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Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

Zona norte de Quintana Roo atrae proyectos por $1,500 millones

La firma Invertikal Developers anunció una inversión de 221 millones de pesos en el desarrollo Corner Center, un complejo mixto comercial sobre la avenida Huayacán de Cancún, que forma parte de un grupo de cuatro desarrollos en la zona norte de Quintana Roo, los cuales suman alrededor de 1,500 millones de pesos.

 

Sólo Corner Center generará alrededor de 950 empleos directos e indirectos y albergará diversos giros comerciales, incluyendo dos niveles con 17 oficinas, dos niveles con 24 consultorios y 58 locales comerciales, distribuidos en seis niveles sobre un terreno de 6,563 metros cuadrados.

 

“Además de atender una demanda por los más de 18,000 familias que habitan la zona sur de Cancún, nuestros proyectos buscan siempre implementar mecanismos de seguridad, tanto tecnológico y operativo, para brindar a los usuarios una sensación de calma y tranquilidad,” comentó Carlos Moreno, director de la empresa, de capital quintanarroense.

 

Leer más: www.eleconomista.com.mx

septiembre 30, 2021

Fibra Eco, nuevo fideicomiso sustentable, alista su debut en BIVA

Fibra Eco alista su debut en la Bolsa Institucional de Valores (Biva) con el propósito de ser el primer vehículo de inversión de impacto ambiental listado en México.

 

Hasta el momento no se ha especificado el monto que busca recaudar. Sin embargo, a través de un aviso de oferta pública, se indicó que el precio de cada uno de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios será de 100 pesos mexicanos.

 

Asimismo, el fideicomiso de inversión en bienes raíces detalló que la Casa de Bolsa BBVA Bancomer será el intermediario colocador.

 

Leer más: www.inmobiliare.com

septiembre 30, 2021

Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses de que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido del fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 57 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman casi 600,000 m2.

septiembre 23, 2021

Zona norte de Quintana Roo atrae proyectos por $1,500 millones

La firma Invertikal Developers anunció una inversión de 221 millones de pesos en el desarrollo Corner Center, un complejo mixto comercial sobre la avenida Huayacán de Cancún, que forma parte de un grupo de cuatro desarrollos en la zona norte de Quintana Roo, los cuales suman alrededor de 1,500 millones de pesos.

 

Sólo Corner Center generará alrededor de 950 empleos directos e indirectos y albergará diversos giros comerciales, incluyendo dos niveles con 17 oficinas, dos niveles con 24 consultorios y 58 locales comerciales, distribuidos en seis niveles sobre un terreno de 6,563 metros cuadrados.

 

“Además de atender una demanda por los más de 18,000 familias que habitan la zona sur de Cancún, nuestros proyectos buscan siempre implementar mecanismos de seguridad, tanto tecnológico y operativo, para brindar a los usuarios una sensación de calma y tranquilidad,” comentó Carlos Moreno, director de la empresa, de capital quintanarroense.

 

Leer más: www.eleconomista.com.mx

septiembre 30, 2021

Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

El reto del suministro de energía en los parques industriales de Tijuana

Por: Joanna Lara, market analyst en Datoz

 

Uno de los temas de mayor relevancia dentro del sector industrial es el que atañe al suministro y desabasto de energía eléctrica, que durante más de cinco años ha sido una constante en el mercado inmobiliario de Tijuana y se ha ido agravando conforme avanza el tiempo.

 

En Tijuana algunos proyectos industriales están detenidos por falta de suministro eléctrico por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE); además, de otros proyectos que ya están en operación padecen por un abasto insuficiente.

 

De acuerdo con la Canacintra Tijuana, en Baja California existe un déficit de energía de aproximadamente 500 megawatts, esto porque la entidad no está conectada a la red nacional de electricidad, lo que afecta principalmente a las ciudades de Tijuana y Mexicali, esta última consume aproximadamente el 60% de energía en la entidad.

 

Tal situación sigue generando incertidumbre en los desarrolladores inmobiliarios, empresarios y organizaciones involucradas en el sector industrial de la región.

 

Actualmente los desarrolladores industriales deben hacer uso de subestaciones de potencia para poder abastecer de energía a las compañías que instalan sus procesos productivos en Tijuana, ya que para propietarios e inquilinos lo más importante es tener asegurada la capacidad eléctrica. Por tanto, desarrolladores y parques que cuenten con derechos existentes de KVA e infraestructura necesaria lideraran este mercado.

 

Elizabeth Zamora, directora comercial de FINSA, comentó que no hay obras programadas por parte del Gobierno para solucionar la escasez de energía en la región. Los proyectos que están programados a corto y mediano plazo son privados (subestaciones de alta tensión construidas con inversión de particulares). No hay derechos de KVA en media tensión en las principales zonas industriales, lo cual está afectando directamente en la inversión de nuevos proyectos y expansión de desarrollos existentes.

 

Algunas empresas en Tijuana importan energía o la adquieren mediante generadores privados, sin embargo, este tipo de actividad ya no será redituable, debido al incremento en las tarifas de porteo, que son los derechos que pagan compañías por utilizar las líneas de transmisión de CFE .

 

Actualmente, CFE no cuenta con la capacidad de transformación y/o transmisión en varios sectores de la ciudad, esto aumenta los costos de electricidad.  Por ejemplo, los derechos de KVA que anteriormente se adquirían en precios de entre $105.00 y $110.00 USD por KVA, actualmente, se venden a un valor de mercado que supera los $300.00 USD, debido a las grandes inversiones que requiere la CFE para otorgar energía eléctrica, ya que tienen que instalar sub-estaciones reductoras, sub-estaciones interruptoras, torres de transmisión, entre otros, explicó Rafael Garcia, managing director en Cushman & Wakefield Tijuana.

 

Instalar una sub-estación en un parque industrial nuevo o existente requiere inversiones adicionales sustanciales para el reforzamiento de lineas de transmisión, lo que llevará a los desarrolladores a la necesidad de cobrar o trasladar los KVAs a los inquilinos finales en costos superiores a los $300.00 USD por KVA, aseguró Roberto de la Garza, director general en RIC Energy

 

Roberto de la Garza agregó que este es un problema que no tendrá solución en los siguientes 2-3 años, por el tiempo que toma realizar las inversiones en este sector.

 

David Plata, leasing manager en Artha Capital, comentó que para nuevos desarrollos han optado por buscar terrenos que cuenten con la infraestructura eléctrica necesaria, ya que los tiempos de respuesta por parte de las autoridades han sido lentos cuando el terreno aún no tiene infraestructura; sin embargo, la falta de tierra ha sido otro problema al cual se han enfrentado.

 

La factibilidades de servicios como la electricidad y el agua, los usos de suelo que permiten la transformación y de materiales, y la  ubicación estratégica con accesos a vías primarias y mano de obra son solo algunas de las características claves para iniciar un el proceso de desarrollo y puede tomar entre 12 y 18 meses, como mínimo.

 

Ante esto, los desarrolladores buscan apoyo en la celeridad de trámites ante CENACE y CFE. La demanda de energía del sector manufacturero y la escasez de ésta al final frenan la inversión.

 

Resolver el tema energético es fundamental para aumentar la competitividad del país y continuar acumulando esfuerzos para impulsar la llegada de inversión extranjera. La prioridad para los desarrolladores es garantizar al inversionista que contará con la energía necesaria para cumplir con sus planes operativos y de producción. Pero la gran inversión que requiere el tema eléctrico obstaculiza esta encomienda.

octubre 7, 2021

Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

El reto del suministro de energía en los parques industriales de Tijuana

Por: Joanna Lara, market analyst en Datoz

 

Uno de los temas de mayor relevancia dentro del sector industrial es el que atañe al suministro y desabasto de energía eléctrica, que durante más de cinco años ha sido una constante en el mercado inmobiliario de Tijuana y se ha ido agravando conforme avanza el tiempo.

 

En Tijuana algunos proyectos industriales están detenidos por falta de suministro eléctrico por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE); además, de otros proyectos que ya están en operación padecen por un abasto insuficiente.

 

De acuerdo con la Canacintra Tijuana, en Baja California existe un déficit de energía de aproximadamente 500 megawatts, esto porque la entidad no está conectada a la red nacional de electricidad, lo que afecta principalmente a las ciudades de Tijuana y Mexicali, esta última consume aproximadamente el 60% de energía en la entidad.

 

Tal situación sigue generando incertidumbre en los desarrolladores inmobiliarios, empresarios y organizaciones involucradas en el sector industrial de la región.

 

Actualmente los desarrolladores industriales deben hacer uso de subestaciones de potencia para poder abastecer de energía a las compañías que instalan sus procesos productivos en Tijuana, ya que para propietarios e inquilinos lo más importante es tener asegurada la capacidad eléctrica. Por tanto, desarrolladores y parques que cuenten con derechos existentes de KVA e infraestructura necesaria lideraran este mercado.

 

Elizabeth Zamora, directora comercial de FINSA, comentó que no hay obras programadas por parte del Gobierno para solucionar la escasez de energía en la región. Los proyectos que están programados a corto y mediano plazo son privados (subestaciones de alta tensión construidas con inversión de particulares). No hay derechos de KVA en media tensión en las principales zonas industriales, lo cual está afectando directamente en la inversión de nuevos proyectos y expansión de desarrollos existentes.

 

Algunas empresas en Tijuana importan energía o la adquieren mediante generadores privados, sin embargo, este tipo de actividad ya no será redituable, debido al incremento en las tarifas de porteo, que son los derechos que pagan compañías por utilizar las líneas de transmisión de CFE .

 

Actualmente, CFE no cuenta con la capacidad de transformación y/o transmisión en varios sectores de la ciudad, esto aumenta los costos de electricidad.  Por ejemplo, los derechos de KVA que anteriormente se adquirían en precios de entre $105.00 y $110.00 USD por KVA, actualmente, se venden a un valor de mercado que supera los $300.00 USD, debido a las grandes inversiones que requiere la CFE para otorgar energía eléctrica, ya que tienen que instalar sub-estaciones reductoras, sub-estaciones interruptoras, torres de transmisión, entre otros, explicó Rafael Garcia, managing director en Cushman & Wakefield Tijuana.

 

Instalar una sub-estación en un parque industrial nuevo o existente requiere inversiones adicionales sustanciales para el reforzamiento de lineas de transmisión, lo que llevará a los desarrolladores a la necesidad de cobrar o trasladar los KVAs a los inquilinos finales en costos superiores a los $300.00 USD por KVA, aseguró Roberto de la Garza, director general en RIC Energy

 

Roberto de la Garza agregó que este es un problema que no tendrá solución en los siguientes 2-3 años, por el tiempo que toma realizar las inversiones en este sector.

 

David Plata, leasing manager en Artha Capital, comentó que para nuevos desarrollos han optado por buscar terrenos que cuenten con la infraestructura eléctrica necesaria, ya que los tiempos de respuesta por parte de las autoridades han sido lentos cuando el terreno aún no tiene infraestructura; sin embargo, la falta de tierra ha sido otro problema al cual se han enfrentado.

 

La factibilidades de servicios como la electricidad y el agua, los usos de suelo que permiten la transformación y de materiales, y la  ubicación estratégica con accesos a vías primarias y mano de obra son solo algunas de las características claves para iniciar un el proceso de desarrollo y puede tomar entre 12 y 18 meses, como mínimo.

 

Ante esto, los desarrolladores buscan apoyo en la celeridad de trámites ante CENACE y CFE. La demanda de energía del sector manufacturero y la escasez de ésta al final frenan la inversión.

 

Resolver el tema energético es fundamental para aumentar la competitividad del país y continuar acumulando esfuerzos para impulsar la llegada de inversión extranjera. La prioridad para los desarrolladores es garantizar al inversionista que contará con la energía necesaria para cumplir con sus planes operativos y de producción. Pero la gran inversión que requiere el tema eléctrico obstaculiza esta encomienda.

octubre 7, 2021

Última milla, la logística que esta transformado al sector inmobiliario industrial

Por: Silvia Gómez, Market Analyst Sr. en Datoz

 

En el sector de la logística, el concepto “última milla o last mile” hace referencia a la gestión final del proceso de entrega de mercancías. Esto representa un paso crucial en la logística, pues incide enormemente en los costos y determina la satisfacción del cliente final.

 

Este es el último proceso de distribución en el que se recorren pocos kilómetros y casi siempre se lleva a cabo dentro de zonas urbanas, donde se encuentran problemas de movilidad como: tráfico, accesos difíciles y escases de sitios de descarga. Para ser más eficiente, los medios de transporte que se utilizan para la entrega final de la mercancía son motocicletas, automóviles tipo sedán, vans, camionetas y camiones para mercancía voluminosa. 

 

El proceso requiere ser completado en un corto tiempo, a fin de cumplir con los compromisos prometidos al cliente y, además, es la fase más costosa en toda la cadena logística ya que implica tener una mayor cantidad de unidades de transporte y choferes, así como, de un estacionamiento para todas las unidades; a esto se deben sumar los gastos por entregas fallidas, donde se tendrá que coordinar nuevamente la visita en el domicilio para poder concluir exitosamente la entrega.

 

El crecimiento exponencial del comercio online, derivado de la propagación del COVID-19 a nivel mundial y la constante disputa por ofrecer una mejor experiencia al consumidor final en la entrega de bienes, aceleró esta tendencia y detonó la expansión de la logística de última milla.

 

Más que una simple entrega, la logística de última milla es es una etapa que está directamente vinculada con el servicio al cliente, la experiencia de compra y devoluciones de los consumidores, llegando a afectar positiva o negativamente en la percepción del producto mismo y de la empresa que lo vende, por lo que hoy es un eslabón clave para la estrategia comercial de las compañías.

 

Actualmente, en la Ciudad de México existen desarrolladores industriales que cuentan con oferta de espacios industriales enfocados en la operación de última milla:

 

  • Proximity Parks – Con su conjunto industrial en Naucalpan, cuenta con un área disponible de 7,337 m2 de nave y 700 m2 de oficinas, distribuidos en dos módulos, ideales para empresas de última milla. Además de su nuevo proyecto en Iztapalapa donde estarán disponibles en un par de meses 7,558 m2. Proximity Parks también cuenta con presencia en Monterrey y próximamente en Guadalajara.

 

  • Vesta – Cuenta con un espacio stand alone en Naucalpan, que ofrece 6,727 m2 de nave y 1,436 m2 de oficinas, con 10 andenes y un área de maniobras que pretende adaptarse a las necesidades de transporte de las operaciones de última milla.
  • CPA (Corporate Properties of the Americas) — Ofrece en renta dos propiedades ideales para logística de última milla en el corredor Vallejo, CDMX, una de ellas con 2,187 m2 de nave y 1,990 m2 de oficinas, y la segunda con 11,300 m2 de nave y 500 m2 de oficinas.

 

  • O’Donnell – En el parque industrial OD888, ubicado en la alcaldía Gustavo A. Madero en la CDMX, se encuentran tres naves disponibles: Nave 1 con 21,707 m2 y módulos a partir de 4,579 m2, Nave 2 con 5,489 m2 y Nave 5 con 1,908 m2, además de un edificio de 2,642 m2 que, por su configuración, la empresa considera es ideal para Laboratorios, Clínicas de Salud, Dark Kitchens, etcétera.

 

Lo relevante de estos desarrollos es que cuentan con una ubicación privilegiada dentro de la CDMX, por lo cual sus inversionistas las consideran como excelentes puntos logísticos para última milla.

 

De acuerdo con estimaciones de Statista, la industria logística de última milla en México alcanzará una facturación de $2,100 millones de dólares para el cierre de este año. Durante el año pasado, las ventas por e-commerce crecieron 81% anualmente, de acuerdo con cifras de la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO).

 

El crecimiento acelerado de empresas de e-commerce está transformando al sector inmobiliario, pues hoy se están reconvirtiendo inmuebles en bodegas para logística de última milla, principalmente en zonas que les ayudan a eficientar sus entregas, buscando estar lo más cerca posible de zonas metropolitanas o dentro de grandes ciudades, adaptándose así el mercado para poder satisfacer las necesidades logísticas de estas empresas, teniendo puntos de distribución bien ubicados, con características y especificaciones ideales para su exitosa operación.

 

septiembre 30, 2021

Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses de que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido del fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 57 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman casi 600,000 m2.

septiembre 23, 2021

Guadalajara baja el ritmo de construcción de oficinas

Guadalajara, el tercer mercado de oficinas más grande del país, ha tenido un constante ritmo de crecimiento en los últimos tres años, el cual ha sido de entre 5 y 9%. Sin embargo, el incremento en su inventario podría ser más moderado en los siguientes meses debido a que en los últimos doce meses no se iniciaron construcciones de nuevos proyectos en este mercado. Y tal parece que esta cautela por parte de desarrolladores e inversionistas continuará para la segunda mitad del año.

 

Actualmente, en este mercado hay 11 edificios de oficias en construcción, ocho de ellos son usos mixtos y tres son stand alone, que suman 87,899 m2, esto es 43% inferior al 2Q 2020. Es decir, al cierre del segundo trimestre de 2020 en dicha ciudad había en construcción 153,895 m2 en 18 proyectos.

 

La diferencia del inventario en construcción del último año equivale a 7 edificios, entre los que se encuentran Punto Sur, Torre Niba, Novéna México, Hélix, entre otras, que representan 65,996 m2, los cuales ya corresponden al inventario existente, por tanto, el inventario total existente de Guadalajara es de 898,678 m2, 8% más grande que el 2Q 2020.

 

Uno de los factores de la cautela para iniciar la construcción de los proyectos en planeación es el alza en la tasa de disponibilidad, ya que se ubicó en 19.4% al cierre del 2Q 2021, y los espacios existentes disponibles aumentaron 73.4% al pasar de 93,658 m2 en el 2Q 2020 a 162,399 m2 en el 2Q 2021. Cabe recordar que, este aumento abrupto en la disponibilidad de espacios existentes se debe a la incorporación de los edificios antes mencionados, por lo que la disponibilidad en construcción se redujo en 62%.

 

Aun cuando la recuperación del segmento de oficinas es lenta porque así ha sido la demanda, Guadalajara muestra buenos signos de recuperación, pues de enero a junio de 2021 tuvo una absorción bruta de 15,333 m2, que fue 60% superior a lo registrado durante el mismo periodo de 2020, cuando comenzó la pandemia. Es importante señalar que la mayor transacción de este mercado fue encabezada por Farmacias Guadalajara, que arrendó un edificio completo en el corredor Zona Financiera, el cual al momento del cierre del contrato todavía estaba en construcción, pero se entregará durante el 3Q 2021.

 

Con todo, Guadalajara se ha convertido en uno de los mercados corporativos emergentes más importantes del país, ya que se ha ayudado del crecimiento de la urbe, en términos de población y comercio, así como de la actividad industrial. Esto proyecta un mercado de oficinas estable para los próximos años, aun cuando el entorno todavía es complicado para este segmento inmobiliario.

septiembre 9, 2021

Mercado industrial de GDL podría superar absorción total de 2020 en el 3Q 2021

Por: Alma Villalobos, Market Analyst en Datoz

 

El mercado inmobiliario industrial de Guadalajara está a sólo 62,248 m2 de alcanzar la absorción bruta anual que se obtuvo en 2020. El año pasado cerró con una demanda de espacios industriales de 299,261 m2, mientras que al cierre del 2Q 2021 se tiene registro de un total de 237,013 m2, que representan el 79% del total de los m2 rentados en el 2020. Por lo tanto, se estima que para el término del 3Q 2021 el mercado haya igualado o superado la absorción anual que se tuvo durante el 2020.

 

Compuesto por seis submercados, el inventario total es de aproximadamente 4.7 millones m2, de los cuales 157,512 m2 de ANR están disponibles; por lo que su tasa de disponibilidad se ubicó en 3.32% al cierre del 2Q 2021, una reducción de 351 puntos base respecto al año previo. La ajustada tasa de disponibilidad en este mercado es la cuarta más baja de los 21 mercados principales del país y es consecuencia directa de la fuerte demanda por espacios industriales. En los últimos doce meses se absorbió el 50% del espacio disponible. Esto abre un nicho de oportunidad para nuevas inversiones.

 

Con el fin de cubrir la demanda de espacios industriales, tan sólo en el submercado de El Salto se encuentran en proceso de desarrollo dos nuevos parques industriales y ya se edifican dos edificios especulativos. El parque Kampus Santa Rosa desarrollado por Alveo Kapital tendrá 90,251 m2 de ANR y actualmente se encuentra en construcción el primer edificio especulativo de 40,016 m2. Mientras tanto, en el Parque Industrial Axis Centro Logístico, con aproximadamente 232,000 m2 planeados para uso industrial actualmente se instala la infraestructura. A su vez, en Amerian Industries San Jorge Industrial Park se construye el edificio inventario III de 12,079 m2. Por tanto, los espacios especulativos en proceso actual de construcción sumarán un total de 52,095 m2 de inventario nuevo, lo que ajustaría la disponibilidad.

 

El corredor industrial El Salto continúa posicionándose como uno de los submercados más resilientes tras la contingencia sanitaria, ya que, además de la concentración de nuevos parques y proyectos especulativos en construcción, este submercado es el corredor con mayor demanda en el mercado de Guadalajara, al concentrar el 52% de las operaciones en renta totales durante 2021.

 

Con todo, es casi un hecho que Guadalajara continuará con el ritmo de demanda que tuvo durante el primer semestre de 2021, por lo que superará fácilmente el nivel de absorción bruta de 2020, incluso, esto puede suceder antes de concluir el año, ya que se ubica a sólo 20% del total de m2 arrendados durante el año anterior. Aun cuando ya se encuentran nuevos proyectos en desarrollo, con el dinamismo de demanda es probable que la tasa de disponibilidad continúe ajustada, esto abre la oportunidad para nuevas inversiones especulativas en el mercado con riesgos menores.

septiembre 2, 2021

Espacios industriales de CDMX son más codiciados durante la pandemia

El segmento industrial ha sido el más resiliente del sector inmobiliario durante la pandemia de COVID-19, en México algunos mercados se han visto más beneficiados, tal es el caso del mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México que en 2020 alcanzó una absorción bruta récord, con 842,231 m2 de ANR, y en la primera mitad de 2021 sumó 558,035 m2, por lo que si continúa con este ritmo podría superar al año previo.

 

Estos números son superiores a lo reportado en 2018, ya que en dicho año la demanda de espacios fue de 535,695 m2; mientras en 2019 la absorción bruta acumuló 681,995 m2, por lo que en 2020 hubo un incremento de 23% respecto al año previo y 2021 sólo está a 139,395 m2 de superar las cifras de 2019.

 

Ciudad de México, que cuenta con un inventario de 14.1 millones m2 de ANR y una tasa de disponibilidad de 7.1% con casi 1 millón m2  de ANR disponible, es el mercado logístico por excelencia del país, por lo que esta actividad representó alrededor del 70% de las transacciones inmobiliarias, esto también fue impulsado por el crecimiento del e-commerce.

 

Además del comercio electrónico, con la entrada en vigor del T-MEC se estimaba que 2020 sería histórico en términos de absorción bruta de espacios logísticos para el país, especialmente para sus principales mercados. Por esto, en el 1Q 2020 la absorción de CDMX fue de 344,000 m2, una de las más altas para un trimestre. Sin embargo, con la llegada de la pandemia de COVID-19, el 2Q y 3Q 2020 fueron ‘anémicos’, ya que apenas se arrendaron 142,000 m2 y 101,000 m2, respectivamente, como consecuencia de la cautela de los inversionistas ante la emergencia sanitaria y el cierre de las industrias. Pero el dinamismo del mercado se retomó en el 4Q 2020 con una absorción de 255,000 m2.

 

La empresa alemana de productos químicos, Henkel, y DHL encabezaron las operaciones en 2020 con el arrendamiento de espacios por 75,000 m2 y 60,000 m2, respectivamente. El espacio de Henkel se ubicó en Toluca para actividad manufacturera, mientras que el espacio logístico de DHL se situó en Tultitlán.

 

El dinamismo con el que cerró 2020, fue incluso mayor en el inicio de 2021, esto porque en el 1Q 2021 se absorbieron 334,000 m2 y en el 2Q 2021 sumó 224,000 m2, por lo que estos dos trimestres acumularon 558,035 m2, con lo que superan lo hecho en la primera mitad de año de 2020, 2019 y 2018. En estos trimestres no hubo grandes transacciones como en el año anterior, ya que la mayoría fueron de 10,000 m2 por parte de empresas de almacén y logística, bienes de consumo industrial, el sector médico, entre otros.

 

De continuar con este dinamismo, 2021 podría ser un mejor año que 2020, ya que en lo que va del año no se han retomado las medidas restrictivas por la pandemia y la campaña de vacunación continúa avanzando; del mismo modo, no cesan las necesidades de consumo, incluso, vía e-commerce.

agosto 19, 2021

Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

El reto del suministro de energía en los parques industriales de Tijuana

Por: Joanna Lara, market analyst en Datoz

 

Uno de los temas de mayor relevancia dentro del sector industrial es el que atañe al suministro y desabasto de energía eléctrica, que durante más de cinco años ha sido una constante en el mercado inmobiliario de Tijuana y se ha ido agravando conforme avanza el tiempo.

 

En Tijuana algunos proyectos industriales están detenidos por falta de suministro eléctrico por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE); además, de otros proyectos que ya están en operación padecen por un abasto insuficiente.

 

De acuerdo con la Canacintra Tijuana, en Baja California existe un déficit de energía de aproximadamente 500 megawatts, esto porque la entidad no está conectada a la red nacional de electricidad, lo que afecta principalmente a las ciudades de Tijuana y Mexicali, esta última consume aproximadamente el 60% de energía en la entidad.

 

Tal situación sigue generando incertidumbre en los desarrolladores inmobiliarios, empresarios y organizaciones involucradas en el sector industrial de la región.

 

Actualmente los desarrolladores industriales deben hacer uso de subestaciones de potencia para poder abastecer de energía a las compañías que instalan sus procesos productivos en Tijuana, ya que para propietarios e inquilinos lo más importante es tener asegurada la capacidad eléctrica. Por tanto, desarrolladores y parques que cuenten con derechos existentes de KVA e infraestructura necesaria lideraran este mercado.

 

Elizabeth Zamora, directora comercial de FINSA, comentó que no hay obras programadas por parte del Gobierno para solucionar la escasez de energía en la región. Los proyectos que están programados a corto y mediano plazo son privados (subestaciones de alta tensión construidas con inversión de particulares). No hay derechos de KVA en media tensión en las principales zonas industriales, lo cual está afectando directamente en la inversión de nuevos proyectos y expansión de desarrollos existentes.

 

Algunas empresas en Tijuana importan energía o la adquieren mediante generadores privados, sin embargo, este tipo de actividad ya no será redituable, debido al incremento en las tarifas de porteo, que son los derechos que pagan compañías por utilizar las líneas de transmisión de CFE .

 

Actualmente, CFE no cuenta con la capacidad de transformación y/o transmisión en varios sectores de la ciudad, esto aumenta los costos de electricidad.  Por ejemplo, los derechos de KVA que anteriormente se adquirían en precios de entre $105.00 y $110.00 USD por KVA, actualmente, se venden a un valor de mercado que supera los $300.00 USD, debido a las grandes inversiones que requiere la CFE para otorgar energía eléctrica, ya que tienen que instalar sub-estaciones reductoras, sub-estaciones interruptoras, torres de transmisión, entre otros, explicó Rafael Garcia, managing director en Cushman & Wakefield Tijuana.

 

Instalar una sub-estación en un parque industrial nuevo o existente requiere inversiones adicionales sustanciales para el reforzamiento de lineas de transmisión, lo que llevará a los desarrolladores a la necesidad de cobrar o trasladar los KVAs a los inquilinos finales en costos superiores a los $300.00 USD por KVA, aseguró Roberto de la Garza, director general en RIC Energy

 

Roberto de la Garza agregó que este es un problema que no tendrá solución en los siguientes 2-3 años, por el tiempo que toma realizar las inversiones en este sector.

 

David Plata, leasing manager en Artha Capital, comentó que para nuevos desarrollos han optado por buscar terrenos que cuenten con la infraestructura eléctrica necesaria, ya que los tiempos de respuesta por parte de las autoridades han sido lentos cuando el terreno aún no tiene infraestructura; sin embargo, la falta de tierra ha sido otro problema al cual se han enfrentado.

 

La factibilidades de servicios como la electricidad y el agua, los usos de suelo que permiten la transformación y de materiales, y la  ubicación estratégica con accesos a vías primarias y mano de obra son solo algunas de las características claves para iniciar un el proceso de desarrollo y puede tomar entre 12 y 18 meses, como mínimo.

 

Ante esto, los desarrolladores buscan apoyo en la celeridad de trámites ante CENACE y CFE. La demanda de energía del sector manufacturero y la escasez de ésta al final frenan la inversión.

 

Resolver el tema energético es fundamental para aumentar la competitividad del país y continuar acumulando esfuerzos para impulsar la llegada de inversión extranjera. La prioridad para los desarrolladores es garantizar al inversionista que contará con la energía necesaria para cumplir con sus planes operativos y de producción. Pero la gran inversión que requiere el tema eléctrico obstaculiza esta encomienda.

octubre 7, 2021

Guadalajara baja el ritmo de construcción de oficinas

Guadalajara, el tercer mercado de oficinas más grande del país, ha tenido un constante ritmo de crecimiento en los últimos tres años, el cual ha sido de entre 5 y 9%. Sin embargo, el incremento en su inventario podría ser más moderado en los siguientes meses debido a que en los últimos doce meses no se iniciaron construcciones de nuevos proyectos en este mercado. Y tal parece que esta cautela por parte de desarrolladores e inversionistas continuará para la segunda mitad del año.

 

Actualmente, en este mercado hay 11 edificios de oficias en construcción, ocho de ellos son usos mixtos y tres son stand alone, que suman 87,899 m2, esto es 43% inferior al 2Q 2020. Es decir, al cierre del segundo trimestre de 2020 en dicha ciudad había en construcción 153,895 m2 en 18 proyectos.

 

La diferencia del inventario en construcción del último año equivale a 7 edificios, entre los que se encuentran Punto Sur, Torre Niba, Novéna México, Hélix, entre otras, que representan 65,996 m2, los cuales ya corresponden al inventario existente, por tanto, el inventario total existente de Guadalajara es de 898,678 m2, 8% más grande que el 2Q 2020.

 

Uno de los factores de la cautela para iniciar la construcción de los proyectos en planeación es el alza en la tasa de disponibilidad, ya que se ubicó en 19.4% al cierre del 2Q 2021, y los espacios existentes disponibles aumentaron 73.4% al pasar de 93,658 m2 en el 2Q 2020 a 162,399 m2 en el 2Q 2021. Cabe recordar que, este aumento abrupto en la disponibilidad de espacios existentes se debe a la incorporación de los edificios antes mencionados, por lo que la disponibilidad en construcción se redujo en 62%.

 

Aun cuando la recuperación del segmento de oficinas es lenta porque así ha sido la demanda, Guadalajara muestra buenos signos de recuperación, pues de enero a junio de 2021 tuvo una absorción bruta de 15,333 m2, que fue 60% superior a lo registrado durante el mismo periodo de 2020, cuando comenzó la pandemia. Es importante señalar que la mayor transacción de este mercado fue encabezada por Farmacias Guadalajara, que arrendó un edificio completo en el corredor Zona Financiera, el cual al momento del cierre del contrato todavía estaba en construcción, pero se entregará durante el 3Q 2021.

 

Con todo, Guadalajara se ha convertido en uno de los mercados corporativos emergentes más importantes del país, ya que se ha ayudado del crecimiento de la urbe, en términos de población y comercio, así como de la actividad industrial. Esto proyecta un mercado de oficinas estable para los próximos años, aun cuando el entorno todavía es complicado para este segmento inmobiliario.

septiembre 9, 2021

Mercado industrial de GDL podría superar absorción total de 2020 en el 3Q 2021

Por: Alma Villalobos, Market Analyst en Datoz

 

El mercado inmobiliario industrial de Guadalajara está a sólo 62,248 m2 de alcanzar la absorción bruta anual que se obtuvo en 2020. El año pasado cerró con una demanda de espacios industriales de 299,261 m2, mientras que al cierre del 2Q 2021 se tiene registro de un total de 237,013 m2, que representan el 79% del total de los m2 rentados en el 2020. Por lo tanto, se estima que para el término del 3Q 2021 el mercado haya igualado o superado la absorción anual que se tuvo durante el 2020.

 

Compuesto por seis submercados, el inventario total es de aproximadamente 4.7 millones m2, de los cuales 157,512 m2 de ANR están disponibles; por lo que su tasa de disponibilidad se ubicó en 3.32% al cierre del 2Q 2021, una reducción de 351 puntos base respecto al año previo. La ajustada tasa de disponibilidad en este mercado es la cuarta más baja de los 21 mercados principales del país y es consecuencia directa de la fuerte demanda por espacios industriales. En los últimos doce meses se absorbió el 50% del espacio disponible. Esto abre un nicho de oportunidad para nuevas inversiones.

 

Con el fin de cubrir la demanda de espacios industriales, tan sólo en el submercado de El Salto se encuentran en proceso de desarrollo dos nuevos parques industriales y ya se edifican dos edificios especulativos. El parque Kampus Santa Rosa desarrollado por Alveo Kapital tendrá 90,251 m2 de ANR y actualmente se encuentra en construcción el primer edificio especulativo de 40,016 m2. Mientras tanto, en el Parque Industrial Axis Centro Logístico, con aproximadamente 232,000 m2 planeados para uso industrial actualmente se instala la infraestructura. A su vez, en Amerian Industries San Jorge Industrial Park se construye el edificio inventario III de 12,079 m2. Por tanto, los espacios especulativos en proceso actual de construcción sumarán un total de 52,095 m2 de inventario nuevo, lo que ajustaría la disponibilidad.

 

El corredor industrial El Salto continúa posicionándose como uno de los submercados más resilientes tras la contingencia sanitaria, ya que, además de la concentración de nuevos parques y proyectos especulativos en construcción, este submercado es el corredor con mayor demanda en el mercado de Guadalajara, al concentrar el 52% de las operaciones en renta totales durante 2021.

 

Con todo, es casi un hecho que Guadalajara continuará con el ritmo de demanda que tuvo durante el primer semestre de 2021, por lo que superará fácilmente el nivel de absorción bruta de 2020, incluso, esto puede suceder antes de concluir el año, ya que se ubica a sólo 20% del total de m2 arrendados durante el año anterior. Aun cuando ya se encuentran nuevos proyectos en desarrollo, con el dinamismo de demanda es probable que la tasa de disponibilidad continúe ajustada, esto abre la oportunidad para nuevas inversiones especulativas en el mercado con riesgos menores.

septiembre 2, 2021

Disponibilidad de oficinas en CDMX equivale al corredor Insurgentes

Los últimos 15 meses han sido complicados para el mercado inmobiliario de oficinas del país, específicamente de la Ciudad de México, ya que con 10.3 millones m2 de ANR concentra el 78% del inventario total a nivel nacional. Esto porque la pandemia de COVID-19 agudizó el problema de sobreoferta de oficinas que estaba presentando la capital del país debido una débil absorción y desocupación masiva de espacios.

 

La pandemia de COVID-19 provocó la desocupación de 530,000 m2 de espacios de oficinas en los últimos 12 meses, asimismo se entregaron 110,000 m2 de inventario nuevo, por lo que la disponibilidad existente total de oficinas alcanzó 2.2 millones m2 durante el 2Q 2021, 41.6% más que lo reportado el mismo trimestre del año previo. Esta disponibilidad equivale al inventario de su corredor más grande: Insurgentes, que cuenta con 2.3 millones m2.

 

Con 10.3 millones m2 de inventario total, de los cuales 2.2 millones m2 están disponibles, el mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México cerró el 2Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 24.1%, 555 puntos base superior a la registrada en el 2Q 2020 cuando fue de 18.50%.

 

El corredor Norte es el que mayor disponibilidad tiene con 425,222 m2 y una tasa de 48.51%; le sigue Insurgentes con 416,736 m2, pero al ser un corredor más grande su tasa de disponibilidad es de 25.96%; Santa Fe cerró el trimestre con una disponibilidad de 314,202 m2 y una tasa de 28.77%. Estos tres corredores y el mercado en general tienen una tasa de disponibilidad de sobreoferta, ya que supera el 20%.

 

Por otro lado, la demanda de edificios corporativos no ha podido contrarrestar la disponibilidad, pues en los últimos seis meses del año apenas se absorbieron 80,000 m2 de oficinas, una disminución de 42.5% respecto al mismo periodo de 2020. Este es otro síntoma de la pandemia, pues ha acelerado el modelo de home-office y aún se están ajustando los modelos híbridos de trabajo, por lo que las inversiones en este segmento inmobiliario aún esperaran.

 

Cabe recordar que, con el nacimiento de las Fibras inició el boom del mercado corporativo de Ciudad de México y desde 2014 se aceleró su crecimiento, al superar el millón m2 de ANR de oficinas en construcción en promedio desde ese año. Esto significó inventario nuevo, por lo que la disponibilidad también se incrementó aun cuando la absorción fue dinámica. Con todo, la disponibilidad se mantenía controlada y la tasa apenas alcanzaba 15%.

agosto 12, 2021

Monterrey alcanza 12 millones m2 de inventario con demanda récord

Monterrey es la segunda ciudad más grande de México, sólo después de Ciudad de México, y en la misma medida es el segundo mercado inmobiliario industrial más dinámico de país. Este dinamismo es detonado, principalmente, por la actividad manufacturera, ya que, al ser un mercado fronterizo es atractivo para exportación de productos a Estados Unidos y Canadá, pero también para la distribución interna del país.

 

Al finalizar el segundo trimestre de 2021, el mercado inmobiliario industrial de Monterrey alcanzó un inventario total de 12.3 millones m2, en los últimos 12 meses agregó 702,510 m2 de espacio industrial que es casi el mercado total de Mérida. Con este inventario, Monterrey contribuye con el 14% del inventario total del país que equivale a 85.6 millones m2, de acuerdo con cifras de Datoz.

 

La entrada en vigor del T-MEC aceleró las inversiones de empresas extranjeras y nacionales que buscan fabricar sus productos en México por los beneficios que representa: mano de obra calificada, cercanía con el mayor consumidor del mundo (Estados Unidos), menores o nulos aranceles, por mencionar algunos. Asimismo, la interrupción en la cadena de suministros a causa de la pandemia de COVID-19 influyó a que el nearshoring fuera una mejor opción para muchas empresas que ya pretendían trasladar sus procesos productivos a Norteamérica y dejar Asia.

 

Monterrey ha sido uno de los mercados ganadores del T-MEC y el nearshoring de la mano de su geografía e infraestructura. Esto se refleja en la demanda de espacios industriales, ya que durante el 2Q 2021, en este mercado se llevó a cabo el 33% de la renta o venta de espacios industriales del país, al alcanzar 381,885 m2 de absorción bruta, un incremento de 347% respecto al mismo periodo del 2020. Esta absorción es la más alta para un trimestre desde que Datoz tiene registro, 2014.

 

Mientras que, en el acumulado, es decir, de enero a junio de 2021, Monterrey sumó una absorción bruta de 595,005 m2, un incremento de 114% en comparación con el primer semestre de 2020. La absorción acumulada de este mercado representa el 24% del total del país, que equivale a 2.4 millones m2.

 

Los inquilinos que ocuparon el espacio industrial demandado en Monterrey corresponden a los giros de agroindustria, alimentos y bebidas, automotriz, autopartes, bienes de consumo industrial, bienes del consumidor, construcción, electrodomésticos, electrónicos, metalmecánica, papel y articulos de escritorio y plásticos. La empresa automotriz de origen peruano AGP eGlass lideró las transacciones, con el contrato de arrendamiento de un edificio built-to-suit (BTS) de Finsa en el corredor Santa Catarina por casi 93,000 m2.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, refirió que, con estos números, Monterrey superó a Ciudad de México, que tradicionalmente era el mercado más dinámico del país en absorción. Y espera que esto continúe durante la segunda mitad del año, por lo que Monterrey se posicionaría como el mercado con mayor demanda en 2021, alcanzando una absorción bruta histórica.

agosto 4, 2021

Querétaro: sus inversiones y el panorama industrial al 2Q 2021

Por: Silvia Gómez, Market Research Analyst

 

Por su localización estratégica, infraestructura y seguridad, Querétaro representa un punto clave para la atracción de negocios; entre los cuales, la industria manufacturera es uno de los sectores más dinámicos para la economía local.

 

Durante el primer trimestre de 2021, Querérato captó una Inversión Extranjera Directa (IED) equivalente a $271.0 millones de dólares, de acuerdo con datos de la Secretaría de Economía. Asimismo, al menos diez empresas han anunciado inversiones en el estado, tal es el caso de las compañías del sector automotriz:  BRP que invertirá en la ampliación de su planta ubicada en el Parque Industrial Querétaro; Swoboda Mechatronics construirá su segunda planta en el Parque Industrial Nuevo San Juan, en San Juan del Río; ZF Querétaro ampliará su planta en el Parque Industrial Bernardo Quintana.

 

De la industria tecnológica, CloudHQ instalará su Campus de Data Center; Equinix expandirá alrededor de 14,500 m2 su centro de datos MX2, localizado en el Parque Innovación; Microsoft instalará su nuevo data center: México Central; DSP Concepts atenderá a sectores como el automotriz, el industrial y médico.

 

Mientras que el e-commerce de autos, Kavak anunció su llegada a la entidad. La empresa lider en Taste & Nutrition para la industria de alimentos y bebidas Kerry Group instalará su segundo Global Business Services en el complejo de oficinas Empresalia. Y SIG, proveedor global de sistemas y soluciones para el envasado de cartón aséptico, construirá una nueva planta, la cual se espera abra durante el 1Q 2023. 

 

Las inversiones antes mencionadas representan demanda de espacios industriales y de oficinas en Querétaro, lo que significa que este mercado inmobiliario continúa consolidándose como uno de los más importantes del país.

 

Panorama inmobiliario industrial de Querétaro

 

Querétaro presentó al cierre del 2Q 2021 un inventario total de 5.8 millones de m2, con una tasa de disponibilidad de 8.19%, lo que representa 478,000 m2 disponibles. Este mercado tuvo un precio promedio de salida de $4.01 USD/m2/mes, mientras que la absorción bruta acumulada -las operaciones de renta o venta durante los primeros seis meses del año- fue de 48,636 m2, la cual fue 62.91% menor respecto al mismo periodo del año pasado.

 

Pese a la disminución en la demanda de espacios industriales que se presentó durante el primer semestre del año, hay expectativas positivas de recuperación para el resto del año; ya que la entidad se ha convertido en un foco de atracción para importantes empresas del sector tecnologíco, como data centers, así como de las industrias automotriz y aeroespacial.

 

Esto se refleja en la construcción de nuevos proyectos de espacios industriales como el edificio SPEC I PIQ de Prosperity Park por 18,840 m2 que se espera esté listo hacia finales de septiembre. En el proyecto Vie Verte Business Center II de Iamsa Development Group ya se encuentra en construcción el primer edificio del parque con 15,840 m2, el cual se entregará a principios de 2022. Por su parte, Aston Group levanta un edificio de 15,000 m2 en El Marques. Estos proyectos suman un total de 49,680 m2 de inicios de construcción durante los primeros seis meses del año.

 

Del mismo modo, se espera que durante los siguientes meses comience la construcción de  proyectos como Cantera Industrial Park, Finsa Querétaro III y Vynmsa SPEC C – PIQ Fase IV, con los cuales crecerá la oferta de este mercado.

 

Es casi un hecho que seguiran arribando inversiones en Querétaro, pues este mercado se está consolidado como un punto atractivo para la industria de Tecnologías de la Información (TI), en sus diferentes ramas, como los centros de datos, inteligencia artificial, software, entre otros. Además de continuar como uno de los clústeres más importantes para el ramo automotriz.

julio 29, 2021

Noreste, el ganador de la demanda de espacios industriales en el 1S21

En los primeros seis meses de 2021, el mercado inmobiliario industrial del país acumuló una absorción bruta de 2.4 millones m2 de área neta rentable (ANR), un incremento de 49.64% respecto a 2020. En este contexto, la región Noreste se posicionó como la gran ganadora de la demanda de edificios industriales, ya que concentra el 37% de la absorción bruta total, de acuerdo con el monitoreo de Datoz.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló que los mercados fronterizos, como los localizados en el Noreste, se han beneficiado del fenómeno del nearshoring, así como de el T-MEC y, en menor medida, del e-commerce y la actividad de logística y distribución.

 

El Noreste alcanzó una absorción bruta de 905,369 m2, un incremento de 127.97% al compararlo con los primeros seis meses de 2020. Con estos números, la región está a 25,000 m2 de superar la absorción total del año previo. Cabe decir que, esta región contempla a los mercados de Monterrey, Saltillo, Reynosa, Matamoros, La Laguna y Nuevo Laredo, con un inventario total de 24.4 millones m2 y una tasa de disponibilidad de 7.20%.

 

Tradicionalmente, Monterrey es el mercado más dinámico de esta región y en este periodo sumó 124 operaciones en renta y venta que totalizaron 595,005 m2, una participación de 66% en la absorción total de la zona y 24% a nivel país, con un incremento de 114.44% en comparación con el 1S 2020; además, también está a 20,000 m2 de rebasar los números del año anterior.

 

“Monterrey ha tenido un desempeño fenomenal, que lo pone en una situación donde posiblemente cierre el año a nivel o supere la cantidad de espacios absorbidos por Ciudad de México. Esto no sucede a menudo. Ha sucedido en el pasado, y este año, con la combinación de factores, pudiera también pasar”, aseveró Sergio Mireles.

 

Además, destacó que la gran variedad de industrias que han demandado espacios en Monterrey es uno de los factores para que sea un mercado tan potente. Entre estos sectores se encuentran el automotriz, autopartes, bienes de consumo industrial, alimenticio, electrodomésticos, electrónicos, plásticos, entre otros.

 

En este mercado, de más de 12.3 millones de m2 de inventario total y una tasa de disponibilidad de 8.45%, tuvo demanda de espacios industriales en todos sus submercados, destacando Apodaca y Santa Catarina.

 

Saltillo también tuvo una primera mitad del año muy activa, ya que fue el segundo mercado con mayor absorción bruta en el Noreste, al alcanzar 166,812 m2, un incremento de 200.16% respecto al primer semestre de 2020 y ya sobrepasó la absorción acumulada en todo el año anterior.

 

En este mercado, de casi 10 millones m2 de inventario total con una tasa de disponibilidad de 5.75%, las empresas de logística tercerizada impulsaron la absorción, principalmente, en el submercado de Ramos Arizpe.

 

Con todo, Sergio Mireles estimó que es casi un hecho que este año supere el desempeño total de 2020 y también el de 2019, con lo que la demanda de espacios industriales superará, incluso, los números prepandemia.

julio 22, 2021

Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses de que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido del fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 57 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman casi 600,000 m2.

septiembre 23, 2021

Crowdfunding inmobiliario va por activos comerciales e industriales

En la última década las inversiones del segmento inmobiliario en México se han diversificado y democratizado, es decir, no sólo los grandes empresarios y bancos tienen la posibilidad de invertir en una propiedad comercial. Las Fibras fueron de los primeros instrumentos en aceptar la participación de inversiones menores y, ahora, el crowdfunding inmobiliario también quiere ser una vía para que pequeños inversionistas sean copropietarios de un activo comercial.

 

Briq.mx, fintech de crowdfunding inmobiliario, concretó una alianza con Grupo Kiva, desarrollador y operador de inmuebles comerciales, para que por medio de la plataforma se pueda invertir en propiedades comerciales e industriales desde $1,000 pesos hasta un millón de pesos.

 

Alberto Padilla, CEO de Briq.mx, dijo en entrevista para Datoz que el objetivo es la democratización de este tipo de activos y que el inversionista pueda elegir en qué inmueble invertir su dinero sin intermediarios.

 

¿Cómo participa el crowdfunding en la inversión de inmuebles comerciales e industriales?

 

En la Ley Fintech el crowdfunding se divide en tres modelos: deuda, capital y copropiedad y regalías. En este último se compran en conjunto y se tiene derecho a las regalías o ingresos del activo que se compró.

 

La copropiedad es muy diferente a la deuda, pues en lugar de tener un plazo establecido y una tasa fija, en este modelo, el inversionista es dueño de una parte de algo y dependiendo de cómo le va es el rendimiento que recibe. Además, en copropiedad, el inversionista se puede quedar su parte o venderla.

 

El objetivo de la cropropiedad por medio del crowdfunding es la democratización de este tipo de activos. Además, en esta vía de inversión, la persona puede poner su dinero en el inmueble que quiera, por lo que ha menos intermediarios. Si bien, hay una intermediación por parte de la plataforma, no es en cuanto a la gestión u operación del portafolio.

 

¿Cómo incursionó Briq.mx en el modelo de copropiedad?

 

En el caso de Briq.mx desde 2015 financiamos deuda para desarrollo de inmuebles, pero a finales de 2019 lanzamos nuestra primera oportunidad de copropiedad mediante un fondo de inversión de GBM. El inversionista se hacía socio del fondo y éste invertía en varios inmuebles, entre ellos residenciales y comerciales.

 

En 2020 se financió el primer proyecto de copropiedad fuera del fondo, un hotel en San Miguel de Allende de la marca Hyatt. La gente puede volverse socia del hotel comprando pedacitos a través de Briq.mx.

 

Ahora tenemos una estrategia concreta a través de la alianza con Grupo Kiva, por lo que los inversionistas pueden participar de la copropiedad de plazas de servicio o edificios industriales.

 

Mediante esta alianza democratizamos la inversión en inmuebles todavía más, y esa es la estrategia, principalmente con Kiva, aunque no es exclusiva.

 

¿Desde qué montos se puede invertir en copropiedad y cuál es el ticket promedio?

 

El ticket mínimo está entre $500 y $1,000 pesos. El ticket máximo es de un millón de pesos, pero por un tema regulatorio, así lo estableció la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Mientras que el ticket promedio en los inmuebles comerciales está en $40,000 pesos.

 

¿Con estos montos, qué participación puede tener el crowdfunding en una propiedad?

 

Por un factor regulatorio, la Comisión nos limita a fondear hasta 60 millones de pesos por proyecto, por lo que la participación puede variar mucho. Por ejemplo, en un inmueble con un valor de $1,000 millones de pesos, apenas tenemos 1%.

 

¿Cómo se da es el retorno de inversión?

 

Briq.mx obliga al desarrollador u operador a publicar sus resultados, por lo que nos parecemos a una Bolsa de Valores, y a la vez somos el medio por el cual se hace la distribución del dinero, tanto del inversionista al proyecto y viceversa.

 

Las rentas se reparten de manera mensual, pero dependerá de las reglas de cada proyecto.

 

¿Qué proyectos están dentro del crowdfunding?

 

Están los proyectos del Fondo de GBM, el hotel de Hyat y los proyectos con Kiva. Con Kiva tenemos El Refugio, una plaza de servicios en Querétaro; otra plaza de servicios en Guadalajara. Además, tenemos un proyecto industrial enfocado a empresas de logística y distribución en Guadalajara, se llama Nextipark.

 

En el pipeline seguirán más plazas de servicios. Es probable que tengamos proyectos en Tijuana, Ciudad de México, Los Cabos, Cancún.

abril 14, 2021

Self-storage, el otro ganador de la pandemia

La pandemia de COVID-19 afectó diferentes segmentos inmobiliarios como el hotelero, de oficinas y centros comerciales; sin embargo, también favoreció otros como el industrial, impulsado por la demanda de la logística, así como el self-storage o mini bodegas.

 

La crisis económica derivada de la contingencia sanitaria obligó a millones de empresas grandes, medianas y pequeñas a hacer ajustes en sus producciones, incluso, cerrar definitivamente. Ante esta situación muchas de ellas tuvieron que optar por arrendar bodegas o mini bodegas para guardar su exceso de producción, mobiliario, maquinaria en desuso, entre otros.

 

Ernesto Arzac, CEO de Bodegas Usted Guarda, señaló que a la industria del self-storage le va bien en tiempos de bonanza, pero históricamente ha registrado mejores números en épocas de crisis como en 1994, 2008 y este año, por la pandemia.

 

“En tiempos de crisis es cuando más éxito tienen las mini bodegas, registran mayores porcentajes de ocupación y hasta hay lista de espera para varias unidades. Si en época de bonanza nuestro negocio tiene ocupaciones del 85%, durante los años de crisis, el nivel de ocupación se encuentra en 95%”, aseguró en entrevista.

 

Refirió que muchos pequeños industriales que han experimentado alguna lenta rotación en sus inventarios por la crisis de la pandemia han tenido que hacer uso de mini bodegas para su exceso de inventario o maquinaria en desuso. Del mismo modo, oficinas de empresas privadas requieren estos pequeños espacios para almacenar su archivo muerto o mobiliario.

 

El especialista detalló que una mini bodega es un espacio que debe medir entre 1 m2 hasta 60 m2, pero en ocasiones se puede considerar como self-storage a espacios de más de 100 m2, pero no más de 150 m2.

 

Estas pequeñas bodegas deben de ser individuales, es decir, que no comparta espacio en arrendamiento con ningún otro arrendatario. El arrendatario de una mini bodega debe tener y conservar las llaves y acceso de su espacio, el cual debe estar dentro de un edificio o en un predio que brinde seguridad (barda perimetral, circuito cerrado, seguridad permanente, acceso controlado).

 

Aunque en los últimos años este segmento inmobiliario ha tomado impulso, Arzac señaló que en México aún le falta evolucionar en sus estándares técnicos para poder tener presencia como se tiene en países como Estados Unidos, España, Francia, Italia, Alemania.

 

Bodegas Usted Guarda opera y administra 7,300 unidades de mini bodega, las cuales suman 90,100 m2 de área neta rentable, ubicados en 21 franquicias distribuidas en todo el país.

diciembre 16, 2020

Las Fibras con mayor dependencia de su principal inquilino

Entre el portafolio de inquilinos, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) cuentan con un tenant que destaca sobre los demás por el porcentaje que representa su renta fija respecto a los ingresos de la Fibra.

 

En la mayoría de los casos, este indicador se sitúa por debajo del 10%, que, de acuerdo con Antonio González, analista de Fibras y director de Fibraspy, es un nivel aceptable de dependencia respecto al principal inquilino. Pero Fibra Monterrey, Fibra Nova y Fibra Educa tienen mayor dependencia.

 

“Si tu principal tenant representa 10% de tus ingresos y por cualquier situación se va, dejar de contar con esa renta quizá no afecta en el pago de gastos fijos y la deuda, pero si es más de ese porcentaje puede afectarlos”, explicó el analista.

 

Fibra Monterrey es el fideicomiso que más depende de su principal inquilino, Whirpool, ya que representa el 20% de sus ingresos. Cabe decir que, Whirpool es un tenant industrial y este segmento ha tenido números saludables durante la pandemia y a la compañía le ha ido bien en cuanto a su producción y ventas, lo que lo que puede es favorable para Fibra Monterrey.

 

González, señaló que otro punto a tomar en cuenta con Fibra Monterrey es que el 47% de sus ingresos provienen del segmento de oficinas, el cual ha sido uno de los más afectados por la pandemia.

 

En términos cuantitativos, Fibra Nova es el fideicomiso que más depende de su principal tenant con 43%, pero este es Grupo Bafar, el cual hizo un fideicomiso con sus mismas propiedades.

 

Es el mismo caso para Fibra Educa y Grupo Naser, pero con distintas empresas del propio grupo. El principal tenant de este fideicomiso es Desarrollo JNG Coyoacán con 17%.

 

“En el caso de Fibra Nova y Fibra Educa es mejor hacer énfasis al activo con el cual tienen mayor dependencia. Qué activo es el más grande y que genera más renta para ver realmente su principal tenant, porque al rentarse así mismos no dice nada”, señaló el analista.

 

Por otro lado, Fibra Macquarie, Prologis, Terrafina y Shop sólo dependen del 4% de su principal inquilino. General Electric es el top tenant de Fibra Macquarie, Amazon de Fibra Prologis y Liverpool le renta a Fibra Shop.

 

Mientras que el principal tenant de Danhos participa con el 5%. El 7% de los ingresos de Fibra Uno provienen de Walmart. Y Fibra HD tiene una dependencia del 10% con su mayor inquilino.

diciembre 9, 2020

Este coworking quiere acelerar a las PropTech

Net(work), empresa inmobiliaria mexicana con modelo de oficinas flexibles, pretende colaborar con el desarrollo de las PropTech (Property Technology) en el país mediante la iniciativa PropTech M, que alojará en un solo sitio a esta comunidad para su impulso y aceleramiento.

 

Juan José Pérez Hume, director  general de Net(work), señaló que las PropTech han mostrado un gran potencial en los últimos años, ya que tan sólo en 2019 generaron inversiones por aproximadamente $18,000 millones de dólares a nivel mundial.

 

¿Por qué el interés en crear un espacio exclusivo para las PropTech?

 

Hemos visto como las PropTech han evolucionado la industria de bienes raíces a través del aprovechamiento de la tecnología para transformar  los servicios y la interacción entre negocios, inquilinos y propietarios del sector.

 

Además, la pandemia de COVID-19 ha tenido un gran impacto en las nuevas formas de trabajo y a su vez en el sector inmobiliario, pero esto no ha mermado a las PropTech, al contrario, ha funcionado como un acelerador para el crecimiento que ya traían.

 

Nos hemos dedicado a aprender de la tecnología y su relación con los bienes inmuebles y es como vimos que es un gran movimiento.

 

¿Qué es PropTech M?

 

La iniciativa PropTech M quiere ser un espacio, un punto de encuentro para todos los jugadores de la industria PropTech en México.

 

Queremos desde dar becas de espacios de trabajo para proyectos destacados, hacer algo de mentoría y acelerar proyectos.

 

Pretendemos que este punto de encuentro sea construido con base en las necesidades de esta comunidad, por lo cual ya tenemos platicas con las empresas para conocer sus requerimientos, tamaños de los equipos y formas de trabajar.

 

Estamos moldeando el proyecto para que se ajuste a las necesidades de los desarrolladores y emprendedores que están atacando la industria inmobiliaria a través de la tecnología.

 

¿Qué tipo de espacio es PropTech M?

 

El edificio destinado para esta iniciativa se ubica en Insurgentes, que es uno de los principales corredores de oficinas de la ciudad. Y lo que hicimos fue tomar un inmueble con bajo desempeño, invertir en él y reposicionarlo, de tal suerte que no sólo estamos cambiando su imagen, también estamos cambiando su capacidad de generación de flujo.

 

Este proyecto es un edificio completo de 3,500 m2, con alrededor de 500 m2 de áreas al aire libre, y una capacidad para atender 250 personas todos los días, además de sus clientes y sus visitas.

 

¿Bajo qué modelo de oficinas está el proyecto?

 

Nuestro modelo son oficinas flexibles, que observamos tendrá mucho más futuro aún por el impacto del COVID-19.

 

Vemos que las empresas reconocen valor en la flexibilidad, ya que no muchos tienen la certidumbre de lo que pasará en los próximos meses o años y por ello buscan soluciones donde la flexibilidad les permita aumentar o disminuir metros, puestos de trabajo y tener un uso de los inmuebles más a la medida de sus necesidades.

 

¿Las oficinas están listas para entregar?

 

Estamos listos para recibir a cualquier empresa que nos busque y que califique. Nosotros somos flexibles y estamos listos para recibir a las PropTech desde ya.

 

Además, tenemos una ocupación de 75%.

septiembre 22, 2020

Artik Kapital, el fondo que equipa tu oficina

Artik Kapital es una alianza estratégica entre GAYA Sinergia Constructiva y Gaia Capital para ofrecer una solución a las empresas que buscan renovar el interior de sus corporativos, pero no pueden y/o quieren descapitalizarse con una inversión tan fuerte, mediante un esquema de arrendamiento puro.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de Desarrollo Estratégico de GAYA, explicó que este fondo financia la obra interior de un espacio de oficinas: instalaciones, infraestructura, equipamiento, acabados, mobiliario. Es decir, este financiamiento se destina a la instalación de aire acondicionado, cableado eléctrico, iluminación, plafones, tablaroca, alfombra, pisos, acabados, mobiliario, equipo de cómputo.

 

¿Cómo acceder a este financiamiento?

 

Lo primero y más importante es el análisis de capacidad de pago porque este financiamiento es por periodos largos de tiempo, de cinco a diez años. Mediante ese análisis evaluamos la capacidad crediticia de nuestros clientes y con base en él diseñamos el financiamiento.  

 

¿Cómo es el esquema de financiamiento?

 

El financiamiento funciona como un esquema de arrendamiento, es decir, el cliente paga una cuota mensual en un plazo establecido, que por lo general es paralelo al plazo de renta de sus oficinas.

 

Cabe decir que, el cliente se encarga de buscar la oficina que requiere para renta y la negociación de ese contrato, Artik Kapital financia interiores y GAYA coordina la ejecución de la obra, el diseño y equipamiento.

 

¿Qué sucede cuando se finaliza el alquiler?

 

Cuando se termina el plazo de alquiler o financiamiento, el cliente puede decidir entre pagar un remanente y se queda con todo el equipamiento y muebles o remodelar una nueva oficina con un nuevo financiamiento.

 

¿Cuántos proyectos ha financiado el fondo?

 

Artik ha financiado a clientes AAA en edificios AAA, los cuales están satisfechos por no haberse descapitalizado también por tener oficinas de primera, con última tecnología.

 

En tres años hemos colocado alrededor de 33 millones de dólares en 15 proyectos de diferentes tamaños y giros, en los mercados de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Mérida. Cabe resaltar que no tenemos cartera vencida.

 

¿Cuál es la meta de financiamiento para 2020?

 

La pandemia se nos atravesó, pero tenemos un pipeline interesante en cuanto se retome la actividad comercial. Probablemente sean más lentas las tomas de decisiones, pero no será un mal año en colocación para Artik, porque la necesidad existe y más en el contexto que generó la pandemia.

 

Nuestra meta es colocar alrededor de 20 millones de dólares y en un panorama no tan optimista alcanzaremos 14 millones de dólares.

julio 14, 2020

La reconfiguración de oficinas en la ‘nueva normalidad’

Con la reactivación económica, se espera la apertura de los espacios corporativos, pero todo dependerá del control de la pandemia de coronavirus (COVID-19). Esto luego de más de dos meses de que las empresas decidieron realizar los trabajos de oficina desde casa (home-office) para evitar contagios.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de desarrollo estratégico de GAYA, platicó con Datoz para detallar algunos puntos que deben tomar en cuenta las empresas en su regreso a las oficinas en la ‘nueva normalidad’.

 

¿Cómo impactará la ‘nueva normalidad’ en la configuración de los espacios de oficinas?

 

El primer impacto tiene que ver con el distanciamiento social, ya que, en todas partes, incluso en la oficina debo guardar una sana distancia.

 

Esto es un problema para el real estate porque alrededor de 1,000 m2 se planteaban para 100 personas, es decir, se consideraba 10 m2 por usuario, que contemplaba escritorio, sala de juntas, baños, áreas comunes; pero esto ya no va a funcionar.

 

Ahora en un espacio similar la densidad de usuarios debe ser mucho menor, probablemente sea para 60, 50 o 40 personas, todo dependerá de la distribución del espacio. Sin embargo, difícilmente las empresas rentarán el doble de m2 en el corto plazo.

 

Con el éxito del home-office y la tecnología aplicada, las empresas están pensando si es necesario que todos regresen a la oficina o sólo ciertas áreas. Esto traerá un cambio en la estructura organizacional para hacer una operación más flexible.

 

¿Cómo será la convivencia en las oficinas con esta reconfiguración?

 

Una vez que se identifique cuántas personas regresarán a la oficina y cómo será la distribución en función del distanciamiento social, se deben señalar circuitos, es decir, carriles de entrada y salida para que la gente no se encuentre. Habrá un sentido de circulación en las oficinas.

 

Además se deben instalar estaciones de sanitización para fomentar el lavado constante de manos y uso de tapabocas. También es fundamental que la empresa provea equipo de protección personal.

 

La toma de temperatura y cuestionario de monitoreo de salud también son necesarios y debe de haber un reglamento de sana distancia para sala de juntas.

 

Además, la capacidad de los elevadores ya no será la de antes, por lo que debe haber una logística para un horario escalonado de ingreso y egreso.

 

¿Qué cambios veremos en infraestructura y/o materiales?

 

El tema del aire acondicionado ha sido polémico por el síndrome del edificio enfermo, pero se está planteando que haya filtros de rayos ultravioleta en los sistemas centrales de aire acondicionado para que el aire sea más limpio y con tecnología se pueda eliminar cualquier tipo de amenaza sanitaria.

 

En decoración los materiales son importantes. No se eliminarán las alfombras, pero se buscarán las que tengan capacidad de rechazar o eliminar más rápido cualquier tipo de virus o bacteria.

 

También se buscarán pisos y pinturas más fáciles de sanitizar.

 

¿Cómo conciliar estas reglas entre dueños e inquilinos?

 

Debe haber una congruencia en las normas del edificio entre dueño, inquilinos y administración. Si habrá cambios en infraestructura, todos los pisos deben estar acorde con eso para que tenga sentido.

 

Además, se deben acordar cuáles serán los protocolos y cómo se seguirán.

junio 16, 2020

Corporativo Neuchâtel, el edificio wellness de Hines

Hines, inversionista, administradora y desarrolladora de bienes raíces, en colaboración con Ivanhoé Cambridge, construye Corporativo Neuchâtel, el primer edificio de oficinas de la comunidad planeada de MIRA en Ciudad de México.

 

Ubicado en Neuchâtel Cuadrante Polanco, este corporativo contará con un total de 38,000 m2 de área neta rentable en 19 niveles. Además, ofrecerá gym center, área de salones y coffee and lounge bar con conectividad.

 

Una de las características más importantes es que ostenta la certificación LEED Gold como edificio sustentable y la certificación Well que mide el desempeño del entorno en la salud y bienestar del usuario final.

 

Amy Henderson, Vicepresidente Senior de oficinas en CBRE y bróker del proyecto, contó a Datoz las características del nuevo corporativo.

 

¿Qué significa que Hines construya este complejo de oficinas?

 

El que Hines esté al frente de Corporativo Neuchâtel garantiza que el proyecto será AAA, ya que Hines tiene más de 25 años en el mercado dando mantenimiento a los edificios.

 

En cuanto al diseño del inmueble y la selección de los materiales, no hay duda de que son los mejores para que el edificio mantenga la clasificación AAA, a lo largo del tiempo.

 

¿Qué distingue a Corporativo Neuchâtel del resto de la oferta?

 

Este es un edificio por encima del mercado porque entregará manejadoras de aire acondicionado en piso; el cliente sólo tendrá que hacer su ramal de energía eléctrica en piso y no desde sótano, como se entrega normalmente.

 

Neuchâtel es todo un complejo de usos mixtos, no sólo es la parte corporativa, por lo que también tendrá una zona comercial y residencial importante en diferentes torres.

 

Además, su ubicación es de fácil acceso, sobre avenida Río San Joaquín, en Polanco, por lo que tiene toda la infraestructura de esta zona: movilidad, servicios, restaurantes, entretenimiento.

 

¿Cómo está constituido el edificio?

 

Corporativo Neuchâtel tendrá 19 pisos de oficinas con plantas de 2,200 m2 con un núcleo central, es decir, elevadores, baños y escaleras de emergencia están en el centro, lo que libera toda la fachada exterior para el paso de la luz y aire.

 

Aunque no es un edificio alto, se decidió dividir en dos el corporativo, por lo que habrá dos bancos de elevadores, unos subirán a pisos inferiores y otros a pisos superiores, a fin de ser más eficientes los trayectos internos.

 

Además, tendrá una parte comercial de 14,000 m2 en la parte baja para dar servicio a los clientes tanto de oficinas como de vivienda.

 

¿Qué tipo de inquilinos encontraremos?

 

Tenemos una alta demanda de empresas de servicios y tecnologías porque ven todos los beneficios de un edificio de estas características, en temas de retención de talento y bienestar para los empleados. Las empresas de tecnología y servicio son las que más valoran este tipo de amenidades.

 

También estamos buscando algún coworking, no para que ocupe gran parte del edificio, sino para que sea un amenitie más para nuestros inquilinos, es decir, que sea otra forma de trabajar para los clientes que están en el edificio. estamos en contacto con alguno de ellos, que incluso todavía no llegan a México.

 

Además de lo mencionado, ¿cuál es el plus de Corporativo Neuchâtel?

 

La certificación LEED Gold que lo posiciona como un edificio sustentable por el uso eficiente de energías, residuos y demás, para cuidar al medio ambiente.

 

También tendrá la certificación Well, que se enfoca en el calificar el tipo de espacios y servicios que se ofrece para la salud y bienestar del usuario final. Por ejemplo, que, entre aire nuevo al espacio, mejor uso del aire acondicionado, que la comida sea saludable, entre otras.

 

¿Tienen fechas estimadas de entrega?

 

Todo se entregará en obra gris para que los inquilinos hagan las adecuaciones que requieran, por lo que estimamos entregar en el segundo semestre de 2021.

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Amy Henderson

 

Es Vicepresidente Senior del área de oficinas, líder del área de Representación de usuarios y en el área de Representación de Propietarios en CBRE México. Cuenta con más de 9 años de trayectoria en bienes raíces.

junio 2, 2020

Subarrendamiento de oficinas, otra consecuencia del Covid-19

En México, el segmento de oficinas ha sido uno de los más afectados del real estate como consecuencia de la crisis sanitaria y económica global que provocó la pandemia de Covid-19.

 

La estimación del Producto Interno Bruto (PIB), que elabora el INEGI, adelantó que en 2020 la actividad económica del país se contrajo 8.6% anualmente, como consecuencia de las medidas implementadas para prevenir los contagios. Asimismo, alrededor de un millón de empresas cerraron el año pasado por el cese de actividades no esenciales, distanciamiento social y confinamiento; y aproximadamente 650 mil personas perdieron su empleo, el 3.2% de los registrados ante el IMSS.

 

Estos números impactan directamente en la desocupación y absorción bruta de oficinas en el país. Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, al ser los mercados inmobiliarios corporativos más grandes, fueron los más golpeados, ya que las empresas buscaban espacios asequibles y con esquemas flexibles para combinar con el home office, lo que disminuyó la demanda de oficinas.

 

En este sentido, propietarios e inquilinos buscaron estrategias para que, en la medida de lo posible, sus negocios salieran lo mejor librados. Los propietarios optaron por renegociar contratos o flexibilizarlos, ampliar periodos de gracia, arrendamiento en pesos (en caso de que sus apalancamientos lo permitieran) y buscar financiamiento para acondicionar oficinas. Por parte de los inquilinos, redujeron sus espacios, subarrendaron espacios acondicionados o migraron de oficinas tradicionales a coworking para tener mayor flexibilidad.

 

Incluso con todas estas estrategias, la disponibilidad de oficinas en los tres mercados más dinámicos es de aproximadamente 2.4 millones m2, de los cuales el 83.3% se encuentra en Ciudad de México, el 10.4% en Monterrey y el 6.3% restante en Guadalajara.

 

Asimismo, el 3% de esta disponibilidad es ofertada por los propios inquilinos, es decir, es espacio en subarrendamiento, como consecuencia del poco margen que tuvieron los tenant para negociar su contrato.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

marzo 18, 2021

FINSA capta 395 millones de dólares

FINSA concluyó su ronda de levantamiento de capital con compromisos por hasta 395 millones de dólares a 10 años. Los recursos servirán para consolidar inversiones en parques industriales y de logística, explica Sergio Argüelles, CEO de FINSA: “Queremos ampliar nuestra presencia en las áreas donde vemos mayores oportunidades de crecimiento, en el Bajío, la Frontera Norte; Guadalajara y el corredor Monterrey-Ramos Arizpe”.

 

El empresario, originario de Matamoros y radicado en Nuevo León, se refiere también a las oportunidades que ofrecen las actividades de logística. “Vemos mucha demanda, por el E-Commerce. 50% de lo que se está moviendo en el mercado tiene que ver con logística. No habíamos sido muy fuertes en esto, el 85%-90% de lo que habíamos atendido era manufactura. En logística era 10-15% y lo vamos a cambiar”.

 

FINSA es uno de los mayores desarrolladores de parques industriales en México, con 22 parques ubicados en el centro y el norte de México. Sergio Argüelles es optimista acerca de las perspectivas para su actividad, a raíz de lo observado en 2020 y por las perspectivas que ofrece el 2021, “el primer paquete de estímulos en Estados Unidos ayudó y confiamos que el segundo paquete que está impulsando Biden también contribuya. Adicionalmente, nos queda claro que la actividad manufacturera de exportación resiste muy bien en momentos de crisis, lo hizo en la crisis del 2009 y también en el 2020. Los parques industriales que atienden este sector traen ocupaciones superiores al 90 por ciento. En lugares como Tijuana, la ocupación es cercana al 100%”.

 

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febrero 16, 2021

Fibra Uspite firma dos contratos para desarrollo de BTS

Fibra Upsite firmó dos contratos de arrendamiento para el desarrollo de edificios a la medida (BTS) dentro de sus parques “Upsite Juárez Park I” y “Upsite Tijuana Park I” por un total de área bruta arrendable de 29,335 m2, lo cual representa un crecimiento sobre su portafolio actual del 54%.

 

El fideicomiso desarrollará un edificio BTS para la empresa Saertex vinculada a la industria de generación de energías renovables y limpias, que ubicará sus operaciones en Ciudad Juárez, Chihuahua. El contrato ésta denominado en dólares y cuenta con un plazo de 60 meses. Se estima un “Cap Rate” estabilizado para este desarrollo del 13.5%.

 

El segundo contrato de BTS se firmó con la empresa americana Printful vinculada a la industria de comercio electrónico e-commerce, que está expandiendo sus operaciones en Tijuana, Baja California. Este contrato ésta denominado en dólares y cuenta con un plazo de 60 meses. Se estima un “Cap Rate” estabilizado para este desarrollo del 11.8%.

 

Con estas firmas, Upsite mantiene un nivel de ocupación de 100%, con una  una cartera de contratos de arrendamiento sólidos y con uno de los perfiles de vencimiento más largo de la industria. Además, el 100% de la base de los ingresos de Fibra Upsite está denominado en moneda extranjera.

 

“Es muy alentador para nosotros haber cerrado dos BTS con empresas que están relacionadas con sectores de alto crecimiento, como el de las energías renovables y limpias en el primer caso, y el comercio electrónico en el segundo”, refirió Rodolfo Balmaceda, Director General y Presidente del Comité Técnico de Fibra Upsite.

diciembre 22, 2020