10 febrero, 2022 | Artículo
Por: Joanna Lara, Market Analyst en Datoz Dentro del real estate industrial, las construcciones a la medida o build-to-suit (BTS) permiten a empresas manufactureras y logísticas unirse con desarrolladores para construir un edificio industrial bajo las especificaciones que requieran y así llevar a cabo sus operaciones. El objetivo es alinear el desarrollo del proyecto a las necesidades operacionales y de negocio del usuario, tomando en consideración planes de expansión en mercados clave para su crecimiento. Dado que la demanda ha superado la oferta del mercado inmobiliario industrial en México, se espera un mayor dinamismo de proyectos BTS en diferentes regiones del país, lo que permitirá a los desarrolladores, que cuentan con terreno disponible, atraer y consolidar la inversión extranjera. Mexicali se ha destacado por ser uno de los mercados industriales con mayor crecimiento en estos últimos años, cerrando el 2021 con una absorción bruta de 4.1 millones ft2, un incremento de 455% respecto al 2020. Asimismo, el 47% de esta absorción fue por parte de proyectos BTS, que sumaron 1.9 millones ft2. Es decir, en 2021 los proyectos BTS fueron los que detonaron el dinamismo de Mexicali, pues también representaron el 84% de los inicios de construcción, frente al 16% de las construcciones especulativas, que registraron 364,000 ft2, ya que los desarrolladores están promoviendo este tipo de transacciones.En Mexicali destacan los procesos de manufactura de las industrias médica, automotriz, telecomunicaciones, electrónica y, sobre todo, aeroespacial. Empresas que ya están instaladas en este mercado están optando por expandirse mediante proyectos BTS, gracias a los beneficios que esta modalidad ofrece para adecuarse a sus necesidades de operación. Humberto Juárez, director de Desarrollo de Negocios de Grupo Nelson, observó que la mayoría de las naves que han sido planeadas como especulativas inician su construcción como build-to-suit. Esto debido a la combinación de fuerte demanda con escasa oferta. Mexicali cuenta con un gran atractivo para los inversionistas por su cercanía con Estados Unidos y la mano de obra especializada debido a las alianzas que han logrado implementar con las universidades locales. Joel Valenzuela, Real Estate Manager de Grupo Promesa, señaló que el atractivo principal de Mexicali específicamente con proyectos BTS es la disponibilidad de terrenos y las áreas planas, en comparación con la plaza vecina, Tijuana. Además, el costo entre una ciudad y otra es significativo y para llegar a este punto hay que analizar las particularidades de cada proyecto y ver si empata con alguna ciudad del estado, pero, sin duda, Mexicali siempre será atractivo por las opciones BTS y los precios de estos. Desarrolladores cuentan con parques dedicados a proyectos BTS, por ejemplo, Grupo Nelson, entre 2021 y lo que va de 2022 registró tres transacciones significativas que en conjunto sumaron 500,000 ft2. Mexicali aun cuenta con una cantidad considerable de terrenos para uso industrial destinado específicamente a proyectos a la medida. Empresas de desarrollo cuentan con grandes extensiones de terrenos como es el caso de PIMSA que acumula alrededor de 100 hectáreas, Grumesa con mas de 40 hectáreas, y Grupo Nelson que tiene 35 hectáreas, entre otras organizaciones locales que están optando por promover sus terrenos y adquirir más. Esta situación se debe al potencial de este mercado, amplificado por la insuficiencia de terrenos en mercados aledaños como es el caso de Tijuana que ademas enfrenta retos importantes por la carencia de energía y la elevada demanda por espacios industriales.