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Fibras adquieren edificios industriales, educativos y terrenos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) continúan expandiendo sus portafolios mediante la adquisición de propiedades industriales, educativas, terrenos y proyectos. Fibra Prologis, Fibra Nova, Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Soma fueron los fideicomisos que realizaron adquisiciones durante 2022. Además, Fibra MTY está por cerrar la adquisición de un portafolio industrial, luego de haber alcanzado un acuerdo de compra.  

 

Fibra Prologis 

 

En lo que va del año, Fibra Prologis ha adquirido 5 edificios que suman 1.2 millones ft2 (112,227 m2) de área bruta rentable (ABR). La Fibra comenzó el año con inversiones, en enero anunció la adquisición de una propiedad ubicada Tijuana, con una ABR de 386,880 ft2 (35,942 m2) y una inversión de $40.2 millones de dólares. 

 

En marzo, la Fibra adquirió un edificio industrial en Ciudad Juárez y una propiedad Last Touch en la Ciudad de México, que comprenden una ABR de 285,450 ft2 (26,519 m2). Estas adquisiciones tuvieron una inversión de $28 millones dólares.  

 

El último día de noviembre, Fibra Prologis adquirió un par de propiedades industriales localizadas en Tijuana. Estos edificios comprenden 535,681 ft2 (49,766 m2) y representaron una inversión de $56.5 millones de dólares. 

 

Luis Gutierrez, Director General de Prologis Mexico, detalló a inversionistas que en lo que va del año, la Fibra lleva aproximadamente $120 millones de dólares. 

 

Fibra Educa 

 

En febrero de 2022, Fibra Educa anunció la adquisción de cuatro inmuebles educativos, ubicados en las ciudades de Culiacán, Hermosillo, Torreón y Tijuana. Estas propiedades suman al portafolio de la Fibra 16,563 m2 de ABR. Educa no especificó la inversión. 

 

En junio, la Fibra adquirió una propiedad educativa en Aguascalientes, con una ABR de  67,167 m2 y una inversión de $4,689.5 millones de pesos. Mientras que en agosto, compró otro activo educativo, ubicado en Tlaquepaque, Jalisco, que tiene 5,456 m2 de ABR y tuvo una inversión de $177 millones de pesos. 

 

Fibra Nova 

 

En enero de este año, Fibra Nova adquirió 7.3 hectáreas para agregar un total de 21 hectáreas de terreno adyacente al Parque Tecnológico Bafar en la ciudad de Chihuahua. Este terreno se encuentra totalmente urbanizado con servicios de energía, agua y gas natural. Esto con el fin de continuar sus desarrollos industriales en la región ante la demanda de espacios. 

 

Fibra Storage 

 

En abril de 2022, Fibra Storage adquirió un terreno en la colonia San Miguel Chapultepec en la Ciudad de México, con el fin de construir un desarrollo de auto-almacenaje para operar bajo la marca U-Storage. La inversión del terreno fue de $72.9 millones de pesos (a pagarse mediante la emisión de 3,797,323 de CBFIs), más gastos de cierre (estos últimos pagados en efectivo) para un total de $77.5 millones de pesos. 

 

Fibra Soma 

 

Fibra Soma adquirió tres proyectos para desarrollos, uno en Los Cabos y dos en Ciuad de México. Estos proyectos sumaran 56,000 m2 de ABR de retail y oficinas y un hotel. La Fibra no detalló montos de inversión. 

 

Retail Los Cabos planea desarrollar 23,000 m2 de espacio de retail dentro del complejo Cabo del Sol en Los Cabos. El proyecto contará con marcas reconocidas de lujo, moda, wellness, así como un área de restaurantes de lujo. 

 

El proyecto Soho House CDMX planea desarrollar un hotel exclusivo de aproximadamente 72 llaves. Mientras que, Abraham González 45 contempla 33,000 m2 de espacio de oficinas y de retail para restaurantes. Ambos proyectos están ubicados a un costado de Paseo de la Reforma, junto al proyecto de Reforma Colón. 

 

Fibra MTY 

 

En noviembre Fibra MTY anunció que alcanzó un acuerdo para la adquisición de un portafolio industrial compuesto por 46 edificios ubicados en 12 mercados del país. Este portafolio suma una ABR de 822,052 m2. Fibra MTY espera las autorizaciones correspondientes.

diciembre 1, 2022

Crecen formatos pequeños de Walmart y Chedraui

En los últimos años, las grandes cadenas de supermercados como Walmart y Chedraui han apostado por la expansión de tiendas autoservicio de formatos más locales y con menores superficies de venta, las cuales manejan cantidades más pequeñas de productos de uso cotidiano y, en algunos casos, de productos selectos. Estos formatos se ubican en mercados con alta densidad de población, tal es el caso de las grandes ciudades del país como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, por mencionar algunas.

 

Tan sólo de septiembre de 2021 a septiembre de 2022, Walmart y Chedraui sumaron 73 aperturas de sus formatos pequeños, que denominan Bodega Aurrera Express, Walmart Express y Supercito Chedraui. Esto equivale a un crecimiento anual de 6% en estos formatos. 

 

Cabe destacar que, estas tiendas de autoservicio compiten principalmente con tiendas de conveniencia como OXXO, 7-Eleven, Tiendas Neto, Tiendas 3B, entre otras. 

 

Los formatos Express de Walmart 

 

En 2008 se creó la variante de Bodega Aurrerá, nombrada Bodega Aurrerá Express. Este formato se concentra en atender la demanda de fraccionamiento o zonas de alta concentración habitacional de clase media y baja, en los cuales ya no hay espacio para instalar un formato más grande. Estas tiendas de autoservicio tienen una superficie de venta de entre 100 y 500 m2 y ofertan productos básicos de abarrotes, artículos de limpieza y de hogar. 

 

Al cierre del 3Q 2022, Bodega Aurrerá Express sumó 1,230 unidades, 55 tiendas más que el mismo periodo de 2021, con un crecimiento de 5%.  

 

En noviembre de 2020, Walmart inauguró en Puebla la primera tienda bajo el concepto Walmart Express, que está enfocada en atender a clientes de zonas urbanas de clase media y alta, ya que los productos son más selectos frente al formato de Bodega Aurrerá. Este formato es una renovación de las tiendas Superama y tienen una superficie de venta de entre 1,500 y 2,000 m2. Oferta productos de abarrotes, salud y belleza, soluciones para el hogar, panadería, cafetería y alimentos preparados. Además, tiene cajas de autocobro y servicio “Pickup”. 

 

A septiembre de 2022, Walmart Express totalizó 88 unidades, 33 más que el mismo mes de 2021, un crecimiento de 60%. Cabe destacar que, estas 33 unidades nuevas corresponden al cierre de 31 del formato Superama. Además, en octubre de 2022,  Walmart refirió que para finales de este año ya no habría más sucursales de Superama, pues las 11 restantes ya están en proceso de conversión. 

 

En 2022, Walmart anunció una inversión en México y Centroamérica de 27,600 millones de pesos, de los cuales el 28% (7,728 millones de pesos) estaría destinado para la apertura de nuevas tiendas, a fin de acelerar los planes de expansión de Mi Bodega Urbana y Walmart Express. 

 

El Supercito de Chedraui 

 

El formato de proximidad o de barrio de Chedraui, Supercito también opera en las grandes ciudades del país. Estas tiendas tienen una superficie de venta de alrededor de 350 m2, en los cuales ofertan productos básicos de abarrotes, de limpieza y del hogar. Esta variante compite directamente con el formato Bodega Aurrerá Express de Walmart. 

 

Al finalizar el 3Q 2022, Chedraui reportó 71 unidades de Supercito, 16 más que el mismo lapso de 2021, por lo que este formato tuvo un crecimiento de 29%. 

 

Además, este año también inició la apertura de la variante Supercito Selecto, que tiene como objeto ofrecer una mejor selección de productos para clientes con mayor poder adquisitivo, por lo que ofertan marcas premium y productos gourmet. Al cierre del 3Q 2022, se contabilizaron 3 Supercito Selecto, que se incluyen en el inventario de este formato. 

 

Cabe decir que, Chedraui tiene otro formato pequeño, que fue el primero de proximidad, llamado Súper Che. Éste tiene una superficie de venta de alrededor de 1,200 m2. Sin embargo, este formato ha ido disminuyendo sus unidades, ya que al cierre del 3Q 2022 contaba con 8 unidades, pero llegó a tener 15. Por lo que es claro que Chedraui está apostando por el formato Supercito.  

noviembre 24, 2022

Fibras adquieren edificios industriales, educativos y terrenos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) continúan expandiendo sus portafolios mediante la adquisición de propiedades industriales, educativas, terrenos y proyectos. Fibra Prologis, Fibra Nova, Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Soma fueron los fideicomisos que realizaron adquisiciones durante 2022. Además, Fibra MTY está por cerrar la adquisición de un portafolio industrial, luego de haber alcanzado un acuerdo de compra.  

 

Fibra Prologis 

 

En lo que va del año, Fibra Prologis ha adquirido 5 edificios que suman 1.2 millones ft2 (112,227 m2) de área bruta rentable (ABR). La Fibra comenzó el año con inversiones, en enero anunció la adquisición de una propiedad ubicada Tijuana, con una ABR de 386,880 ft2 (35,942 m2) y una inversión de $40.2 millones de dólares. 

 

En marzo, la Fibra adquirió un edificio industrial en Ciudad Juárez y una propiedad Last Touch en la Ciudad de México, que comprenden una ABR de 285,450 ft2 (26,519 m2). Estas adquisiciones tuvieron una inversión de $28 millones dólares.  

 

El último día de noviembre, Fibra Prologis adquirió un par de propiedades industriales localizadas en Tijuana. Estos edificios comprenden 535,681 ft2 (49,766 m2) y representaron una inversión de $56.5 millones de dólares. 

 

Luis Gutierrez, Director General de Prologis Mexico, detalló a inversionistas que en lo que va del año, la Fibra lleva aproximadamente $120 millones de dólares. 

 

Fibra Educa 

 

En febrero de 2022, Fibra Educa anunció la adquisción de cuatro inmuebles educativos, ubicados en las ciudades de Culiacán, Hermosillo, Torreón y Tijuana. Estas propiedades suman al portafolio de la Fibra 16,563 m2 de ABR. Educa no especificó la inversión. 

 

En junio, la Fibra adquirió una propiedad educativa en Aguascalientes, con una ABR de  67,167 m2 y una inversión de $4,689.5 millones de pesos. Mientras que en agosto, compró otro activo educativo, ubicado en Tlaquepaque, Jalisco, que tiene 5,456 m2 de ABR y tuvo una inversión de $177 millones de pesos. 

 

Fibra Nova 

 

En enero de este año, Fibra Nova adquirió 7.3 hectáreas para agregar un total de 21 hectáreas de terreno adyacente al Parque Tecnológico Bafar en la ciudad de Chihuahua. Este terreno se encuentra totalmente urbanizado con servicios de energía, agua y gas natural. Esto con el fin de continuar sus desarrollos industriales en la región ante la demanda de espacios. 

 

Fibra Storage 

 

En abril de 2022, Fibra Storage adquirió un terreno en la colonia San Miguel Chapultepec en la Ciudad de México, con el fin de construir un desarrollo de auto-almacenaje para operar bajo la marca U-Storage. La inversión del terreno fue de $72.9 millones de pesos (a pagarse mediante la emisión de 3,797,323 de CBFIs), más gastos de cierre (estos últimos pagados en efectivo) para un total de $77.5 millones de pesos. 

 

Fibra Soma 

 

Fibra Soma adquirió tres proyectos para desarrollos, uno en Los Cabos y dos en Ciuad de México. Estos proyectos sumaran 56,000 m2 de ABR de retail y oficinas y un hotel. La Fibra no detalló montos de inversión. 

 

Retail Los Cabos planea desarrollar 23,000 m2 de espacio de retail dentro del complejo Cabo del Sol en Los Cabos. El proyecto contará con marcas reconocidas de lujo, moda, wellness, así como un área de restaurantes de lujo. 

 

El proyecto Soho House CDMX planea desarrollar un hotel exclusivo de aproximadamente 72 llaves. Mientras que, Abraham González 45 contempla 33,000 m2 de espacio de oficinas y de retail para restaurantes. Ambos proyectos están ubicados a un costado de Paseo de la Reforma, junto al proyecto de Reforma Colón. 

 

Fibra MTY 

 

En noviembre Fibra MTY anunció que alcanzó un acuerdo para la adquisición de un portafolio industrial compuesto por 46 edificios ubicados en 12 mercados del país. Este portafolio suma una ABR de 822,052 m2. Fibra MTY espera las autorizaciones correspondientes.

diciembre 1, 2022

Fibra MTY analiza reconvertir o desinvertir 165,000 m2

El fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) MTY señaló en su reporte del cierre del 3Q 2022 que analiza la reconversión o desinversión de las propiedades Atento, Axtel, Cuadrante, Torre Morada 1 y los Portafolios Casona y Providencia, los cuales suman un área bruta rentable (ABR) de 165,000 m2, y contemplan espacios industriales y de oficinas. 

 

La reconversión o desinversión de activos es con el fin de mantener un portafolio de alta calidad, por lo que Fibra MTY comenzó la implementación de un plan para maximizar el valor de algunas propiedades improductivas, subutilizadas o aquellas que se consideren como no estratégicas.. El plan tiene como objetivo el mantener espacios para el arrendamiento de última generación, adecuados a las futuras necesidades de las empresas y con una fuerte infraestructura tecnológica. 

 

Propiedades industriales 

 

Esta lista de propiedades contempla dos portafolios industriales: Providencia y Casona, los cuales acumulan 130,325 m2 de ABR.  

 

El portafolio Providencia es el más grande, ya que consta de ocho propiedades industriales, con 91,641 m2, ubicadas en el mercado de Saltillo, Coahuila, el parque industrial Alianza del corredor Derramadero. Estas propiedades tienen una tasa de ocupación de 93.7%, ya que siete están completamente ocupadas, pero el edificio Derramadero Building tiene 5,807 m2 disponibles. 

 

El portafolio Casona tiene cuatro propiedades industriales que suman 38,684 m2. Estos activos se ubican en Chihuahua y Guanajuato. Las propiedades de Guanajuato están en el parque Marabis Castro del Rio Industrial Park del corredor Irapuato y no tienen disponibilidad. Mientras que las de Chihuahua son Stand Alone también sin disponibilidad. 

 

Propiedades de oficinas 

 

En cuanto a propiedades de oficinas, Fibra MTY tiene en análisis para reconversión o desinversión cuatro activos: Cuadrante, Torre Morada 1, Atento y Axtel. 

 

La Torre Morada 1 es una de las icónicas torres de oficinas de la Fibra, ubicada en el mercado de Monterrey, dentro del corredor Santa María. Este activo clase A forma parte del Portafolio OEP y cuenta con 13,570 m2 distribuidos en 24 pisos. Cuenta con una ocupación de 60%.  

 

Axtel es un edificio de oficinas de tres niveles, ubicado en Monterrey, dentro del corredor Santa Catarina. Esta propiedad tiene 12,937.06 m2 de ABR, los cuales están disponibles.  

Cuadrante es un edificio de oficinas clase B de 4,520 m2, ubicado en Ciudad Juárez. Está 100% ocupado. 

 

Atento es un edificio de oficinas de 4,302 m2, ubicado en el corredo Santa Catarina del mercado de Monterrey. Este activo del Portafolio CEN tiene una tasa de ocupación de 6.4%. 

 

Lo que viene para Fibra MTY 

 

El pasado 15 de noviembre, Fibra MTY anunció un acuerdo de compraventa de un portafolio industrial compuesto de 46 propiedades que acumulan 822,052 m2 distribuidos en 12 estados del país. La Fibra detalló que el precio de compra sería liquidado mediante una combinación de efectivo, líneas de crédito y capital.  

 

Con esta operación, Fibra MTY se encaminaría en su estrategia de invertir en inmuebles industriales, además, duplicaría su ABR, ya que actualmente cuenta con 818,864 m2. 

noviembre 17, 2022

Por nearshoring, Fibras tienen altas ocupaciones industriales

Entre 2021 y 2022 se han registrado fuertes absorciones de espacios industriales en el país, especialmente en los mercados fronterizos y Monterrey, impulsado por las empresas que han relocalizado sus actividades manufactureras de países asiáticos a México, es decir por el nearshoring. Lo que ha generado altas tasas de ocupación en estos mercados y en los portafolios de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras). 

 

Ante esto, las Fibras con exposición industrial en los mercados fronterizos y en Monterrey reportaron tasas de ocupaciones históricas en los segmentos industriales, tal es el caso de Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra MTY y Fibra Nova, de acuerdo con sus reportes trimestrales a inversionistas. 

 

Fibra Prologis 

 

Fibra Prologis, que tiene una vocación 100% industrial, mantiene en máximos históricos su tasa de ocupación, ya que al cierre del 3Q 2022 fue de 98.5%, 150 puntos base superior al 3Q 2021. Esta Fibra tiene presencia en tres mercados fronterizos: Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa, los cuales son centros industriales especializados en sectores automotriz, electrónico, médico y aeroespacial, por mencionar algunos, los cuales se benefician por su mano de obra calificada y su proximidad con Estados Unidos. En Tijuana y Ciudad Juárez la ocupación fue de 100%, en Reynosa de 99.8% y en Monterrey de 98.5%.  

 

Luis Gutiérrez, CEO de Fibra Prologis, señaló que el nearshoring continúa impulsando la demanda en los mercados fronterizos y en Monterrey, debido a diversas ventajas logísticas, por lo que estiman que dos tercios de la demanda de espacio provendrá de acuerdos de nearshoring este año. 

 

Fibra Macquarie 

 

El portafolio industrial de Fibra Macquarie finalizó el trimestre con una tasa de ocupación de 97%, 152 puntos base superior al año anterior. Esta Fibra tiene propiedades en Tijuana, Mexicali, Nogales, Ciudad Juárez, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros y Monterrey, entre otras ciudades del norte, donde su ocupación fue de 96.9%. 

 

“La composición favorable de nuestro portafolio industrial, expuesto principalmente a los atractivos mercados del norte de México, nos está permitiendo lograr un crecimiento sostenido en la ocupación y en las tasas de renta”, señaló Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie. 

 

Fibra MTY 

 

El portafolio industrial de Fibra MTY tuvo una tasa de ocupación de 91.8%, 110 puntos base superior al 3Q 2021. La mayoría de las propiedades industriales de esta Fibra se ubican en Monterrey, una de las ciudades con mayor arribo de empresas que quieren aprovechar el nearshoring.  

 

Jorge Avalos Carpinteyro, CEO de Fibra MTY, refirió que su principal enfoque en materia de adquisiciones permanece en el sector industrial, con el objetivo de materializar los beneficios, principalmente por la reconfiguración de las cadenas de suministro, también conocido como nearshoring. 

 

Fibra Nova 

 

El portafolio industrial de Fibra Nova se mantiene en 100%. Esta Fibra tiene propiedades industriales en los mercados fronterizos de Ciudad Juárez y Reynosa, en la primera tiene espacios especulativos en desarrollo con la finalidad de prearrendarlos, mientras que en la segunda recién terminó un BTS. 

 

Guillermo Medrano, CEO de Fibra Nova, detalló que continúan viendo una demanda importante en el norte del país de espacios para la industria manufacturera impulsada por el nearshoring. Por lo que, estas condiciones del mercado son muy atractivas para continuar la expansión de su portafolio. 

 

Fibra Terrafina 

 

La tasa de ocupación de Fibra Terrafina fue de 96.1%, un incremento de 210 puntos base comparado con año anterior. La tasa de ocupación de las propiedades ubicadas en el norte fue de 98.3%, la más alta de todas las regiones donde la Fibra tiene presencia. 

 

Alberto Chretin, CEO y Presidente del Comité Técnico de Terrafina, señaló que las propiedades de la región norte de esta Fibra continúan sobresaliendo, agrupando la mayor actividad y registrando los niveles de vacancia más bajos. Esto, acompañado por una creciente actividad de nuevos desarrollos. 

 

noviembre 10, 2022

El rol del FFO en la valuación de una Fibra

Por Antonio González, cofundador de Fibraspy 

 

Los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) se dedican a arrendar propiedades, a fin de generar rendimientos para sus fideicomitentes o fideicomisarios, es decir, sus inversionistas. Pero ¿Cómo pueden los inversionistas identificar oportunidades entre las Fibras con prospecto de generar rendimientos atractivos? Evaluar el crecimiento de los fondos de operación que genera la Fibra en un determinado periodo de tiempo (FFO) por certificado bursátil fiduciario inmobiliario (CBFI) es una manera. 

 

Comparar el FFO por CBFI entre el precio del CBFI contra una tasa de referencia podría indicar si la Fibra vale más o menos de lo que debería. A menudo se toma una tasa de retorno de bajo riesgo como la del MBONO a 10 años, que emite el Gobierno de México, como tasa de referencia para hacer este tipo de evaluaciones. Sin embargo, un crecimiento acelerado del FFO por CBFI podría justificar un precio elevado del CBFI de la Fibra ya que éste tiende a seguir el crecimiento del FFO por CBFI 

 

Por ejemplo, Fibra Danhos cerró el 2020 con un FFO por CBFI de $2.07 y un precio de $24.41. Equivalente a P/FFO por CBFI de 11.8x. Al invertir la ecuación (FFO por CBFI/P) para comparar con el MBONO a 10 años, nos  arroja un resultado de 8.4%.  

 

El MBONO a 10 años cerró el 2020 a una tasa de 5.25%, lo que indica que Fibra Danhos tiene un rendimiento (spread) positivo de 3.15%, lo que resulta alentador debido a que a mayor riesgo se espera mayor rendimiento. 

 

Incluso, bajo la suposición de que el spread fuera menor, difícilmente se descartará invertir en Danhos basandose solamente en esta variable, ya que actualmente se tienen expectativas de crecimiento del FFO por CBFI. Pero si estas expectativas no se cumplen, es posible que el precio de la Fibra se desplome. 

 

Hay que tener en cuenta que, el precio de una Fibra está influenciado por otros factores, particularmente por el sentir de la comunidad financiera y no siempre obedece al desempeño de sus variables financieras y los fundamentales del mercado. 

 

Al buscar generar buenos rendimientos invirtiendo en Fibras, es fundamental adquirir por debajo del valor presente del crecimiento en flujos de efectivo estimado desde el momento en el que se inicia la inversión hasta el día en el que se decida mantener a la Fibra en el portafolio de inversión.

 

Antonio González es…

 

Licenciado en Finanzas por el Tec Milenio, con experiencia en el sector inmobiliario desde hace varios años, ya que ha trabajado en distintas áreas del real estate. En 2019, Antonio González co-fundó Fibraspy y publicó el libro El inversionista en Fibras inmobiliarias.

octubre 6, 2022

Fibra Macquarie tiene 1.2 millones ft2 en desarrollo industrial

Fibra Macquarie detalló que continúa su estrategia de invertir y desarrollar activos clase A en los principales mercados inmobiliarios industriales del país, con lo que espera un crecimiento de apróximadamente 1.5 millones de pies cuadrados (ft2) de área bruta rentable (ABR) en el corto plazo, por lo que al cierre del 2Q 2022, la Fibra contó con 1.2 millones ft2 en desarrollo en cuatro mercados. 

 

Desarrollos en el Norte 

 

En mayo de 2022, Fibra Macquarie completó la adquisición de un terreno de 54.5 hectáreas en Ciudad Juárez, en el submercado Sureste, por $16.8 millones de dólares. Para este terreno, la Fibra tiene un plan de desarrollo a largo plazo, que contempla la construcción, por fases y en varios años, de un parque industrial clase A de 10 propiedades con una ABR potencial total de aproximadamente 2.5 millones de ft2. Fibra Macquarie iniciará la construcción de la primera propiedad de 267,000 ft2 en el 3Q 2022. 

 

En Apodaca, Nuevo León, Fibra Macquarie está por concluir el desarrollo de una propiedad industrial de 183,000 ft2 de ABR, durante el 3Q 2022, la cual ya ha levantado el interés de prospectos inquilinos. Esta propiedad es parte de un proyecto de desarrollo de aproximadamente 800,000 ft2. 

 

Fibra Macquarie planea completar la expansión de 46,000 ft2 de ABR de un proyecto build-to-suit o edificio a la medida en el 3Q 2022. Esta expansión contó con una inversión de $2 millones de dólares y a un retorno de capital inicial de 11.8%. El contrato de arrendamiento está denominado en dólares estadounidenses. 

 

Desarrollos en el Centro 

 

Fibra Macquarie también continua con su proyecto de desarrollo industrial en Ciudad de México, específicamente en el corredor Cuautitlán. La Fibra espera concluir la construcción de dos edificios con un ABR de 734,000 ft2 a finales del 2022. 

 

Adicionalmente, en julio de 2022, Fibra Macquarie completó la adquisición de una propiedad industrial de 293,000 ft2 de ABA, ubicada en Cuautitlán Izcalli, en Ciudad de México, la cual contó con una inversión de $319.7 millones de pesos. El inmueble está arrendado por tres inquilinos, con un ingreso neto operativo anual de aproximadamente 26.0 millones de pesos, equivalente a un cap rate inicial del ingreso neto operativo (NOI) de aproximadamente 8.2%. 

septiembre 22, 2022

Datoz y Fibraspy, el complemento entre la data operativa y financiera de las Fibras

Datoz y Fibraspy se unen con el fin de continuar facilitando el acceso a la información del mercado inmobiliario comercial en México mediante el uso de tecnología digital. Con esto, en un inicio, las plataformas complementarán la data financiera y operativa de los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) inmobiliarios para dotar de mayores herramientas de análisis a los inversionistas y a las propias Fibras.

 

Fibraspy es una plataforma digital que recopila y procesa la información financiera y operativa que trimestre a trimestre los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) reportan a sus inversionistas, con el objetivo de que sea más accesible y legible. 

 

Mientras que, Datoz al monitorear, verificar y actualizar la información operativa de propiedades institucionales de los segmentos industrial, oficinas y retail, cuenta con información operativa de las Fibras, es decir, ubicación, características y disponibilidad de sus edificios, entre otros. 

 

Esta es una sinergia entra la información operativa y financiera, por lo que es la combinación perfecta para conocer a profundidad al sector inmobiliario comercial en México, principalmente de las Fibras. 

 

“Decidimos invertir en Fibraspy con la intención de agregar a nuestra capacidad información e inteligencia del mercado de capitales, en específico, de Fibras y las transacciones de inversión de este tipo de participantes del mercado inmobiliario”, refirió Sergio Mireles, socio fundador de Datoz. 

 

Por su parte, Antonio González, cofundador de Fibraspy, refirió que entre las ofertas de inversión que recibió la plataforma, optaron por Datoz porque fue la primera empresa de data inmobiliaria en México. Además, las visiones de ambas empresas en términos de innovación, tecnología para el mercado inmobiliario se conjugan. 

 

“Adicionalmente, esperamos crear mayor valor para los usuarios de Fibraspy con la oferta de nuevos productos y datos operativos de las Fibras para complementar la información financiera que ya Fibraspy recopila”, concluyó Sergio Mireles. 

 

En este sentido, Fibraspy lanzó el plan Portafolio a fin de que los usuarios de la plataforma consulten y analicen los fundamentales operativos de las Fibras inmobiliarias mediante un mapa de propiedades, detalle de estas y tablas y gráficas comparativas de las variables operativas.  

 

Cabe aclarar que, Fibraspy es una plataforma freemium, es decir, tiene un plan gratuito en el que se visualiza las variables financieras, mientras que el plan de paga permite acceder a la parte operativa de las Fibras.  

septiembre 15, 2022

Fibra MTY obtiene $3,450 mdp en la BMV de la mano de 6,000 inversionistas

Fibra Mty llevó a cabo una Oferta Pública Global Subsecuente en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) por $3,450 millones de pesos. El fideicomiso de inversión en bienes raíces volvió al mercado por quinta ocasión, siendo esta Oferta Subsecuente una de las más altas desde su debut.

 

El capital recaudado será utilizado en sus planes de crecimiento y expansión de portafolios inmobiliarios aprovechando las oportunidades que surgen en el mercado industrial.

 

La Oferta realizada en la BMV fue primaria y se realizó de manera simultánea en México y en el extranjero. El precio de colocación fue de $12.20 pesos por cada Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI).

 

Destaca el trabajo realizado por el equipo de FMTY y los intermediarios colocadores al haber incentivado la participación de personas físicas en esta Oferta Subsecuente, donde participaron aproximadamente 6,000 inversionistas, demostrando que el mercado de valores es una opción para todos los que desean invertir y crear un patrimonio.

 

El portafolio de Fibra Mty contempla una diversificación de 9 mercados en las ciudades de Chihuahua, Ciudad Juárez, Monterrey, Saltillo, San Luis Potosí, así como Guadalajara, Querétaro, Irapuato y Ciudad de México.

septiembre 14, 2022

Fibra Danhos en el mercado de oficinas de CDMX

En octubre de 2013 se enlistó en el mercado bursátil el fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) Danhos, con el objetivo de desarrollar y operar propiedades de oficinas y retail. En su Oferta Pública Inicial (OPI) planteó el desarrollo de Torre Virreyes y Toreo Parque Central, que tendría, al menos, dos torres de oficinas. Estos edificios son de los más prestigiosos del mercado y, en la última década, Fibra Danhos consolidó su presencia en el mercado de oficinas de Ciudad de México. 

 

Fibra Danhos es uno de los propietarios de espacios corporativos más importantes de Ciudad de México, puesto que participa del 4% de la oferta total de espacios clase A y A+, al contar con poco más de 270,000 m2 de área neta rentable (ANR) ubicados en siete edificios. 

 

La mayor presencia de Danhos está en el corredor Norte, ya que 1 de cada 5 m2 que se localizan en este corredor pertenecen a esta Fibra, puesto que las tres torres de oficinas de Toreo Parque Central suman 127,000 m2 de ANR. Sin embargo, este es el corredor con menor ocupación, pues tanto el de a Fibra como el del mercado está apenas por encima de 50%.  

 

En Lomás Palmas, la Fibra tiene casi 76,000 m2 de ANR, el 13% del espacio total de clase A y A+ de este corredor, con los edificios: Torre Virreyes y Parque Virreyes. El primero es uno de los corporativos más importantes de la ciudad, pues destaca por su arquitectura al ser un trapecio invertido con un volado de 60 metros, obra del arquitecto Teodoro González de León.  

 

En Periférico Sur, se ubica Parque Esmeralda que tiene una superficie rentable de 34,000 m2, mientras que en el corredor Bosques está Urbitec de apenas 13,000 m2. 

 

Asimismo, Fibra Danhos también tiene presencia en uno de los corredores del Central Business District (CBD), Reforma con la icónica torre Reforma 222, también del arquitecto Teodoro González de León. Reforma 222 fue un hito para la avenida Reforma, pues fue uno de los rascacielos pioneros en la transformación de este cuadro de Ciudad de México y la nueva generación de edificios corporativos. 

septiembre 1, 2022

Tecnología impulsa al mercado corporativo de Querétaro

En los últimos meses, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha visto un crecimiento considerable en la demanda de espacios. Esto impulsado por empresas de tecnología, financieras, tecnologías de la información, y call centers, principalmente. 

 

Querétaro es el cuarto mercado de oficinas más dinámico del país, sólo por detrás de Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México. Este mercado cuenta con un inventario de alrededor de 700,000 m2 de oficinas existentes y 55,000 m2 de espacios en construcción. Centro Sur y 5 de febrero son los corredores más grandes y han mantenido un constante crecimiento, al que se les suma Juriquilla. 

 

Durante los años pandémicos, 2020 y 2021, la absorción bruta, es decir, operaciones en renta y venta, Querétaro mantuvo niveles de alrededor de 5,000 m2, sin embargo, de enero a septiembre de 2022, la demanda de espacios en este mercado ascendió a 23,000 m2, casi cuatro veces lo hecho en los años anteriores. 

 

Juriquilla fue el corredor con mayor absorción bruta, el 62% de la absorción total del mercado se ubicó en este corredor. Las empresas financieras y de tecnología fueron las principales en arribar, tal fue el caso de Alten, que aprovechó la ubicación de este mercado y su consolidación en el sector industrial para establecer su corporativo que dará soluciones tecnológicas a los sectores aeronáutica, automotriz, telecomunicaciones, energía, por mencionar algunos. 

 

Esta fuerte absorción de oficinas y el poco aumento de espacios nuevos en comercialización lograron contener la disponibilidad del mercado, por lo que es el único mercado del país con una tasa de disponibilidad menor a 15%.  

 

Con todo, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha comenzado a aprovechar su posición geográfica en el Bajío del país y la relación que los corporativos puedan tener con las industrias ubicadas en este mercado, tal es el caso de las empresas tecnológicas. Cabe decir que, durante el primer semestre del 2022, Querétaro tuvo una inversión privada de $11,328 millones de pesos, de los que participan proyectos de las industrias de tecnología y tecnologías de la información, Data Center, entre otros. 

Fibras adquieren edificios industriales, educativos y terrenos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) continúan expandiendo sus portafolios mediante la adquisición de propiedades industriales, educativas, terrenos y proyectos. Fibra Prologis, Fibra Nova, Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Soma fueron los fideicomisos que realizaron adquisiciones durante 2022. Además, Fibra MTY está por cerrar la adquisición de un portafolio industrial, luego de haber alcanzado un acuerdo de compra.  

 

Fibra Prologis 

 

En lo que va del año, Fibra Prologis ha adquirido 5 edificios que suman 1.2 millones ft2 (112,227 m2) de área bruta rentable (ABR). La Fibra comenzó el año con inversiones, en enero anunció la adquisición de una propiedad ubicada Tijuana, con una ABR de 386,880 ft2 (35,942 m2) y una inversión de $40.2 millones de dólares. 

 

En marzo, la Fibra adquirió un edificio industrial en Ciudad Juárez y una propiedad Last Touch en la Ciudad de México, que comprenden una ABR de 285,450 ft2 (26,519 m2). Estas adquisiciones tuvieron una inversión de $28 millones dólares.  

 

El último día de noviembre, Fibra Prologis adquirió un par de propiedades industriales localizadas en Tijuana. Estos edificios comprenden 535,681 ft2 (49,766 m2) y representaron una inversión de $56.5 millones de dólares. 

 

Luis Gutierrez, Director General de Prologis Mexico, detalló a inversionistas que en lo que va del año, la Fibra lleva aproximadamente $120 millones de dólares. 

 

Fibra Educa 

 

En febrero de 2022, Fibra Educa anunció la adquisción de cuatro inmuebles educativos, ubicados en las ciudades de Culiacán, Hermosillo, Torreón y Tijuana. Estas propiedades suman al portafolio de la Fibra 16,563 m2 de ABR. Educa no especificó la inversión. 

 

En junio, la Fibra adquirió una propiedad educativa en Aguascalientes, con una ABR de  67,167 m2 y una inversión de $4,689.5 millones de pesos. Mientras que en agosto, compró otro activo educativo, ubicado en Tlaquepaque, Jalisco, que tiene 5,456 m2 de ABR y tuvo una inversión de $177 millones de pesos. 

 

Fibra Nova 

 

En enero de este año, Fibra Nova adquirió 7.3 hectáreas para agregar un total de 21 hectáreas de terreno adyacente al Parque Tecnológico Bafar en la ciudad de Chihuahua. Este terreno se encuentra totalmente urbanizado con servicios de energía, agua y gas natural. Esto con el fin de continuar sus desarrollos industriales en la región ante la demanda de espacios. 

 

Fibra Storage 

 

En abril de 2022, Fibra Storage adquirió un terreno en la colonia San Miguel Chapultepec en la Ciudad de México, con el fin de construir un desarrollo de auto-almacenaje para operar bajo la marca U-Storage. La inversión del terreno fue de $72.9 millones de pesos (a pagarse mediante la emisión de 3,797,323 de CBFIs), más gastos de cierre (estos últimos pagados en efectivo) para un total de $77.5 millones de pesos. 

 

Fibra Soma 

 

Fibra Soma adquirió tres proyectos para desarrollos, uno en Los Cabos y dos en Ciuad de México. Estos proyectos sumaran 56,000 m2 de ABR de retail y oficinas y un hotel. La Fibra no detalló montos de inversión. 

 

Retail Los Cabos planea desarrollar 23,000 m2 de espacio de retail dentro del complejo Cabo del Sol en Los Cabos. El proyecto contará con marcas reconocidas de lujo, moda, wellness, así como un área de restaurantes de lujo. 

 

El proyecto Soho House CDMX planea desarrollar un hotel exclusivo de aproximadamente 72 llaves. Mientras que, Abraham González 45 contempla 33,000 m2 de espacio de oficinas y de retail para restaurantes. Ambos proyectos están ubicados a un costado de Paseo de la Reforma, junto al proyecto de Reforma Colón. 

 

Fibra MTY 

 

En noviembre Fibra MTY anunció que alcanzó un acuerdo para la adquisición de un portafolio industrial compuesto por 46 edificios ubicados en 12 mercados del país. Este portafolio suma una ABR de 822,052 m2. Fibra MTY espera las autorizaciones correspondientes.

diciembre 1, 2022

Crecen formatos pequeños de Walmart y Chedraui

En los últimos años, las grandes cadenas de supermercados como Walmart y Chedraui han apostado por la expansión de tiendas autoservicio de formatos más locales y con menores superficies de venta, las cuales manejan cantidades más pequeñas de productos de uso cotidiano y, en algunos casos, de productos selectos. Estos formatos se ubican en mercados con alta densidad de población, tal es el caso de las grandes ciudades del país como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, por mencionar algunas.

 

Tan sólo de septiembre de 2021 a septiembre de 2022, Walmart y Chedraui sumaron 73 aperturas de sus formatos pequeños, que denominan Bodega Aurrera Express, Walmart Express y Supercito Chedraui. Esto equivale a un crecimiento anual de 6% en estos formatos. 

 

Cabe destacar que, estas tiendas de autoservicio compiten principalmente con tiendas de conveniencia como OXXO, 7-Eleven, Tiendas Neto, Tiendas 3B, entre otras. 

 

Los formatos Express de Walmart 

 

En 2008 se creó la variante de Bodega Aurrerá, nombrada Bodega Aurrerá Express. Este formato se concentra en atender la demanda de fraccionamiento o zonas de alta concentración habitacional de clase media y baja, en los cuales ya no hay espacio para instalar un formato más grande. Estas tiendas de autoservicio tienen una superficie de venta de entre 100 y 500 m2 y ofertan productos básicos de abarrotes, artículos de limpieza y de hogar. 

 

Al cierre del 3Q 2022, Bodega Aurrerá Express sumó 1,230 unidades, 55 tiendas más que el mismo periodo de 2021, con un crecimiento de 5%.  

 

En noviembre de 2020, Walmart inauguró en Puebla la primera tienda bajo el concepto Walmart Express, que está enfocada en atender a clientes de zonas urbanas de clase media y alta, ya que los productos son más selectos frente al formato de Bodega Aurrerá. Este formato es una renovación de las tiendas Superama y tienen una superficie de venta de entre 1,500 y 2,000 m2. Oferta productos de abarrotes, salud y belleza, soluciones para el hogar, panadería, cafetería y alimentos preparados. Además, tiene cajas de autocobro y servicio “Pickup”. 

 

A septiembre de 2022, Walmart Express totalizó 88 unidades, 33 más que el mismo mes de 2021, un crecimiento de 60%. Cabe destacar que, estas 33 unidades nuevas corresponden al cierre de 31 del formato Superama. Además, en octubre de 2022,  Walmart refirió que para finales de este año ya no habría más sucursales de Superama, pues las 11 restantes ya están en proceso de conversión. 

 

En 2022, Walmart anunció una inversión en México y Centroamérica de 27,600 millones de pesos, de los cuales el 28% (7,728 millones de pesos) estaría destinado para la apertura de nuevas tiendas, a fin de acelerar los planes de expansión de Mi Bodega Urbana y Walmart Express. 

 

El Supercito de Chedraui 

 

El formato de proximidad o de barrio de Chedraui, Supercito también opera en las grandes ciudades del país. Estas tiendas tienen una superficie de venta de alrededor de 350 m2, en los cuales ofertan productos básicos de abarrotes, de limpieza y del hogar. Esta variante compite directamente con el formato Bodega Aurrerá Express de Walmart. 

 

Al finalizar el 3Q 2022, Chedraui reportó 71 unidades de Supercito, 16 más que el mismo lapso de 2021, por lo que este formato tuvo un crecimiento de 29%. 

 

Además, este año también inició la apertura de la variante Supercito Selecto, que tiene como objeto ofrecer una mejor selección de productos para clientes con mayor poder adquisitivo, por lo que ofertan marcas premium y productos gourmet. Al cierre del 3Q 2022, se contabilizaron 3 Supercito Selecto, que se incluyen en el inventario de este formato. 

 

Cabe decir que, Chedraui tiene otro formato pequeño, que fue el primero de proximidad, llamado Súper Che. Éste tiene una superficie de venta de alrededor de 1,200 m2. Sin embargo, este formato ha ido disminuyendo sus unidades, ya que al cierre del 3Q 2022 contaba con 8 unidades, pero llegó a tener 15. Por lo que es claro que Chedraui está apostando por el formato Supercito.  

noviembre 24, 2022

Fibra MTY analiza reconvertir o desinvertir 165,000 m2

El fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) MTY señaló en su reporte del cierre del 3Q 2022 que analiza la reconversión o desinversión de las propiedades Atento, Axtel, Cuadrante, Torre Morada 1 y los Portafolios Casona y Providencia, los cuales suman un área bruta rentable (ABR) de 165,000 m2, y contemplan espacios industriales y de oficinas. 

 

La reconversión o desinversión de activos es con el fin de mantener un portafolio de alta calidad, por lo que Fibra MTY comenzó la implementación de un plan para maximizar el valor de algunas propiedades improductivas, subutilizadas o aquellas que se consideren como no estratégicas.. El plan tiene como objetivo el mantener espacios para el arrendamiento de última generación, adecuados a las futuras necesidades de las empresas y con una fuerte infraestructura tecnológica. 

 

Propiedades industriales 

 

Esta lista de propiedades contempla dos portafolios industriales: Providencia y Casona, los cuales acumulan 130,325 m2 de ABR.  

 

El portafolio Providencia es el más grande, ya que consta de ocho propiedades industriales, con 91,641 m2, ubicadas en el mercado de Saltillo, Coahuila, el parque industrial Alianza del corredor Derramadero. Estas propiedades tienen una tasa de ocupación de 93.7%, ya que siete están completamente ocupadas, pero el edificio Derramadero Building tiene 5,807 m2 disponibles. 

 

El portafolio Casona tiene cuatro propiedades industriales que suman 38,684 m2. Estos activos se ubican en Chihuahua y Guanajuato. Las propiedades de Guanajuato están en el parque Marabis Castro del Rio Industrial Park del corredor Irapuato y no tienen disponibilidad. Mientras que las de Chihuahua son Stand Alone también sin disponibilidad. 

 

Propiedades de oficinas 

 

En cuanto a propiedades de oficinas, Fibra MTY tiene en análisis para reconversión o desinversión cuatro activos: Cuadrante, Torre Morada 1, Atento y Axtel. 

 

La Torre Morada 1 es una de las icónicas torres de oficinas de la Fibra, ubicada en el mercado de Monterrey, dentro del corredor Santa María. Este activo clase A forma parte del Portafolio OEP y cuenta con 13,570 m2 distribuidos en 24 pisos. Cuenta con una ocupación de 60%.  

 

Axtel es un edificio de oficinas de tres niveles, ubicado en Monterrey, dentro del corredor Santa Catarina. Esta propiedad tiene 12,937.06 m2 de ABR, los cuales están disponibles.  

Cuadrante es un edificio de oficinas clase B de 4,520 m2, ubicado en Ciudad Juárez. Está 100% ocupado. 

 

Atento es un edificio de oficinas de 4,302 m2, ubicado en el corredo Santa Catarina del mercado de Monterrey. Este activo del Portafolio CEN tiene una tasa de ocupación de 6.4%. 

 

Lo que viene para Fibra MTY 

 

El pasado 15 de noviembre, Fibra MTY anunció un acuerdo de compraventa de un portafolio industrial compuesto de 46 propiedades que acumulan 822,052 m2 distribuidos en 12 estados del país. La Fibra detalló que el precio de compra sería liquidado mediante una combinación de efectivo, líneas de crédito y capital.  

 

Con esta operación, Fibra MTY se encaminaría en su estrategia de invertir en inmuebles industriales, además, duplicaría su ABR, ya que actualmente cuenta con 818,864 m2. 

noviembre 17, 2022

Por nearshoring, Fibras tienen altas ocupaciones industriales

Entre 2021 y 2022 se han registrado fuertes absorciones de espacios industriales en el país, especialmente en los mercados fronterizos y Monterrey, impulsado por las empresas que han relocalizado sus actividades manufactureras de países asiáticos a México, es decir por el nearshoring. Lo que ha generado altas tasas de ocupación en estos mercados y en los portafolios de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras). 

 

Ante esto, las Fibras con exposición industrial en los mercados fronterizos y en Monterrey reportaron tasas de ocupaciones históricas en los segmentos industriales, tal es el caso de Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra MTY y Fibra Nova, de acuerdo con sus reportes trimestrales a inversionistas. 

 

Fibra Prologis 

 

Fibra Prologis, que tiene una vocación 100% industrial, mantiene en máximos históricos su tasa de ocupación, ya que al cierre del 3Q 2022 fue de 98.5%, 150 puntos base superior al 3Q 2021. Esta Fibra tiene presencia en tres mercados fronterizos: Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa, los cuales son centros industriales especializados en sectores automotriz, electrónico, médico y aeroespacial, por mencionar algunos, los cuales se benefician por su mano de obra calificada y su proximidad con Estados Unidos. En Tijuana y Ciudad Juárez la ocupación fue de 100%, en Reynosa de 99.8% y en Monterrey de 98.5%.  

 

Luis Gutiérrez, CEO de Fibra Prologis, señaló que el nearshoring continúa impulsando la demanda en los mercados fronterizos y en Monterrey, debido a diversas ventajas logísticas, por lo que estiman que dos tercios de la demanda de espacio provendrá de acuerdos de nearshoring este año. 

 

Fibra Macquarie 

 

El portafolio industrial de Fibra Macquarie finalizó el trimestre con una tasa de ocupación de 97%, 152 puntos base superior al año anterior. Esta Fibra tiene propiedades en Tijuana, Mexicali, Nogales, Ciudad Juárez, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros y Monterrey, entre otras ciudades del norte, donde su ocupación fue de 96.9%. 

 

“La composición favorable de nuestro portafolio industrial, expuesto principalmente a los atractivos mercados del norte de México, nos está permitiendo lograr un crecimiento sostenido en la ocupación y en las tasas de renta”, señaló Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie. 

 

Fibra MTY 

 

El portafolio industrial de Fibra MTY tuvo una tasa de ocupación de 91.8%, 110 puntos base superior al 3Q 2021. La mayoría de las propiedades industriales de esta Fibra se ubican en Monterrey, una de las ciudades con mayor arribo de empresas que quieren aprovechar el nearshoring.  

 

Jorge Avalos Carpinteyro, CEO de Fibra MTY, refirió que su principal enfoque en materia de adquisiciones permanece en el sector industrial, con el objetivo de materializar los beneficios, principalmente por la reconfiguración de las cadenas de suministro, también conocido como nearshoring. 

 

Fibra Nova 

 

El portafolio industrial de Fibra Nova se mantiene en 100%. Esta Fibra tiene propiedades industriales en los mercados fronterizos de Ciudad Juárez y Reynosa, en la primera tiene espacios especulativos en desarrollo con la finalidad de prearrendarlos, mientras que en la segunda recién terminó un BTS. 

 

Guillermo Medrano, CEO de Fibra Nova, detalló que continúan viendo una demanda importante en el norte del país de espacios para la industria manufacturera impulsada por el nearshoring. Por lo que, estas condiciones del mercado son muy atractivas para continuar la expansión de su portafolio. 

 

Fibra Terrafina 

 

La tasa de ocupación de Fibra Terrafina fue de 96.1%, un incremento de 210 puntos base comparado con año anterior. La tasa de ocupación de las propiedades ubicadas en el norte fue de 98.3%, la más alta de todas las regiones donde la Fibra tiene presencia. 

 

Alberto Chretin, CEO y Presidente del Comité Técnico de Terrafina, señaló que las propiedades de la región norte de esta Fibra continúan sobresaliendo, agrupando la mayor actividad y registrando los niveles de vacancia más bajos. Esto, acompañado por una creciente actividad de nuevos desarrollos. 

 

noviembre 10, 2022

E-commerce y Tren Maya activan el mercado industrial de Mérida

La región sureste del país, de la mano de Mérida, paulatinamente está cobrando relevancia dentro del mercado inmobiliario industrial. En los últimos años, Mérida ha tenido una serie de inversiones importantes por parte de desarrolladores y empresas que buscan establecerse en la península de Yucatán, a fin de aprovechar su conexión con el sur del país y con el resto de América Latina. En los últimos nueve meses empresas de e-commerce y compañías atraídas por el Tren Maya activaron al mercado inmobiliario industrial de Mérida. 

 

Mérida es un mercado industrial emergente, ya que al cierre del 3Q 2022 apenas contó con un inventario de 935,000 m2 de ANR, casi equivalente a la disponibilidad del mercado de Ciudad de México.  

 

El ritmo de crecimiento de esta ciudad, que, en los últimos 10 años fue de 20% y con una población joven en crecimiento, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI) en 2020, ha sido clave para la expansión de las empresas de e-commerce en el sureste del país, tal es el caso de Mercado Libre que arrendó un build-to-suit (BTS) o edificio a la medida de 39,000 m2 en el complejo Panorama Industrial Mérida propiedad de Distrito Panorama en el submercado Poniente. 

 

Cabe decir que, en julio de 2022 también inició operaciones el centro logístico de Amazon en el municipio de Umán en Yucatán, con un almacén de 19,200 m2 y una inversión de 440 millones de pesos. 

 

Por su parte, el consorcio liderado por Alstom Transport Mexico y Bombardier Transportation Mexico que ganó la licitación pública para la fabricación de 42 trenes, los sistemas ferroviarios, talleres y cocheras que formarán parte del megaproyecto del Tren Maya, arrendó 4,000 m2 dentro del complejo Central Business Park en el submercado Norte de Mérida. Esto para el ensamble de los trenes. Cabe recordar que, la fabricación de los componentes de los trenes se está realizando en la planta de Ciudad Sahagún, en Hidalgo. 

 

Estas son algunas de las operaciones que han impulsado la actividad del mercado industrial de Mérida, que en los últimos nueve meses acumuló una absorción bruta de 49,000 m2. Por lo que la tasa de disponibilidad se situó en 4.07% con 38,073 m2 de ANR disponible.  

 

El dinamismo que está experimentando Mérida también se ha visto reflejado en los inicios de construcción, que en lo que va del año sumó 40,000 m2 en dos edificios, uno de ellos el BTS de Mercado Libre. 

 

Mérida tiene una ubicación privilegiada para la logística, ya que está cerca de accesos marítimos a McAllen, Florida y Tampa en Estados Unidos, mientras que al sur con Panamá. 

noviembre 3, 2022

Industrial parks in Tijuana attract foreign investment

During the first half of 2022, Tijuana reported an industrial real estate inventory of 415,447 square feet. Industrial halls rented out at an average price of USD ¢50 to ¢70 per square feet, reveals Mr. Alejandro Mungaray Lagarda, Secretary of Economic Development of Tijuana.

 

“Value chains are on the road to recovery. The Pandemic meant a steep decline in production levels, particularly for certain production lines like microchips and associated products, which led to a shortage. Fortunately, production is finally reaching normal levels; microchips are essential for the automotive industry, household appliances, for everything really. Economic activity is on the rise again, which means more manufacturing and therefore increased demand for industrial parks,” says Mr. Mungaray Lagarda.

 

Tijuana has 78 industrial parks, it is a border town with a ceaseless demand for industrial spaces. “Any square foot available for industrial space is currently under construction. This trend may continue in the future, but I believe there will be more planning involved. It is essential to coordinate the manufacturing processes in Tijuana with what is going on in international markets, particularly in California. The situation today is that every single space is taken and any new activity has to wait for a space to be freed,” explains the official.

 

Mr. Mungaray Lagarda expresses that Tijuana is particularly attractive because of its location. It is easy for companies to arrange for materials and base products to be delivered from the US into Mexico swiftly and just in time.

 

On the other hand, Mr. Sergio Mireles, founder of Datoz, an intelligence platform for real estate, mentions that demand for industrial spaces in Northern Mexico is propelled mainly by nearshoring or the relocation of manufacturing companies, primarily from Asia, that choose to move to Mexico. “Other important factors are the unprecedented growth of ecommerce brought by the COVID-19 Pandemic and the need for logistic spaces that came with it, as well as the development of data centers that has resulted from broader digitalization. Finally, let’s not forget Mexican skilled labor is world-class.”

 

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noviembre 1, 2022

Tecnología impulsa al mercado corporativo de Querétaro

En los últimos meses, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha visto un crecimiento considerable en la demanda de espacios. Esto impulsado por empresas de tecnología, financieras, tecnologías de la información, y call centers, principalmente. 

 

Querétaro es el cuarto mercado de oficinas más dinámico del país, sólo por detrás de Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México. Este mercado cuenta con un inventario de alrededor de 700,000 m2 de oficinas existentes y 55,000 m2 de espacios en construcción. Centro Sur y 5 de febrero son los corredores más grandes y han mantenido un constante crecimiento, al que se les suma Juriquilla. 

 

Durante los años pandémicos, 2020 y 2021, la absorción bruta, es decir, operaciones en renta y venta, Querétaro mantuvo niveles de alrededor de 5,000 m2, sin embargo, de enero a septiembre de 2022, la demanda de espacios en este mercado ascendió a 23,000 m2, casi cuatro veces lo hecho en los años anteriores. 

 

Juriquilla fue el corredor con mayor absorción bruta, el 62% de la absorción total del mercado se ubicó en este corredor. Las empresas financieras y de tecnología fueron las principales en arribar, tal fue el caso de Alten, que aprovechó la ubicación de este mercado y su consolidación en el sector industrial para establecer su corporativo que dará soluciones tecnológicas a los sectores aeronáutica, automotriz, telecomunicaciones, energía, por mencionar algunos. 

 

Esta fuerte absorción de oficinas y el poco aumento de espacios nuevos en comercialización lograron contener la disponibilidad del mercado, por lo que es el único mercado del país con una tasa de disponibilidad menor a 15%.  

 

Con todo, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha comenzado a aprovechar su posición geográfica en el Bajío del país y la relación que los corporativos puedan tener con las industrias ubicadas en este mercado, tal es el caso de las empresas tecnológicas. Cabe decir que, durante el primer semestre del 2022, Querétaro tuvo una inversión privada de $11,328 millones de pesos, de los que participan proyectos de las industrias de tecnología y tecnologías de la información, Data Center, entre otros. 

Proyecto Vallejo-i cerrará 2022 con inversión por 11,124 millones de pesos: Sedeco

El proyecto de industrialización de la Ciudad de México, conocido como Vallejo-i, cerrará este 2022 con una inversión por 11,124 millones de pesos, informó la Secretaría de Desarrollo Económico (Sedeco) local.

 

Este miércoles, el titular de la Sedeco, Fadlala Akabani Hneide, dio a conocer que además de haber logrado esta captación de capitales, también ya se tienen dos montos de inversión para el 2023, por alrededor de 500 millones de pesos.

 

Explicó que las inversiones de este año se concentran en los sectores de logística y distribución, buena parte de los recursos provienen de las compañías Honeywell, Neolpharma, Park Vallejo, O´Donnell, Bimbo, Alpla, Áximo y Prologys Chrysler.

 

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octubre 21, 2022

Fibras adquieren edificios industriales, educativos y terrenos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) continúan expandiendo sus portafolios mediante la adquisición de propiedades industriales, educativas, terrenos y proyectos. Fibra Prologis, Fibra Nova, Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Soma fueron los fideicomisos que realizaron adquisiciones durante 2022. Además, Fibra MTY está por cerrar la adquisición de un portafolio industrial, luego de haber alcanzado un acuerdo de compra.  

 

Fibra Prologis 

 

En lo que va del año, Fibra Prologis ha adquirido 5 edificios que suman 1.2 millones ft2 (112,227 m2) de área bruta rentable (ABR). La Fibra comenzó el año con inversiones, en enero anunció la adquisición de una propiedad ubicada Tijuana, con una ABR de 386,880 ft2 (35,942 m2) y una inversión de $40.2 millones de dólares. 

 

En marzo, la Fibra adquirió un edificio industrial en Ciudad Juárez y una propiedad Last Touch en la Ciudad de México, que comprenden una ABR de 285,450 ft2 (26,519 m2). Estas adquisiciones tuvieron una inversión de $28 millones dólares.  

 

El último día de noviembre, Fibra Prologis adquirió un par de propiedades industriales localizadas en Tijuana. Estos edificios comprenden 535,681 ft2 (49,766 m2) y representaron una inversión de $56.5 millones de dólares. 

 

Luis Gutierrez, Director General de Prologis Mexico, detalló a inversionistas que en lo que va del año, la Fibra lleva aproximadamente $120 millones de dólares. 

 

Fibra Educa 

 

En febrero de 2022, Fibra Educa anunció la adquisción de cuatro inmuebles educativos, ubicados en las ciudades de Culiacán, Hermosillo, Torreón y Tijuana. Estas propiedades suman al portafolio de la Fibra 16,563 m2 de ABR. Educa no especificó la inversión. 

 

En junio, la Fibra adquirió una propiedad educativa en Aguascalientes, con una ABR de  67,167 m2 y una inversión de $4,689.5 millones de pesos. Mientras que en agosto, compró otro activo educativo, ubicado en Tlaquepaque, Jalisco, que tiene 5,456 m2 de ABR y tuvo una inversión de $177 millones de pesos. 

 

Fibra Nova 

 

En enero de este año, Fibra Nova adquirió 7.3 hectáreas para agregar un total de 21 hectáreas de terreno adyacente al Parque Tecnológico Bafar en la ciudad de Chihuahua. Este terreno se encuentra totalmente urbanizado con servicios de energía, agua y gas natural. Esto con el fin de continuar sus desarrollos industriales en la región ante la demanda de espacios. 

 

Fibra Storage 

 

En abril de 2022, Fibra Storage adquirió un terreno en la colonia San Miguel Chapultepec en la Ciudad de México, con el fin de construir un desarrollo de auto-almacenaje para operar bajo la marca U-Storage. La inversión del terreno fue de $72.9 millones de pesos (a pagarse mediante la emisión de 3,797,323 de CBFIs), más gastos de cierre (estos últimos pagados en efectivo) para un total de $77.5 millones de pesos. 

 

Fibra Soma 

 

Fibra Soma adquirió tres proyectos para desarrollos, uno en Los Cabos y dos en Ciuad de México. Estos proyectos sumaran 56,000 m2 de ABR de retail y oficinas y un hotel. La Fibra no detalló montos de inversión. 

 

Retail Los Cabos planea desarrollar 23,000 m2 de espacio de retail dentro del complejo Cabo del Sol en Los Cabos. El proyecto contará con marcas reconocidas de lujo, moda, wellness, así como un área de restaurantes de lujo. 

 

El proyecto Soho House CDMX planea desarrollar un hotel exclusivo de aproximadamente 72 llaves. Mientras que, Abraham González 45 contempla 33,000 m2 de espacio de oficinas y de retail para restaurantes. Ambos proyectos están ubicados a un costado de Paseo de la Reforma, junto al proyecto de Reforma Colón. 

 

Fibra MTY 

 

En noviembre Fibra MTY anunció que alcanzó un acuerdo para la adquisición de un portafolio industrial compuesto por 46 edificios ubicados en 12 mercados del país. Este portafolio suma una ABR de 822,052 m2. Fibra MTY espera las autorizaciones correspondientes.

diciembre 1, 2022

Crecen formatos pequeños de Walmart y Chedraui

En los últimos años, las grandes cadenas de supermercados como Walmart y Chedraui han apostado por la expansión de tiendas autoservicio de formatos más locales y con menores superficies de venta, las cuales manejan cantidades más pequeñas de productos de uso cotidiano y, en algunos casos, de productos selectos. Estos formatos se ubican en mercados con alta densidad de población, tal es el caso de las grandes ciudades del país como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, por mencionar algunas.

 

Tan sólo de septiembre de 2021 a septiembre de 2022, Walmart y Chedraui sumaron 73 aperturas de sus formatos pequeños, que denominan Bodega Aurrera Express, Walmart Express y Supercito Chedraui. Esto equivale a un crecimiento anual de 6% en estos formatos. 

 

Cabe destacar que, estas tiendas de autoservicio compiten principalmente con tiendas de conveniencia como OXXO, 7-Eleven, Tiendas Neto, Tiendas 3B, entre otras. 

 

Los formatos Express de Walmart 

 

En 2008 se creó la variante de Bodega Aurrerá, nombrada Bodega Aurrerá Express. Este formato se concentra en atender la demanda de fraccionamiento o zonas de alta concentración habitacional de clase media y baja, en los cuales ya no hay espacio para instalar un formato más grande. Estas tiendas de autoservicio tienen una superficie de venta de entre 100 y 500 m2 y ofertan productos básicos de abarrotes, artículos de limpieza y de hogar. 

 

Al cierre del 3Q 2022, Bodega Aurrerá Express sumó 1,230 unidades, 55 tiendas más que el mismo periodo de 2021, con un crecimiento de 5%.  

 

En noviembre de 2020, Walmart inauguró en Puebla la primera tienda bajo el concepto Walmart Express, que está enfocada en atender a clientes de zonas urbanas de clase media y alta, ya que los productos son más selectos frente al formato de Bodega Aurrerá. Este formato es una renovación de las tiendas Superama y tienen una superficie de venta de entre 1,500 y 2,000 m2. Oferta productos de abarrotes, salud y belleza, soluciones para el hogar, panadería, cafetería y alimentos preparados. Además, tiene cajas de autocobro y servicio “Pickup”. 

 

A septiembre de 2022, Walmart Express totalizó 88 unidades, 33 más que el mismo mes de 2021, un crecimiento de 60%. Cabe destacar que, estas 33 unidades nuevas corresponden al cierre de 31 del formato Superama. Además, en octubre de 2022,  Walmart refirió que para finales de este año ya no habría más sucursales de Superama, pues las 11 restantes ya están en proceso de conversión. 

 

En 2022, Walmart anunció una inversión en México y Centroamérica de 27,600 millones de pesos, de los cuales el 28% (7,728 millones de pesos) estaría destinado para la apertura de nuevas tiendas, a fin de acelerar los planes de expansión de Mi Bodega Urbana y Walmart Express. 

 

El Supercito de Chedraui 

 

El formato de proximidad o de barrio de Chedraui, Supercito también opera en las grandes ciudades del país. Estas tiendas tienen una superficie de venta de alrededor de 350 m2, en los cuales ofertan productos básicos de abarrotes, de limpieza y del hogar. Esta variante compite directamente con el formato Bodega Aurrerá Express de Walmart. 

 

Al finalizar el 3Q 2022, Chedraui reportó 71 unidades de Supercito, 16 más que el mismo lapso de 2021, por lo que este formato tuvo un crecimiento de 29%. 

 

Además, este año también inició la apertura de la variante Supercito Selecto, que tiene como objeto ofrecer una mejor selección de productos para clientes con mayor poder adquisitivo, por lo que ofertan marcas premium y productos gourmet. Al cierre del 3Q 2022, se contabilizaron 3 Supercito Selecto, que se incluyen en el inventario de este formato. 

 

Cabe decir que, Chedraui tiene otro formato pequeño, que fue el primero de proximidad, llamado Súper Che. Éste tiene una superficie de venta de alrededor de 1,200 m2. Sin embargo, este formato ha ido disminuyendo sus unidades, ya que al cierre del 3Q 2022 contaba con 8 unidades, pero llegó a tener 15. Por lo que es claro que Chedraui está apostando por el formato Supercito.  

noviembre 24, 2022

Fibra MTY analiza reconvertir o desinvertir 165,000 m2

El fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) MTY señaló en su reporte del cierre del 3Q 2022 que analiza la reconversión o desinversión de las propiedades Atento, Axtel, Cuadrante, Torre Morada 1 y los Portafolios Casona y Providencia, los cuales suman un área bruta rentable (ABR) de 165,000 m2, y contemplan espacios industriales y de oficinas. 

 

La reconversión o desinversión de activos es con el fin de mantener un portafolio de alta calidad, por lo que Fibra MTY comenzó la implementación de un plan para maximizar el valor de algunas propiedades improductivas, subutilizadas o aquellas que se consideren como no estratégicas.. El plan tiene como objetivo el mantener espacios para el arrendamiento de última generación, adecuados a las futuras necesidades de las empresas y con una fuerte infraestructura tecnológica. 

 

Propiedades industriales 

 

Esta lista de propiedades contempla dos portafolios industriales: Providencia y Casona, los cuales acumulan 130,325 m2 de ABR.  

 

El portafolio Providencia es el más grande, ya que consta de ocho propiedades industriales, con 91,641 m2, ubicadas en el mercado de Saltillo, Coahuila, el parque industrial Alianza del corredor Derramadero. Estas propiedades tienen una tasa de ocupación de 93.7%, ya que siete están completamente ocupadas, pero el edificio Derramadero Building tiene 5,807 m2 disponibles. 

 

El portafolio Casona tiene cuatro propiedades industriales que suman 38,684 m2. Estos activos se ubican en Chihuahua y Guanajuato. Las propiedades de Guanajuato están en el parque Marabis Castro del Rio Industrial Park del corredor Irapuato y no tienen disponibilidad. Mientras que las de Chihuahua son Stand Alone también sin disponibilidad. 

 

Propiedades de oficinas 

 

En cuanto a propiedades de oficinas, Fibra MTY tiene en análisis para reconversión o desinversión cuatro activos: Cuadrante, Torre Morada 1, Atento y Axtel. 

 

La Torre Morada 1 es una de las icónicas torres de oficinas de la Fibra, ubicada en el mercado de Monterrey, dentro del corredor Santa María. Este activo clase A forma parte del Portafolio OEP y cuenta con 13,570 m2 distribuidos en 24 pisos. Cuenta con una ocupación de 60%.  

 

Axtel es un edificio de oficinas de tres niveles, ubicado en Monterrey, dentro del corredor Santa Catarina. Esta propiedad tiene 12,937.06 m2 de ABR, los cuales están disponibles.  

Cuadrante es un edificio de oficinas clase B de 4,520 m2, ubicado en Ciudad Juárez. Está 100% ocupado. 

 

Atento es un edificio de oficinas de 4,302 m2, ubicado en el corredo Santa Catarina del mercado de Monterrey. Este activo del Portafolio CEN tiene una tasa de ocupación de 6.4%. 

 

Lo que viene para Fibra MTY 

 

El pasado 15 de noviembre, Fibra MTY anunció un acuerdo de compraventa de un portafolio industrial compuesto de 46 propiedades que acumulan 822,052 m2 distribuidos en 12 estados del país. La Fibra detalló que el precio de compra sería liquidado mediante una combinación de efectivo, líneas de crédito y capital.  

 

Con esta operación, Fibra MTY se encaminaría en su estrategia de invertir en inmuebles industriales, además, duplicaría su ABR, ya que actualmente cuenta con 818,864 m2. 

noviembre 17, 2022

Por nearshoring, Fibras tienen altas ocupaciones industriales

Entre 2021 y 2022 se han registrado fuertes absorciones de espacios industriales en el país, especialmente en los mercados fronterizos y Monterrey, impulsado por las empresas que han relocalizado sus actividades manufactureras de países asiáticos a México, es decir por el nearshoring. Lo que ha generado altas tasas de ocupación en estos mercados y en los portafolios de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras). 

 

Ante esto, las Fibras con exposición industrial en los mercados fronterizos y en Monterrey reportaron tasas de ocupaciones históricas en los segmentos industriales, tal es el caso de Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra MTY y Fibra Nova, de acuerdo con sus reportes trimestrales a inversionistas. 

 

Fibra Prologis 

 

Fibra Prologis, que tiene una vocación 100% industrial, mantiene en máximos históricos su tasa de ocupación, ya que al cierre del 3Q 2022 fue de 98.5%, 150 puntos base superior al 3Q 2021. Esta Fibra tiene presencia en tres mercados fronterizos: Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa, los cuales son centros industriales especializados en sectores automotriz, electrónico, médico y aeroespacial, por mencionar algunos, los cuales se benefician por su mano de obra calificada y su proximidad con Estados Unidos. En Tijuana y Ciudad Juárez la ocupación fue de 100%, en Reynosa de 99.8% y en Monterrey de 98.5%.  

 

Luis Gutiérrez, CEO de Fibra Prologis, señaló que el nearshoring continúa impulsando la demanda en los mercados fronterizos y en Monterrey, debido a diversas ventajas logísticas, por lo que estiman que dos tercios de la demanda de espacio provendrá de acuerdos de nearshoring este año. 

 

Fibra Macquarie 

 

El portafolio industrial de Fibra Macquarie finalizó el trimestre con una tasa de ocupación de 97%, 152 puntos base superior al año anterior. Esta Fibra tiene propiedades en Tijuana, Mexicali, Nogales, Ciudad Juárez, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros y Monterrey, entre otras ciudades del norte, donde su ocupación fue de 96.9%. 

 

“La composición favorable de nuestro portafolio industrial, expuesto principalmente a los atractivos mercados del norte de México, nos está permitiendo lograr un crecimiento sostenido en la ocupación y en las tasas de renta”, señaló Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie. 

 

Fibra MTY 

 

El portafolio industrial de Fibra MTY tuvo una tasa de ocupación de 91.8%, 110 puntos base superior al 3Q 2021. La mayoría de las propiedades industriales de esta Fibra se ubican en Monterrey, una de las ciudades con mayor arribo de empresas que quieren aprovechar el nearshoring.  

 

Jorge Avalos Carpinteyro, CEO de Fibra MTY, refirió que su principal enfoque en materia de adquisiciones permanece en el sector industrial, con el objetivo de materializar los beneficios, principalmente por la reconfiguración de las cadenas de suministro, también conocido como nearshoring. 

 

Fibra Nova 

 

El portafolio industrial de Fibra Nova se mantiene en 100%. Esta Fibra tiene propiedades industriales en los mercados fronterizos de Ciudad Juárez y Reynosa, en la primera tiene espacios especulativos en desarrollo con la finalidad de prearrendarlos, mientras que en la segunda recién terminó un BTS. 

 

Guillermo Medrano, CEO de Fibra Nova, detalló que continúan viendo una demanda importante en el norte del país de espacios para la industria manufacturera impulsada por el nearshoring. Por lo que, estas condiciones del mercado son muy atractivas para continuar la expansión de su portafolio. 

 

Fibra Terrafina 

 

La tasa de ocupación de Fibra Terrafina fue de 96.1%, un incremento de 210 puntos base comparado con año anterior. La tasa de ocupación de las propiedades ubicadas en el norte fue de 98.3%, la más alta de todas las regiones donde la Fibra tiene presencia. 

 

Alberto Chretin, CEO y Presidente del Comité Técnico de Terrafina, señaló que las propiedades de la región norte de esta Fibra continúan sobresaliendo, agrupando la mayor actividad y registrando los niveles de vacancia más bajos. Esto, acompañado por una creciente actividad de nuevos desarrollos. 

 

noviembre 10, 2022

E-commerce y Tren Maya activan el mercado industrial de Mérida

La región sureste del país, de la mano de Mérida, paulatinamente está cobrando relevancia dentro del mercado inmobiliario industrial. En los últimos años, Mérida ha tenido una serie de inversiones importantes por parte de desarrolladores y empresas que buscan establecerse en la península de Yucatán, a fin de aprovechar su conexión con el sur del país y con el resto de América Latina. En los últimos nueve meses empresas de e-commerce y compañías atraídas por el Tren Maya activaron al mercado inmobiliario industrial de Mérida. 

 

Mérida es un mercado industrial emergente, ya que al cierre del 3Q 2022 apenas contó con un inventario de 935,000 m2 de ANR, casi equivalente a la disponibilidad del mercado de Ciudad de México.  

 

El ritmo de crecimiento de esta ciudad, que, en los últimos 10 años fue de 20% y con una población joven en crecimiento, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI) en 2020, ha sido clave para la expansión de las empresas de e-commerce en el sureste del país, tal es el caso de Mercado Libre que arrendó un build-to-suit (BTS) o edificio a la medida de 39,000 m2 en el complejo Panorama Industrial Mérida propiedad de Distrito Panorama en el submercado Poniente. 

 

Cabe decir que, en julio de 2022 también inició operaciones el centro logístico de Amazon en el municipio de Umán en Yucatán, con un almacén de 19,200 m2 y una inversión de 440 millones de pesos. 

 

Por su parte, el consorcio liderado por Alstom Transport Mexico y Bombardier Transportation Mexico que ganó la licitación pública para la fabricación de 42 trenes, los sistemas ferroviarios, talleres y cocheras que formarán parte del megaproyecto del Tren Maya, arrendó 4,000 m2 dentro del complejo Central Business Park en el submercado Norte de Mérida. Esto para el ensamble de los trenes. Cabe recordar que, la fabricación de los componentes de los trenes se está realizando en la planta de Ciudad Sahagún, en Hidalgo. 

 

Estas son algunas de las operaciones que han impulsado la actividad del mercado industrial de Mérida, que en los últimos nueve meses acumuló una absorción bruta de 49,000 m2. Por lo que la tasa de disponibilidad se situó en 4.07% con 38,073 m2 de ANR disponible.  

 

El dinamismo que está experimentando Mérida también se ha visto reflejado en los inicios de construcción, que en lo que va del año sumó 40,000 m2 en dos edificios, uno de ellos el BTS de Mercado Libre. 

 

Mérida tiene una ubicación privilegiada para la logística, ya que está cerca de accesos marítimos a McAllen, Florida y Tampa en Estados Unidos, mientras que al sur con Panamá. 

noviembre 3, 2022

Tecnología impulsa al mercado corporativo de Querétaro

En los últimos meses, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha visto un crecimiento considerable en la demanda de espacios. Esto impulsado por empresas de tecnología, financieras, tecnologías de la información, y call centers, principalmente. 

 

Querétaro es el cuarto mercado de oficinas más dinámico del país, sólo por detrás de Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México. Este mercado cuenta con un inventario de alrededor de 700,000 m2 de oficinas existentes y 55,000 m2 de espacios en construcción. Centro Sur y 5 de febrero son los corredores más grandes y han mantenido un constante crecimiento, al que se les suma Juriquilla. 

 

Durante los años pandémicos, 2020 y 2021, la absorción bruta, es decir, operaciones en renta y venta, Querétaro mantuvo niveles de alrededor de 5,000 m2, sin embargo, de enero a septiembre de 2022, la demanda de espacios en este mercado ascendió a 23,000 m2, casi cuatro veces lo hecho en los años anteriores. 

 

Juriquilla fue el corredor con mayor absorción bruta, el 62% de la absorción total del mercado se ubicó en este corredor. Las empresas financieras y de tecnología fueron las principales en arribar, tal fue el caso de Alten, que aprovechó la ubicación de este mercado y su consolidación en el sector industrial para establecer su corporativo que dará soluciones tecnológicas a los sectores aeronáutica, automotriz, telecomunicaciones, energía, por mencionar algunos. 

 

Esta fuerte absorción de oficinas y el poco aumento de espacios nuevos en comercialización lograron contener la disponibilidad del mercado, por lo que es el único mercado del país con una tasa de disponibilidad menor a 15%.  

 

Con todo, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha comenzado a aprovechar su posición geográfica en el Bajío del país y la relación que los corporativos puedan tener con las industrias ubicadas en este mercado, tal es el caso de las empresas tecnológicas. Cabe decir que, durante el primer semestre del 2022, Querétaro tuvo una inversión privada de $11,328 millones de pesos, de los que participan proyectos de las industrias de tecnología y tecnologías de la información, Data Center, entre otros. 

octubre 27, 2022

Histórica construcción de espacios industriales ante demanda de nearshoring

En los últimos 20 meses, el mercado inmobiliario industrial del país registró una reducción considerable en la disponibilidad de espacios derivado de la demanda histórica de edificios industriales durante 2021, impulsado por el nearshoring. Como consecuencia, en los primeros nueve meses de 2022, se registró un nivel histórico de inicios de construcción en el país. 

 

Al cierre del tercer trimestre de 2022, en los 21 mercados más dinámicos del país se inició la construcción de 4 millones m2 de espacios industriales especulativos, build-to-suit (BTS) y propios, la cifra más alta desde que Datoz tiene registro. Estas edificaciones fueron 60% superiores a lo registrado en el mismo lapso de 2021, incluso, ya superó lo construido durante todo el año pasado. 

 

Pablo Quezada, Product Manager de Datoz, señaló en reunión con medios de comunicación que en 2022 hubo un crecimiento exponencial en los inicios de construcción pese a que existen retos importantes para los desarrolladores de edificios industriales como la inflación en los precios de los materiales de construcción, la distribución de energía, entre otros factores. 

 

Tradicionalmente, Ciudad de México (CDMX) y Monterrey tienen la mayor actividad constructiva y, en lo que va de 2022, estos mercados han iniciado construcciones por 819,00 m2 y 769,000 m2, respectivamente. Destaca la activad de CDMX, pues tuvo un incremento de 106% comparado con el año anterior, esto porque es el mercado más importante para las actividades logísticas y de última milla del país. 

 

Pablo Quezada refirió que estos números confirman como estos mercados grandes (CDMX y Monterrey) continúan atrayendo la mayoría de la inversión. 

 

Por otro lado, los mercados del norte beneficiados por la alta demanda del nearshoring y con tasas de disponibilidad reducidas, han acelerado sus procesos constructivos en lo que va de 2022. Tan sólo Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana se posicionaron dentro de los 4 mercados con mayor participación en los inicios de construcción, al participar de 19%, 16% y 10%, respectivamente. 

 

Destaca el caso del mercado manufacturero de Ciudad Juárez, al tener un incremento de 150% año contra año, a fin de alcanzar inicios de construcción por 650,000 m2, de los cuales el 62% corresponde a edificios especulativos. Esta nueva oferta es importante para el mercado ya que, apenas hace un año tenía una disponibilidad de 170,000 m2, a los cuales se adicionaron 200,000 m2 para alcanzar 370,000 m2. Cabe decir que, con el ritmo de absorción que existe en Juárez, se espera que algunos edificios se arrienden antes de terminar su construcción. 

 

Con todo, la fuerte actividad constructiva es un signo muy positivo para el mercado puesto que representa una serie de inversiones importantes en el país en términos de construcción, manufactura, logística, empleos, entre otros. 

octubre 20, 2022

Chihuahua, potencia de nearshoring en el norte de México

Por: Joanna Lara, Market Analyst

 

Además de atraer nueva inversión extranjera, el estado de Chihuahua ha enfocado sus esfuerzos en mantener y apoyar el crecimiento de las industrias ya establecidas en la región. Para esto, la mano de obra e infraestructura del estado ha avanzado en especialización y capacidad manufacturera, por lo que compañías de diferentes sectores han seleccionado este estado para ubicar sus operaciones, siendo uno de los mercados más beneficiados por el nearshoring en el norte del país.

 

Chihuahua se posicionó en el primer lugar de exportación a nivel nacional, de acuerdo a cifras del Centro de Información de Economía Social (CIES), ya que empresas manufactureras de este estado han exportado más de $16,900 millones de dólares durante el primer semestre de 2022, 14.3% del total nacional; mostrando un crecimiento del 26.1% en comparación con el mismo lapso del año anterior.

 

Al contar con una ciudad fronteriza industrializada como Ciudad Juárez, Chihuahua está en el radar de inversionistas extranjeros para establecer sus operaciones por primera vez en México o para expandirse en otra sede en este estado. Además, empresas exportadoras que aprovecharon la tendencia del nearshoring, también han beneficiado a compañías locales que se han sumado a las cadenas de proveeduría de las grandes empresas.

 

De enero a septiembre de 2022, Ciudad Juárez y Chihuahua tuvieron una absorción bruta en conjunto de 6 millones de pies cuadrados (ft2), principalmente de empresas de logística, automotriz y manufactura, de los cuales el 71% se ubican en Ciudad Juárez. Compañías del sector manufacturero demandaron alrededor de 2.15 millones ft2 en Ciudad Juarez, tal es el caso de Pegatron, Inventec y Wiwynn; siendo esta última la que registró  las operaciones más grandes en este año, con 1 millón de pies cuadrados. Además, se reportaron expansiones en Chihuahua, tal es el caso de JABIL dentro de las instalaciones de Intermex, mientras que Fibra Nova desarrolló un par de build to suits (BTS) para BWI y ESSILOR, con un total de 378,850 ft2.

 

En los proyectos BTS, el desarrollador construye un proyecto de acuerdo a las necesidades del cliente, sin embargo  también hay casos en los que las compañías adquieren terreno para seguir expandiéndose en la región mediante construcciones propias, generalmente con proyectos más especializados.

 

El fenómeno en el que se ha convertido el nearshoring en ciudades fronterizas ha desatado la construcción de proyectos especulativos y BTS en Ciudad Juárez, principalmente en el mercado del Sur y Sureste. Actualmente, se cuenta con 22 edificios en construcción sumando 4.2 millones ft2, de los cuales 31% son BTS y 69% especulativos. Mientras que en Chihuahua hay 2 edificios en construcción que suman 417,465 ft2, todos especulativos.

 

Debido a la demanda de proyectos de logística, e-commerce, manufactura y expansiones de empresas ya consolidadas en el estado, los desarrolladores han mantenido su actividad de construcción constante, la mayoría aun contando con reserva territorial para futuros proyectos y expansiones de sus clientes actuales.

 

Dentro de los proyectos en planeación o en etapas tempranas de desarrollo anunciados este año destacan:

 

Ciudad Juárez: El nuevo parque industrial RMSG Zona industrial Carbonífera con 700,000 m2: Vesta Park Juárez Oriente; nuevas propiedades de Roca Desarrollos; Southpark II de IGS;  Hubspark by Meor y el nuevo parque industrial de Fibra Macquarie.

 

Además, en construcción avanzada y con disponibilidad se encuentran el parque Independencia II de American Industries, nuevas construcciones especulativas de Intermex,  Upsite Juárez II de Fibra Upsite, el parque industrial de Fibra Nova en el sur, nuevas construcciones de Prologis en Centro industrial Juárez y Prosperity.

 

Chihuahua: Al ser un mercado secundario también ha presentado nueva actividad como el desarrollo de American Industries y se espera que desarrolladores establecidos continúen aportando a la disponibilidad de naves especulativas.

octubre 13, 2022

Innovación en la data del real estate: modelos de interpretación

La pandemia aceleró entre 3 y 5 años la digitalización de temas del sector inmobiliario en todos sus aspectos, no sólo relacionado con la información y la analítica.

 

Los diferentes actores del sector inmobiliario como propietarios, desarrolladores, fibras, fondos de inversión, bancos institucionales, agencias inmobiliarias, consultores, por mencionar algunos, requieren información a una velocidad más acelerada, ya que se sienten más cómodos consumiendo la información de una manera proactiva, refirió Sergio Mireles, director general de Datoz en entrevista con la periodista Claudia Olguín.

 

En este sentido, el monitoreo constante de los distintos mercados inmobiliarios en México también tiene que ser más rápido y proporcionar herramientas más rápidas, flexibles y transparentes para que estos actores se sientan cómodos.

 

Si bien, los servicios de concentración de data históricos dan la posibilidad de que los clientes utilicen los datos para distintos fines y estos tienen gran valor para poder interpretar, medir y entender hacia donde va el mercado. El verdadero reto está en crear modelos interpretación para estimar qué es lo que va a suceder en el futuro.

 

Sergio Mireles explicó que la siguiente generación de información será crear modelos de predicción basados en los datos históricos, conectando la información que se recopila constantemente con fuentes de información externas, específicamente, macroeconómicas y sociodemográficas junto con algunos otros datos que se complementan bien con el sector inmobiliario de distintos segmentos para poder empezar a modelar qué podría suceder bajo distintos escenarios.

 

Esto mediante información imparcial de empresas terceras, como Datoz, que se dedican exclusivamente a la investigación de información con tecnología adecuada para resguardar los datos y que se pueden aprovechar con herramientas en línea para poder explotar dicha información.

 

enero 20, 2022

Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses de que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido del fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 57 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman casi 600,000 m2.

septiembre 23, 2021

Crowdfunding inmobiliario va por activos comerciales e industriales

En la última década las inversiones del segmento inmobiliario en México se han diversificado y democratizado, es decir, no sólo los grandes empresarios y bancos tienen la posibilidad de invertir en una propiedad comercial. Las Fibras fueron de los primeros instrumentos en aceptar la participación de inversiones menores y, ahora, el crowdfunding inmobiliario también quiere ser una vía para que pequeños inversionistas sean copropietarios de un activo comercial.

 

Briq.mx, fintech de crowdfunding inmobiliario, concretó una alianza con Grupo Kiva, desarrollador y operador de inmuebles comerciales, para que por medio de la plataforma se pueda invertir en propiedades comerciales e industriales desde $1,000 pesos hasta un millón de pesos.

 

Alberto Padilla, CEO de Briq.mx, dijo en entrevista para Datoz que el objetivo es la democratización de este tipo de activos y que el inversionista pueda elegir en qué inmueble invertir su dinero sin intermediarios.

 

¿Cómo participa el crowdfunding en la inversión de inmuebles comerciales e industriales?

 

En la Ley Fintech el crowdfunding se divide en tres modelos: deuda, capital y copropiedad y regalías. En este último se compran en conjunto y se tiene derecho a las regalías o ingresos del activo que se compró.

 

La copropiedad es muy diferente a la deuda, pues en lugar de tener un plazo establecido y una tasa fija, en este modelo, el inversionista es dueño de una parte de algo y dependiendo de cómo le va es el rendimiento que recibe. Además, en copropiedad, el inversionista se puede quedar su parte o venderla.

 

El objetivo de la cropropiedad por medio del crowdfunding es la democratización de este tipo de activos. Además, en esta vía de inversión, la persona puede poner su dinero en el inmueble que quiera, por lo que ha menos intermediarios. Si bien, hay una intermediación por parte de la plataforma, no es en cuanto a la gestión u operación del portafolio.

 

¿Cómo incursionó Briq.mx en el modelo de copropiedad?

 

En el caso de Briq.mx desde 2015 financiamos deuda para desarrollo de inmuebles, pero a finales de 2019 lanzamos nuestra primera oportunidad de copropiedad mediante un fondo de inversión de GBM. El inversionista se hacía socio del fondo y éste invertía en varios inmuebles, entre ellos residenciales y comerciales.

 

En 2020 se financió el primer proyecto de copropiedad fuera del fondo, un hotel en San Miguel de Allende de la marca Hyatt. La gente puede volverse socia del hotel comprando pedacitos a través de Briq.mx.

 

Ahora tenemos una estrategia concreta a través de la alianza con Grupo Kiva, por lo que los inversionistas pueden participar de la copropiedad de plazas de servicio o edificios industriales.

 

Mediante esta alianza democratizamos la inversión en inmuebles todavía más, y esa es la estrategia, principalmente con Kiva, aunque no es exclusiva.

 

¿Desde qué montos se puede invertir en copropiedad y cuál es el ticket promedio?

 

El ticket mínimo está entre $500 y $1,000 pesos. El ticket máximo es de un millón de pesos, pero por un tema regulatorio, así lo estableció la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Mientras que el ticket promedio en los inmuebles comerciales está en $40,000 pesos.

 

¿Con estos montos, qué participación puede tener el crowdfunding en una propiedad?

 

Por un factor regulatorio, la Comisión nos limita a fondear hasta 60 millones de pesos por proyecto, por lo que la participación puede variar mucho. Por ejemplo, en un inmueble con un valor de $1,000 millones de pesos, apenas tenemos 1%.

 

¿Cómo se da es el retorno de inversión?

 

Briq.mx obliga al desarrollador u operador a publicar sus resultados, por lo que nos parecemos a una Bolsa de Valores, y a la vez somos el medio por el cual se hace la distribución del dinero, tanto del inversionista al proyecto y viceversa.

 

Las rentas se reparten de manera mensual, pero dependerá de las reglas de cada proyecto.

 

¿Qué proyectos están dentro del crowdfunding?

 

Están los proyectos del Fondo de GBM, el hotel de Hyat y los proyectos con Kiva. Con Kiva tenemos El Refugio, una plaza de servicios en Querétaro; otra plaza de servicios en Guadalajara. Además, tenemos un proyecto industrial enfocado a empresas de logística y distribución en Guadalajara, se llama Nextipark.

 

En el pipeline seguirán más plazas de servicios. Es probable que tengamos proyectos en Tijuana, Ciudad de México, Los Cabos, Cancún.

abril 14, 2021

Self-storage, el otro ganador de la pandemia

La pandemia de COVID-19 afectó diferentes segmentos inmobiliarios como el hotelero, de oficinas y centros comerciales; sin embargo, también favoreció otros como el industrial, impulsado por la demanda de la logística, así como el self-storage o mini bodegas.

 

La crisis económica derivada de la contingencia sanitaria obligó a millones de empresas grandes, medianas y pequeñas a hacer ajustes en sus producciones, incluso, cerrar definitivamente. Ante esta situación muchas de ellas tuvieron que optar por arrendar bodegas o mini bodegas para guardar su exceso de producción, mobiliario, maquinaria en desuso, entre otros.

 

Ernesto Arzac, CEO de Bodegas Usted Guarda, señaló que a la industria del self-storage le va bien en tiempos de bonanza, pero históricamente ha registrado mejores números en épocas de crisis como en 1994, 2008 y este año, por la pandemia.

 

“En tiempos de crisis es cuando más éxito tienen las mini bodegas, registran mayores porcentajes de ocupación y hasta hay lista de espera para varias unidades. Si en época de bonanza nuestro negocio tiene ocupaciones del 85%, durante los años de crisis, el nivel de ocupación se encuentra en 95%”, aseguró en entrevista.

 

Refirió que muchos pequeños industriales que han experimentado alguna lenta rotación en sus inventarios por la crisis de la pandemia han tenido que hacer uso de mini bodegas para su exceso de inventario o maquinaria en desuso. Del mismo modo, oficinas de empresas privadas requieren estos pequeños espacios para almacenar su archivo muerto o mobiliario.

 

El especialista detalló que una mini bodega es un espacio que debe medir entre 1 m2 hasta 60 m2, pero en ocasiones se puede considerar como self-storage a espacios de más de 100 m2, pero no más de 150 m2.

 

Estas pequeñas bodegas deben de ser individuales, es decir, que no comparta espacio en arrendamiento con ningún otro arrendatario. El arrendatario de una mini bodega debe tener y conservar las llaves y acceso de su espacio, el cual debe estar dentro de un edificio o en un predio que brinde seguridad (barda perimetral, circuito cerrado, seguridad permanente, acceso controlado).

 

Aunque en los últimos años este segmento inmobiliario ha tomado impulso, Arzac señaló que en México aún le falta evolucionar en sus estándares técnicos para poder tener presencia como se tiene en países como Estados Unidos, España, Francia, Italia, Alemania.

 

Bodegas Usted Guarda opera y administra 7,300 unidades de mini bodega, las cuales suman 90,100 m2 de área neta rentable, ubicados en 21 franquicias distribuidas en todo el país.

diciembre 16, 2020

Las Fibras con mayor dependencia de su principal inquilino

Entre el portafolio de inquilinos, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) cuentan con un tenant que destaca sobre los demás por el porcentaje que representa su renta fija respecto a los ingresos de la Fibra.

 

En la mayoría de los casos, este indicador se sitúa por debajo del 10%, que, de acuerdo con Antonio González, analista de Fibras y director de Fibraspy, es un nivel aceptable de dependencia respecto al principal inquilino. Pero Fibra Monterrey, Fibra Nova y Fibra Educa tienen mayor dependencia.

 

“Si tu principal tenant representa 10% de tus ingresos y por cualquier situación se va, dejar de contar con esa renta quizá no afecta en el pago de gastos fijos y la deuda, pero si es más de ese porcentaje puede afectarlos”, explicó el analista.

 

Fibra Monterrey es el fideicomiso que más depende de su principal inquilino, Whirpool, ya que representa el 20% de sus ingresos. Cabe decir que, Whirpool es un tenant industrial y este segmento ha tenido números saludables durante la pandemia y a la compañía le ha ido bien en cuanto a su producción y ventas, lo que lo que puede es favorable para Fibra Monterrey.

 

González, señaló que otro punto a tomar en cuenta con Fibra Monterrey es que el 47% de sus ingresos provienen del segmento de oficinas, el cual ha sido uno de los más afectados por la pandemia.

 

En términos cuantitativos, Fibra Nova es el fideicomiso que más depende de su principal tenant con 43%, pero este es Grupo Bafar, el cual hizo un fideicomiso con sus mismas propiedades.

 

Es el mismo caso para Fibra Educa y Grupo Naser, pero con distintas empresas del propio grupo. El principal tenant de este fideicomiso es Desarrollo JNG Coyoacán con 17%.

 

“En el caso de Fibra Nova y Fibra Educa es mejor hacer énfasis al activo con el cual tienen mayor dependencia. Qué activo es el más grande y que genera más renta para ver realmente su principal tenant, porque al rentarse así mismos no dice nada”, señaló el analista.

 

Por otro lado, Fibra Macquarie, Prologis, Terrafina y Shop sólo dependen del 4% de su principal inquilino. General Electric es el top tenant de Fibra Macquarie, Amazon de Fibra Prologis y Liverpool le renta a Fibra Shop.

 

Mientras que el principal tenant de Danhos participa con el 5%. El 7% de los ingresos de Fibra Uno provienen de Walmart. Y Fibra HD tiene una dependencia del 10% con su mayor inquilino.

diciembre 9, 2020

Este coworking quiere acelerar a las PropTech

Net(work), empresa inmobiliaria mexicana con modelo de oficinas flexibles, pretende colaborar con el desarrollo de las PropTech (Property Technology) en el país mediante la iniciativa PropTech M, que alojará en un solo sitio a esta comunidad para su impulso y aceleramiento.

 

Juan José Pérez Hume, director  general de Net(work), señaló que las PropTech han mostrado un gran potencial en los últimos años, ya que tan sólo en 2019 generaron inversiones por aproximadamente $18,000 millones de dólares a nivel mundial.

 

¿Por qué el interés en crear un espacio exclusivo para las PropTech?

 

Hemos visto como las PropTech han evolucionado la industria de bienes raíces a través del aprovechamiento de la tecnología para transformar  los servicios y la interacción entre negocios, inquilinos y propietarios del sector.

 

Además, la pandemia de COVID-19 ha tenido un gran impacto en las nuevas formas de trabajo y a su vez en el sector inmobiliario, pero esto no ha mermado a las PropTech, al contrario, ha funcionado como un acelerador para el crecimiento que ya traían.

 

Nos hemos dedicado a aprender de la tecnología y su relación con los bienes inmuebles y es como vimos que es un gran movimiento.

 

¿Qué es PropTech M?

 

La iniciativa PropTech M quiere ser un espacio, un punto de encuentro para todos los jugadores de la industria PropTech en México.

 

Queremos desde dar becas de espacios de trabajo para proyectos destacados, hacer algo de mentoría y acelerar proyectos.

 

Pretendemos que este punto de encuentro sea construido con base en las necesidades de esta comunidad, por lo cual ya tenemos platicas con las empresas para conocer sus requerimientos, tamaños de los equipos y formas de trabajar.

 

Estamos moldeando el proyecto para que se ajuste a las necesidades de los desarrolladores y emprendedores que están atacando la industria inmobiliaria a través de la tecnología.

 

¿Qué tipo de espacio es PropTech M?

 

El edificio destinado para esta iniciativa se ubica en Insurgentes, que es uno de los principales corredores de oficinas de la ciudad. Y lo que hicimos fue tomar un inmueble con bajo desempeño, invertir en él y reposicionarlo, de tal suerte que no sólo estamos cambiando su imagen, también estamos cambiando su capacidad de generación de flujo.

 

Este proyecto es un edificio completo de 3,500 m2, con alrededor de 500 m2 de áreas al aire libre, y una capacidad para atender 250 personas todos los días, además de sus clientes y sus visitas.

 

¿Bajo qué modelo de oficinas está el proyecto?

 

Nuestro modelo son oficinas flexibles, que observamos tendrá mucho más futuro aún por el impacto del COVID-19.

 

Vemos que las empresas reconocen valor en la flexibilidad, ya que no muchos tienen la certidumbre de lo que pasará en los próximos meses o años y por ello buscan soluciones donde la flexibilidad les permita aumentar o disminuir metros, puestos de trabajo y tener un uso de los inmuebles más a la medida de sus necesidades.

 

¿Las oficinas están listas para entregar?

 

Estamos listos para recibir a cualquier empresa que nos busque y que califique. Nosotros somos flexibles y estamos listos para recibir a las PropTech desde ya.

 

Además, tenemos una ocupación de 75%.

septiembre 22, 2020

Artik Kapital, el fondo que equipa tu oficina

Artik Kapital es una alianza estratégica entre GAYA Sinergia Constructiva y Gaia Capital para ofrecer una solución a las empresas que buscan renovar el interior de sus corporativos, pero no pueden y/o quieren descapitalizarse con una inversión tan fuerte, mediante un esquema de arrendamiento puro.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de Desarrollo Estratégico de GAYA, explicó que este fondo financia la obra interior de un espacio de oficinas: instalaciones, infraestructura, equipamiento, acabados, mobiliario. Es decir, este financiamiento se destina a la instalación de aire acondicionado, cableado eléctrico, iluminación, plafones, tablaroca, alfombra, pisos, acabados, mobiliario, equipo de cómputo.

 

¿Cómo acceder a este financiamiento?

 

Lo primero y más importante es el análisis de capacidad de pago porque este financiamiento es por periodos largos de tiempo, de cinco a diez años. Mediante ese análisis evaluamos la capacidad crediticia de nuestros clientes y con base en él diseñamos el financiamiento.  

 

¿Cómo es el esquema de financiamiento?

 

El financiamiento funciona como un esquema de arrendamiento, es decir, el cliente paga una cuota mensual en un plazo establecido, que por lo general es paralelo al plazo de renta de sus oficinas.

 

Cabe decir que, el cliente se encarga de buscar la oficina que requiere para renta y la negociación de ese contrato, Artik Kapital financia interiores y GAYA coordina la ejecución de la obra, el diseño y equipamiento.

 

¿Qué sucede cuando se finaliza el alquiler?

 

Cuando se termina el plazo de alquiler o financiamiento, el cliente puede decidir entre pagar un remanente y se queda con todo el equipamiento y muebles o remodelar una nueva oficina con un nuevo financiamiento.

 

¿Cuántos proyectos ha financiado el fondo?

 

Artik ha financiado a clientes AAA en edificios AAA, los cuales están satisfechos por no haberse descapitalizado también por tener oficinas de primera, con última tecnología.

 

En tres años hemos colocado alrededor de 33 millones de dólares en 15 proyectos de diferentes tamaños y giros, en los mercados de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Mérida. Cabe resaltar que no tenemos cartera vencida.

 

¿Cuál es la meta de financiamiento para 2020?

 

La pandemia se nos atravesó, pero tenemos un pipeline interesante en cuanto se retome la actividad comercial. Probablemente sean más lentas las tomas de decisiones, pero no será un mal año en colocación para Artik, porque la necesidad existe y más en el contexto que generó la pandemia.

 

Nuestra meta es colocar alrededor de 20 millones de dólares y en un panorama no tan optimista alcanzaremos 14 millones de dólares.

julio 14, 2020

La reconfiguración de oficinas en la ‘nueva normalidad’

Con la reactivación económica, se espera la apertura de los espacios corporativos, pero todo dependerá del control de la pandemia de coronavirus (COVID-19). Esto luego de más de dos meses de que las empresas decidieron realizar los trabajos de oficina desde casa (home-office) para evitar contagios.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de desarrollo estratégico de GAYA, platicó con Datoz para detallar algunos puntos que deben tomar en cuenta las empresas en su regreso a las oficinas en la ‘nueva normalidad’.

 

¿Cómo impactará la ‘nueva normalidad’ en la configuración de los espacios de oficinas?

 

El primer impacto tiene que ver con el distanciamiento social, ya que, en todas partes, incluso en la oficina debo guardar una sana distancia.

 

Esto es un problema para el real estate porque alrededor de 1,000 m2 se planteaban para 100 personas, es decir, se consideraba 10 m2 por usuario, que contemplaba escritorio, sala de juntas, baños, áreas comunes; pero esto ya no va a funcionar.

 

Ahora en un espacio similar la densidad de usuarios debe ser mucho menor, probablemente sea para 60, 50 o 40 personas, todo dependerá de la distribución del espacio. Sin embargo, difícilmente las empresas rentarán el doble de m2 en el corto plazo.

 

Con el éxito del home-office y la tecnología aplicada, las empresas están pensando si es necesario que todos regresen a la oficina o sólo ciertas áreas. Esto traerá un cambio en la estructura organizacional para hacer una operación más flexible.

 

¿Cómo será la convivencia en las oficinas con esta reconfiguración?

 

Una vez que se identifique cuántas personas regresarán a la oficina y cómo será la distribución en función del distanciamiento social, se deben señalar circuitos, es decir, carriles de entrada y salida para que la gente no se encuentre. Habrá un sentido de circulación en las oficinas.

 

Además se deben instalar estaciones de sanitización para fomentar el lavado constante de manos y uso de tapabocas. También es fundamental que la empresa provea equipo de protección personal.

 

La toma de temperatura y cuestionario de monitoreo de salud también son necesarios y debe de haber un reglamento de sana distancia para sala de juntas.

 

Además, la capacidad de los elevadores ya no será la de antes, por lo que debe haber una logística para un horario escalonado de ingreso y egreso.

 

¿Qué cambios veremos en infraestructura y/o materiales?

 

El tema del aire acondicionado ha sido polémico por el síndrome del edificio enfermo, pero se está planteando que haya filtros de rayos ultravioleta en los sistemas centrales de aire acondicionado para que el aire sea más limpio y con tecnología se pueda eliminar cualquier tipo de amenaza sanitaria.

 

En decoración los materiales son importantes. No se eliminarán las alfombras, pero se buscarán las que tengan capacidad de rechazar o eliminar más rápido cualquier tipo de virus o bacteria.

 

También se buscarán pisos y pinturas más fáciles de sanitizar.

 

¿Cómo conciliar estas reglas entre dueños e inquilinos?

 

Debe haber una congruencia en las normas del edificio entre dueño, inquilinos y administración. Si habrá cambios en infraestructura, todos los pisos deben estar acorde con eso para que tenga sentido.

 

Además, se deben acordar cuáles serán los protocolos y cómo se seguirán.

junio 16, 2020

Subarrendamiento de oficinas, otra consecuencia del Covid-19

En México, el segmento de oficinas ha sido uno de los más afectados del real estate como consecuencia de la crisis sanitaria y económica global que provocó la pandemia de Covid-19.

 

La estimación del Producto Interno Bruto (PIB), que elabora el INEGI, adelantó que en 2020 la actividad económica del país se contrajo 8.6% anualmente, como consecuencia de las medidas implementadas para prevenir los contagios. Asimismo, alrededor de un millón de empresas cerraron el año pasado por el cese de actividades no esenciales, distanciamiento social y confinamiento; y aproximadamente 650 mil personas perdieron su empleo, el 3.2% de los registrados ante el IMSS.

 

Estos números impactan directamente en la desocupación y absorción bruta de oficinas en el país. Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, al ser los mercados inmobiliarios corporativos más grandes, fueron los más golpeados, ya que las empresas buscaban espacios asequibles y con esquemas flexibles para combinar con el home office, lo que disminuyó la demanda de oficinas.

 

En este sentido, propietarios e inquilinos buscaron estrategias para que, en la medida de lo posible, sus negocios salieran lo mejor librados. Los propietarios optaron por renegociar contratos o flexibilizarlos, ampliar periodos de gracia, arrendamiento en pesos (en caso de que sus apalancamientos lo permitieran) y buscar financiamiento para acondicionar oficinas. Por parte de los inquilinos, redujeron sus espacios, subarrendaron espacios acondicionados o migraron de oficinas tradicionales a coworking para tener mayor flexibilidad.

 

Incluso con todas estas estrategias, la disponibilidad de oficinas en los tres mercados más dinámicos es de aproximadamente 2.4 millones m2, de los cuales el 83.3% se encuentra en Ciudad de México, el 10.4% en Monterrey y el 6.3% restante en Guadalajara.

 

Asimismo, el 3% de esta disponibilidad es ofertada por los propios inquilinos, es decir, es espacio en subarrendamiento, como consecuencia del poco margen que tuvieron los tenant para negociar su contrato.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

marzo 18, 2021

FINSA capta 395 millones de dólares

FINSA concluyó su ronda de levantamiento de capital con compromisos por hasta 395 millones de dólares a 10 años. Los recursos servirán para consolidar inversiones en parques industriales y de logística, explica Sergio Argüelles, CEO de FINSA: “Queremos ampliar nuestra presencia en las áreas donde vemos mayores oportunidades de crecimiento, en el Bajío, la Frontera Norte; Guadalajara y el corredor Monterrey-Ramos Arizpe”.

 

El empresario, originario de Matamoros y radicado en Nuevo León, se refiere también a las oportunidades que ofrecen las actividades de logística. “Vemos mucha demanda, por el E-Commerce. 50% de lo que se está moviendo en el mercado tiene que ver con logística. No habíamos sido muy fuertes en esto, el 85%-90% de lo que habíamos atendido era manufactura. En logística era 10-15% y lo vamos a cambiar”.

 

FINSA es uno de los mayores desarrolladores de parques industriales en México, con 22 parques ubicados en el centro y el norte de México. Sergio Argüelles es optimista acerca de las perspectivas para su actividad, a raíz de lo observado en 2020 y por las perspectivas que ofrece el 2021, “el primer paquete de estímulos en Estados Unidos ayudó y confiamos que el segundo paquete que está impulsando Biden también contribuya. Adicionalmente, nos queda claro que la actividad manufacturera de exportación resiste muy bien en momentos de crisis, lo hizo en la crisis del 2009 y también en el 2020. Los parques industriales que atienden este sector traen ocupaciones superiores al 90 por ciento. En lugares como Tijuana, la ocupación es cercana al 100%”.

 

Nota completa en www.eleconomista.com.mx

febrero 16, 2021

Fibra Uspite firma dos contratos para desarrollo de BTS

Fibra Upsite firmó dos contratos de arrendamiento para el desarrollo de edificios a la medida (BTS) dentro de sus parques “Upsite Juárez Park I” y “Upsite Tijuana Park I” por un total de área bruta arrendable de 29,335 m2, lo cual representa un crecimiento sobre su portafolio actual del 54%.

 

El fideicomiso desarrollará un edificio BTS para la empresa Saertex vinculada a la industria de generación de energías renovables y limpias, que ubicará sus operaciones en Ciudad Juárez, Chihuahua. El contrato ésta denominado en dólares y cuenta con un plazo de 60 meses. Se estima un “Cap Rate” estabilizado para este desarrollo del 13.5%.

 

El segundo contrato de BTS se firmó con la empresa americana Printful vinculada a la industria de comercio electrónico e-commerce, que está expandiendo sus operaciones en Tijuana, Baja California. Este contrato ésta denominado en dólares y cuenta con un plazo de 60 meses. Se estima un “Cap Rate” estabilizado para este desarrollo del 11.8%.

 

Con estas firmas, Upsite mantiene un nivel de ocupación de 100%, con una  una cartera de contratos de arrendamiento sólidos y con uno de los perfiles de vencimiento más largo de la industria. Además, el 100% de la base de los ingresos de Fibra Upsite está denominado en moneda extranjera.

 

“Es muy alentador para nosotros haber cerrado dos BTS con empresas que están relacionadas con sectores de alto crecimiento, como el de las energías renovables y limpias en el primer caso, y el comercio electrónico en el segundo”, refirió Rodolfo Balmaceda, Director General y Presidente del Comité Técnico de Fibra Upsite.

diciembre 22, 2020