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Mercado inmobiliario comercial da pasos firmes para su recuperación

julio 6, 2022 | #EnVozDelExperto

Por: Claudia Montoya, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark

 

Como resultado del retorno gradual, reapertura de actividades no esenciales, así como el avance de las campañas de vacunación en México, se observa una mejoría en la afluencia a los centros comerciales, tendencias positivas en la tasa de ocupación, un incremento en las ventas en línea y para este año se prevé la apertura de la mayoría de los centros comerciales que se tenían planeados inaugurar en 2020 y 2021, además de que hay poco más de 1.2 millones de m2 en construcción y cerca de 1.5 millones de  m2 en proyecto.

 

Lo anterior se revela en el reporte del mercado comercial correspondiente al primer trimestre del 2022, elaborado por Claudia Montoya, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, y subraya que a pesar de este panorama alentador, los valores de los principales indicadores aún se encuentran por debajo de los alcanzados durante el primer trimestre del 2019, previo a la pandemia, por lo que no se puede considerar una recuperación total del mercado.

 

Estabilidad apoya el crecimiento del inventario

 

Al cierre de 2021, el inventario comercial sumó cerca de medio millón m2, lo cual representa un aumento del 2.1%, con respecto al cierre del 2020. Sin embargo, dicho incremento, cerca de 374,000, fue 40% menor con respecto al crecimiento reportado durante el 1T2019, previo a la pandemia.

 

Al cierre del primer trimestre de 2022, los centros comerciales con mayor participación en el inventario son aquellos cuyas tiendas anclas están constituidas por supermercados y tiendas departamentales, representando poco más del 60% del total del espacio existente.

 

Para este año, Walmart proyecta invertir $27,600 millones de pesos para las operaciones de México y Centroamérica, lo cual representa un crecimiento del 34.9%, respecto al 2021. Su apuesta principal continuará en Bodega Aurrera, cuyo formato contó con 2,756 puntos de venta al cierre del 2021.

 

Por su parte, Chedraui dio a conocer que a lo largo de este año abrirá 31 unidades en México y dos más en Estados Unidos, proyectando para este año, un crecimiento en ventas en México superior al 4.5%.

 

Algo importante a subrayar es que los precios de renta se han mantenido estables durante toda la pandemia.

 

Ocupación y afluencia al alza

 

En cuanto al promedio de afluencia a nivel nacional, se ha registrado una tendencia al alza a partir de febrero 2021 a pesar de la pandemia. La afluencia en zonas comerciales promedió 4 puntos de calificación, en una escala del 0-10, de acuerdo al reporte de Getin del 2021, empresa especializada en el análisis de la afluencia de tiendas y centros comerciales.

 

El segundo semestre del 2021 tuvo un aumento en la afluencia, derivado de la implementación del semáforo verde la mayoría de las entidades, alcanzando las calificaciones más altas durante los meses de noviembre y diciembre. En cuanto a la segmentación por estado, Jalisco y Nuevo León obtuvieron la mayor calificación de crecimiento de afluencia a partir de marzo de 2021. En el caso de la Ciudad de México, a partir del inicio del segundo trimestre del 2021, ha tenido una calificación de afluencia baja debido a que la densidad poblacional y el número de zonas comerciales es más grande que en otras ciudades.

 

Los estados del norte como Chihuahua y Coahuila, así como estados con zonas turísticas de playa como Guerrero, Baja California, y Quintana Roo han sido los que presentan una mayor recuperación; mientras que Aguascalientes, Puebla e Hidalgo, presentaron una recuperación más limitada.

 

Los centros comerciales con mejor recuperación en afluencia a nivel nacional, fueron: Outlet Punta Norte en la Ciudad de México y Outlet Mulza en León, Guanajuato, con 6.7 y 6.6 puntos, respectivamente. Le siguen el Centro Comercial Santa Fe con 6.2 y Parque Tezontle con 6.1 puntos; Parque Lindavista, Parque las Antenas y Multiplaza Aragón, todos en la Ciudad de México.

 

Construcción

 

Al cierre del 2019 se entregaron 738,000 m2 de centros comerciales, mientras que durante el último año sólo se sumaron cerca de 374,000 m2 en 6 nuevos malls.

 

La incertidumbre generada como respuesta a la crisis sanitaria detuvo la entrega de muchos proyectos, sin embargo, se reportan 52 inmuebles en construcción con poco más de 1.2 millones m2. Adicionalmente se contemplan cerca de 1.5 millones m2 en proyectos planeados, en 19 entidades, esperando que el 26% de ellos se incorpore durante el resto del 2022.

 

Ciudad de México es la entidad con más proyectos en desarrollo seguida de Nuevo León, Querétaro y Guanajuato con 14, 6, 5 y 4 inmuebles en construcción, respectivamente.

 

Estabilidad y negociación en rentas

 

Los precios de renta se han mantenido estables durante toda la pandemia, incluso, contractualmente se mantienen los incrementos relacionados con la inflación; sin embargo, se han dado importantes concesiones en renta, descuentos, créditos y diferimientos, algunos de estos, acordados entre arrendadores y arrendatarios y en ocasiones, incumplimiento de pagos unilaterales.

 

Tanto los efectos de la pandemia, como los cierres de centros comerciales, generaron una caída en los ingresos a lo largo de los últimos dos años; la más alta registrada llegó al 22%, a finales del segundo trimestre del 2019.

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