15 febrero, 2024 | Artículo
El pasado 13 de febrero, Fibra Prologis anunció su intención de adquirir el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) Terrafina mediante una potencial oferta pública de adquisición (OPA) e intercambio de hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), a un factor de intercambio fijo de 0.580x por cada CBFI emitido por Terrafina. La potencial transacción da una valuación a Terrafina de $32,765 millones de pesos ($1,904 millones de dólares).
Esta adquisición no sólo posicionaría a Fibra Prologis como la Fibra con activos industriales más grande del país, incluso, por encima de la propuesta de Fibra Next de Fibra Uno, también sería una de las empresas con mayor inventario industrial en el país, ya que tendría una participación de alrededor del 8%, al sumar 88.9 millones de pies cuadrados (ft2) distribuidos en más de 525 propiedades del norte, bajío y centro del país.
Sin embargo, la mayor apuesta de Fibra Prologis está en dominar el mercado industrial del norte del país, ya que, éste ha sido el más beneficiado por el nearshoring o localización de procesos de manufactura, con absorciones brutas superiores a 30 millones de ft2 por año, de acuerdo con Analytics 2.0 de Datoz.
Fibra Prologis tiene 46.8 millones de ft2, el 51 % del inventario se localiza en el norte, 23.9 millones de ft2; el 36 % en el centro, 17.1 millones de ft2; y el 13 % en el bajío, con 5.9 millones de ft2, según información al cierre del 4Q 2023. Por su parte, Terrafina tiene un inventario de 42.1 millones de ft2, de los cuales el 65% se ubica en los mercados del norte con, 27.5 millones de ft2; el 19% está en el bajío, con 8 millones de ft2; y el 16% en el centro, con 6.6 millones de ft2, según datos al cierre del 3Q 2023.
La unión de ambas Fibras significaría un inventario de 51.4 millones de ft2 en el norte del país, es decir, el 58% del portafolio total. Con este inventario Fibra Prologis participaría en el 10 % de la región, presenciado en los mercados de Monterrey, Reynosa, Tijuana, Ciudad Juárez, Chihuahua, Hermosillo, Saltillo, La Laguna.
Del mismo modo, el fideicomiso pretende tener mayor participación en el arrendamiento de actividades de manufactura, puesto que se ha especializado en el desarrollo y administración de inmuebles destinados a la logística, mientras que, Terrafina tiene mayor participación en manufactura. Mientras que el 40% de los clientes de Fibra Prologis destinan sus espacios industriales a actividades de manufactura, los de Terrafina tienen una participación de 70%. Asimismo, a la cartera de inquilinos de Fibra Prologis se sumarían a los sectores automotriz y bienes industriales, dos de los principales motores del nearshoring. Esto resulta sumamente atractivo para Fibra Prologis, por lo que la intención de adquirir este fideicomiso está más que fundamentada.