las Fibras al 1Q-2020

El nivel de apalancamiento o loan to value (LTV por sus siglas en inglés) es uno de los indicadores de mayor relevancia para los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) y sus inversionistas, puesto que mide el endeudamiento de la Fibra respecto al valor total de sus activos.

 

De acuerdo con la Comisión Nacional Bancaria de Valores (CNBV), el LTV no debe sobrepasar un nivel de 50%, por lo que mantener un nivel de hasta 30% se puede considerar como un índice sano de apalancamiento, como se observa en las principales Fibras.

 

Al cierre del 1Q-2020, la depreciación del peso frente al dólar en las últimas semanas de marzo ocasionó que la deuda de las Fibras incrementara; asimismo, algunas de ellas utilizaron sus líneas de crédito y emisión de capital que aún no se invierte, lo que ocasionó que su LTV aumentara, explicó Antonio González, director general de Fibraspy.

 

Fibra HD aumentó anualmente 14 puntos porcentuales su LTV, al ubicarse en 46.8% en el 1Q-2020, el cual fue el más alto de los fideicomisos con activos industriales y/o de oficinas. El nivel de apalancamiento de Fibra HD se incrementó debido a dos emisiones de capital: HD19 y HD19U, por $2,199 millones de pesos, los cuales aún no son dispuestos para adquirir inmuebles. Sin embargo, se espera que la Fibra realice una amortización anticipada de HD18U, lo que reducirá su LTV.

 

Fibra Uno es el fideicomiso con el segundo LTV más alto, al alcanzar el 45%, lo que significó un incremento de 12 puntos porcentuales respecto al 1Q-2019. Este aumento se debió principalmente a la depreciación del tipo de cambio que pasó de $18.8 a $24.3 pesos.

 

El LTV de Fibra Macquarie también supera el 40% y fue 7.5 puntos porcentuales más alto que el año anterior. De igual modo, la depreciación del tipo de cambio y una emisión de deuda por $180 millones de dólares impulsaron el incremento en el nivel de apalancamiento de la Fibra.

 

Por otro lado, el LTV de Fibra Monterrey disminuyó 5.2 puntos porcentuales en el 1Q-2020 frente al mismo trimestre del año anterior, al ubicarse en 31.4%, como consecuencia del aumento de propiedades de inversión en el balance general por el aumento del tipo de cambio, ya que las propiedades están valuadas en dólares.

 

Fibra Prologis también redujo su nivel de apalancamiento, al pasar de 33% en el 1Q-2019 a 29% en el 1Q-2020, derivado del pago de préstamos por $1,101 millones de pesos y la emisión de capital reciente que utilizó para adquisición de Prologis Park Grande.

 

Fibra Danhos disminuyó 130 puntos base su LTV respecto al 1Q-2019, al situarse en 8.7%, el nivel más bajo de los fideicomisos con activos industriales y/o de oficinas. Esto debido al pago del vencimiento de deuda por $1,000 millones de pesos en diciembre pasado.

julio 7, 2020

Fibras dominan estos corredores de oficinas

En los últimos diez años, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) han impulsado el crecimiento de los mercados de oficinas en el país, especialmente el de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, mediante la adquisición y el desarrollo de propiedades. Además, algunas Fibras han centrado sus inversiones en ciertos mercados y corredores, tal es el caso de Fibra Uno, Fibra Monterrey y Fibra Danhos.

 

Fibra Uno tiene una cartera total de 99 edificios de oficinas que suman 1.3 millones m2 distribuidos en 15 estados.

 

Ciudad de México es el mercado corporativo más grande del país con 8.8 millones m2 de área rentable, de los cuales aproximadamente 950,000 m2 pertenecen a Funo, el fideicomiso más grande del país; Es decir, Fibra Uno es dueña de uno de cada diez m2 de oficinas en CDMX.

 

Esta Fibra ha enfocado sus adquisiciones y desarrollos de edificios de oficinas en tres corredores: Reforma, Insurgentes y Santa Fe.

 

En su cartera de propiedades se encuentran siete de los edificios más importantes del corredor Reforma: Torre Mayor, Torre Reforma Latino, Torre Cuarzo, Torre Diana, por mencionar algunos. Estos corporativos acumulan 319,106 m2, lo que significa el 28% del inventario del corredor, que rebasa 1.1 millones m2.

 

En el corredor Santa Fe, la Fibra tiene un área rentable de aproximadamente 128,000 m2, 9% del inventario del corredor; mientras que en Insurgentes, es dueña de 121,000 m2, 8% del inventario total.

 

Fibra Danhos también tiene una participación importante en el mercado de Ciudad de México, específicamente en el corredor Norte y Lomas Palmas, uno de los corredores con las rentas más elevadas.

 

En el corredor Norte, Danhos concentra una superficie rentable de 127,000 m2, ubicados en las torre A, B y C del complejo de usos mixtos Toreo, lo que significa que tiene una participación de 15% del total del inventario.

 

La Fibra es dueña de Torre Virreyes y Parque Virreyes, que suman un área rentable de 75,661 m2, es decir, 10% del inventario de Lomas Palmas.

 

El portafolio total de oficinas de Fibra Danhos es de siete edificios, que alcanzan 270,000 m2, ubicados en cinco corredores diferentes de CDMX.

 

Por su parte, Fibra Monterrey domina el mercado corporativo de Monterrey, ya que con su portafolio de más de 121,000 m2 en ocho edificios, participa del 8% del inventario total de la ciudad que es de 1.5 millones m2.

 

La Fibra tiene un portafolio total de oficinas de 13 propiedades que suman 164,000 m2 en seis ciudades del país.

junio 30, 2020

‘Nueva normalidad’ impulsará a la Certificación Well

La pandemia del coronavirus (COVID-19) cambió la interacción entre las personas y dio paso a una ‘nueva normalidad’, la cual prioriza normas para resguardar la salud individual y colectiva, por lo que empresas y colaboradores quieren regresar a espacios sanos y confortables en la mayor medida posible.

 

En este sentido, desarrolladores y propietarios de edificios industriales y de oficinas han incrementado la solicitud de ingreso a la certificación Well y se espera que las propuestas se dupliquen o tripliquen al final del año, refirió César Úlises Treviño, CEO de Bioconstrucción y Energía Alternativa.

“La certificación Well busca medir y mejorar la calidad del ambiente en interiores para proveer salud, bienestar y productividad en los usuarios finales.  Esta certificación nació del sector salud con enfoque al inmobiliario”, describió.

 

Well se creó en Estados Unidos hace 7 años y actualmente existen más de 4,200 proyectos certificados en el mundo. En México hay dos proyectos certificados y 22 en proceso de certificación.

 

Consta de 10 conceptos: aire, agua, nutrición, iluminación, movimiento, confort térmico, sonido, materiales, mente, comunidad e innovación.

 

“Todos los elementos están muy vinculados a las prácticas personales, a una cultura de salud y bienestar con elementos que antes considerábamos intangibles”, refirió Treviño.

 

Para obtener esta certificación se realiza una verificación documental y física de cumplimiento de los estándares, por lo que se practican pruebas de calidad de aire y agua, nivel de iluminación y ruido, tipo de materiales, entre otras.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de Desarrollo Estratégico de GAYA, señaló que independientemente de la certificación, es importante que edificios de oficinas e industriales incorporen en la medida de los posible el mayor número de criterios Well.

 

“La gente va a empezar a exigir este tipo de medidas porque hoy es un tema de vida o muerte. Hoy todos necesitamos un sitio seguro, sano, higiénico para trabajar”, aseveró.

 

Treviño precisó que control de una pandemia no está dentro de los estándares del ambiente de interiores de los edificios que plantea Well, pero para contención del virus se creó un comité científico y técnico que genere recomendaciones para incluirlos dentro de las prácticas de la certificación.

junio 23, 2020

Estos son los tres malls que desarrolla GICSA

Actualmente, GICSA construye tres centros comerciales en el norte, centro y sureste del país, que además de retail, contarán con un componente de entretenimiento, sello distintivo de la desarrolladora.

La empresa anunció en su reporte trimestral a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que como medida preventiva para preservar liquidez, a partir de marzo 2020 detuvo la inversión en nuevos desarrollos. Sin embargo, entregará Explanada Culiacán al terminar la contingencia y las obras de Grand Outlet (GO) Riviera Maya continuarán, pero a menor ritmo.

Explanada Culiacán

Este proyecto forma parte del concepto Malltertainment desarrollado por GICSA. El centro comercial localizado en Culiacán tiene como tiene una oferta comercial mixta, entretenimiento y servicios de comunidad.

El complejo contará con un ABR de 53,213 m². La construcción comenzó durante el primer semestre de 2018 y se estima que la entrega de la propiedad sea al finalizar la contingencia por COVID-19, ya que actualmente cuenta con un avance de construcción de 93%.

En cuanto a la comercialización del inmueble, al cierre del 1Q-2020, el 69% de la superficie rentable estaba firmada con marcas como: Forever 21, Coppel, Suburbia, True Religion, Original Penguin, Guess, Tommy Hilfiger, Calvin Klein, Levi´s, Studio F, Adidas, Aéropostale, Stax, Arena, Funtopia, Cinemex y Promoda.

Grand Outlet Riviera Maya

Este mall será icónico en la Riviera Maya y el país, pues tendrá una gran oferta de compras, comida internacional y entretenimiento. Grand Outlet también forma parte del concepto Malltertainment de GICSA.

Este desarrollo tendrá 57,765 m2 de ABR desarrollados por GICSA y aproximadamente un total de  90,000 m2 considerando el desarrollo de los hoteles City Express Plus, City Express Suites y NH.

GO tiene un avance de obra de 31% y se estima su entrega en 2021. Además, al 30 de marzo de 2020, el 41% de la superficie rentable estaba firmada con marcas como: Coach, Katsuya, Rapsodia, Brooks Brothers, Joes Shutz, Halston, Hugo Boss, Tommy Hilfiger, Calvin Klein, BCBG, Dolce & Gabanna, Salvatore Ferragamo, True Religion, Guess, Urban Store, Levi´s, Adidas, Aéropostale, Abercrombie, STK, Melting Pot, Funtopia y Contender.

Galerías Metepec

Este proyecto es una unificación de Paseo Metepec (GICSA), con Galerías Metepec (Liverpool), por lo que la desarrolladora rediseñó su mall y reinició los trabajos de obra durante el 1Q-2020, el cual tiene un avance de 47%.

El complejo está destinado al uso comercial, con un ABR total de 55,114 m², sus principales inquilinos serán tiendas departamentales, tiendas de autoservicio, restaurantes, cine, gimnasio, así como oficinas de empresas locales o de uso personal.

junio 9, 2020

Industria médica mantiene demanda de espacios industriales

El gran potencial de la industria de dispositivos médicos en México se refleja en la consolidación que ha tenido el sector durante los últimos años en la zona norte del país, así como, su posición como el mayor exportador de América Latina y el octavo a nivel mundial.

 

Entre enero de 2018 y abril de 2020, este sector ha demandado más de 250,000 m2 de área neta rentable en el mercado inmobiliario industrial del país, principalmente en las regiones Noreste y Norponiente, para actividades de manufactura y logística.

 

De enero a abril de este año, la industria médica tuvo una absorción bruta de 26,336 m2, lo que significó un aumento de 20.32% respecto al mismo lapso del año previo, cuando su demanda fue de 21,889 m2.

 

Las transacciones de los primeros cuatro meses de 2020 se dieron en Nuevo Laredo, Reynosa y Monterrey. Medline fue la empresa con las operaciones más importantes, que sumaron casi 20,000 m2 en dos naves industriales de Nuevo Laredo. Cabe mencionar que Medline llegó a México en 2018, cuando arrendó más de 55,000 m2 en Mexicali, siendo la transacción más grande hasta la fecha.

 

Lo anterior corrobora que la industria de dispositivos médicos tiende a una consolidación y expansión no sólo en Tijuana, sede de 48 empresas del sector y donde en 2019 demando más de 50,000 m2 y en 2018 superó los 21,000 m2.

 

Mexicali también es un mercado fuerte para este sector, ya que en 2019 absorbió 15,000 m2, mientras que en 2018 casi alcanza los 80,000 m2.

 

Un estudio elaborado por la consultora KPMG reveló que esta industria tiene un valor de 4,909 millones de dólares, representa el 1.6% de la manufactura total del país y ha crecido 7.9% en la última década.

 

Según la Asociación Mexicana de Industrias Innovadoras de Dispositivos Médicos (AMID), las empresas en México cuentan con 30 plantas de producción.

 

COVID-19, área de oportunidad

 

Asimismo, la pandemia del coronavirus (COVID-19) representa una oportunidad para esta industria, a fin de satisfacer la demanda interna y externa.

 

Fernando Oliveros, presidente de la Asociación Mexicana de Industrias Innovadoras de Dispositivos Médicos (AMID), refirió en una entrevista para agencia de noticias EFE que la crisis aumentó la demanda de productos hechos en México, en particular de mascarillas, guantes, caretas, ventiladores, oxímetros y hasta pruebas diagnósticas de COVID-19.

mayo 26, 2020

COVID-19 tiró construcción de naves industriales

La pandemia de coronavirus (COVID-19) afectó los inicios de construcción de nuevos edificios del mercado inmobiliario industrial, que contempla los 21 mercados más dinámicos, durante el segundo bimestre de 2020.

 

Desde enero, la Organización Mundial de la Salud (OMS) advirtió sobre la peligrosidad del virus COVID-19 y en marzo lo declaró pandemia, lo que coincidió con la expansión del contagio en México, por lo que gobierno decretó la suspensión de actividades no esenciales, que incluyeron, entre otros, al sector de la construcción.

 

Esto derivó en una caída de 40.19% en los inicios de construcción de naves industriales durante marzo y abril de 2020 respecto a los mismos meses del año previo, la cual fue la más fuerte desde 2017.

 

En el segundo bimestre de 2020, se inició la edificación de 267,959 m2 de área neta rentable en cinco mercados el país, mientras que en el mismo lapso de 2019 se construyeron 448,054 m2 en diez ciudades.

 

Ciudad de México (CDMX) fue el mercado que lideró los inicios de construcción con 169,738 m2, incluso fue superior en 366.95% al segundo bimestre de 2019. Le sigue Ciudad Juárez con 29,072 m2 y un alza anual de 45.72%.

 

Sin embargo, Guadalajara, Guanajuato y Querétaro, en la región Bajío-Occidente, así como, Monterrey, en el Noreste, y Tijuana, en le Norponiente, tuvieron una caída en este indicador de entre 40% y 100%, lo cual repercutió a nivel nacional pese a las alzas de CDMX y Juárez.

 

Durante enero de 2020 continúo la inercia de 2019 hacia una ligera alza en el inicio de construcción, pero en febrero comenzó la cautela en la edificación de inmuebles industriales con una caída de 34.27%.

 

En tanto, en marzo, cuando empezaron las medidas de distanciamiento social y el cierre de actividades económicas, sólo se inició la construcción de 186,226 m2, 33.11% menos que el mes comparable del año anterior. Mientras que en abril sólo se edificaron 81,733 m2, 51.82% menos que en 2019.

 

Cabe mencionar que desarrolladoras de inmuebles industriales como Vesta y Fibra Terrafina decidieron suspender la inversión de proyectos especulativos y buit-to-suit, a fin de preservar liquidez para enfrentar la crisis económica provocada por la pandemia.

mayo 19, 2020

Artik Kapital, el fondo que equipa tu oficina

Artik Kapital es una alianza estratégica entre GAYA Sinergia Constructiva y Gaia Capital para ofrecer una solución a las empresas que buscan renovar el interior de sus corporativos, pero no pueden y/o quieren descapitalizarse con una inversión tan fuerte, mediante un esquema de arrendamiento puro.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de Desarrollo Estratégico de GAYA, explicó que este fondo financia la obra interior de un espacio de oficinas: instalaciones, infraestructura, equipamiento, acabados, mobiliario. Es decir, este financiamiento se destina a la instalación de aire acondicionado, cableado eléctrico, iluminación, plafones, tablaroca, alfombra, pisos, acabados, mobiliario, equipo de cómputo.

 

¿Cómo acceder a este financiamiento?

 

Lo primero y más importante es el análisis de capacidad de pago porque este financiamiento es por periodos largos de tiempo, de cinco a diez años. Mediante ese análisis evaluamos la capacidad crediticia de nuestros clientes y con base en él diseñamos el financiamiento.  

 

¿Cómo es el esquema de financiamiento?

 

El financiamiento funciona como un esquema de arrendamiento, es decir, el cliente paga una cuota mensual en un plazo establecido, que por lo general es paralelo al plazo de renta de sus oficinas.

 

Cabe decir que, el cliente se encarga de buscar la oficina que requiere para renta y la negociación de ese contrato, Artik Kapital financia interiores y GAYA coordina la ejecución de la obra, el diseño y equipamiento.

 

¿Qué sucede cuando se finaliza el alquiler?

 

Cuando se termina el plazo de alquiler o financiamiento, el cliente puede decidir entre pagar un remanente y se queda con todo el equipamiento y muebles o remodelar una nueva oficina con un nuevo financiamiento.

 

¿Cuántos proyectos ha financiado el fondo?

 

Artik ha financiado a clientes AAA en edificios AAA, los cuales están satisfechos por no haberse descapitalizado también por tener oficinas de primera, con última tecnología.

 

En tres años hemos colocado alrededor de 33 millones de dólares en 15 proyectos de diferentes tamaños y giros, en los mercados de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Mérida. Cabe resaltar que no tenemos cartera vencida.

 

¿Cuál es la meta de financiamiento para 2020?

 

La pandemia se nos atravesó, pero tenemos un pipeline interesante en cuanto se retome la actividad comercial. Probablemente sean más lentas las tomas de decisiones, pero no será un mal año en colocación para Artik, porque la necesidad existe y más en el contexto que generó la pandemia.

 

Nuestra meta es colocar alrededor de 20 millones de dólares y en un panorama no tan optimista alcanzaremos 14 millones de dólares.

julio 14, 2020

La reconfiguración de oficinas en la ‘nueva normalidad’

Con la reactivación económica, se espera la apertura de los espacios corporativos, pero todo dependerá del control de la pandemia de coronavirus (COVID-19). Esto luego de más de dos meses de que las empresas decidieron realizar los trabajos de oficina desde casa (home-office) para evitar contagios.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de desarrollo estratégico de GAYA, platicó con Datoz para detallar algunos puntos que deben tomar en cuenta las empresas en su regreso a las oficinas en la ‘nueva normalidad’.

 

¿Cómo impactará la ‘nueva normalidad’ en la configuración de los espacios de oficinas?

 

El primer impacto tiene que ver con el distanciamiento social, ya que, en todas partes, incluso en la oficina debo guardar una sana distancia.

 

Esto es un problema para el real estate porque alrededor de 1,000 m2 se planteaban para 100 personas, es decir, se consideraba 10 m2 por usuario, que contemplaba escritorio, sala de juntas, baños, áreas comunes; pero esto ya no va a funcionar.

 

Ahora en un espacio similar la densidad de usuarios debe ser mucho menor, probablemente sea para 60, 50 o 40 personas, todo dependerá de la distribución del espacio. Sin embargo, difícilmente las empresas rentarán el doble de m2 en el corto plazo.

 

Con el éxito del home-office y la tecnología aplicada, las empresas están pensando si es necesario que todos regresen a la oficina o sólo ciertas áreas. Esto traerá un cambio en la estructura organizacional para hacer una operación más flexible.

 

¿Cómo será la convivencia en las oficinas con esta reconfiguración?

 

Una vez que se identifique cuántas personas regresarán a la oficina y cómo será la distribución en función del distanciamiento social, se deben señalar circuitos, es decir, carriles de entrada y salida para que la gente no se encuentre. Habrá un sentido de circulación en las oficinas.

 

Además se deben instalar estaciones de sanitización para fomentar el lavado constante de manos y uso de tapabocas. También es fundamental que la empresa provea equipo de protección personal.

 

La toma de temperatura y cuestionario de monitoreo de salud también son necesarios y debe de haber un reglamento de sana distancia para sala de juntas.

 

Además, la capacidad de los elevadores ya no será la de antes, por lo que debe haber una logística para un horario escalonado de ingreso y egreso.

 

¿Qué cambios veremos en infraestructura y/o materiales?

 

El tema del aire acondicionado ha sido polémico por el síndrome del edificio enfermo, pero se está planteando que haya filtros de rayos ultravioleta en los sistemas centrales de aire acondicionado para que el aire sea más limpio y con tecnología se pueda eliminar cualquier tipo de amenaza sanitaria.

 

En decoración los materiales son importantes. No se eliminarán las alfombras, pero se buscarán las que tengan capacidad de rechazar o eliminar más rápido cualquier tipo de virus o bacteria.

 

También se buscarán pisos y pinturas más fáciles de sanitizar.

 

¿Cómo conciliar estas reglas entre dueños e inquilinos?

 

Debe haber una congruencia en las normas del edificio entre dueño, inquilinos y administración. Si habrá cambios en infraestructura, todos los pisos deben estar acorde con eso para que tenga sentido.

 

Además, se deben acordar cuáles serán los protocolos y cómo se seguirán.

junio 16, 2020

Corporativo Neuchâtel, el edificio wellness de Hines

Hines, inversionista, administradora y desarrolladora de bienes raíces, en colaboración con Ivanhoé Cambridge, construye Corporativo Neuchâtel, el primer edificio de oficinas de la comunidad planeada de MIRA en Ciudad de México.

 

Ubicado en Neuchâtel Cuadrante Polanco, este corporativo contará con un total de 38,000 m2 de área neta rentable en 19 niveles. Además, ofrecerá gym center, área de salones y coffee and lounge bar con conectividad.

 

Una de las características más importantes es que ostenta la certificación LEED Gold como edificio sustentable y la certificación Well que mide el desempeño del entorno en la salud y bienestar del usuario final.

 

Amy Henderson, Vicepresidente Senior de oficinas en CBRE y bróker del proyecto, contó a Datoz las características del nuevo corporativo.

 

¿Qué significa que Hines construya este complejo de oficinas?

 

El que Hines esté al frente de Corporativo Neuchâtel garantiza que el proyecto será AAA, ya que Hines tiene más de 25 años en el mercado dando mantenimiento a los edificios.

 

En cuanto al diseño del inmueble y la selección de los materiales, no hay duda de que son los mejores para que el edificio mantenga la clasificación AAA, a lo largo del tiempo.

 

¿Qué distingue a Corporativo Neuchâtel del resto de la oferta?

 

Este es un edificio por encima del mercado porque entregará manejadoras de aire acondicionado en piso; el cliente sólo tendrá que hacer su ramal de energía eléctrica en piso y no desde sótano, como se entrega normalmente.

 

Neuchâtel es todo un complejo de usos mixtos, no sólo es la parte corporativa, por lo que también tendrá una zona comercial y residencial importante en diferentes torres.

 

Además, su ubicación es de fácil acceso, sobre avenida Río San Joaquín, en Polanco, por lo que tiene toda la infraestructura de esta zona: movilidad, servicios, restaurantes, entretenimiento.

 

¿Cómo está constituido el edificio?

 

Corporativo Neuchâtel tendrá 19 pisos de oficinas con plantas de 2,200 m2 con un núcleo central, es decir, elevadores, baños y escaleras de emergencia están en el centro, lo que libera toda la fachada exterior para el paso de la luz y aire.

 

Aunque no es un edificio alto, se decidió dividir en dos el corporativo, por lo que habrá dos bancos de elevadores, unos subirán a pisos inferiores y otros a pisos superiores, a fin de ser más eficientes los trayectos internos.

 

Además, tendrá una parte comercial de 14,000 m2 en la parte baja para dar servicio a los clientes tanto de oficinas como de vivienda.

 

¿Qué tipo de inquilinos encontraremos?

 

Tenemos una alta demanda de empresas de servicios y tecnologías porque ven todos los beneficios de un edificio de estas características, en temas de retención de talento y bienestar para los empleados. Las empresas de tecnología y servicio son las que más valoran este tipo de amenidades.

 

También estamos buscando algún coworking, no para que ocupe gran parte del edificio, sino para que sea un amenitie más para nuestros inquilinos, es decir, que sea otra forma de trabajar para los clientes que están en el edificio. estamos en contacto con alguno de ellos, que incluso todavía no llegan a México.

 

Además de lo mencionado, ¿cuál es el plus de Corporativo Neuchâtel?

 

La certificación LEED Gold que lo posiciona como un edificio sustentable por el uso eficiente de energías, residuos y demás, para cuidar al medio ambiente.

 

También tendrá la certificación Well, que se enfoca en el calificar el tipo de espacios y servicios que se ofrece para la salud y bienestar del usuario final. Por ejemplo, que, entre aire nuevo al espacio, mejor uso del aire acondicionado, que la comida sea saludable, entre otras.

 

¿Tienen fechas estimadas de entrega?

 

Todo se entregará en obra gris para que los inquilinos hagan las adecuaciones que requieran, por lo que estimamos entregar en el segundo semestre de 2021.

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Amy Henderson

 

Es Vicepresidente Senior del área de oficinas, líder del área de Representación de usuarios y en el área de Representación de Propietarios en CBRE México. Cuenta con más de 9 años de trayectoria en bienes raíces.

junio 2, 2020

Los Pocket Park de GP Desarrollos

Garza Ponce Desarrollos (GP Desarrollos) apuesta por la reinvención de sus parques industriales mediante el concepto Pocket Park, que pretende ofrecer mejores ubicaciones y acceso a mano de obra de calidad.

 

La desarrolladora del primer parque industrial privado de Nuevo León levanta cinco Pocket Parks que suman 200 hectáreas de terreno y poco más de 850,000 m2 de área rentable, con una inversión de más de $7,000 millones de pesos.

 

Además de los Pocket Park, GP Desarrollos cuenta con 210,000 m2 de naves industriales, con una ocupación del 90%, ubicadas en Nuevo León, Aguascalientes y San Luis Potosí.

 

¿Cómo y por qué nacen los Pocket Park?

 

En 2014, Fibra Uno compró el 95% del portafolio industrial de GP: parques industriales, naves stand alone y sale and lease back (SLB); sólo nos quedamos con el parque de Aguascalientes, algunos terrenos industriales en Monterrey y en San Luis Potosí. Esta compra nos hizo cuestionarnos hacia dónde crecer y tuvimos la oportunidad de reinventarnos.

 

Entonces, la empresa decidió crear el concepto de Pocket Park para que éste fuera el nuevo producto que lanzáramos al mercado y nuestra marca distintiva.

 

¿Qué caracteriza a un Pocket Park?

 

El Pocket Park se diferencia de un parque tradicional por el tamaño. Un Pocket Park tiene entre 20 y 40 hectáreas, mientras que el tradicional tiene más de 100 hectáreas.

 

Estos parques tendrán un Business Center como amenidad. Estas oficinas las pueden usar de manera temporal para sala de juntas o coworking.

 

Además, los Pocket Park tiene varios beneficios como la cercanía a las zonas habitacionales, por lo que las empresas tendrán mano de obra más accesible. Si tienes un parque de 250 hectáreas va a estar alejado de la mancha urbana, un parque más chiquito se puede tener cerca de colonias o unidades habitacionales.

 

Se optimiza la vigilancia del campo, es decir, una empresa puede no tener guardia, nosotros lo cubrimos porque es para todo el parque, lo que significa un ahorro en seguridad.

 

¿Cuál el plan de desarrollo de estos parques?

 

Ahora estamos desarrollando cinco Pocket Park al mismo tiempo. Hace unos meses inauguramos el Pocket Park Oriente, que está en Monterrey y cuenta con 33 hectáreas y permitirá construir 120,000 m2 de área rentable.

 

A finales de mayo o principios de junio inauguraremos el parque de Escobedo, Nuevo León, que estamos por terminar la primera nave especulativa. Este parque está dentro del Parque Industrial GP Escobedo.

 

También estamos construyendo otro parque en Ramos Arizpe, Coahuila y vamos a empezar uno en León, Guanajuato.

 

En Reynosa haremos un mini Pocket Park, ya que tenemos terrenos dentro del parque Villa Florida; vamos a levantar tres naves industriales bajo el concepto de Pocket Park.

 

Lo interesante de estos parques es que no sólo van a tener naves especulativas, también tienen un área asignada para proyectos built-to-suit (BTS).

 

¿Cómo ha avanzado la comercialización de los parques?

 

Al crear una identidad particular al Pocket Park genera mucha certidumbre al inquilino porque todos los parques tienen mismo concepto e imagen. Estamos compartiendo un producto estándar que ayuda a tomar decisiones.

 

Además, algo que les gusta mucho a los inquilinos, y es la principal ventaja competitiva del parque, es la cercanía con la mano de obra.

 

La nave especulativa del Pocket Park Oriente de 14 mil m2 ya se rentó toda a una empresa de logística y estamos por cerrar un contrato de BTS para una empresa de manufactura.

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Martín Caro

 

Director Comercial de GP Desarrollos. Fue comisionado de comercio e inversiones del extinto equipo ProMéxico de la Secretaría de Economía con sede en Corea del Sur y Estados Unidos.

abril 21, 2020

Fibra Monterrey aprieta el paso para alcanzar meta 20/20

Fibra Monterrey (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) cerró 2019 con una emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) por 3,900 millones de pesos para nuevas adquisiciones y con la compra del portafolio ‘Garibaldi’, cuatro inmuebles industriales en Nuevo León, por 662 millones de pesos.

 

Esto con el fin de avanzar en el programa 20/20, que tiene como objetivo sumar 20,000 millones de pesos en propiedades para 2020.
Con la última adquisición, el portafolio de la Fibra alcanzó 59 propiedades, ubicadas en nueve estados del país, con un total de 707,735 metros cuadrados (m2) y una ocupación de 97.2%.

 

¿Al cierre de 2019, cómo avanzaron las metas del programa 20/20?

Después de esta colocación (de CBFI) tenemos activos cercanos a los 18,000 millones de pesos y con el promedio de compras de los últimos cinco años, que han sido de entre 3,000 y 3,500 millones de pesos, estamos muy en línea con el plan estratégico 20/20.

 

A finales del primer trimestre de 2020 habremos concretado el 90% del programa 20/20 en cuanto a propiedades de inversión para seguir con la última parte de un par de miles de millones adicionales. Es probable que superemos los 20,000 millones, quizá lleguemos a 21,000 millones de pesos.

 

¿Qué características tendrán las próximas inversiones de la Fibra?

Las inversiones se realizarán con los recursos de la última colocación de certificados y será un portafolio industrial en el norte del país* y a abril de 2020 esperamos realizar dos transacciones más, una de oficinas y otra industrial. Antes del segundo trimestre de 2020 habremos utilizado estos recursos.

 

Estos proyectos están en los mercados primarios del Norte, Centro, Bajío y Occidente. De las tres transacciones más próximas tenemos un par de ellas en el Norte y otra en el Occidente.

 

Pero tenemos un pipeline más grande. Estamos negociando más transacciones a corto plazo, por lo que utilizaremos deuda u otra emisión de capital.

 

¿Cómo está conformado el portafolio de Fibra Monterrey?

Nuestra composición del portafolio se divide entre edificios de oficinas y naves industriales, lo que nos da un componente interesante de ingresos. Actualmente tenemos el 70% de nuestro ingreso en dólares y con un promedio de casi cinco años y medio en los contratos de arrendamiento.

 

Queremos seguir con esa diversidad. Queremos seguir 60% oficinas y 40% industrial en ingresos. Son activos que conocemos, sabemos manejar y nos dan confianza.

 

La parte industrial nos da flujo en dólares y acceso a crédito. Y estamos comprando oficinas con un componente dolarizado importante, más del 80%.

 

¿Cuáles son los planes después del programa 20/20?

El programa 20/20 termina en 12 meses. Estamos empezando a trabajar en la siguiente fase de nuestro programa de crecimiento, el cual tendrá la ventana de inversión de los siguientes 5 años. Quizá haremos algunos ajustes respecto al tipo de activos, mercados y temporalidad. Este programa saldrá en 2020.

 

Además, somos un emisor recurrente y la idea de hacer un programa multivalor fue precisamente eso. Nuestro programa multivalor de 10,000 millones de pesos vence en 2022, con esta colocación hemos utilizado 5,400 millones, y nos quedan otros 4,600 millones. Esperamos que en los próximos 2 o 3 años agotemos ese programa y estaremos pensando en el siguiente programa.

 

*Esta entrevista se realizó días antes de la compra del portafolio Garibaldi.

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Javier Llaca García

 

Director de Operaciones y Adquisiciones, COO de Fibra Monterrey. Cuenta con más de 25 años de experiencia en el mercado inmobiliario. Trabajó durante 14 años en Jones Lang LaSalle en donde ocupó diversos cargos hasta llegar a ser el Vicepresidente Ejecutivo.
Tiene una licenciatura en Ingeniería en Electrónica y Comunicaciones, y un diplomado en Finanzas Corporativas por parte del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Fue presidente del Urban Land Institute México de 2016 a 2018.

febrero 26, 2020

T-MEC impulsa a Grupo IGS en la construcción de naves industriales

El desarrollador y administrador de fondos de inversión, Grupo IGS confía en que el tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) impulsará la demanda de espacios industriales en el país, por lo que alista una inversión de $2,000 millones de pesos en la construcción y adquisición de edificios industriales y centros de operación. Este capital proviene de uno de los tres Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) que la firma levantó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

 

El grupo que dirige Antonio Ruiz Galindo participa en el sector vivienda, usos mixtos e industrial; el portafolio de este último segmento asciende a 115 naves ubicadas principalmente en el norte del país, las cuales suman más de 10 millones de pies cuadrados, con una tasa de ocupación de 87%.

 

¿Cuál es el plan de inversión de Grupo IGS para este año?

El 26 de septiembre de 2019 se hizo un aumento de capital de $2,000 millones de pesos en nuestro CKD actual, los cuales estarán enfocados exclusivamente en naves industriales.

Hemos observado que la inversión extranjera directa sigue creciendo impulsada por la firma del T-MEC y provocará que México siga teniendo exportaciones importantes hacia Estados Unidos. Por esto hemos tenido diversas solicitudes de clientes actuales y nuevos para construir sus naves industriales y centros de operación en el país.

 

¿Cómo invertirán este capital?

La idea es tratar de invertir el CKD lo antes posible. Estimamos que entre 12 y 18 meses estarán invertidos totalmente los $2,000 millones.

Todavía no sabemos el total de inventario que sumaremos al portafolio porque el costo depende del tipo de edificio y segmento al que se destinará, pero construiremos edificios para ensamble, manufactura ligera y centros de distribución.

La mayoría de las naves serán build-to-suit (BTS) y sale and lease back (SLB), pero también hay edificios especulativos en mercados de poca oferta que se pueden rentar fácil y rápido.

 

¿En dónde se concentrarán las inversiones?

Estamos muy enfocados en la zona norte del país. En el sursureste hay muy poca industria y no invertimos porque no hay un mercado sólido. Nosotros invertimos básicamente en la parte norte del país y en los mercados tradicionales: Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa, Tijuana, que siguen siendo los más atractivos y de crecimiento.

 

¿Ya iniciaron alguna negociación?

Tenemos la compra de un portafolio de naves industriales que se ubica en una zona de Coahuila y parte de Ciudad Juárez*. Además, tenemos la compra de un terreno en Ciudad Juárez. Esas son las dos inversiones que estamos haciendo. Ya firmamos una carta de intención. También tenemos un pipeline nuevo y ya veremos cuáles se cierran o cuáles no.

 

*El 29 de enero Grupo IGS anunció a la BMV la compra del portafolio South Park.
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Antonio Ruiz Galindo

Presidente y director general de Grupo IGS, cargo que ocupa desde 1997, año en que se constituyó la empresa. En IGS ha promovido, desarrollado y administrado fondos de inversión como “Mexico Real Estate Investments, L.P. y se ha asociado con fondos internacionales como “Prudential Real Estate Investors”, “Morgan Rio Investments”, AIG Global Real Estate, Lasalle Investment Managers.
Ruiz Galindo es Licenciado en Administración de Empresas por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey.

febrero 19, 2020

Fibra Upsite apuesta por el coworking industrial para Pymes

En junio de 2018, debutó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) Fibra Upsite, vehículo de inversión dedicado al desarrollo, arrendamiento y administración de bienes inmuebles industriales. La Fibra fundada y dirigida por Rodolfo Balmaceda levantó en su oferta inicial 554.6 millones de pesos.

 

Fibra Upsite es considerada como un fideicomiso disruptivo, además de iniciar con un portafolio de desarrollo, es pionero en introducir el concepto de coworking industrial con el que pretende impulsar a las pequeñas y medinas empresas (Pymes) del país.
El portafolio de Upsite tiene un Área Bruta Rentable (ABR) de 265,819 m2 en cinco proyectos iniciales ubicados en Tijuana, Ciudad Juárez, Tlaxcala, Naucalpan e Irapuato.

 

A un año de su debut en Bolsa, ¿en qué etapa de desarrollo se encuentran los proyectos de Upsite?

 

Estamos desarrollando un proyecto en Tlaxcala, es un build-to-suit de 31,000 m2, con un contrato a 10 años. Es para un cliente único orientado a exportar al mercado norteamericano un tipo de loseta que aún no se fabrica en México.

 

Ya terminamos un edificio de inventario en Ciudad Juárez de 14,000 m2, y a finales de noviembre terminaremos un edificio inventario en Tijuana de 8,400 m2.

Empezamos a desarrollar la infraestructura del parque de Tijuana que es de 12 hectáreas y del parque de Ciudad Juárez que es de 10 hectáreas, como parte de nuestro modelo de negocio de arrancar con el desarrollo.

 

¿Cómo ha avanzado la comercialización de sus edificios inventario?

 

Ciudad Juárez y Tijuana son mercados con tasas de absorción tan altas que empezamos a negociar el posible arrendamiento de los edificios antes, inclusive, de ser terminados. Lo que está sucediendo es que, en esos mercados, edificio que construyes, edificio que se absorbe.

 

El sector inmobiliario industrial sigue fuerte, particularmente en la frontera, a diferencia de otras áreas del desarrollo inmobiliario como oficinas que se ha frenado.

 

¿Cómo continuará su plan de desarrollo en 2020?

 

En 2020 arrancará el desarrollo del primer edificio de coworking industrial, que está en Naucalpan. Tenemos planeado hacer edificios de coworking en Tijuana y Ciudad Juárez, pero será más adelante, los primeros edificios en estas ciudades son tradicionales.

 

En cada ciudad debemos de adaptar los edificios de coworking porque tienen características distintas. En Naucalpan esperamos encontrar empresas de diseño y desarrollo de software, mientras que en Juárez quizá predomine la manufactura ligera. Con el tiempo encontraremos la manera de ir creando a través del coworking industrial ciertos ecosistemas.

 

¿Qué es el coworking industrial?

 

El coworking industrial significa que un edificio de 10,000 m2 se pueda compartimentar en áreas desde 200 m2 y lo espacios se van ofreciendo y adaptando a las necesidades de los clientes.

 

Sin embargo, en estos edificios hay áreas muy definidas como la de logística para entrada y salida de productos; el comedor; las oficinas que se comparten dentro de la nave industrial; los baños.

 

Queremos que en los parques se establezca una empresa ancla y que sus proveedores, que pueden ser Pymes, ocupen el edificio de coworking. El objetivo sería hacer un clúster en el edificio de coworking para crear un ecosistema de producción. A eso aspiramos.

 

¿Cómo puede impulsar a las Pymes este concepto?

 

Tratamos de contribuir a la mejora de la eficiencia de las Pymes a través de la productividad, reducción de gastos operativos y contribuyendo al cuidado del medio ambiente con modernización de las operaciones. Todo esto en edificios de primer mundo, con todos los servicios, a un menor costo y, lo más importante, cerca de su cliente principal.

 

Nuestro vehículo fue diseñado para hacer la inversión inmobiliaria que no pueden hacer las Pymes porque es la más costosa, y ser los facilitadores para que estas empresas tengan acceso a estos espacios.

 

Las Pymes son las empresas que más empleo generan en el país y las que más contribuyen al PIB, nosotros estamos enfocados en pequeñas y medianas, en sectores de mayor valor agregado para que nuestro modelo tenga éxito.

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Rodolfo Balmaceda

 

Es CEO y Presidente del Comité Técnico de Fibra Upsite. Anteriormente se desempeñó como Director de Negocios de Vesta. También desarrolló diferentes proyectos de bienes raíces industriales como socio de Grupo Caabsa-Steel.
Asimismo, colaboró en la Embajada de México en Estados Unidos con el equipo negociador del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).
Estudió la licenciatura en Economía en el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Realizó una maestría en Desarrollo Económico y Política Públicña en la CEPAL.

diciembre 17, 2019