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Fibras adquieren edificios industriales, educativos y terrenos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) continúan expandiendo sus portafolios mediante la adquisición de propiedades industriales, educativas, terrenos y proyectos. Fibra Prologis, Fibra Nova, Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Soma fueron los fideicomisos que realizaron adquisiciones durante 2022. Además, Fibra MTY está por cerrar la adquisición de un portafolio industrial, luego de haber alcanzado un acuerdo de compra.  

 

Fibra Prologis 

 

En lo que va del año, Fibra Prologis ha adquirido 5 edificios que suman 1.2 millones ft2 (112,227 m2) de área bruta rentable (ABR). La Fibra comenzó el año con inversiones, en enero anunció la adquisición de una propiedad ubicada Tijuana, con una ABR de 386,880 ft2 (35,942 m2) y una inversión de $40.2 millones de dólares. 

 

En marzo, la Fibra adquirió un edificio industrial en Ciudad Juárez y una propiedad Last Touch en la Ciudad de México, que comprenden una ABR de 285,450 ft2 (26,519 m2). Estas adquisiciones tuvieron una inversión de $28 millones dólares.  

 

El último día de noviembre, Fibra Prologis adquirió un par de propiedades industriales localizadas en Tijuana. Estos edificios comprenden 535,681 ft2 (49,766 m2) y representaron una inversión de $56.5 millones de dólares. 

 

Luis Gutierrez, Director General de Prologis Mexico, detalló a inversionistas que en lo que va del año, la Fibra lleva aproximadamente $120 millones de dólares. 

 

Fibra Educa 

 

En febrero de 2022, Fibra Educa anunció la adquisción de cuatro inmuebles educativos, ubicados en las ciudades de Culiacán, Hermosillo, Torreón y Tijuana. Estas propiedades suman al portafolio de la Fibra 16,563 m2 de ABR. Educa no especificó la inversión. 

 

En junio, la Fibra adquirió una propiedad educativa en Aguascalientes, con una ABR de  67,167 m2 y una inversión de $4,689.5 millones de pesos. Mientras que en agosto, compró otro activo educativo, ubicado en Tlaquepaque, Jalisco, que tiene 5,456 m2 de ABR y tuvo una inversión de $177 millones de pesos. 

 

Fibra Nova 

 

En enero de este año, Fibra Nova adquirió 7.3 hectáreas para agregar un total de 21 hectáreas de terreno adyacente al Parque Tecnológico Bafar en la ciudad de Chihuahua. Este terreno se encuentra totalmente urbanizado con servicios de energía, agua y gas natural. Esto con el fin de continuar sus desarrollos industriales en la región ante la demanda de espacios. 

 

Fibra Storage 

 

En abril de 2022, Fibra Storage adquirió un terreno en la colonia San Miguel Chapultepec en la Ciudad de México, con el fin de construir un desarrollo de auto-almacenaje para operar bajo la marca U-Storage. La inversión del terreno fue de $72.9 millones de pesos (a pagarse mediante la emisión de 3,797,323 de CBFIs), más gastos de cierre (estos últimos pagados en efectivo) para un total de $77.5 millones de pesos. 

 

Fibra Soma 

 

Fibra Soma adquirió tres proyectos para desarrollos, uno en Los Cabos y dos en Ciuad de México. Estos proyectos sumaran 56,000 m2 de ABR de retail y oficinas y un hotel. La Fibra no detalló montos de inversión. 

 

Retail Los Cabos planea desarrollar 23,000 m2 de espacio de retail dentro del complejo Cabo del Sol en Los Cabos. El proyecto contará con marcas reconocidas de lujo, moda, wellness, así como un área de restaurantes de lujo. 

 

El proyecto Soho House CDMX planea desarrollar un hotel exclusivo de aproximadamente 72 llaves. Mientras que, Abraham González 45 contempla 33,000 m2 de espacio de oficinas y de retail para restaurantes. Ambos proyectos están ubicados a un costado de Paseo de la Reforma, junto al proyecto de Reforma Colón. 

 

Fibra MTY 

 

En noviembre Fibra MTY anunció que alcanzó un acuerdo para la adquisición de un portafolio industrial compuesto por 46 edificios ubicados en 12 mercados del país. Este portafolio suma una ABR de 822,052 m2. Fibra MTY espera las autorizaciones correspondientes.

diciembre 1, 2022

Crecen formatos pequeños de Walmart y Chedraui

En los últimos años, las grandes cadenas de supermercados como Walmart y Chedraui han apostado por la expansión de tiendas autoservicio de formatos más locales y con menores superficies de venta, las cuales manejan cantidades más pequeñas de productos de uso cotidiano y, en algunos casos, de productos selectos. Estos formatos se ubican en mercados con alta densidad de población, tal es el caso de las grandes ciudades del país como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, por mencionar algunas.

 

Tan sólo de septiembre de 2021 a septiembre de 2022, Walmart y Chedraui sumaron 73 aperturas de sus formatos pequeños, que denominan Bodega Aurrera Express, Walmart Express y Supercito Chedraui. Esto equivale a un crecimiento anual de 6% en estos formatos. 

 

Cabe destacar que, estas tiendas de autoservicio compiten principalmente con tiendas de conveniencia como OXXO, 7-Eleven, Tiendas Neto, Tiendas 3B, entre otras. 

 

Los formatos Express de Walmart 

 

En 2008 se creó la variante de Bodega Aurrerá, nombrada Bodega Aurrerá Express. Este formato se concentra en atender la demanda de fraccionamiento o zonas de alta concentración habitacional de clase media y baja, en los cuales ya no hay espacio para instalar un formato más grande. Estas tiendas de autoservicio tienen una superficie de venta de entre 100 y 500 m2 y ofertan productos básicos de abarrotes, artículos de limpieza y de hogar. 

 

Al cierre del 3Q 2022, Bodega Aurrerá Express sumó 1,230 unidades, 55 tiendas más que el mismo periodo de 2021, con un crecimiento de 5%.  

 

En noviembre de 2020, Walmart inauguró en Puebla la primera tienda bajo el concepto Walmart Express, que está enfocada en atender a clientes de zonas urbanas de clase media y alta, ya que los productos son más selectos frente al formato de Bodega Aurrerá. Este formato es una renovación de las tiendas Superama y tienen una superficie de venta de entre 1,500 y 2,000 m2. Oferta productos de abarrotes, salud y belleza, soluciones para el hogar, panadería, cafetería y alimentos preparados. Además, tiene cajas de autocobro y servicio “Pickup”. 

 

A septiembre de 2022, Walmart Express totalizó 88 unidades, 33 más que el mismo mes de 2021, un crecimiento de 60%. Cabe destacar que, estas 33 unidades nuevas corresponden al cierre de 31 del formato Superama. Además, en octubre de 2022,  Walmart refirió que para finales de este año ya no habría más sucursales de Superama, pues las 11 restantes ya están en proceso de conversión. 

 

En 2022, Walmart anunció una inversión en México y Centroamérica de 27,600 millones de pesos, de los cuales el 28% (7,728 millones de pesos) estaría destinado para la apertura de nuevas tiendas, a fin de acelerar los planes de expansión de Mi Bodega Urbana y Walmart Express. 

 

El Supercito de Chedraui 

 

El formato de proximidad o de barrio de Chedraui, Supercito también opera en las grandes ciudades del país. Estas tiendas tienen una superficie de venta de alrededor de 350 m2, en los cuales ofertan productos básicos de abarrotes, de limpieza y del hogar. Esta variante compite directamente con el formato Bodega Aurrerá Express de Walmart. 

 

Al finalizar el 3Q 2022, Chedraui reportó 71 unidades de Supercito, 16 más que el mismo lapso de 2021, por lo que este formato tuvo un crecimiento de 29%. 

 

Además, este año también inició la apertura de la variante Supercito Selecto, que tiene como objeto ofrecer una mejor selección de productos para clientes con mayor poder adquisitivo, por lo que ofertan marcas premium y productos gourmet. Al cierre del 3Q 2022, se contabilizaron 3 Supercito Selecto, que se incluyen en el inventario de este formato. 

 

Cabe decir que, Chedraui tiene otro formato pequeño, que fue el primero de proximidad, llamado Súper Che. Éste tiene una superficie de venta de alrededor de 1,200 m2. Sin embargo, este formato ha ido disminuyendo sus unidades, ya que al cierre del 3Q 2022 contaba con 8 unidades, pero llegó a tener 15. Por lo que es claro que Chedraui está apostando por el formato Supercito.  

Coca-Cola FEMSA y ALPLA inauguran planta de abasto de PET

Coca-Cola FEMSA y ALPLA inauguraron la primera Planta de Abasto en Veracruz, que suministrará hasta 2 mil toneladas anuales de PET a su Planta Nueva Ecología de Tabasco (PLANETA) que se encuentra en proceso de construcción, una zona primordial para impulsar el potencial de la economía circular.

 

Las empresas dieron a conocer que la inversión conjunta para la construcción de la Planta de Abasto en Veracruz fue de cerca de 7 millones de pesos, la cual operará sobre una superficie de más de 2 mil 500 metros cuadrados.

 

“Es con gran orgullo que hoy damos un paso más para alcanzar nuestra meta de recolectar el 100% de los envases que ponemos en el mercado para el 2030, de acuerdo con nuestra visión de sostenibilidad. La inversión social y ambiental que estamos desplegando en el sureste del país, recolectará grandes beneficios para la industria, nuestros proveedores y la comunidad”, dijo Catherine Reuben, directora de Asuntos Corporativos de Coca-Cola FEMSA México.

 

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Fibra MTY analiza reconvertir o desinvertir 165,000 m2

El fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) MTY señaló en su reporte del cierre del 3Q 2022 que analiza la reconversión o desinversión de las propiedades Atento, Axtel, Cuadrante, Torre Morada 1 y los Portafolios Casona y Providencia, los cuales suman un área bruta rentable (ABR) de 165,000 m2, y contemplan espacios industriales y de oficinas. 

 

La reconversión o desinversión de activos es con el fin de mantener un portafolio de alta calidad, por lo que Fibra MTY comenzó la implementación de un plan para maximizar el valor de algunas propiedades improductivas, subutilizadas o aquellas que se consideren como no estratégicas.. El plan tiene como objetivo el mantener espacios para el arrendamiento de última generación, adecuados a las futuras necesidades de las empresas y con una fuerte infraestructura tecnológica. 

 

Propiedades industriales 

 

Esta lista de propiedades contempla dos portafolios industriales: Providencia y Casona, los cuales acumulan 130,325 m2 de ABR.  

 

El portafolio Providencia es el más grande, ya que consta de ocho propiedades industriales, con 91,641 m2, ubicadas en el mercado de Saltillo, Coahuila, el parque industrial Alianza del corredor Derramadero. Estas propiedades tienen una tasa de ocupación de 93.7%, ya que siete están completamente ocupadas, pero el edificio Derramadero Building tiene 5,807 m2 disponibles. 

 

El portafolio Casona tiene cuatro propiedades industriales que suman 38,684 m2. Estos activos se ubican en Chihuahua y Guanajuato. Las propiedades de Guanajuato están en el parque Marabis Castro del Rio Industrial Park del corredor Irapuato y no tienen disponibilidad. Mientras que las de Chihuahua son Stand Alone también sin disponibilidad. 

 

Propiedades de oficinas 

 

En cuanto a propiedades de oficinas, Fibra MTY tiene en análisis para reconversión o desinversión cuatro activos: Cuadrante, Torre Morada 1, Atento y Axtel. 

 

La Torre Morada 1 es una de las icónicas torres de oficinas de la Fibra, ubicada en el mercado de Monterrey, dentro del corredor Santa María. Este activo clase A forma parte del Portafolio OEP y cuenta con 13,570 m2 distribuidos en 24 pisos. Cuenta con una ocupación de 60%.  

 

Axtel es un edificio de oficinas de tres niveles, ubicado en Monterrey, dentro del corredor Santa Catarina. Esta propiedad tiene 12,937.06 m2 de ABR, los cuales están disponibles.  

Cuadrante es un edificio de oficinas clase B de 4,520 m2, ubicado en Ciudad Juárez. Está 100% ocupado. 

 

Atento es un edificio de oficinas de 4,302 m2, ubicado en el corredo Santa Catarina del mercado de Monterrey. Este activo del Portafolio CEN tiene una tasa de ocupación de 6.4%. 

 

Lo que viene para Fibra MTY 

 

El pasado 15 de noviembre, Fibra MTY anunció un acuerdo de compraventa de un portafolio industrial compuesto de 46 propiedades que acumulan 822,052 m2 distribuidos en 12 estados del país. La Fibra detalló que el precio de compra sería liquidado mediante una combinación de efectivo, líneas de crédito y capital.  

 

Con esta operación, Fibra MTY se encaminaría en su estrategia de invertir en inmuebles industriales, además, duplicaría su ABR, ya que actualmente cuenta con 818,864 m2. 

‘El Terremoto’, el nuevo parque industrial que estará en el Edoméx

“El Terremoto” es el parque industrial de la empresa inmobiliaria Distrito Panorama, que estará en Cuautitlán, Estado de México. 

 

“Distrito Panorama, una de las empresas más importantes en el país en el desarrollo de naves industriales, está haciendo una importante inversión para desarrollar un nuevo Parque Industrial en Cuautitlán, el cual impulsará el crecimiento económico de la región y del Edoméx”, mencionó Alfredo Del Mazo, Gobernador del Estado de México. 

 

De acuerdo con el comunicado, este inmueble cuenta con una ubicación privilegiada que le permitirá una ágil conectividad hacia el Periférico, en la Ciudad de México, el Circuito Exterior Mexiquense y la Autopista México Querétaro.

 

Es importante mencionar que este es el segundo proyecto de la firma en el estado; tendrá una superficie de 110 mil 000 metros cuadrados rentables, 170 andenes con rampa niveladora, 106 mil 945 metros cuadrados de construcción y 105 mil 667.44 metros cuadrados de áreas rentables techadas.

 

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Por nearshoring, Fibras tienen altas ocupaciones industriales

Entre 2021 y 2022 se han registrado fuertes absorciones de espacios industriales en el país, especialmente en los mercados fronterizos y Monterrey, impulsado por las empresas que han relocalizado sus actividades manufactureras de países asiáticos a México, es decir por el nearshoring. Lo que ha generado altas tasas de ocupación en estos mercados y en los portafolios de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras). 

 

Ante esto, las Fibras con exposición industrial en los mercados fronterizos y en Monterrey reportaron tasas de ocupaciones históricas en los segmentos industriales, tal es el caso de Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra MTY y Fibra Nova, de acuerdo con sus reportes trimestrales a inversionistas. 

 

Fibra Prologis 

 

Fibra Prologis, que tiene una vocación 100% industrial, mantiene en máximos históricos su tasa de ocupación, ya que al cierre del 3Q 2022 fue de 98.5%, 150 puntos base superior al 3Q 2021. Esta Fibra tiene presencia en tres mercados fronterizos: Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa, los cuales son centros industriales especializados en sectores automotriz, electrónico, médico y aeroespacial, por mencionar algunos, los cuales se benefician por su mano de obra calificada y su proximidad con Estados Unidos. En Tijuana y Ciudad Juárez la ocupación fue de 100%, en Reynosa de 99.8% y en Monterrey de 98.5%.  

 

Luis Gutiérrez, CEO de Fibra Prologis, señaló que el nearshoring continúa impulsando la demanda en los mercados fronterizos y en Monterrey, debido a diversas ventajas logísticas, por lo que estiman que dos tercios de la demanda de espacio provendrá de acuerdos de nearshoring este año. 

 

Fibra Macquarie 

 

El portafolio industrial de Fibra Macquarie finalizó el trimestre con una tasa de ocupación de 97%, 152 puntos base superior al año anterior. Esta Fibra tiene propiedades en Tijuana, Mexicali, Nogales, Ciudad Juárez, Nuevo Laredo, Reynosa, Matamoros y Monterrey, entre otras ciudades del norte, donde su ocupación fue de 96.9%. 

 

“La composición favorable de nuestro portafolio industrial, expuesto principalmente a los atractivos mercados del norte de México, nos está permitiendo lograr un crecimiento sostenido en la ocupación y en las tasas de renta”, señaló Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie. 

 

Fibra MTY 

 

El portafolio industrial de Fibra MTY tuvo una tasa de ocupación de 91.8%, 110 puntos base superior al 3Q 2021. La mayoría de las propiedades industriales de esta Fibra se ubican en Monterrey, una de las ciudades con mayor arribo de empresas que quieren aprovechar el nearshoring.  

 

Jorge Avalos Carpinteyro, CEO de Fibra MTY, refirió que su principal enfoque en materia de adquisiciones permanece en el sector industrial, con el objetivo de materializar los beneficios, principalmente por la reconfiguración de las cadenas de suministro, también conocido como nearshoring. 

 

Fibra Nova 

 

El portafolio industrial de Fibra Nova se mantiene en 100%. Esta Fibra tiene propiedades industriales en los mercados fronterizos de Ciudad Juárez y Reynosa, en la primera tiene espacios especulativos en desarrollo con la finalidad de prearrendarlos, mientras que en la segunda recién terminó un BTS. 

 

Guillermo Medrano, CEO de Fibra Nova, detalló que continúan viendo una demanda importante en el norte del país de espacios para la industria manufacturera impulsada por el nearshoring. Por lo que, estas condiciones del mercado son muy atractivas para continuar la expansión de su portafolio. 

 

Fibra Terrafina 

 

La tasa de ocupación de Fibra Terrafina fue de 96.1%, un incremento de 210 puntos base comparado con año anterior. La tasa de ocupación de las propiedades ubicadas en el norte fue de 98.3%, la más alta de todas las regiones donde la Fibra tiene presencia. 

 

Alberto Chretin, CEO y Presidente del Comité Técnico de Terrafina, señaló que las propiedades de la región norte de esta Fibra continúan sobresaliendo, agrupando la mayor actividad y registrando los niveles de vacancia más bajos. Esto, acompañado por una creciente actividad de nuevos desarrollos. 

 

noviembre 10, 2022

E-commerce y Tren Maya activan el mercado industrial de Mérida

La región sureste del país, de la mano de Mérida, paulatinamente está cobrando relevancia dentro del mercado inmobiliario industrial. En los últimos años, Mérida ha tenido una serie de inversiones importantes por parte de desarrolladores y empresas que buscan establecerse en la península de Yucatán, a fin de aprovechar su conexión con el sur del país y con el resto de América Latina. En los últimos nueve meses empresas de e-commerce y compañías atraídas por el Tren Maya activaron al mercado inmobiliario industrial de Mérida. 

 

Mérida es un mercado industrial emergente, ya que al cierre del 3Q 2022 apenas contó con un inventario de 935,000 m2 de ANR, casi equivalente a la disponibilidad del mercado de Ciudad de México.  

 

El ritmo de crecimiento de esta ciudad, que, en los últimos 10 años fue de 20% y con una población joven en crecimiento, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI) en 2020, ha sido clave para la expansión de las empresas de e-commerce en el sureste del país, tal es el caso de Mercado Libre que arrendó un build-to-suit (BTS) o edificio a la medida de 39,000 m2 en el complejo Panorama Industrial Mérida propiedad de Distrito Panorama en el submercado Poniente. 

 

Cabe decir que, en julio de 2022 también inició operaciones el centro logístico de Amazon en el municipio de Umán en Yucatán, con un almacén de 19,200 m2 y una inversión de 440 millones de pesos. 

 

Por su parte, el consorcio liderado por Alstom Transport Mexico y Bombardier Transportation Mexico que ganó la licitación pública para la fabricación de 42 trenes, los sistemas ferroviarios, talleres y cocheras que formarán parte del megaproyecto del Tren Maya, arrendó 4,000 m2 dentro del complejo Central Business Park en el submercado Norte de Mérida. Esto para el ensamble de los trenes. Cabe recordar que, la fabricación de los componentes de los trenes se está realizando en la planta de Ciudad Sahagún, en Hidalgo. 

 

Estas son algunas de las operaciones que han impulsado la actividad del mercado industrial de Mérida, que en los últimos nueve meses acumuló una absorción bruta de 49,000 m2. Por lo que la tasa de disponibilidad se situó en 4.07% con 38,073 m2 de ANR disponible.  

 

El dinamismo que está experimentando Mérida también se ha visto reflejado en los inicios de construcción, que en lo que va del año sumó 40,000 m2 en dos edificios, uno de ellos el BTS de Mercado Libre. 

 

Mérida tiene una ubicación privilegiada para la logística, ya que está cerca de accesos marítimos a McAllen, Florida y Tampa en Estados Unidos, mientras que al sur con Panamá. 

noviembre 3, 2022

Industrial parks in Tijuana attract foreign investment

During the first half of 2022, Tijuana reported an industrial real estate inventory of 415,447 square feet. Industrial halls rented out at an average price of USD ¢50 to ¢70 per square feet, reveals Mr. Alejandro Mungaray Lagarda, Secretary of Economic Development of Tijuana.

 

“Value chains are on the road to recovery. The Pandemic meant a steep decline in production levels, particularly for certain production lines like microchips and associated products, which led to a shortage. Fortunately, production is finally reaching normal levels; microchips are essential for the automotive industry, household appliances, for everything really. Economic activity is on the rise again, which means more manufacturing and therefore increased demand for industrial parks,” says Mr. Mungaray Lagarda.

 

Tijuana has 78 industrial parks, it is a border town with a ceaseless demand for industrial spaces. “Any square foot available for industrial space is currently under construction. This trend may continue in the future, but I believe there will be more planning involved. It is essential to coordinate the manufacturing processes in Tijuana with what is going on in international markets, particularly in California. The situation today is that every single space is taken and any new activity has to wait for a space to be freed,” explains the official.

 

Mr. Mungaray Lagarda expresses that Tijuana is particularly attractive because of its location. It is easy for companies to arrange for materials and base products to be delivered from the US into Mexico swiftly and just in time.

 

On the other hand, Mr. Sergio Mireles, founder of Datoz, an intelligence platform for real estate, mentions that demand for industrial spaces in Northern Mexico is propelled mainly by nearshoring or the relocation of manufacturing companies, primarily from Asia, that choose to move to Mexico. “Other important factors are the unprecedented growth of ecommerce brought by the COVID-19 Pandemic and the need for logistic spaces that came with it, as well as the development of data centers that has resulted from broader digitalization. Finally, let’s not forget Mexican skilled labor is world-class.”

 

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noviembre 1, 2022

Tecnología impulsa al mercado corporativo de Querétaro

En los últimos meses, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha visto un crecimiento considerable en la demanda de espacios. Esto impulsado por empresas de tecnología, financieras, tecnologías de la información, y call centers, principalmente. 

 

Querétaro es el cuarto mercado de oficinas más dinámico del país, sólo por detrás de Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México. Este mercado cuenta con un inventario de alrededor de 700,000 m2 de oficinas existentes y 55,000 m2 de espacios en construcción. Centro Sur y 5 de febrero son los corredores más grandes y han mantenido un constante crecimiento, al que se les suma Juriquilla. 

 

Durante los años pandémicos, 2020 y 2021, la absorción bruta, es decir, operaciones en renta y venta, Querétaro mantuvo niveles de alrededor de 5,000 m2, sin embargo, de enero a septiembre de 2022, la demanda de espacios en este mercado ascendió a 23,000 m2, casi cuatro veces lo hecho en los años anteriores. 

 

Juriquilla fue el corredor con mayor absorción bruta, el 62% de la absorción total del mercado se ubicó en este corredor. Las empresas financieras y de tecnología fueron las principales en arribar, tal fue el caso de Alten, que aprovechó la ubicación de este mercado y su consolidación en el sector industrial para establecer su corporativo que dará soluciones tecnológicas a los sectores aeronáutica, automotriz, telecomunicaciones, energía, por mencionar algunos. 

 

Esta fuerte absorción de oficinas y el poco aumento de espacios nuevos en comercialización lograron contener la disponibilidad del mercado, por lo que es el único mercado del país con una tasa de disponibilidad menor a 15%.  

 

Con todo, el mercado corporativo emergente de Querétaro ha comenzado a aprovechar su posición geográfica en el Bajío del país y la relación que los corporativos puedan tener con las industrias ubicadas en este mercado, tal es el caso de las empresas tecnológicas. Cabe decir que, durante el primer semestre del 2022, Querétaro tuvo una inversión privada de $11,328 millones de pesos, de los que participan proyectos de las industrias de tecnología y tecnologías de la información, Data Center, entre otros. 

Proyecto Vallejo-i cerrará 2022 con inversión por 11,124 millones de pesos: Sedeco

El proyecto de industrialización de la Ciudad de México, conocido como Vallejo-i, cerrará este 2022 con una inversión por 11,124 millones de pesos, informó la Secretaría de Desarrollo Económico (Sedeco) local.

 

Este miércoles, el titular de la Sedeco, Fadlala Akabani Hneide, dio a conocer que además de haber logrado esta captación de capitales, también ya se tienen dos montos de inversión para el 2023, por alrededor de 500 millones de pesos.

 

Explicó que las inversiones de este año se concentran en los sectores de logística y distribución, buena parte de los recursos provienen de las compañías Honeywell, Neolpharma, Park Vallejo, O´Donnell, Bimbo, Alpla, Áximo y Prologys Chrysler.

 

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Histórica construcción de espacios industriales ante demanda de nearshoring

En los últimos 20 meses, el mercado inmobiliario industrial del país registró una reducción considerable en la disponibilidad de espacios derivado de la demanda histórica de edificios industriales durante 2021, impulsado por el nearshoring. Como consecuencia, en los primeros nueve meses de 2022, se registró un nivel histórico de inicios de construcción en el país. 

 

Al cierre del tercer trimestre de 2022, en los 21 mercados más dinámicos del país se inició la construcción de 4 millones m2 de espacios industriales especulativos, build-to-suit (BTS) y propios, la cifra más alta desde que Datoz tiene registro. Estas edificaciones fueron 60% superiores a lo registrado en el mismo lapso de 2021, incluso, ya superó lo construido durante todo el año pasado. 

 

Pablo Quezada, Product Manager de Datoz, señaló en reunión con medios de comunicación que en 2022 hubo un crecimiento exponencial en los inicios de construcción pese a que existen retos importantes para los desarrolladores de edificios industriales como la inflación en los precios de los materiales de construcción, la distribución de energía, entre otros factores. 

 

Tradicionalmente, Ciudad de México (CDMX) y Monterrey tienen la mayor actividad constructiva y, en lo que va de 2022, estos mercados han iniciado construcciones por 819,00 m2 y 769,000 m2, respectivamente. Destaca la activad de CDMX, pues tuvo un incremento de 106% comparado con el año anterior, esto porque es el mercado más importante para las actividades logísticas y de última milla del país. 

 

Pablo Quezada refirió que estos números confirman como estos mercados grandes (CDMX y Monterrey) continúan atrayendo la mayoría de la inversión. 

 

Por otro lado, los mercados del norte beneficiados por la alta demanda del nearshoring y con tasas de disponibilidad reducidas, han acelerado sus procesos constructivos en lo que va de 2022. Tan sólo Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana se posicionaron dentro de los 4 mercados con mayor participación en los inicios de construcción, al participar de 19%, 16% y 10%, respectivamente. 

 

Destaca el caso del mercado manufacturero de Ciudad Juárez, al tener un incremento de 150% año contra año, a fin de alcanzar inicios de construcción por 650,000 m2, de los cuales el 62% corresponde a edificios especulativos. Esta nueva oferta es importante para el mercado ya que, apenas hace un año tenía una disponibilidad de 170,000 m2, a los cuales se adicionaron 200,000 m2 para alcanzar 370,000 m2. Cabe decir que, con el ritmo de absorción que existe en Juárez, se espera que algunos edificios se arrienden antes de terminar su construcción. 

 

Con todo, la fuerte actividad constructiva es un signo muy positivo para el mercado puesto que representa una serie de inversiones importantes en el país en términos de construcción, manufactura, logística, empleos, entre otros. 

Chihuahua, potencia de nearshoring en el norte de México

Por: Joanna Lara, Market Analyst

 

Además de atraer nueva inversión extranjera, el estado de Chihuahua ha enfocado sus esfuerzos en mantener y apoyar el crecimiento de las industrias ya establecidas en la región. Para esto, la mano de obra e infraestructura del estado ha avanzado en especialización y capacidad manufacturera, por lo que compañías de diferentes sectores han seleccionado este estado para ubicar sus operaciones, siendo uno de los mercados más beneficiados por el nearshoring en el norte del país.

 

Chihuahua se posicionó en el primer lugar de exportación a nivel nacional, de acuerdo a cifras del Centro de Información de Economía Social (CIES), ya que empresas manufactureras de este estado han exportado más de $16,900 millones de dólares durante el primer semestre de 2022, 14.3% del total nacional; mostrando un crecimiento del 26.1% en comparación con el mismo lapso del año anterior.

 

Al contar con una ciudad fronteriza industrializada como Ciudad Juárez, Chihuahua está en el radar de inversionistas extranjeros para establecer sus operaciones por primera vez en México o para expandirse en otra sede en este estado. Además, empresas exportadoras que aprovecharon la tendencia del nearshoring, también han beneficiado a compañías locales que se han sumado a las cadenas de proveeduría de las grandes empresas.

 

De enero a septiembre de 2022, Ciudad Juárez y Chihuahua tuvieron una absorción bruta en conjunto de 6 millones de pies cuadrados (ft2), principalmente de empresas de logística, automotriz y manufactura, de los cuales el 71% se ubican en Ciudad Juárez. Compañías del sector manufacturero demandaron alrededor de 2.15 millones ft2 en Ciudad Juarez, tal es el caso de Pegatron, Inventec y Wiwynn; siendo esta última la que registró  las operaciones más grandes en este año, con 1 millón de pies cuadrados. Además, se reportaron expansiones en Chihuahua, tal es el caso de JABIL dentro de las instalaciones de Intermex, mientras que Fibra Nova desarrolló un par de build to suits (BTS) para BWI y ESSILOR, con un total de 378,850 ft2.

 

En los proyectos BTS, el desarrollador construye un proyecto de acuerdo a las necesidades del cliente, sin embargo  también hay casos en los que las compañías adquieren terreno para seguir expandiéndose en la región mediante construcciones propias, generalmente con proyectos más especializados.

 

El fenómeno en el que se ha convertido el nearshoring en ciudades fronterizas ha desatado la construcción de proyectos especulativos y BTS en Ciudad Juárez, principalmente en el mercado del Sur y Sureste. Actualmente, se cuenta con 22 edificios en construcción sumando 4.2 millones ft2, de los cuales 31% son BTS y 69% especulativos. Mientras que en Chihuahua hay 2 edificios en construcción que suman 417,465 ft2, todos especulativos.

 

Debido a la demanda de proyectos de logística, e-commerce, manufactura y expansiones de empresas ya consolidadas en el estado, los desarrolladores han mantenido su actividad de construcción constante, la mayoría aun contando con reserva territorial para futuros proyectos y expansiones de sus clientes actuales.

 

Dentro de los proyectos en planeación o en etapas tempranas de desarrollo anunciados este año destacan:

 

Ciudad Juárez: El nuevo parque industrial RMSG Zona industrial Carbonífera con 700,000 m2: Vesta Park Juárez Oriente; nuevas propiedades de Roca Desarrollos; Southpark II de IGS;  Hubspark by Meor y el nuevo parque industrial de Fibra Macquarie.

 

Además, en construcción avanzada y con disponibilidad se encuentran el parque Independencia II de American Industries, nuevas construcciones especulativas de Intermex,  Upsite Juárez II de Fibra Upsite, el parque industrial de Fibra Nova en el sur, nuevas construcciones de Prologis en Centro industrial Juárez y Prosperity.

 

Chihuahua: Al ser un mercado secundario también ha presentado nueva actividad como el desarrollo de American Industries y se espera que desarrolladores establecidos continúen aportando a la disponibilidad de naves especulativas.

octubre 13, 2022

México atrajo a esta consultora tecnológica de Ucrania; llega con 10 mdd

octubre 6, 2022

El rol del FFO en la valuación de una Fibra

Por Antonio González, cofundador de Fibraspy 

 

Los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) se dedican a arrendar propiedades, a fin de generar rendimientos para sus fideicomitentes o fideicomisarios, es decir, sus inversionistas. Pero ¿Cómo pueden los inversionistas identificar oportunidades entre las Fibras con prospecto de generar rendimientos atractivos? Evaluar el crecimiento de los fondos de operación que genera la Fibra en un determinado periodo de tiempo (FFO) por certificado bursátil fiduciario inmobiliario (CBFI) es una manera. 

 

Comparar el FFO por CBFI entre el precio del CBFI contra una tasa de referencia podría indicar si la Fibra vale más o menos de lo que debería. A menudo se toma una tasa de retorno de bajo riesgo como la del MBONO a 10 años, que emite el Gobierno de México, como tasa de referencia para hacer este tipo de evaluaciones. Sin embargo, un crecimiento acelerado del FFO por CBFI podría justificar un precio elevado del CBFI de la Fibra ya que éste tiende a seguir el crecimiento del FFO por CBFI 

 

Por ejemplo, Fibra Danhos cerró el 2020 con un FFO por CBFI de $2.07 y un precio de $24.41. Equivalente a P/FFO por CBFI de 11.8x. Al invertir la ecuación (FFO por CBFI/P) para comparar con el MBONO a 10 años, nos  arroja un resultado de 8.4%.  

 

El MBONO a 10 años cerró el 2020 a una tasa de 5.25%, lo que indica que Fibra Danhos tiene un rendimiento (spread) positivo de 3.15%, lo que resulta alentador debido a que a mayor riesgo se espera mayor rendimiento. 

 

Incluso, bajo la suposición de que el spread fuera menor, difícilmente se descartará invertir en Danhos basandose solamente en esta variable, ya que actualmente se tienen expectativas de crecimiento del FFO por CBFI. Pero si estas expectativas no se cumplen, es posible que el precio de la Fibra se desplome. 

 

Hay que tener en cuenta que, el precio de una Fibra está influenciado por otros factores, particularmente por el sentir de la comunidad financiera y no siempre obedece al desempeño de sus variables financieras y los fundamentales del mercado. 

 

Al buscar generar buenos rendimientos invirtiendo en Fibras, es fundamental adquirir por debajo del valor presente del crecimiento en flujos de efectivo estimado desde el momento en el que se inicia la inversión hasta el día en el que se decida mantener a la Fibra en el portafolio de inversión.

 

Antonio González es…

 

Licenciado en Finanzas por el Tec Milenio, con experiencia en el sector inmobiliario desde hace varios años, ya que ha trabajado en distintas áreas del real estate. En 2019, Antonio González co-fundó Fibraspy y publicó el libro El inversionista en Fibras inmobiliarias.

Lululemon crece con tres nuevos espacios en México

La próxima apertura en Mítikah acompaña al reciente desembarco de la marca en Querétaro concretado apenas semanas atrás. Tal como dio a conocer FashionNetwork.com, para su primer establecimiento en la región del Bajío, Lululemon decantó por el complejo Antea, donde ha llegado inicialmente con una pop-up store en formato de isla en la planta baja del centro comercial, para posteriormente subir la persiana de una tienda monomarca. 

 

Sumado a ello, ha reforzado su alianza con El Palacio de Hierro instalando un nuevo punto de venta dentro del espacio “Wellness” de Polanco, donde distribuye su propuesta de moda deportiva, tal como lo hace en la misma área de la tienda ubicada en Santa Fe, ambas en la Ciudad de México.

 

Actualmente, además de su presencia en la Ciudad de México y Querétaro, Lululemon también se encuentra. presente en Puebla, Jalisco, Nuevo León y el Estado de México. 

 

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Guadalajara, sin espacio industrial clase A para ocupación inmediata

Por: Alma Villalobos, Market Analyst

 

Guadalajara se ha quedado sin espacio industrial para ocupación inmediata de edificios de clase A, pese a registrar una tasa de disponibilidad de 4.25%. Esto porque el 75% de la disponibilidad actual corresponde a que aún se encuentran en proceso de construcción, principalmente en el submercado de El Salto, los cuales estarían entregándose durante el 1Q 2023.

 

De acuerdo con los datos históricos registrados por Datoz, desde 2020 continúa la creciente demanda de espacios industriales clase A en Guadalajara, con una absorción aproximada por año de 350,000 m2. Además, la demanda ha tenido un crecimiento de 9% del 2020 al cierre del agosto de 2022.

 

A pesar de haber iniciado 2022 con tasas de disponibilidad por debajo del 3%, no fue sino hasta el tercer trimestre que se activó la construcción de inventario especulativo. La incertidumbre en los precios de los materiales de construcción, los altos costos de tierra en la región y la prioridad por parte de desarrolladores institucionales en construir inventario en los mercados del norte han sido algunas de las razones por las que hasta la segunda mitad del año se activó la construcción especulativa en Guadalajara.

 

Entre julio y agosto de 2022 se registró el inicio de construcción de 7 naves especulativas que suman un total 178,465  m2 de inventario clase A, la mayoría se ubican en el submercado del Salto. Por la alta demanda que se ha registrado, se estima que parte del inventario en construcción se absorba antes de ser entregado.

 

Las principales naves en proceso de construcción son:

 

  • Finsa Jalisco El Salto Inventory Building I de 23,364 m2
  • Kampus Santa Rosa, dos naves que suman un 50,235 m2
  • XTRA Industrial Park Guadalajara de 32,100  m2
  • Proximity Parks Edificio I de 10,045 m2

 

Además, hay varios proyectos en planeación, de los cuales destacan:

 

  • American Industries San Jorge Industrial Park, dos naves que suman 14,800 m2
  • Guadalajara Technology Park con dos naves que suman 14,300m2
  • XTRA Industrial Park Guadalajara Nave B con 28,361  m2
  • Roca Desarrollos Inventario GU02 con 23,495 m2

 

La demanda por espacios industriales seguirá latente debido a que Jalisco se ha beneficiado de la inversión extranjera directa (IED), tan sólo en el 1Q 2022, captó 1.9 millones de dólares de IED, de acuerdo con el Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco, lo que representó un incremento de 117% comparado con el mismo periodo 2021, conforme a lo informado por la SEDECO.

 

Asimismo, la CANIETI (Cámara Nacional de la Industria Electrónica, de Telecomunicaciones y Tecnologías de la informática en occidente) mencionó que el sector de alta tecnología en Jalisco espera cerrar el año con 724 millones de dólares de IED, un crecimiento de 200 millones de dólares en comparación al promedio de años anteriores.

 

Además, con la construcción de la nueva terminal y una segunda pista de aterrizaje en el aeropuerto de Guadalajara, la proyección de un puerto seco cerca de la zona metropolitana de Guadalajara y el impulso de la vía férrea de Aguascalientes-Jalisco se agilizarían los traslados de mercancía hacia el exterior y norte del país. Las obras de infraestructura antes mencionadas y la alianza de Jalisco con el cruce fronterizo de nuevo Laredo son algunos de los factores que propiciarán la atracción de inversiones a la región tanto de empresas de manufactura como compañías logísticas. Todo parece indicar que Guadalajara seguirá fomentando el crecimiento de desarrolladores industriales con presencia en el mercado y permanecerá como un destino atractivo para la llegada de nuevos desarrolladores que buscan apostar por el mercado jalisciense.

Fibra Macquarie tiene 1.2 millones ft2 en desarrollo industrial

Fibra Macquarie detalló que continúa su estrategia de invertir y desarrollar activos clase A en los principales mercados inmobiliarios industriales del país, con lo que espera un crecimiento de apróximadamente 1.5 millones de pies cuadrados (ft2) de área bruta rentable (ABR) en el corto plazo, por lo que al cierre del 2Q 2022, la Fibra contó con 1.2 millones ft2 en desarrollo en cuatro mercados. 

 

Desarrollos en el Norte 

 

En mayo de 2022, Fibra Macquarie completó la adquisición de un terreno de 54.5 hectáreas en Ciudad Juárez, en el submercado Sureste, por $16.8 millones de dólares. Para este terreno, la Fibra tiene un plan de desarrollo a largo plazo, que contempla la construcción, por fases y en varios años, de un parque industrial clase A de 10 propiedades con una ABR potencial total de aproximadamente 2.5 millones de ft2. Fibra Macquarie iniciará la construcción de la primera propiedad de 267,000 ft2 en el 3Q 2022. 

 

En Apodaca, Nuevo León, Fibra Macquarie está por concluir el desarrollo de una propiedad industrial de 183,000 ft2 de ABR, durante el 3Q 2022, la cual ya ha levantado el interés de prospectos inquilinos. Esta propiedad es parte de un proyecto de desarrollo de aproximadamente 800,000 ft2. 

 

Fibra Macquarie planea completar la expansión de 46,000 ft2 de ABR de un proyecto build-to-suit o edificio a la medida en el 3Q 2022. Esta expansión contó con una inversión de $2 millones de dólares y a un retorno de capital inicial de 11.8%. El contrato de arrendamiento está denominado en dólares estadounidenses. 

 

Desarrollos en el Centro 

 

Fibra Macquarie también continua con su proyecto de desarrollo industrial en Ciudad de México, específicamente en el corredor Cuautitlán. La Fibra espera concluir la construcción de dos edificios con un ABR de 734,000 ft2 a finales del 2022. 

 

Adicionalmente, en julio de 2022, Fibra Macquarie completó la adquisición de una propiedad industrial de 293,000 ft2 de ABA, ubicada en Cuautitlán Izcalli, en Ciudad de México, la cual contó con una inversión de $319.7 millones de pesos. El inmueble está arrendado por tres inquilinos, con un ingreso neto operativo anual de aproximadamente 26.0 millones de pesos, equivalente a un cap rate inicial del ingreso neto operativo (NOI) de aproximadamente 8.2%. 

El Edoméx contará con una nueva planta de pastas

El Estado de México recibirá una inversión de 41.64 millones de euros por parte de La Moderna, para una nueva planta de pastas en la capital estatal. 

 

“@LaModernaMx invertirá más de 41 millones de euros en una nueva planta de pastas que estará ubicada en #Toluca. Hoy nos reunimos con sus directivos para conocer los detalles”, indicó a través de su cuenta de Twitter Alfredo del Mazo, gobernador de la entidad.

 

De acuerdo con el comunicado de prensa, dicho inmueble estará en el entronque estratégico de la Carretera Toluca-Atlacomulco, que conecta con el libramiento Valle de Bravo y Lerma. 

 

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Datoz y Fibraspy, el complemento entre la data operativa y financiera de las Fibras

Datoz y Fibraspy se unen con el fin de continuar facilitando el acceso a la información del mercado inmobiliario comercial en México mediante el uso de tecnología digital. Con esto, en un inicio, las plataformas complementarán la data financiera y operativa de los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) inmobiliarios para dotar de mayores herramientas de análisis a los inversionistas y a las propias Fibras.

 

Fibraspy es una plataforma digital que recopila y procesa la información financiera y operativa que trimestre a trimestre los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) reportan a sus inversionistas, con el objetivo de que sea más accesible y legible. 

 

Mientras que, Datoz al monitorear, verificar y actualizar la información operativa de propiedades institucionales de los segmentos industrial, oficinas y retail, cuenta con información operativa de las Fibras, es decir, ubicación, características y disponibilidad de sus edificios, entre otros. 

 

Esta es una sinergia entra la información operativa y financiera, por lo que es la combinación perfecta para conocer a profundidad al sector inmobiliario comercial en México, principalmente de las Fibras. 

 

“Decidimos invertir en Fibraspy con la intención de agregar a nuestra capacidad información e inteligencia del mercado de capitales, en específico, de Fibras y las transacciones de inversión de este tipo de participantes del mercado inmobiliario”, refirió Sergio Mireles, socio fundador de Datoz. 

 

Por su parte, Antonio González, cofundador de Fibraspy, refirió que entre las ofertas de inversión que recibió la plataforma, optaron por Datoz porque fue la primera empresa de data inmobiliaria en México. Además, las visiones de ambas empresas en términos de innovación, tecnología para el mercado inmobiliario se conjugan. 

 

“Adicionalmente, esperamos crear mayor valor para los usuarios de Fibraspy con la oferta de nuevos productos y datos operativos de las Fibras para complementar la información financiera que ya Fibraspy recopila”, concluyó Sergio Mireles. 

 

En este sentido, Fibraspy lanzó el plan Portafolio a fin de que los usuarios de la plataforma consulten y analicen los fundamentales operativos de las Fibras inmobiliarias mediante un mapa de propiedades, detalle de estas y tablas y gráficas comparativas de las variables operativas.  

 

Cabe aclarar que, Fibraspy es una plataforma freemium, es decir, tiene un plan gratuito en el que se visualiza las variables financieras, mientras que el plan de paga permite acceder a la parte operativa de las Fibras.  

Fibra MTY obtiene $3,450 mdp en la BMV de la mano de 6,000 inversionistas

Fibra Mty llevó a cabo una Oferta Pública Global Subsecuente en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) por $3,450 millones de pesos. El fideicomiso de inversión en bienes raíces volvió al mercado por quinta ocasión, siendo esta Oferta Subsecuente una de las más altas desde su debut.

 

El capital recaudado será utilizado en sus planes de crecimiento y expansión de portafolios inmobiliarios aprovechando las oportunidades que surgen en el mercado industrial.

 

La Oferta realizada en la BMV fue primaria y se realizó de manera simultánea en México y en el extranjero. El precio de colocación fue de $12.20 pesos por cada Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI).

 

Destaca el trabajo realizado por el equipo de FMTY y los intermediarios colocadores al haber incentivado la participación de personas físicas en esta Oferta Subsecuente, donde participaron aproximadamente 6,000 inversionistas, demostrando que el mercado de valores es una opción para todos los que desean invertir y crear un patrimonio.

 

El portafolio de Fibra Mty contempla una diversificación de 9 mercados en las ciudades de Chihuahua, Ciudad Juárez, Monterrey, Saltillo, San Luis Potosí, así como Guadalajara, Querétaro, Irapuato y Ciudad de México.

septiembre 14, 2022

Los codiciados centros comerciales de Planigrupo

El pasado 2 de septiembre, Grupo México anunció que su subsidiaria División Infraestructura, México Proyectos y Desarrollos, S.A. de C.V. formalizó un contrato con el principal accionista de Planigrupo, desarrolladora y administradora de centros comerciales, para la adquisición de su participación en la inmobiliaria. 

 

Ante esto, Grupo México realizará una Oferta Pública de Adquisición (OPA) por hasta el 100% de las acciones representativas del capital social de la empresa. Dicha OPA contempla un precio de $14.20 pesos por acción (17.0% menor respecto al nivel actual), por lo que la compra total de acciones equivaldría a $4,700 millones de pesos. 

 

Esta no es la primera vez que una empresa se interesa por adquirir Planigrupo, pues en enero de 2022, la también desarrolladora y administradora de centros comerciales Acosta Verde notificó su intención de adquirir el 100% del capital social. 

 

Asimismo, Planigrupo había referido que además de la propuesta de Acosta Verde, había recibido dos propuestas más de adquisición, una de ellas, incluso, proponía comprar todos sus activos mediante un pago parcial en efectivo y un remanente en acciones. 

 

Planigrupo cuenta con 36 propiedades en 18 estados del país, que suman 780,000 m2 de área bruta rentable (ABR) en operación. La tasa de ocupación fue de 92% al cierre del 2Q 2022. 

 

Asimismo, en el Ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) acumulado del primer semestre de 2022 alcanzó $658.3 millones de pesos, lo cual representa un incremento de 23.6% con respecto al mismo lapso de 2021. 

 

Entre sus principales inquilinos se encuentran Walmart, HEB, The Home Depot, Cinemex, Bodega Aurrera, Cinépolis, Suburbia, Coppel, Soriana, Del Sol y Sam’s Club. 

 

Con todo, el gran interés por adquirir los centros comerciales de Planigrupo recaé en que son plazas de prestigio, en buenas ubicaciones, con tasas de ocupación altas y grandes inquilinos. 

 

Por ahora, la oferta de compra vigente es la de Grupo México, que está sujeta a las autorizaciones corporativas y regulatorias correspondientes, como son las de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE). 

septiembre 8, 2022

Fibra Danhos en el mercado de oficinas de CDMX

En octubre de 2013 se enlistó en el mercado bursátil el fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) Danhos, con el objetivo de desarrollar y operar propiedades de oficinas y retail. En su Oferta Pública Inicial (OPI) planteó el desarrollo de Torre Virreyes y Toreo Parque Central, que tendría, al menos, dos torres de oficinas. Estos edificios son de los más prestigiosos del mercado y, en la última década, Fibra Danhos consolidó su presencia en el mercado de oficinas de Ciudad de México. 

 

Fibra Danhos es uno de los propietarios de espacios corporativos más importantes de Ciudad de México, puesto que participa del 4% de la oferta total de espacios clase A y A+, al contar con poco más de 270,000 m2 de área neta rentable (ANR) ubicados en siete edificios. 

 

La mayor presencia de Danhos está en el corredor Norte, ya que 1 de cada 5 m2 que se localizan en este corredor pertenecen a esta Fibra, puesto que las tres torres de oficinas de Toreo Parque Central suman 127,000 m2 de ANR. Sin embargo, este es el corredor con menor ocupación, pues tanto el de a Fibra como el del mercado está apenas por encima de 50%.  

 

En Lomás Palmas, la Fibra tiene casi 76,000 m2 de ANR, el 13% del espacio total de clase A y A+ de este corredor, con los edificios: Torre Virreyes y Parque Virreyes. El primero es uno de los corporativos más importantes de la ciudad, pues destaca por su arquitectura al ser un trapecio invertido con un volado de 60 metros, obra del arquitecto Teodoro González de León.  

 

En Periférico Sur, se ubica Parque Esmeralda que tiene una superficie rentable de 34,000 m2, mientras que en el corredor Bosques está Urbitec de apenas 13,000 m2. 

 

Asimismo, Fibra Danhos también tiene presencia en uno de los corredores del Central Business District (CBD), Reforma con la icónica torre Reforma 222, también del arquitecto Teodoro González de León. Reforma 222 fue un hito para la avenida Reforma, pues fue uno de los rascacielos pioneros en la transformación de este cuadro de Ciudad de México y la nueva generación de edificios corporativos. 

Walmart inaugura centro de distribución de perecederos en Tabasco

Walmart de México y Centroamérica inauguró en la víspera su Centro de Distribución Villahermosa Perecederos, ubicado en Tabasco, México, con el que la empresa planea impulsar el abastecimiento a 230 tiendas y clubes ubicados en Campeche, Chiapas, Oaxaca, Quintana Roo, Tabasco, Veracruz y Yucatán.

 

De acuerdo con Walmart, se requirió de una inversión de 2 mil millones de pesos para el nuevo centro de distribución, lo que dará acceso a más proveedores para llevar productos frescos a la región sureste de México, donde la empresa distribuye diariamente más de un millón de cajas en su oferta de compra omnicanal en sus tiendas físicas y plataformas digitales.

 

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agosto 25, 2022

Los centros comerciales de la viviendera ARA

La viviendera ARA cuenta con una división de negocios dedicada al desarrollo, operación y comercialización de centros comerciales, la cual inició en 2001 con la construcción del Community Center, Centro San Miguel en Cuititlán Izcalli, Estado de México. 

 

Los centros comerciales de ARA están ubicados típicamente cerca o dentro de desarrollos de vivienda de ARA, por lo que la afluencia está garantizada debido a su nivel demográfico. 

 

Actualmente, ARA cuenta con seis centros comerciales: Centro Las Américas, Paseo Ventura, Centro San Miguel, Plaza Centella y Centro San Buenaventura en el Estado de México, y Plaza Carey en Veracruz. Estos malls en conjunto suman casi 200,000 m2 de área bruta rentable (ABR). Adicionalmente, ARA tiene 7,477m2 bajo el formato de unicentros y minicentros comerciales. 

 

En su reporte a inversionistas, la viviendera detalló que al cierre del 2Q 2022, la tasa de ocupación de sus centros comerciales fue de 92%. 

 

Aunque ARA construyó su último centro comercial, Paseo Ventura, en 2015. La viviendera continúa con la expansión de sus centros comerciales, en 2021 concluyó la obra de la expansión de Centro Las Américas, que añadió 24,000 m2 de ABR, un aumento de 40% a su capacidad anterior, con lo que sumará 85,000 m2 de ABR. La inversión en esta expansión fue de $850 millones. 

 

Actualmente, ARA trabaja en la expansión de Plaza Centella, que añadirá 3,600 m2, para totalizar 22,000 m2 de ABR. Al cierre del 2Q 2022, la obra registró un avance de 90%. La inversión total estimada es de $178 millones.  

 

La división de centros comerciales representó el 6% de los ingresos totales de ARA en el 2Q 2022, pero destacó su recuperación, pues sus ingresos fueron de $102.0 millones, con un crecimiento de 29.6% en comparación con el mismo periodo del año anterior. 

Maquiladoras de EU mueven sus fábricas de Asia a México atraídas por el ‘nearshoring’

Ha llegado una inversión de 11 mil millones de dólares de empresas estadounidenses, quienes operaban en Asia y hoy apuestan por incrementar las capacidades de las plantas y fábricas y el arribo de nuevas compañías en México, asegura Luis Manuel Hernández González, presidente Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportación (Index).

 

Todas esas empresas vienen atraídas por el nearshoring, el cual es impulsado por los tratados internacionales suscritos por México, que brinda ventajas a las empresas, afirma el fabricante de jacuzzis en una fábrica en Tijuana.

 

Aproximadamente 70 por ciento del dinero invertido por los corporativos estadounidenses en México son para las ampliaciones de sus fábricas y plantas, mientras que el 30 por ciento son las nuevas inversiones, dice el empresario.

 

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agosto 18, 2022

La demanda por espacios industriales en CDMX acelera inicios de construcción

Por: Silvia Gómez, analista de mercado inmobiliario industrial

 

La Secretaría de Economía reportó que, de enero a marzo 2022, la cifra preliminar de Inversión Extranjera Directa (IED) en México fue de 19,427.5 millones de dólares. Por su parte, la Secretaría de Desarrollo Económico (Sedeco) informó que la Ciudad de México se consolidó como el estado con mayor recepción de IED durante el primer trimestre de 2022, al captar 7,932.2 millones de dólares. Esto va de la mano de la alta demanda de espacios industriales que se ha presentado durante el primer semestre del año en este mercado. 

 

Al cierre del 2Q 2022 observamos que el mercado industrial de Ciudad de México, que contempla también al Estado de México, reflejó un incremento en inicios de construcción, derivado de la continua demanda por espacios industriales. Durante este periodo, se identificaron 14 proyectos que suman un poco más de 327,000 m2 de área neta rentable (ANR), lo cual es 34.44% más con respecto al cierre del trimestre anterior. Es importante resaltar, que el 80% del área que inició construcción se ubican en el corredor de mayor demanda de la región, que es el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán).

 

Proyectos en construcción en el 2Q 2022

 

La acelerada demanda da pauta a los desarrolladores para la construcción de nuevos parques industriales en este mercado. Tepoztlán fue el submercado con mayor número de m2 en edificación, al sumar 122,727 m2, le sigue Cuautitlán con 111,213 m2 y Tultitlán con 29,241 m2. Los desarrolladores con actividad de inicios de construcción en estos submercados fueron Parks, Fibra Macquarie, AM Developers y Distrito Panorama.

 

Los principales desarrollos en construcción son:

 

  • Teolopark de Parks, con tres naves que suman una ANR de 55,397 m2.
  • Cuautipark II Nave 7 de Parks, con una ANR de 67,000 m2.
  • Mex008 y Mex009 de Fibra Macquarie tendrán una ANR de 68,213 m2.
  • Parque Industrial Tule 3 de AM Developers contará con 3 naves que suman una ANR de 53,000 m2.

 

Es importante comentar que, todos estos proyectos son edificios especulativos, a pesar de ello, es claro que los desarrolladores están anticipando oportunidades en el mercado y confían en que a corto plazo estos proyectos se encuentren arrendados. 

 

Proyectos en planeación

 

Datoz también monitorea los proyectos en planeación, en este caso detectamos que algunos desarrolladores institucionales como Artha Capital, CPA, BTS Development, Litos, y Prologis tienen proyectos a desarrollar en el corto y mediano plazo, los cuales continuaremos monitoreando para identificar el momento en que inicien su construcción.

 

Los principales proyectos planeados son:

 

  • Artha Capital – Parque Industrial Frontier Nave 3.
  • CPA – Logistics Center Cuautitlán, 2 edificios especulativos.
  • BTSD – Campus Cuautitlán Edificio 2.
  • Grupo Paragón – Paragon Aeropuerto Parque Industrial, 4 edificios especulativos.
  • Litos – Megapark 2.
  • Prologis – Ampliación Prologis Park Grande, Park Ladero II, Park Laurel, Park Laguna, Park Olivo.

 

Esto nos indica que los desarrolladores buscan aprovechar la gran demanda que existe actualmente por espacios industriales, ayudando así a eficientar las cadenas de suministro de las empresas, principalmente, del giro logístico en la región centro del país, buscando seguir ofreciendo parques industriales con excelente infraestructura y acceso a mano de obra. 

Nearshoring to Mexico: As Near—And As Good—As It Gets

By José Dabdoub, Industrial Specialist-Southern Arizona and Sonora, Mexico at Cushman & Wakefield – PICOR

 

One Billion Square Feet: that is the entire industrial market in Mexico. To put that in perspective, it is roughly equivalent to the entire industrial market in greater Chicago. And yet, this seemingly inconsequential market will grow as a major player as companies attempt to solve their manufacturing and supply chain constraints post-pandemic. According to a March 2020 survey by Thomas™, at least 54% of company executives interviewed across the manufacturing and industrial sectors said they were likely to bring manufacturing production and sourcing back to North America. Fast forward two years, and here we are, still wondering when supply chains will return to normal. Early indications suggest that 2022 will not be that year. It’s not surprising that the same Thomas™ poll conducted in March of last year, found that 83% are very likely, or extremely likely, to reshore, and as a result, North America, and more particularly Mexico, will see a rise in demand for manufacturing space. Whereas during the early stages of the pandemic we saw a sharp increase in demand in space for warehousing and distribution, as a result of the e-commerce explosion, this last year has been, at least in Mexico, mostly about manufacturing and how we bring production and supply chains closer to home.

 

Having said that, reshoring has challenges of its own. It’s not easy to reverse the 40-plus year trend of outsourcing and offshoring manufacturing to emerging markets around the globe. If we’ve learned anything from the pandemic, it’s that we’ve relied too heavily on a single country, which has left many exposed and vulnerable. Even today, there is likely no supply chain out there that is completely dissociated from China. But again, it’s the result of spending so many years manufacturing and sourcing abroad. Supply chains are bound to deteriorate here at home, and you inevitably lose talent, expertise and capital. From a labor perspective here in the US, it’s troubling to learn for example that the median age of manufacturing employees is 55; and even more concerning to know that younger generations don’t seem interested in entering the manufacturing job market.

 

And this is where Mexico brings a lot of value, in its ability to immediately provide solutions in those two areas: supply chain and manufacturing capacity, and an affordable and quality workforce. Labor costs in Mexico have remained relatively low and stable over the last few years; however, the availability of skilled labor and high-tech talent is better than ever. Not only that, but also unemployment rates are still relatively high, creating an employer’s market. Coupled with a fairly robust supply chain that encompasses not only North America, but also Central and South America, and the ease of transportation to and from the United States, it puts Mexico in a highly competitive position. Mexico has more than 14 Free Trade Agreements comprising more than 50 countries, which means that it has access to more than 60% of the world’s gross domestic product. However, it is the USMCA that is fundamental to the US and Mexico. This is where the concept of ally-shoring comes in. Ally-shoring is a strategic twist to the concept of near-shoring, whereby a country rethinks its manufacturing and supply chains strategy not only in terms of proximity, quality and reliability, but also in terms of how to source essential materials, goods, and services from trusted democratic partners. This means that US companies will become increasingly selective in choosing friends and trusted allies, like Mexico, to source and co produce with, as a matter of long-term stability and success. According to the most recent publication of Mexico Now, as of February 2022, Mexico is once again the United States’ lead trading partner, after being bumped out for almost three years. Exports totaled $32.5 billion in February, which represents a year-over-year increase of 18.6% compared to 2021.

 

Now, it’s important to remember the concept of nearshoring to Mexico is not new. The first time this came about was back in the 1960’s, when the Border Industrialization Program (BIP), commonly referred to as the maquiladora program in Mexico, was first implemented. During the war in 1942, the First International Migrant Labor Agreement, better known as the “Bracero Program” was enacted in the US to allow Mexican workers to work temporarily in the US, as a response to the high number of US individuals who were leaving the workforce to enlist in the armed services. However, when the Bracero Program was terminated after the war, there were high levels of unemployment in Mexico all along the border region. This gave way to the BIP, started in 1964, which not only solved the unemployment crisis for Mexico, but also provided the US with an alternative manufacturing partner closer to home.

 

So as the saying goes, history is bound to repeat itself, or as Mark Twain put it, “History doesn’t repeat itself, but it often rhymes.” I believe that the USMCA, signed just prior to the pandemic, came, serendipitously(?), at the best possible time for all three North American partners. Now, what we are seeing is an accelerated implementation of the agreement, and frankly, it’s exciting to see it working, and even more exciting to think this is only the beginning.

 

 

José Dabdoub brought 10+ years of experience working in the Arizona-Sonora region when he joined C&W | PICOR in 2019. As a bilingual and bicultural real estate professional, he has a deep understanding of the cultures, the people and the investment opportunities arising in such a rich and dynamic region of the world. His focus is in Industrial Sales and Leasing in Southern Arizona and Sonora, Mexico.

MotoDrive inaugura una nueva planta en el Parque Industrial Toluca 2000

La empresa de refacciones y accesorios, MotoDrive invirtió tres millones de pesos (mdp) para una nueva planta ensambladora en el Parque Industrial Toluca 2000 en el Estado de México. 

 

El nuevo complejo, de 20 mil metros cuadrados bajo techo y seis mil metros cuadrados adicionales en áreas cubierta, abrió sus puertas. 

 

De acuerdo con la empresa, esta fábrica se construyó para la producción de motocicletas, generará más de 400 empleos y tendrá una capacidad de instalar 200 mil unidades anuales, esto le permitirá satisfacer la demanda de la marca BAJAJ. 

 

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agosto 12, 2022

Fibra Nova desarrolla más de 100,000 m2 industriales

En el último par de años, Fibra Nova ha tenido un agresivo plan de crecimiento de su portafolio industrial de la mano de proyectos BTS y, recientemente, de edificios especulativos. Al cierre del primer semestre del 2022, el fideicomiso de inversión en bienes raíces registró poco más de 100,000 m2 en desarrollo en siete naves industriales.

 

El portafolio industrial de Fibra Nova tuvo un crecimiento de 46% en los últimos 12 meses, pasó de 300,000 m2 a 440,000 m2 y tiene una tasa de ocupación de 100%, ya que el 30% del espacio industrial está ocupado por Grupo Bafar, inquilino con el que se inició el portafolio y el resto han sido arrendamientos de proyectos, casi en su totalidad, BTS.

 

Actualmente, Fibra Nova tiene tres proyectos BTS en desarrollo: Masterbrand Reynosa, Parque Tecnológico Bafa/Essilor y Parque Tecnológico Bafar/BWI 2, además de la ampliación de Legget & Platt.

 

En julio de 2021, Fibra Nova anunció la firma de un contrato de arrendamiento por 10 años para un inmueble de 281,738 ft2 (26,174 m2) en Reynosa, Tamaulipas con una inversión total de $ 19.7 millones de dólares, por parte de Masterbrand Reynosa, el cual entregará en septiembre de 2022.

 

Con Essilor, fabricante de lentes e instrumentos ópticos, firmó un contrato de arrendamiento por 10 años de un edificio industrial de 258,850 ft2 (24,048 m2) que se desarrollará en el Parque Tecnológico Bafar ubicado en Chihuahua, que entregará en enero 2023.

 

Fibra Nova desarrolla un edificio de 120,000 ft2 (11,205 m2), en Chihuahua para BWI, fabricante de componentes para automóviles, con un contrato de arrendamiento por 12 años. Mientras que la ampliación para la empresa Legget & Platt contempla 7,435 m2 en la propiedad que ya arrienda en Ciudad Juárez.

 

Por otro lado, Fibra Nova también comenzó a apostar por los espacios especulativos, pues actualmente edifica 3 edificios con 13,935 m2 cada uno, ubicados en Juárez Park. Aun cuando el crecimiento de esta Fibra está sustentado en los proyectos BTS, los edificios especulativos en Ciudad Juárez son una gran oportunidad, ya que, al cierre del 2Q 2022, la tasa de disponibilidad de este mercado fue de 3%.

agosto 11, 2022

FedEx inaugura dos Centros de Distribución en Guanajuato

Con una inversión de 14 millones de dólares (mdd), la empresa de mensajería internacional FedEx llevó a cabo la inauguración de dos Centros de Distribución en Guanajuato.

 

Un inmueble se ubica en el Parque Industrial Stiva de León, mientras que el otro está localizado en el municipio de Salamanca.

 

“Desde el centro FedEx de León, Guanajuato, se realizará la operación de recolección y entrega para todo el estado para servicio doméstico e internacional. En lo que corresponde al servicio doméstico, se conectará a todos los microempresarios de Guanajuato con los 32 estados de la República y a nivel internacional al menos con 220 países”, indicó Jorge Luis Torres Aguilar, vicepresidente de FedEx Express en México. 

 

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agosto 10, 2022

2022 sin nuevas construcciones de oficinas

El mercado inmobiliario de oficinas del país continúa sin una visible recuperación, puesto que la demanda de espacios ha sido insuficiente para reducir los altos niveles de disponibilidad, que se disparó por desocupaciones durante la pandemia. Este escenario ha influido para que desarrolladores inmobiliarios hayan puesto freno en los inicios de construcción de nuevos proyectos corporativos.

 

Pablo Quezada, director de nuevos proyectos de Datoz, señaló en reunión con medios que los edificios en construcción han disminuido, lo cual refleja que el desaceleramiento en cuanto a nuevos proyectos en los cuatro mercados de oficinas más grandes, Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro.

 

Actualmente, la Ciudad de México tiene 53 edificios en construcción que suman 1.05 millones m2, mientras que dos años antes se edificaban 63 proyectos por alrededor de 1.5 millones m2. Si bien, la reducción es por la entrega de estos edificios, tampoco se han iniciado nuevas construcciones.

 

Guadalajara también tuvo una reducción considerable de proyectos en construcción, de construir 18 en 2020 pasó a 9 en 2022, con 77,500 m2. Mientras que Monterrey tiene 25 proyectos en construcción que suman 254,000 m2. Por su parte, en Querétaro se edifican 10 corporativos que agregarán 80,000 m2 al inventario.

 

En los últimos veinticuatro meses, la construcción de oficinas ha tenido un par de tropiezos. En primera instancia, al inicio de la pandemia, se detuvo toda la actividad de construcción, por lo que proyectos en desarrollo tuvieron retrasos de varios meses.

 

Por otra parte, el contexto del mercado corporativo ha provocado que desarrolladores se planteen una pausa en la edificación de nuevos corporativos, incluso, hay proyectos que han cambiado de vocación, tal es el caso de Torre Lola de Proyectos 9, que en un inicio iba a ser un edificio 100% de oficinas y finalmente una parte será de oficinas y la otra parte de suites ejecutivas.

FUNO pide generar energías limpias para inquilinos de inmuebles industriales

Para Fibra UNO (FUNO) el crecimiento de la demanda de espacios industriales depende directamente del abastecimiento energético, por lo que es necesario dar certeza sobre este segmento.

 

Gonzalo Robina, director general adjunto del fideicomiso, explicó que el recurso energético es relevante para cualquier inquilino industrial; sin embargo, a raíz de las consultas programadas a partir de la discusión del T-MEC, es necesario garantizar el abasto en el corto plazo.

 

“El tema energético definitivamente es un tema que tiene una influencia directa sobre el sector industrial. De alguna manera los grandes usuarios, los grandes inversionistas que ya existen, en su gran mayoría plantados en el norte del país, están pensando hacer sus expansiones”, consideró Robina.

 

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julio 29, 2022

Comercio electrónico, revulsivo del mercado comercial

Por: Claudia Montoya, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark

 

Por tercer año consecutivo, México se encuentra entre los cinco países con mayor crecimiento en el comercio electrónico, a la par de países como India, Brasil, Rusia y Argentina, de acuerdo con los reportes de la AMVO (La Asociación Mexicana de Venta Online), demostrando que es un mercado en expansión. México alcanzó un valor de $401.3 mil millones de pesos en 2021, un crecimiento del 27%, en comparación con el año anterior, representando el 11.3% de las ventas totales al menudeo.

 

Se estima que, al cierre del 2021, 84.5 millones de personas en México tuvieron acceso a internet, representando un incremento de cerca de 3 millones con respecto al 2020. Se espera que para el 2025 se llegue a 95.3 millones.

 

La AMVO indicó que en el 2021 el consumidor digital destacó tres beneficios de comprar en línea: recibir compras a domicilio (55%), ahorro de tiempo y traslado (46%) y encontrar productos que no están disponibles en tiendas físicas (43%).

 

En América Latina, uno de los obstáculos para el crecimiento del comercio electrónico, es la confianza en la seguridad digital. En México, a pesar del aumento de las ventas en línea, el 41.2% de los usuarios tiene miedo de que le den un mal uso a sus datos personales.

 

En términos demográficos, el comercio electrónico en 2021 demostró crecer dentro del segmento femenino, ganando terreno en poblaciones con poder adquisitivo y en edades entre 25 y 64 años. Cabe destacar que sigue creciendo el interés por utilizar el canal digital como fuente de información antes de decidir comprar.

 

Debido a la apertura de puntos físicos y la llegada de la vacuna, durante 2021 la frecuencia para adquirir productos semanalmente en el canal digital disminuyó en comparación con 2020, sin embargo, se estabiliza en una frecuencia de adquisición mensual. En este primer trimestre del año, se observa una intensificación de compra de servicios en el canal digital, tanto de manera semanal como mensual.

 

La ANTAD y los esfuerzos omnicanal

 

Al cierre del 2021, las cadenas comerciales que forman parte de la ANTAD (Asociación Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales) agruparon más de 46 mil establecimientos contando con una superficie total de venta que suma más de 21 millones de metros cuadrados, con un acumulado en comercializaciones que asciende a los 204 mil millones de pesos, de acuerdo con los registros de la ANTAD.

 

Para finales de febrero del 2022, las ventas de las tiendas afiliadas a la ANTAD, crecieron 11.7%, con respecto al mismo periodo del 2020. Para ese mes, tan sólo tres de ellas: Soriana, Liverpool y La Comer, acumularon ventas por 204,000 millones de pesos, quedando 1.2% por debajo de los 206,600 millones reportados durante el mismo periodo al 2020.

 

Dos años después del inicio de la pandemia, las ventas en las tiendas de autoservicios se han estabilizado y las departamentales avanzan en su recuperación.

 

Se espera que la tendencia positiva en este sector nos ayude a la recuperación completa durante el último trimestre del año. Sin embargo, es importante resaltar que algunas de las modificaciones en los hábitos de compra resultado de esta crisis sanitaria, permanecerán mucho más allá de la pandemia, por lo que será importante fortalecer la omnicanalidad, invertir en los medios digitales y automatizaciones puede afianzar a los clientes, así como mantenerse a la vanguardia con las diferentes expectativas esperadas.

 

El comercio electrónico tiene mucha oportunidad de crecer y cada vez es más aceptado y valorado, por lo que invertir en herramientas que fortalezcan este canal digital, llega a marcar una pauta a seguir para este año.

 

Entre los cambios más buscados por los clientes, los centros comerciales llegan a verse como espacios públicos, lugares seguros en donde no solo se realicen compras de primera necesidad, si no se generen experiencias especialmente al aire libre. El cliente actual es un cliente que valora la eficacia en los procesos y el ahorro de tiempo, por lo que ofrecer oportunidades para pagos automatizados, o solicitudes en línea que puedan eficientar tiempos, será una tendencia importante.

Continúa gran demanda de naves industriales en 2022

En la primera mitad de 2022, el mercado inmobiliario industrial del país sumó 2.7 millones m2 de absorción bruta y se quedó sólo a 200,000 m2 del espacio industrial demandado en el primer semestre de 2021, cuando el mercado registró su máximo histórico. Por lo que se consolidó como el segundo primer semestre con más dinamismo. 

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló en reunión con medios que aún es muy pronto para estimar si la demanda cerrará el año por debajo del desempeño del 2021. Esto porque existe gran dinamismo en la demanda evidenciada por proyectos que actualmente se reportan en proceso de selección de sitio y negociaciones avanzadas. 

 

Además, la absorción de espacios industriales se ha equilibrado entre las distintas regiones, ya que el 29% se ubicó en el noreste, el 27% en el norponiente, el 23% en el centro y el 21% en el bajío-occidente. Por lo que, a diferencia de otros años, la absorción no depende de una sola región. 

 

En 11 de los principales mercados industriales la demanda de espacios medida por transacciones en venta y renta a usuarios finales disminuyó, tal es el caso de CDMX, Monterrey, Ciudad Juárez y Guadalajara. Sin embargo, estos mercados continúan entre los 5 mercados con mayor absorción bruta a nivel nacional. 

 

Por otro lado, los mercados del Bajío comienzan a recuperar su dinamismo, el cual se había quedado rezagado en el último par de años. Por ejemplo, Querétaro tuvo un aumento anual en la absorción de 186%, mientras que San Luis Potosí y Guanajuato también tuvieron mayor demanda de espacios en el primer semestre de 2022. 

“El Bajío empieza a aprovechar el dinamismo de la industria manufacturera y logística, que era algo que ya veníamos anticipando varios trimestres atrás”, señaló Sergio Mireles. 

 

Además, mercados fronterizos como Tijuana y Reynosa continúan beneficiándose de su posición geográfica para atraer demanda, puesto que estos mercados también superaron sus números respecto a 2021. 

julio 21, 2022

Empresas asiáticas y americanas ‘preparan maletas’ rumbo a México

El conflicto comercial entre Estados Unidos y China, las vulnerabilidades de la cadena de suministro reveladas por la pandemia y la invasión de Rusia a Ucrania, han acelerado la reubicación de empresas asiáticas, de la Unión Americana y europeas en México, en lo que sería la tercera ola del nearshoring, principalmente de firmas de manufactura, logística, automotriz, aeroespacial y electrónicos, que ven en el país una solución para continuar con su producción.

 

Las reubicaciones de compañías internacionales en México aceleran tendencias como el nearshoring o instalación cerca de los proveedores y el offshoring o traslado de servicios de firmas del extranjero hacia el país, como el fabricante danés de dispositivos médicos, Ambu; el productor de muebles chinos Keeson Technology y el fabricante estadounidense de juguetes MGA Entertainment.

 

En lo que va del año, empresas internacionales como Samsung, Daewoo, Amazon, Dongkuk Steel, Nissan, Jabil, Heineken, Bosch, Alsea, Pirelli, Walmart, The Home Depot, DiDi y Mercado Libre, y otras, han anunciado inversiones millonarias en el país para expandir operaciones, incrementar su producción y reducir costos operativos derivados de la pandemia por COVID-19.

 

Sergio Mireles, director general de la plataforma inmobiliaria Datoz, explicó que el mercado industrial se ha dinamizado durante la pandemia por la migración de las compañías a México, pues el año pasado la absorción bruta de naves industriales alcanzó los 5.8 millones de metros cuadrados, mientras que al cierre del segundo trimestre del 2022 ya supera los 2.7 millones de metros.

 

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julio 18, 2022

Disponibilidad de naves industriales continúa a la baja en el país

 

El mercado inmobiliario industrial de México, que contempla los 21 mercados más dinámicos, alcanzó un inventario de 90 millones m2 al cierre de la primera mitad de 2022, de los cuales apenas 3.9 millones m2 están disponibles para arrendamiento o compra de naves industriales; por lo que, la tasa de disponibilidad se ubicó en 3.88%, de acuerdo con el Panorama inmobiliario en México 2Q 2022 que elabora Datoz.

 

En los últimos 12 meses, la disponibilidad de naves industriales pasó de 5 millones m2 a 3.9 millones m2, un decremento de 22%. Los mercados de Ciudad de México y de Monterrey, que son los dos más grandes del país, impulsaron esta baja de superficie industrial disponible.

 

Esta caída en la oferta de naves industriales se debe a la fuerte demanda de los últimos 18 meses, puesto que en 2021 se alcanzó una histórica absorción bruta, operaciones de renta o venta, al superar los 6 millones m2, mientras que de enero a junio de 2022 se han absorbido 2.7 millones m2.

 

Ante esta fuerte demanda de naves industriales, los desarrolladores del país han sido proactivos y han incrementado los proyectos en construcción durante los últimos seis meses, con 1.7 millones m2, de los cuales el 70% es superficie especulativa, es decir de disponible para renta o venta, mientras que el 30% es BTS, por lo que ya está ocupado.

 

Sin embargo, esta nueva construcción que está disponible, es decir, 1.2 millones de m2, aún es insuficiente para la demanda que tiene el mercado industrial del país, por lo que no pudo revertir la caída en la disponibilidad.

 

“A pesar de que ha incrementado la oferta, la demanda ha sido vigorosa. Además, siguen siendo relevantes los temas de escasez de terreno, escasez de energía, los incrementos en los costos de construcción y el incremento de las tasas de interés en general por la inflación”, señaló Pablo Quezada, socio y director de Nuevos Productos de Datoz.

 

Con esta dinámica de absorción y nueva oferta, es muy probable que la disponibilidad de espacios continúe muy reducida en el país, al menos por debajo del 5%.

Mercado inmobiliario comercial da pasos firmes para su recuperación

Por: Claudia Montoya, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark

 

Como resultado del retorno gradual, reapertura de actividades no esenciales, así como el avance de las campañas de vacunación en México, se observa una mejoría en la afluencia a los centros comerciales, tendencias positivas en la tasa de ocupación, un incremento en las ventas en línea y para este año se prevé la apertura de la mayoría de los centros comerciales que se tenían planeados inaugurar en 2020 y 2021, además de que hay poco más de 1.2 millones de m2 en construcción y cerca de 1.5 millones de  m2 en proyecto.

 

Lo anterior se revela en el reporte del mercado comercial correspondiente al primer trimestre del 2022, elaborado por Claudia Montoya, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, y subraya que a pesar de este panorama alentador, los valores de los principales indicadores aún se encuentran por debajo de los alcanzados durante el primer trimestre del 2019, previo a la pandemia, por lo que no se puede considerar una recuperación total del mercado.

 

Estabilidad apoya el crecimiento del inventario

 

Al cierre de 2021, el inventario comercial sumó cerca de medio millón m2, lo cual representa un aumento del 2.1%, con respecto al cierre del 2020. Sin embargo, dicho incremento, cerca de 374,000, fue 40% menor con respecto al crecimiento reportado durante el 1T2019, previo a la pandemia.

 

Al cierre del primer trimestre de 2022, los centros comerciales con mayor participación en el inventario son aquellos cuyas tiendas anclas están constituidas por supermercados y tiendas departamentales, representando poco más del 60% del total del espacio existente.

 

Para este año, Walmart proyecta invertir $27,600 millones de pesos para las operaciones de México y Centroamérica, lo cual representa un crecimiento del 34.9%, respecto al 2021. Su apuesta principal continuará en Bodega Aurrera, cuyo formato contó con 2,756 puntos de venta al cierre del 2021.

 

Por su parte, Chedraui dio a conocer que a lo largo de este año abrirá 31 unidades en México y dos más en Estados Unidos, proyectando para este año, un crecimiento en ventas en México superior al 4.5%.

 

Algo importante a subrayar es que los precios de renta se han mantenido estables durante toda la pandemia.

 

Ocupación y afluencia al alza

 

En cuanto al promedio de afluencia a nivel nacional, se ha registrado una tendencia al alza a partir de febrero 2021 a pesar de la pandemia. La afluencia en zonas comerciales promedió 4 puntos de calificación, en una escala del 0-10, de acuerdo al reporte de Getin del 2021, empresa especializada en el análisis de la afluencia de tiendas y centros comerciales.

 

El segundo semestre del 2021 tuvo un aumento en la afluencia, derivado de la implementación del semáforo verde la mayoría de las entidades, alcanzando las calificaciones más altas durante los meses de noviembre y diciembre. En cuanto a la segmentación por estado, Jalisco y Nuevo León obtuvieron la mayor calificación de crecimiento de afluencia a partir de marzo de 2021. En el caso de la Ciudad de México, a partir del inicio del segundo trimestre del 2021, ha tenido una calificación de afluencia baja debido a que la densidad poblacional y el número de zonas comerciales es más grande que en otras ciudades.

 

Los estados del norte como Chihuahua y Coahuila, así como estados con zonas turísticas de playa como Guerrero, Baja California, y Quintana Roo han sido los que presentan una mayor recuperación; mientras que Aguascalientes, Puebla e Hidalgo, presentaron una recuperación más limitada.

 

Los centros comerciales con mejor recuperación en afluencia a nivel nacional, fueron: Outlet Punta Norte en la Ciudad de México y Outlet Mulza en León, Guanajuato, con 6.7 y 6.6 puntos, respectivamente. Le siguen el Centro Comercial Santa Fe con 6.2 y Parque Tezontle con 6.1 puntos; Parque Lindavista, Parque las Antenas y Multiplaza Aragón, todos en la Ciudad de México.

 

Construcción

 

Al cierre del 2019 se entregaron 738,000 m2 de centros comerciales, mientras que durante el último año sólo se sumaron cerca de 374,000 m2 en 6 nuevos malls.

 

La incertidumbre generada como respuesta a la crisis sanitaria detuvo la entrega de muchos proyectos, sin embargo, se reportan 52 inmuebles en construcción con poco más de 1.2 millones m2. Adicionalmente se contemplan cerca de 1.5 millones m2 en proyectos planeados, en 19 entidades, esperando que el 26% de ellos se incorpore durante el resto del 2022.

 

Ciudad de México es la entidad con más proyectos en desarrollo seguida de Nuevo León, Querétaro y Guanajuato con 14, 6, 5 y 4 inmuebles en construcción, respectivamente.

 

Estabilidad y negociación en rentas

 

Los precios de renta se han mantenido estables durante toda la pandemia, incluso, contractualmente se mantienen los incrementos relacionados con la inflación; sin embargo, se han dado importantes concesiones en renta, descuentos, créditos y diferimientos, algunos de estos, acordados entre arrendadores y arrendatarios y en ocasiones, incumplimiento de pagos unilaterales.

 

Tanto los efectos de la pandemia, como los cierres de centros comerciales, generaron una caída en los ingresos a lo largo de los últimos dos años; la más alta registrada llegó al 22%, a finales del segundo trimestre del 2019.

julio 6, 2022

Prologis anunció inversiones por $14,500 mdp en nuevos parques industriales

El mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México, que incluye a Estado de México y a la capital del país, ha cobrado mayor relevancia para Prologis, líder mundial en el sector inmobiliario industrial, puesto que entre 2021 y 2022 ha anunciado inversiones por casi $14,500 millones de pesos para la construcción de parques industriales en este mercado.

 

El pasado 28 de junio, Prologis anunció la construcción de tres nuevos parques industriales, ubicados en los submercados de Cuautitlán, Lerma y Toluca, donde la desarrolladora ya tiene presencia. En estos se invertirán alrededor de $5,480 millones de pesos y permitirán generar 8 mil 700 empleos.

 

La próxima construcción de estos parques industriales de Prologis, se suma a la ampliación del Parque Industrial Prologis Park Grande en Tepotzotlán, así como la construcción de Park Landero II en Cuautitlán Izcalli, Park Laurel en Cuautitlán y Prologis Park Laguna en Huehuetoca, que fueron presentados febrero de 2021 y para los cuales se estimó una inversión de $9,000 millones de pesos.

 

CDMX, mercado clave para Prologis

 

Prologis tiene presencia en este mercado desde 2000 y año con año lo ha fortalecido, al considerarlo clave, ya que al ser el área metropolitana más grande del país con más de 20 millones de habitantes, la demanda de bienes raíces y propiedades de almacenes industriales en la Ciudad de México es muy alta por el consumo local.

 

La distribución y la logística juegan un rol importante en la economía de Ciudad de México. La reconfiguración de la cadena de suministro por un crecimiento importante en el comercio electrónico es clave para la expansión de la desarrolladora global.

 

En México, Prologis tiene 225 edificios industriales propios y administrados, de los cuales 75 se ubican en Ciudad de México, es decir, el 33% de sus propiedades en el país se sitúan en este mercado. Además, Prologis es dueña del 47.3% de Fibra Prologis.

GICSA entregará Grand Outlet Malltertainment en 2023

Actualmente, la desarrolladora inmobiliaria GICSA sólo tiene un centro comercial en construcción, luego de que en 2019 llegó a tener hasta cuatro proyectos en desarrollo. Con la entrega de Explanada Pachuca y Explanada Culiacán, la edificación de GICSA se concentra en Grand Outlet Malltertainment en la Riviera Maya, el cual entregará durante el primer semestre de 2023.

 

La pandemia también retrasó la entrega de este complejo alrededor de dos años, ya que se estimaba su entrega en 2021.

 

Esta desarrollo tiene un modelo de negocio innovador, pues combina dos propuestas de centros comerciales; por un lado, es un outlet de lujo, es decir, albergará tiendas de prestigio con productos a un precio accesible, por otro lado, está bajo la marca Malltertainment, que considera al entretenimiento como un componente importante de la oferta comercial, ya que contará con cuerpos de agua, parque de diversiones, pista de hielo, la pista de go karts y globo aerostático.

 

Los detalles de Grand Outlet Malltertainment

 

Grand Outlet Malltertainment estará ubicado en la Riviera Maya, Quintana Roo, a escasos metros de la playa y del Aeropuerto Internacional de Cancún. Contará con una superficie bruta rentable de 58,013 m² y un total de 90,000 m2 considerando considerando el desarrollo de los hoteles City Express Plus, City Express Suites y NH.

 

Al cierre del 1Q 2022, este complejo comercial tenía un avance de obra de 54%, con un Capex invertido de $1,172 millones de pesos, y un Capex por invertir de $1,097 millones de pesos, por lo que la invesión total será de $2,269 millones de pesos.

 

El outlet de las tiendas de prestigio

 

Asimismo, Grand Outlet Malltertainment ha avanzado en su comercialización, ya que el 54% de la superficie rentable está firmada por importantes marcas globales como: Armani Outlet, Dolce & Gabbana, Salvatore Ferragamo, BCBG, True Religion, Hugo Boss, Madaluxe, Rapsodia, I-shop, Aéropostale, Adidas, Abercrombie & Fitch, Levi´s, Calvin Klein, Joes, Shutz, Karen Millen, Log-On, Gear Central y Tommy Hilfiger.

junio 29, 2022

Sodimac inaugura su primera tienda de colonia en Ciudad de México

Sodimac llevo a cabo la inauguración de su primer tienda “de colonia” en Ciudad de México, es su décima en México. 

 

De acuerdo con Eduardo de Vries, director general de Sodimac México, este novedoso formato más que una tienda es un centro de soluciones para el hogar que incorpora un servicio de retiro en tienda para comprar online, con la alternativa de recogerlos desde el vehículo. Además, proporciona una zona de “Pick Up Zone” para materiales de construcción. 

 

Cabe señalar que la nueva sucursal genera 80 empleos directos y 50 indirectos de proveedores de servicios. 

 

En establecimiento de cuatro mil metros cuadrados se ubica junto a la Central de Abastos de la alcaldía Iztapalapa.  

 

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junio 27, 2022

Los malls de las Fibras que abrirán en 2S 2022

El centro comercial de Mitikah de Fibra Uno, Parque Tepeyac de Fibra Danhos y el mall de Espacio Condesa de Fibra Plus se entregarán durante la segunda mitad del 2022. Las tres plazas comerciales se ubican en la Ciudad de México (CDMX). Estos malls han sido altamente esperados por el mercado inmobiliario en los últimos años.

 

Mitikah de Fibra Uno

 

Después de más de 10 años de construcción, el centro comercial Mitikah, del complejo de usos mixtos de Fibra Uno abrirá sus puertas durante el 4Q 2022. Ubicado al sur de CDMX, esta plaza arrancará con una tasa de ocupación de 95%.

 

Mitikah contará con alrededor de 105,000 m2 de área comercial y cuenta con un avance de obra de 95%, por lo que actualmente está en acondicionamiento de espacios por parte de los inquilinos.

 

Este mall albergará tiendas de lujo, fast fashion, entretenimiento en 258  espacios comerciales. Entre las marcas que estarán en Mitikah se encuentran Mont Blanc, Cinépolis, Tommy Hilfiger, Timberland, Palacio de Hierro, Liverpool, entre otras.

 

Parque Tepeyac de Fibra Danhos

 

Luego de un retraso de dos años, Parque Tepeyac desarrollado por Fibra Danhos espera abrir las puertas de su primera fase durante la segunda mitad de 2022. Este complejo se ubica en la alcaldía Gustavo A. Madero, al norte de CDMX.

 

Parque Tepeyac contará con más de 120,000 m2 de área comercial, que incluirá la participación de grandes retailers como Liverpool y Sears, así como la cadena Cinépolis y una tienda de autoservicio. Además, como opción de entretenimiento, tendrá el acuario más grande de CDMX.

 

Espacio Condesa de Fibra Plus

 

La entrega del área comercial del complejo de usos mixtos, Espacio Condesa desarrollado por Fibra Plus, se tiene programada para el segundo semestre del 2022. Este proyecto está ubicado en el centro de CDMX, en la alcaldía Cuautémoc. El mall de Espacio Condesa cuenta con 23,527 m2 de superficie comercial.

South Park, el nuevo parque industrial de Grupo IGS en Ciudad Juárez

Grupo IGS, inició la construcción de South Park, un nuevo parque industrial en el suroriente de Ciudad Juárez. El proyecto fue aprobado por la firma tras determinar un amplio dinamismo económico en la región, informó Misael Pesina, administrador del Portafolio de IGS.

 

“Juárez es una ciudad específica para nosotros. Tenemos una reserva de tierra y estamos listos para las necesidades de los usuarios que están llegando a la ciudad”, destacó Pesina.

 

South Park tiene un área mayor a los 50 mil metros cuadrados y se levanta sobre un terreno de ocho hectáreas en el bulevar Independencia y la calle Acacias.

 

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Coworkings recuperan ocupación tras ‘nueva normalidad’

La demanda de espacios flexibles para el trabajo híbrido de miles de compañías en México detonarán que en los próximos seis meses del año se sumen al mercado hasta 125 mil metros cuadrados de oficinas para coworking o flexibles, lo que representa un incremento de hasta 49 por ciento respecto a los 84 mil metros que ofertan a la fecha los miembros de la Asociación Mexicana de Coworkings y Espacios Flexibles (Amxco).

 

Isaac Carreón, miembro consejero de la Amxco, dijo a El Financiero que, además de la pandemia, los vientos de una recesión en economías de escala global como Estados Unidos o en países de Asia y Europa, así como el despido masivo de trabajadores y la reducción de espacios de oficinas tradicionales, impulsan en el país la apertura de nuevos espacios de coworking, así como la llegada de empresas inquilinas y nuevas marcas.

 

“Han habido retiro de algunas startups de nuestro mercado como el caso de Merqueo y vamos a empezar cada vez más despidos, esto se va asociar al tema de oficinas, la oportunidad para oficinas flexibles sigue aumentando y esto se va a ver reflejado en próximas aperturas de espacios flexibles”, comentó.

 

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junio 21, 2022

Xiaomi presenta su nuevo almacén y centro de distribución en México

Xiaomi, empresa de productos electrónicos y fabricación inteligente con teléfonos y hardware conectados por una plataforma de Internet de las cosas (IoT, por sus siglas en inglés), presentó su nuevo almacén y centro de distribución en México.

 

Con 5 años de presencia en el país, Xiaomi ha logrado generar un alto nivel de confianza entre los consumidores gracias a la tecnología y costos asequibles, además ha incrementado el volumen de ventas en smartphones en el segmento de gama premium, y productos de IoT.

 

Por ello, reafirma su compromiso con el mercado mexicano, abriendo el primer almacén y centro de distribución en el país, que albergará miles de dispositivos.

 

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Oficinas plug and play se fortalecen con la pandemia

Si bien, el mercado inmobiliario de oficinas de México se encuentra en un momento complejo por distintos factores, hay tendencias que están impulsando la actividad de este segmento inmobiliario como el coworking y las oficinas plug and play.

 

En los últimos dos años el mercado inmobiliario de oficinas ha cambiado sus dinámicas de absorción de espacios, puesto que durante la pandemia de COVID-19, las oficinas se desocuparon y, ahora, con el paulatino regreso se han atendido nuevas formas de trabajo como el sistema híbrido. En tanto, desarrolladores, propietarios y administradores de oficinas han tenido que adaptar la oferta de oficinas.

 

En este sentido, la tendencia de oficinas plug and play ha cobrado relevancia, ya que son espacios corporativos listos para que una empresa lo utilice de manera inmediata. Es decir, las empresas ya no tienen que invertir en el acondicionamiento, amueblado y equipamiento de escritorios, sillas y aparatos de tecnología de sus oficinas, puesto que esto se incluye en su arrendamiento.

 

La oferta de espacios plug an play ha crecido en el último par de años. Antes de la pandemia, en 2019, el mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México tenía una disponibilidad de espacios de 2 millones m2 y el 3% correspondía a espacios acondicionados y amueblados. En tanto, al cierre de abril de 2022, las oficinas plug and play representaron el 7% de los 2.9 millones m2 disponibles, de acuerdo a registros de Datoz.

 

El aumento en la oferta de este tipo de espacios está justificada por su demanda, pues de enero a abril de 2020, el 26% de los espacios arrendados en Ciudad de México fue de oficinas plug and play, mientras que en 2019, este tipo de oficinas apenas representaba el 5%.

 

Con estas cifras es claro que la tendencia plug and play está impulsando la demanda de espacios y cobrando relevancia, por lo que desarrolladores, propietarios y administradores continuarán fortaleciendo esta tendencia.

junio 15, 2022

Mitikah se alista para recibir afluencias de más de 60 mil personas en mall a partir del fin de año

El centro comercial que forma parte del desarrollo de usos mixtos de Mitikah, propiedad de Fibra Uno (Funo), abrirá sus puertas en el último trimestre del 2022 y espera recibir afluencias de entre 50 mil y 60 mil personas diarias tras su inauguración, aseguró Carlos Sigüenza Pliego, subdirector comercial de Parks Desarrolladora.

 

En reunión con medios, el directivo dijo que actualmente la ocupación de espacios comerciales, que suman más de 120 mil metros cuadrados para tiendas, locales, restaurantes, entretenimiento y lujo, se encuentra por arriba del 95 por ciento en todo el complejo, por lo que esperan reportar buen flujo a partir del próximo año.

 

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Sector automotriz impulsa actividad inmobiliaria industrial de San Luis Potosí

Por: Alma Villalobos, Market Analyst

 

San Luis Potosí se ubica como el cuarto mercado inmobiliario industrial más extenso de la región Bajío-Occidente, con un inventario total de 37.5 millones de pies cuadrados (ft2). En los últimos 18 meses, se revitalizó el mercado inmobiliario, luego de pasar por un periodo con disminución generalizada en su actividad entre 2018 y 2020. Esta reactivación ocurre de la mano del sector automotriz.

 

El 2021 fue un año histórico para el segmento industrial del país, pues se registró un récord de absorción bruta (arrendamiento y venta de naves industriales) en el cual San Luis Potosí también se vio beneficiado por esta demanda. Durante dicho año, el mercado tuvo una absorción anual de 960,000 ft2, superando la actividad de tres años anteriores.

 

Esta sinergia continuó durante los primeros tres meses de 2022, al reportarse un récord histórico de arrendamiento de espacios, con 823,622 ft2, un incremento de 147.3% respecto al mismo trimestre del año anterior. Además, con estos números está por rebasar los niveles de 2021.

 

El dinamismo del mercado ayudó a que la tasa de disponibilidad, que era una de las más altas del país, tuviera una disminución de 134 puntos base respecto al cierre de 1Q 2021, ubicándose en 7.12%.

 

El 50% de la actividad reportada al cierre del 1Q 2022 es del giro automotriz; principal motor industrial en el estado. Este sector tuvo una inversión de $254.7 millones de dólares en 2021, ubicando a San Luis como el segundo mercado del Bajío con mayor inversión, de acuerdo con el reporte Directorio Automotriz. A nivel nacional, el sector automotriz dejó una derrama económica de $1,138 millones de pesos en 2021 conforme a las cifras reportadas por la Secretaria de Economía (datamexico). 

 

La demanda por producción de partes y accesorios de vehículos automotores y la necesidad de adecuar las cadenas de producción para vehículos eléctricos está propiciando la expansión de industrias instaladas en Bajío.

 

Para 2022 se espera que continúe el crecimiento de la expansión de empresas ya instaladas impulsadas por el nearshoring y el T-MEC. Asimismo, como parte de la activación industrial, las conexiones de los centros de producción con fronteras y puertos son esenciales, por lo que la construcción de la carretera Tam-Bajío beneficiará los tiempos de traslados entre el Bajío y el puerto de Altamira.

junio 8, 2022

Nearshoring avanza: hace sentir su llegada en la zona del Bajío

Por: Chema Mizrahi, director general de AMD

 

En los últimos 18 meses la región Bajío ha tenido una gran dinámica por la cantidad récord de naves industriales absorbidas, principalmente por empresas de manufactura mediana y pesada. La tendencia de nearshoring comienza a ser visible, pues empresas de Estados Unidos y China del giro automotriz, de cartón y empaques, y productos para el hogar, entre otros, se están instalando en la región. Esto porque México ofrece mano de obra calificada y competitiva, precios de renta competitivos, entre otros, factores que favorecen a nuestro país. Por el contrario hemos visto una baja en la demanda de espacio de compañías de logística, sin embargo, es un sector que no dejará de crecer.

 

Este dinamismo en el Bajío ha provocado poca oferta de naves industriales en la región, por lo que también observamos un incremento en la demanda de espacios BTS (build-to-suit o proyectos a la medida) aunque esto implique esperar entre 7 y 8 meses para poder instalarse y operar dentro de un espacio adecuado. Esto también ha provocado, una baja en la construcción de proyectos especulativos, aunado al alza en los costos de materiales de construcción y especulaciones del entorno global. Sin embargo, esto generará mayor falta de espacios en el corto y mediano plazo.

 

Con todo esto, los desarrolladores tenemos un enorme reto ya que las empresas de manufactura requieren muchos KVA’s para operar, pero el país enfrenta una insuficiencia energética por falta de infraestructura y saturación en las líneas de energía, lo cual es un reto que tenemos como industria privada y que necesita de mucho apoyo de la industria publica.

 

Con el propósito de generar energía para poder operar nuestros parques industriales, algunos desarrolladores hemos optado por la construcción de subestaciones eléctricas, adquisición de plantas generadoras de luz, proyectos de co-generación, entre otras soluciones. Sin embargo, estás opciones requieren mayor inversión y tiempo de ejecución. Por ejemplo, en el Parque PIA en Querétaro, nos tomó 2 años construir una subestación eléctrica, lo que ahora nos coloca como uno de los pocos parques industriales de la zona con energía suficiente y como consecuencia hemos tenido éxito en la demanda de espacios, logrando que AMD pueda concretar, sobre todo, proyectos de manufactura. Por otro lado, esto representa una ventaja para nuestros clientes, ya que las empresas que se instalen con nosotros podrán operar sin problemas de energía, además de, contar con infraestructura y seguridad que ofrece un parque industrial de primera clase.

 

El contexto global, específicamente, la crisis en la cadena de suministro y el nearshoring continuarán impulsando la demanda de naves industriales en México. Si bien, el Norte del país fue el primer beneficiado, el Bajío empieza a reactivarse por la llegada de empresas extranjeras que buscan establecer sus procesos de manufactura y, en ese sentido, los desarrolladores de la región atenderemos la demanda ya sea de proyectos BTS o especulativos, procurando el absastecimiento de energía a través de infraestructura privada y esperamos, con apoyo del sector público.

 

Chema Mizrahi es…

 

Licenciado en Administración de Empresas por la Universidad Iberoamericana, con especialidad en la Industria de Bienes Raíces Industriales y de Inversión. Cuenta con una extensa experiencia en el mercado internacional, enfocado en el desarrollo de parques y naves industriales. Actualmente es director general de AMD.

Mitikah: Todas las marcas en un mismo centro comercial

Con un área rentable de entre 87 mil a 90 mil metros cuadrados, Mítikah centro comercial, tendrá una imponente oferta, donde se conglomerarán tiendas de lujo, fast fashion y affordable luxury, así como tiendas de destino y entretenimiento, por lo que, con las nuevas marcas se pretende romper con el modelo convencional.

 

Con el objetivo de fomentar la interacción entre los visitantes, se tiene contemplada una variedad de restaurantes de casual dinning, Mercado Gourmet y restaurantes de mantel largo, entre otros.

 

Sin duda, el componente comercial ha tenido una favorable aceptación por parte de las marcas como Grupo Inditex, Grupo Axo, Grupo Alsea, además de contratos firmados con cines y Liverpool con cerca de 30 mil metros cuadrados, el centro comercial formará parte de las dos fases de desarrollo de Mitikah.

 

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junio 6, 2022

Brose anuncia inversión de 400 millones de pesos para ampliar planta en Querétaro

Brose, compañía automotriz, ampliará sus operaciones en la entidad, con una inversión de 404 millones de pesos y con la expectativa de generar 110 empleos de alta especialización.

 

Se trata del primer anuncio de inversión que se concreta durante la gira por Europa que emprende el gobernador Mauricio Kuri González en compañía de servidores públicos estatales y empresarios locales.

 

En paralelo a este anuncio, el gobernador informó que también se gestiona que la firma alemana instale en Querétaro un nuevo proyecto que tiene planeado aterrizar en el Bajío.

 

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junio 3, 2022

Jaime Fasja es nombrado como el nuevo presidente de la ADI

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) nombró a Jaime Fasja, director general de Thor Urbana, como nuevo presidente del organismo.

 

El empresario, con 16 años de experiencia en el sector inmobiliario, sustituirá en el cargo a Enrique Téllez Kuenzler, CEO de Desarrolladora del Parque.

 

El nombramiento oficial ocurrió durante la inauguración de la Expo Desarrollo Inmobiliario The Real Estate Show. Cabe señalar que esta decisión fue tomada desde octubre de 2021, según datos de Milenio.

 

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junio 2, 2022

CDMX ya cuenta con 839 proyectos inmobiliarios en desarrollo: Sheinbaum

Derivado de que la Ciudad de México generó en este año nuevas medidas de reactivación económica enfocadas en los sectores inmobiliarios y de construcción, ya se cuentan con 839 proyectos en desarrollo y 106 obras en puerta, informó la jefa de Gobierno de la capital, Claudia Sheinbaum Pardo.

 

Durante la entrega del Premio de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la mandataria capitalina indicó que la urbe ya cuenta con este total de proyectos porque se decidió generar una sola ventanilla que atienda a los nuevos procesos de construcción. 

 

“Tomamos la decisión de que en vez de que hubiera distintos estudios –el Estudio de Impacto Urbano, el Estudio de Impacto Ambiental–, se hiciera un solo estudio en una sola ventanilla”, manifestó.

 

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Juárez y Tijuana, ciudades preferidas para la manufactura de exportación

Por: Joanna Lara, Market Analyst

 

Tijuana es conocida como la frontera más transitada entre Mexico y Estados Unidos, lo que la ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios industriales más atractivos para la inversion extranjera. Por su parte, Ciudad Juárez se posiciona como la segunda ciudad a nivel nacional con más empresas maquiladoras; esta expertise también genera mayor atractivo tanto para inversionistas como para empresas. Dicha inversión impulsa a ambas ciudades en la exportación de productos.

 

De acuerdo con datos de Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportación (Index) en Ciudad Juárez existen 329 establecimientos bajo el esquema del Programa de la Industria Manufacturera, Maquiladora y de Servicios de Exportación (IMMEX), sólo por debajo de Tijuana que tiene 594 plantas bajo este mismo esquema.

 

Tijuana se ha posicionado como la meca de la manufactura de dispositivos médicos, sin embargo, el estado de Chihuahua paulatinamente ha consolidado su participación en esta industria y se ha convertido en uno de los lideres en exportacion para el segmento médico, de los cuales Ciudad Juárez exportó el 90%.

 

El programa IMMEX es una iniciativa para estimular la inversion extranjera directa en el sector manufacturero mediante incentivos a las empresas extranjeras que reparen, transformen o manufacturen en la región. Estos beneficios se centran en la exención de impuestos, el pago del IVA (Impuesto al Valor Agregado) y los aranceles aduaneros.

 

Tijuana y Ciudad Juarez se posicionan como las ciudades fronterizas con el mayor numero de empresas bajo este programa; los estados donde se ubican estos mercados, Baja California y Chihuahua participan  del 25 % del total nacional en exportaciones.

 

Estos mercados han consolidado sus actividades industriales durante los ultimos años y sus  corredores industriales continúan creciendo. Por ejemplo, en Tijuana se han registrado nuevas construcciones y grandes transacciones en el corredor de Florido/ Blvd 2000 y, a su vez, en Ciudad Juarez el movimiento industrial se concentra en el corredor Sureste, donde cuenta con una extensa disponibilidad de tierra para desarrollo.

 

La dinámica inmobiliaria de Juárez y Tijuana 

 

Durante el 1Q 2022, Tijuana cerró con una tasa de disponibilidad del 3.42% y Ciudad Juarez con 1.86%, las tasas más bajas desde que Datoz tiene registros. Esto por las grandes absorciones de espacios industriales que se han dado en el último par de años, especialmente en 2021, cuando Juárez alcanzó una demanda por encima de 5.5 millones de pies cuadrados (ft2), mientras que la de Tijuana fue de alrededor de 6.8 millones ft2.

 

Frente las bajas disponibilidades, estos mercados han requerido de nuevo inventario, por lo que participan del 16% de los inicios de construcción total del país. Cabe decir que, se registraron grandes expansiones de empresas que tienen años establecidas en estos mercados, mediante la modalidad Build-To-Suit (BTS), como Foxconn en Tijuana e Inventec en Ciudad Juarez.

 

Se espera que esta demanda continue creciendo debido a los nuevos proyectos que se están desarrollando en estos mercados, a fin de seguir atrayendo inversión extranjera. Tal es el caso de la nueva garita mesa de Otay II en Tijuana y el trabajo que esta realizando la iniciativa privada para mejorar la infraestructura eléctrica en las dos ciudades, por lo que ambos mercados seguirán ocupando los primeros lugares en absorción y demanda industrial en Mexico.

junio 1, 2022

¿Cómo va el avance de Mitikah de Fibra Uno?

Fibra Uno construye al sur de Ciudad de México uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos del país: Mitikah. Este es un complejo de usos mixtos, que por su tamaño puede compararse con una comunidad planeada que atiende a la verticalidad de la metrópoli.

 

Si bien, Mitikah inició su construcción en 2009 y sólo sería un rascacielos, pero fue hasta 2015 que Fibra Uno lo adquirió en co-inversión con Helios por $185 millones de dólares, y anunció que el desarrollo tendría componentes residencial, corporativo y comercial.

 

Mitikah tendrá un área bruta rentable (ABR) aproximadamente de 337,410 m2 que se construirá en dos fases y se estima que concluirá en 2024. Actualmente, Mitikah se encuentra en la fase uno de construcción y, al cierre del 1Q 2022, tiene un avance de 95%.

 

Torre Mitikah es la torre residencial, que cuenta con 640 departamentos de lujo, y tiene un avance de construcción de 92%, además, el 90% de las unidades ya están vendidas.

 

Torre M es un edificio de oficinas clase A+ con una ABR de aproximadamente 63,000 m2 en 35 pisos, que ya concluyó su construcción y tiene un avance en la tasa de ocupación de 81%.

 

Medical Tower, que alberga al hospital San Angel Inn y consultorios médicos también ya se entregó y tiene una ocupación del 100%.

 

Retail Mitikah, el centro comercial contará con alrededor de 105,000 m2 de ABR y tiene un avance de construcción de 95%, sin embargo, todos los espacios comerciales ya están rentados, por lo que los inquilinos ya están acondicionando sus espacios. Este mall albergará tiendas de lujo, fast fashion, entretenimiento.

 

Esta primera fase agregará al portafolio total de Fibra Uno una superficie rentable de casi 180,000 m2, el resto se edificará en la segunda fase.

 

Al cierre del 1Q 2022, en este proyecto se han invertido $6,951 millones de pesos y aún hay pendiente una inversión de $2,176 millones de pesos.

Faurecia invertirá 147 millones de dólares para construir su nueva planta en Apodaca

La empresa de origen francés Faurecia, de Grupo Forvia, líder en producción de tecnología automotriz, anunció una inversión de 147 millones de dólares en la construcción de su primer planta compartida en el país: una para diseño de interiores y otra para producción de asientos en Nexxus Industrial Park, en Apodaca.

 

“La planta de interiores tendrá una inversión de 75 millones de dólares, incluyendo máquinas y el edificio para diseño de interiores del vehículo”, comentó Stephane Letrudet, vicepresidente de Faurecia Interiores México.

 

La planta contará con paneles de instrumentos, líneas de producción de otros módulos de interiores, tecnologías y procesos como inyección de plástico, soldadura de vibración, soldadura de ultrasonido, y ensamble, basados en tecnologías de energías renovables, pues buscan el certificado LEED.

 

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mayo 19, 2022

Vesta consolida su oferta de naves industriales para e-commerce

Vesta, desarrolladora de propiedades industriales, pretende fortalecer y consolidar su participación en la oferta de espacios industriales dedicados a atender las necesidades del e-commerce y logística, por lo que ha hecho nuevas inversiones en desarrollos estratégicos y cerrado contratos de arrendamientos con los grandes jugadores del comercio electrónico.

 

Con base en la estrategia Nivel 3 que, entre otras cosas, tiene como fin administrar, mantener y mejorar el portafolio actual, Vesta se expandió dentro del e-commerce asignando capital y recursos para aprovechar el crecimiento de ese sector.

 

De acuerdo con los informes anuales, al cierre del 2020 los clientes del giro e-commerce representaban apenas el 2.6% de la cartera de Vesta y para 2021 dicha participación subió a 6.9%. Esto porque en 2021 más del 50% de los nuevos contratos de arrendamiento estuvieron relacionados con logística y comercio electrónico, entre los que se encuentran el cierre con Mercado Libre. Y durante los primeros meses de 2022, Vesta sumó a Amazon a su cartera de clientes.

 

Lorenzo Lorenzo D. Berho, director general de Vesta, refirió que en la medida que Vesta expande su presencia en los mercados metropolitanos y de última milla, se fortalecen sus relaciones con empresas líderes en la industria.

 

Para continuar con el fortalecimiento y consolidación de la oferta de espacios industriales para e-commerce, Vesta adquirió terrenos para operaciones de e-commerce en Guadalajara y Monterrey. Además, planea utilizar su portafolio dedicado a logística para acomodar de forma eficiente capacidades como espacios de almacenamiento más grandes, servicios de entrega last-mile y same-day y el cambio de envío de paquetes frente a paletas.

mayo 18, 2022

Norte de México, con potencial para invertir: Ryder

Ante los retos para el sector logístico en México que trajo consigo la emergencia sanitaria, Ryder, proveedor de soluciones logísticas, almacenaje y distribución anunció que este año realizará inversiones dirigidas a nuevos sitios en Ciénega de Flores, Nuevo León, además de fortalecer su enfoque de negocio en Ciudad Juárez y Tijuana, gracias a la locación, infraestructura y mano de obra calificada de esta zona.

 

Esta inversión tiene la intención de robustecer la infraestructura y equipo de la empresa para ofrecer a sus clientes soluciones integrales para las cadenas de suministro.

 

También se ha impulsado la generación de alianzas con proveedores de servicios logísticos presentes en estas zonas para gestionar de manera eficaz el desarrollo, la expansión y la digitalización de las operaciones que permitan a los negocios ahorrar tiempo y recursos al momento que responden a las nuevas necesidades del mercado.

 

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mayo 12, 2022

Fibras inician el año con adquisiciones y nuevos desarrollos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) continúan con la inercia del gran dinamismo que dejó el 2021, ya que, durante los primeros meses del 2022, Fibra Uno, Fibra Macquarie, Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Upsite y Fibra Nova anunciaron diferentes adquisiciones e inicios de nuevos proyectos, casi todos para el segmento industrial, excepto el de FUNO, que será un complejo de usos mixtos.

 

Fibra Uno desarrollará un nuevo proyecto de usos mixtos en alianza con AXA Seguros, llamado Portal Norte en Satélite, Estado de México, que tendrá una inversión total de 3,500 millones de pesos. El desarrolló contará con un área bruta rentable de 66,000 m2, de los cuales 25,000 m2 serán para zona comercial, 16,000 m2 tendrán oficinas médicas y en 25,000 m2 se edificará un hospital.

 

Fibra Macquarie tiene en desarrollo dos proyectos industriales en los mercados de Monterrey y Ciudad de México, los más dinámicos del país. En Monterrey está por concluir un edificio de 183,000 ft2 en el submercado de Apodaca, que forma parte de un proyecto de desarrollo de aproximadamente 800,000 ft2.

 

En Ciudad de México, Fibra Macquarie espera concluir la construcción de dos edificios que suman una superficie rentable de 734,000 ft2 en la segunda mitad de 2022. Estos proyectos, de la mano con los proyectos activos de expansión Build-to-Suit (BTS) suman aproximadamente 1 millón de ft2 de superficie rentable nueva y se espera que sean completados durante 2022.

 

Durante el 1Q 2022, Fibra Prologis adquirió tres edificios industriales que totalizaron una inversión de $68 millones de dólares. Dos de ellos fueron de Prologis en Ciudad Juárez y en Tijuana, y una propiedad de un tercero de Last Touch® con 285,450 ft2 en la Ciudad de México.

 

Fibra Terrafina también desarrolla tres propiedades industriales clase A en los mercados de Ciudad Juárez y Monterrey que agregarán 800,000 ft2 al portafolio. El primer proyecto comprende dos edificios BTS en Ciudad Juárez por 650,000 ft2. Estos edificios serán para un inquilino con un contrato a diez años. Los 153,000 ft2 restantes serán desarrollados bajo un joint-venture con uno de sus administradores de propiedades en el submercado de Apodaca. Estos proyectos requerirán una inversión total de $47 millones de dólares.

 

Durante el 1Q 2022, Fibra Upsite inició la construcción de dos nuevos edificios en la reserva territorial de Ciudad Juárez. Cada uno de los edificios mide 18,360 m2 y se concluirán durante el 4Q 2022.

 

Además, continúa avanzando con la construcción del tercer edificio en Ciudad Juárez, dentro del parque “Upsite Juárez Park I”, el cual se entregará al cliente en el 3Q 2022 y contará con una superficie de 20,344 m2.

 

Fibra Nova adquirió 7 hectáreas para ampliar el Parque Tecnológico Bafar en Chihuahua,  sumando en total 21 hectáreas disponibles. Además, firmó con Estra Automotive para la extensión del contrato de arrendamiento de una nave industrial de 258,850 ft2 que se desarrollará en la reserva de terrenos del Parque Tecnológico Bafar.

Inflación y energía desacelera los inicios de construcción de espacios industriales en el 1Q 2022

A pesar de la fuerte demanda de espacios industriales impulsada por tendencias como el e-commerce y el nearshoring durante los últimos dos años en el país, los inicios de construcción tuvieron una caída de 23% en el 1Q 2022. Esto por la cautela de desarrolladores ante la inflación de los precios de los materiales y el desabasto de energía en los principales centros industriales.

 

De enero a marzo de 2022, en el país se registraron inicios de construcción por 574,121 m2, es decir, metraje que corresponde a edificios que comenzaron el levantamiento de su estructura y no sólo hubo movimiento de tierra, ya que la estructura consolida la posibilidad de que se inicie y termine dicho proyecto. Este es el arranque más bajo en cuanto a inicios de construcción de los últimos seis años. El Noreste y Norte concentraron los inicios de construcción, con 64% de la actividad nacional.

 

Sergio Mireles, director general en Datoz, señaló en reunión con medios de comunicación que las dos principales causas de esta caída son el alza en los precios de los materiales de construcción y el desabasto de energía, derivado de poca inversión en la infraestructura de transmisión y distribución por parte del gobierno federal.

 

Explicó que, ante los altos costos de los materiales, los desarrolladores prefieren ser cautelosos en la construcción de espacios industriales especulativos, puesto que las alzas son cíclicas y si llega a bajar el costo de los materiales, dicho espacio deja de ser competitivo frente a espacios industriales que se construyeran con menores costos.

 

Del total de los inicios de construcción, sólo 279,841 m2 fueron de espacio especulativo, es decir, el 49%, por lo que el resto es del tipo Build To Suit (BTS) o construcción a la medida. En el Bajío-Occidente el 69% de los espacios fue BTS, el Norponiente registró el 50% y en el Noreste representó el 27%. Sólo en la región Centro dominó la construcción fue especulativa.

 

Pablo Quezada, socio y director de productos en Datoz, agregó que hay una preferencia por construir edificios del tipo BTS, ya sea en venta o renta, en lugar de edificios especulativos. Esto para reducir el riesgo del negocio por medio de la garantía que ofrecen estos proyectos para que los inversionistas alcancen a amortizar los costos asociados con una nueva construcción.

 

Por otro lado, Sergio Mireles señaló que el Gobiero se ha concentrado en generación de energía eléctrica, pero ha descuidado la inversión en transmisión y distribución para que llegue a los centros industriales del país, lo que termina por desincentivar el desarrollo de nuevos espacios especulativos.

 

Esta caída en los inicios construcción, principalmente especulativa, han ocasionado bajas en la disponibilidad, pero ante la alta demanda, la construcción a la medida puede seguir dinamitando el mercado en cuanto a inicios de construcción.

Disponibilidad de espacios industriales en México cae 26%

La disponibilidad de espacios industriales en el país tuvo una contracción considerable al cierre del 1Q 2022, luego de que en los últimos cinco años registró alzas constantes en el área neta rentable (ANR) disponible.

 

Al finalizar el primer cuarto del año, los 21 mercados más dinámicos del país sumaron en conjunto 3.9 millones m2 disponibles, lo que significó una disminución de 26% respecto al 1Q 2021, cuando registró 5.2 millones m2. Con un inventario total de 88.8 millones m2, la tasa de disponibilidad industrial del país es de 4.13%.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló que la caída precipitada en la cantidad de oferta de espacios industriales es resultado directo de la demanda fuerte y dinámica que existe por espacios industriales y con un menor ritmo de inicios de construcción especulativos por el alza en los precios de los materiales de construcción y el desabasto energético.

 

Los mercados del norte como Monterrey, Ciudad Juárez y Saltillo, y en el centro, Ciudad de México son los que han tenido mayor reducción en su disponibilidad. Sólo cuatro mercados aumentaron su espacio disponible.

 

En el último año, la disponibilidad de espacios de Monterrey pasó de 1.1 millones m2 a 696,585 m2, por lo que su tasa de disponibilidad se ubicó en 5.40%, cuando típicamente tenía tasas de entre 8% y 9%. Este mercado es el segundo de mayor absorción bruta, con 267,208 m2 durante el 1Q 2022, pero tuvo una caída de 78% en sus inicios de construcción, lo que explica la presión a la baja en su oferta de espacios.

 

Un año atrás, Ciudad de México tenía 1 millón de m2 de espacio disponible, pero al cierre del 1Q 2022 bajó a 701,405 m2, con una tasa de 4.77%. Este mercado es el líder en absorción con 314,681 m2 y, aunque también fue el mercado con más inicios de construcción no fue suficiente para mantener la oferta, pues la construcción cayó 43%.

 

“Esto puede causar un desabasto de espacios para atender la gran demanda que sigue llegando a México”, señaló Sergio Mireles. Esto porque el 2022 es una continuación del buen dinamismo de 2021, cuando se abatieron récords de absorción. “Esto porque el pipeline de empresas buscando espacios es elevado, sigue creciendo”, aseguró.

 

Con todo, el 1Q 2022 marcó un inicio de año muy interesante para el mercado inmobiliario industrial del país en términos de demanda de espacios, por lo que la disponibilidad será fundamental para atender dicha demanda.  

Fibras en camino a la sustentabilidad

En los últimos años, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) comenzaron a adoptar principios Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG), a fin de tener un manejo responsable de los negocios; en este sentido, el tema ambiental cobró relevancia ante la preocupación por el cambio climático, por lo que las Fibras han optado por certificar sus edificios, ya sea bajo el programa EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) o LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), entre otros, a fin de promover la construcción y administración de edificios con eficiencia en agua, energía y materiales. 

 

Fibra Uno forma parte del grupo de empresas EDGE Champions, convocada por el IFC (International Finance Corporation). Esto por por certificar más de 1 millón de m2 de área bruta rentable (ABR) bajo el programa EDGE Advanced por el ahorro del 40% de energía, por lo que el 10% del área bruta rentable de Funo tiene una certificación de eficiencia en agua, energía y materiales. Además, concluyó la certificación LEED Gold de Torre Cuarzo y EDGE de dos naves industriales en Lerma Park. Fibra Uno fue seleccionada por segundo año por Standard & Poor’s como Top 15% empresas con mejores prácticas ASG a nivel global. 

 

Fibra Macquarie también fue reconocida como EDGE Champion por su  adopción de opciones de construcción ecológica. Esta Fibra cuenta con seis edificios industriales sustentables certificados, los cuales suman 1.6 millones de ft2 de ABR aproximadamente 5.5% de su portafolio industrial, y están ubicados en Monterrey, Ciudad Juárez, Hermosillo y Reynosa. 

 

El 33% de las propiedades de Fibra Prologis tienen una certificación sustentable, es decir, cumplen con valuaciones para ahorro de agua y energía, con 13.2 millones ft2 de inmuebles con certificaciones. De ese total, 9.6 millones ft2 tienen la certificación LEED; 2.6 millones ft2 tienen la certificación BOMA Best; y 1.0 millones ft2 tienen ambas certificaciones. Además, fue nombrada líder del sector industrial por el Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB por sus siglas en inglés). 

 

Fibra MTY obtuvo la certificación EDGE Advanced por el ahorro del 40% de energía, otorgada por el Green Business Certification Inc. (GBCI) para su sede corporativa, convirtiéndose en la primera Fibra en México en obtener dicha certificación.

 

Fibra Shop también ha avanzado en temas de sustentabilidad con su plan de instalar paneles solares en el 89% de las plazas comerciales que integran su portafolio. Este proyecto se había anunciado desde el 2019, al informar que realizaría una inversión de $140 millones de pesos para instalar paneles solares en sus centros comerciales, con lo que se ahorraría alrededor de $23 millones de pesos al año en sus costos de electricidad. De sus 19 propiedades se ha instalado paneles solares en cuatro plazas comerciales en su primera etapa. 

 

Por otro lado, Fibra Eco se prepara para salir a Bolsa, por lo que será el primer fideicomiso de inversión que llevará una nueva propuesta enfocada en temas ambientales, sociales y de mejor gobierno corporativo. Fibra Eco buscará que todos sus edificios cuenten con las certificaciones EDGE que están diseñadas para aplicarse en edificios nuevos y existentes. 

Kuka Home invierte 150 millones de dólares en expansión de su planta en Salinas Victoria

La planta de origen chino Kuka Home, realizó una inversión de 150 millones de dólares, en una expansión de su planta ubicada en el municipio de Salinas Victoria, con ello va a generar 3,500 empleos, informó la Secretaría de Economía estatal.

 

Para este año se tienen 18 proyectos de inversión confirmados, de los cuales cinco provienen de China, comentó el secretario de Economía estatal, Iván Rivas Rodríguez, durante la colocación de la primera piedra en la nueva planta de Kuka Home.

 

Actualmente hay en cartera 374 proyectos en negociación, de los cuales 69 son de origen chino, y se tiene un memorándum de entendimiento con el departamento de Comercio de la ciudad de Hangzhou, para el desarrollo económico, intercambios comerciales y cooperación industrial, indicó el secretario de Economía estatal.

 

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abril 19, 2022

¿Fibra Uno, ganador en la reconversión de oficinas en CDMX?

Ante la alta disponibilidad de espacios de oficinas y la necesidad de otros usos, el fideicomiso de inversión en bienes raíces, Fibra Uno (Funo), incursionó en la reconversión de espacios. Gonzalo Robina, director general adjunto de la Fibra, refirió que tenían una reserva de alrededor de ocho edificios corporativos para convertirlos en vivienda y hospitales.

 

De acuerdo con el directivo, Fibra Uno analizó la reconversión de entre tres y cuatro edificios corporativos en habitacionales. Estos inmuebles se ubican en la zona metropolitana de la Ciudad de México y uno en Guadalajara. La estrategia de Fibra Uno se alinea a la impulsada por el Gobierno de Ciudad de México, que plantea la reconversión de espacios de oficinas desocupados, en desuso y obsoletos, es decir, clase B, de acuerdo con la clasificación del mercado, en vivienda.

 

En este sentido, Fibra Uno tiene la ventaja de tener un pipeline de proyectos a reconvertir, por lo que puede aprovechar los incentivos fiscales otorgados para impulsar y acelerar la reconversión de espacios.

 

Otra ventaja competitiva de FUNO frente a sus pares es su participación en el mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México, en términos generales concentra el 10% del inventario total de oficinas de la ciudad. Retomando lo mencionado en el texto “Insurgentes y Reforma con mayor potencial para reconvertir oficinas en vivienda”, el inventario de oficinas clase B es de 3 millones m2 y aproximadamente 600,000 m2 están disponibles, de estos, el 20% son propiedad de Fibra Uno.

 

Insurgentes y Reforma son los corredores donde Fibra Uno tiene mayor disponibilidad de oficinas clase B, con 47,000 m2 y 25,000 m2, respectivamente. Estos corredores forman parte de la estrategia del gobierno para reconversión en vivienda. Sin embargo, Fibra Uno tiene claro que no cualquier edificio de oficinas puede convertirse en vivienda, puesto que se tiene que hacer un análisis de la ubicación de los inmuebles, entre otros.

abril 7, 2022

El Gran Bajío, la alianza de gobiernos locales y empresarios para captación de inversión extranjera

Por: Monserrat Magaña Ocaña, Directora General de Atracción de Inversiones y Comercio Exterior de Aguascalientes.

 

Muchas veces los mexicanos no somos conscientes de la relevancia económica que tiene México en el mundo, una de las 20 más fuertes a nivel global. Menos aún dimensionamos el impacto que juegan las diferentes regiones del país como en este caso el Bajío. Esta región que forma parte la Alianza Centro Bajío Occidente está conformada por 5 estados: Aguascalientes, Guanajuato, Jalisco, Querétaro y San Luis Potosí, cuenta con más de 22 millones de personas, tiene un crecimiento del PIB superior a la media nacional, alberga mas de 4,000 empresas internacionales y estratégicamente tiene más de 100 centros de investigación y 200 universidades.

 

Gracias a esto, el Bajío se ha posicionado como un hub de innovación, desarrollo y manufactura de las principales industrias del mundo como la industria aeroespacial, automotriz, tecnologías de la información, componentes electrónicos, farmacéutica, logística y agroindustria. Si tomáramos a esta región como un país tendría una población mayor a la de países como Rumania, Chile y Holanda. De igual manera, si la región fuera un país tendría una economía similar a la de Portugal, Nueva Zelanda y Ecuador. Es por esto y más que la región se ha posicionado en México como el destino principal para las inversiones extranjeras en las últimas décadas, con empresas de 80 diferentes países, factor que sin duda ha fungido como un motor clave para el desarrollo y crecimiento de la región.

 

La alianza nace de la necesidad por una postura más proactiva y agresiva para la atracción de inversión extranjera directa. La meta es convertirnos en la región más competitiva y exitosa de toda Latinoamérica. Es claro que somos más fuertes juntos, y si presentamos a la región con todas sus bondades ante el mundo, especialmente por la diversidad y fortaleza en sus economías, así como  el talento laboral, y la infraestructura educativa y de servicios; se logrará amplificar las capacidades y ventajas con las que cuentan cada estado miembro de la Alianza en lo individual. Es claro también que, la inversión extranjera directa es prioridad para el desarrollo de esta región que ha sumado a la transformación de Norte América. Dentro de la Alianza existen también objetivos sobre sustentabilidad, educación, movilidad y seguridad, entre otros.

 

 El Bajío tiene también grandes retos, que de no ser atendidos podrían revertir el rumbo que esta región ha logrado. El primero, el avance de la sustentabilidad en la industria y la disponibilidad de energía limpia a precios competitivos. Otro recurso fundamental es el agua y la generación de infraestructura que nos permita reducir el estrés hídrico que actualmente tiene la región. Hay una gran necesidad de encontrar soluciones innovadoras.

 

En segundo lugar, la correcta administración del talento y que esté cada vez más capacitado y con mejores prestaciones para incorporar al mayor porcentaje posible de la población económicamente activa a la formalidad.

 

Tercero, la seguridad, punto principal que sin lugar a dudas, garantizará aumentar la confianza de inversionistas extranjeros y reducir el riesgo país.

 

Cuarto, buscar la regionalización de las cadenas de valor incorporando a las empresas locales, factor que permitirá que la riqueza generada por las inversiones tenga un mayor impacto en la sociedad. Sin embargo, es un reto grande que demanda la institucionalización y perpetuidad de las PYMES mexicanas.

 

Quinto, planear y desarrollar un crecimiento de las ciudades de manera estratégica evitando así todos los problemas que una urbe latina mal planeada puede tener como tráfico, desigualdad, inseguridad, falta de servicios, entre otros.

 

Finalmente, creo firmemente en el potencial que tiene esta región para seguir impulsando la economía del país y lo más importante buscando siempre incrementar la calidad de vida de sus ciudadanos. Las últimas décadas han sido determinantes para la definición del Bajío que conocemos hoy y estoy segura que los tiempos que estamos viviendo ahora serán aún más relevantes para el posicionamiento de nuestra región como la más importante y competitiva de Latinoamérica y, por qué no, del mundo.

 

Monserrat Magaña es

 

Políglota, con dos licenciaturas, en Finanzas y Negocios Internacionales, con una doble titulación de la Universidad de Estrasburgo en Gestión Europea. Con una amplia experiencia en gobiernos locales, empresas y organismos internacionales, se especializa en atracción de inversiones, desarrollo económico, mujeres en políticas públicas y gestión de proyectos, siendo la primera mujer y la más joven en llegar a ser Directora de Atracción de Inversiones de Aguascalientes. Le encanta aprender, los idiomas, los viajes y las experiencias interculturales.

Insurgentes y Reforma con mayor potencial para reconvertir oficinas en vivienda

El Gobierno de la Ciudad de México publicó los lineamientos para que propietarios y desarrolladores de edificios de oficinas en desuso o abandono puedan reconvertirlos en inmuebles habitacionales ante la sobreoferta de espacios corporativos y la necesidad de vivienda.

 

Hay varios puntos a considerar en los requerimientos, por ejemplo, la reconversión sólo se permitirá en diez zonas de la ciudad que corresponden a los corredores del mercado de oficias: Santa Fe, Polanco, Reforma, Periférico Sur, Insurgentes y parte del corredor Norte. Se permitirá conservar hasta para el 40% de la superficie construida para oficinas. No se autorizarán demoliciones totales, ni construcción de cajones de estacionamiento adicionales a los existentes. Será vigente hasta el último día de 2024.

 

Uno de los requerimientos para la reconversión es un reporte fotográfico del interior y exterior del inmueble en el cual se observe la obsolescencia funcional, el desuso o abandono, es decir, sólo se podrán reconvertir inmuebles clase B, de acuerdo con las características generales de clasificación del mercado. Esto corresponde con lo que Datoz adelantaba hace unos meses.

 

Señalamos hace unos meses durante un conferencia virtual que los ganadores dentro del mercado de oficinas serán los edificios clase A+ y A con ubicaciones estratégicas y amenidades más deseables, mientras que los edificios clase B quedarán rezagados, por lo que tienen características que los hacen más viables para reconversión, además de que, en este segmento se concentraría la mayor parte de desocupaciones.

 

El mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México cuenta con un inventario existente de 10.7 millones m2 de área neta rentable (ANR) distribuidos en 11 corredores, de los cuales el 28% del espacio es clase B, con 3.0 millones m2 al cierre de febrero de 2022. Asimismo, casi 600,000 m2 de ANR clase B están disponibles.

 

De los corredores considerados por el Gobierno de CDMX para la reconversión de espacios, Insurgentes y Reforma son los que tienen mayor potencial, puesto que concentran el 53% de la disponibilidad de oficinas clase B. Insurgentes tiene un inventario clase B de 1 millón m2, de los cuales 185,000 m2 están disponibles; mientras que el inventario de esta clase en Reforma es de 532,000 m2 de los cuales 128,000 m2 están disponibles. A estos corredores le sigue Polanco y Periférico Sur.

 

Con todo, habría que ver la disposición de los propietarios de estos edificios como Fibra Uno, Grupo Frel, JYSA, Grupo Surge, entre otros, para la reconversión de sus espacios corporativos. Cabe destacar que, Fibra Uno ya reconvirtió un par de edificios para servicios médicos y está entre sus planes reconvertir entre tres y cuatro para vivienda. 

AIFA detona la construcción de uno de los Hubs logísticos más grandes de América: T-MEX Park

Por: Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

La construcción del nuevo Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) detonó el interés por parte de la desarrolladora Parks y Grupo NEM-X por adquirir un terreno de 600 hectáreas en la zona de Nextlalpan, Estado de México, para desarrollar lo que será el nuevo Hub Logístico Multimodal uno de los más grandes de América, llamado T-MEX Park que contará con una superficie de más de 3 millones de m2 y centros de distribución de diferentes tamaños. El pasado 10 de marzo se anunció la colocación de la primera piedra, con lo que oficialmente inició la construcción de este parque industrial y se espera comience operaciones en 2023.

 

Al ubicarse a escasos 3 kilómetros del aeropuerto, contará con acceso directo a las áreas de servicio para el manejo de carga que llegue al mismo, lo que lo hará muy atractivo para la recepción y envío de mercancías nacionales e internacionales, además proveerá servicios ferroviarios y multimodales.

   

Este parque industrial tendrá acceso por medio de vías de comunicación rápidas como el Circuito Exterior Mexiquense y el Arco Norte, lo que facilitará la distribución de mercancías a algunas de las principales ciudades del centro del país: Toluca, Puebla, Querétaro Morelia y Silao, así como a la Central de Abastos de Ciudad de México; se ubicará entre dos estaciones del tren suburbano, una vez que se haya extendido hacía el AIFA, y contará con una terminal de autobuses para facilitar la llegada de mano de obra calificada al parque industrial.

 

Los servicios logísticos que ofrecerá el parque en conjunto con el nuevo aeropuerto conformarán uno de los Hubs logísticos de mayor tamaño y relevancia en nuestro país y América, optimizando el tiempo y costo de traslado de los productos a su destino final.

 

Este parque se convertirá en una excelente opción, derivado de la escasez de tierra para desarrollar nuevos parques industriales dentro del corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), submercados con la mayor demanda logística en el área metropolitana de la Ciudad de México.

 

De acuerdo con la clasificación de Datoz, que coincide a la mayoría de las empresas de corretaje institucional y desarrolladoras, T-MEX Park formará parte del submercado Huehuetoca-Zumpango, que actualmente cuenta con un inventario de 337,813 m2, una tasa de disponibilidad de 8.4% lo que representa 29,290 m2 disponibles, y un precio de salida promedio de $4.58 USD/m2/mes. En contraste el corredor CTT cuenta con un inventario de 8.7 millones m2, una tasa de disponibilidad del 4.72% lo que representa un poco más de 380,000 m2 disponibles y un precio de salida promedio de 5.43 USD/m2/mes, al cierre del febrero de 2022.

marzo 23, 2022

Latinoamérica captaría parte de la inversión inmobiliaria que huye de Europa de Este

marzo 18, 2022

Fibras muestran leve recuperación del sector inmobiliario de retail

El segundo año de la pandemia fue menos agresivo para el segmento comercial de los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) de la mano de una mejoría en el consumo interno y el relajamiento en los protocolos de distanciamiento social, que aumentaron el aforo de espacios comerciales. 

 

En este sentido, las Fibras con componente de centros comerciales como Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Shop y Fibra Soma registraron una recuperación en la ocupación de espacios en el cierre del 2021, luego de que a inicios de año tocaron sus niveles mínimos. 

 

Fibra Danhos, con malls en Ciudad de México y Puebla, destacó en su reporte a inversionistas que en el 4Q 2021 se mostró la tendencia en la recuperación en niveles de ocupación y aforo de visitantes a sus inmuebles comerciales, derivando en mayores ingresos por arrendamiento y estacionamientos. 

 

La tasa de ocupación de Danhos se ubicó en 91.5%, un incremento de 100 puntos base en comparación con el nivel más bajo que fue de 90.5% durante el 1Q 2021. La comercialización de espacios mejoró en el portafolio comercial, ya que, del total de área bruta rentable (ABR) desocupada desde el 1Q 2020 que inició la pandemia, la Fibra ha colocado el 59% mediante nuevos contratos de arrendamientos. 

 

En el acumulado de 2021, los ingresos totales de la Fibra tuvieron un aumento anual de 2.7%, impulsado en gran medida por los estacionamientos que registraron un alza de 39.7% respecto a 2020. La afluencia de visitantes a los centros comerciales incrementó 46.7% en el último año. 

 

De igual manera, Fibra Shop destacó el repunte en la afluencia de sus centros comerciales, por lo que también tuvo incrementos en sus rentas e ingresos por estacionamiento. Los ingresos totales alcanzaron los 1,425.6 millones de pesos en 2021, 7% superior a 2020. 

 

Cabe decir que, durante 11 trimestres consecutivos la ocupación se mantuvo arriba de 95%, cuando bajó a 94% y continúo en caída hasta el 1Q 2021 en su punto más bajo de 92.13%, pero en los siguientes trimestres de 2021 subió de a poco para alcanzar 92.41% en el 4Q 2021.  

 

Además, en el 4Q 2021, el tráfico peatonal monitoreado en sus centros comerciales fue 35% superior al 4Q 2020, pero permanece todavía 25% por debajo de los niveles previos a la pandemia. 

 

El portafolio comercial de Fibra Macquarie, anclado en cadenas de supermercados, cerró con mejores números en ocupación durante el 4Q 2021, con 90.1% un incremento de 10 puntos base respecto al trimestre anterior, cuando fue de 90.0%, la más baja desde que inició la pandemia de COVID-19.  

 

Macquarie señaló en su reporte a inversionistas que las desocupaciones trimestrales disminuyeron a 1,900 m2, el nivel más bajo desde el inicio de la pandemia, esto dió lugar a un incremento en la ocupación trimestre contra trimestre.  

 

Fibra Soma señaló que su tasa de ocupación promedio de todas sus propiedades volvió a niveles históricos de 96%, antes estaba en 95%. Si bien, Fibra Soma no detalla su ocupación comercial, cabe recordar que, el 73% del ABR es del segmento comercial. 

marzo 17, 2022

Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra MTY registran ocupación industrial récord al cierre del 2021

Para el mercado inmobiliario industrial, 2021 fue un año sin igual derivado de la fuerte demanda de espacios en los 21 mercados más dinámicos del país, que acumularon una absorción bruta de 5.8 millones m2. Con esta absorción, el inventario total del país de 87.7 millones m2 tuvo una tasa de disponibilidad de 4.5%, es decir, el 95.5% del espacio industrial en el país está ocupado.  

 

Este gran dinamismo en el segmento industrial también benefició a los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras), especialmente a Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra MTY, que al cierre del 2021 registraron ocupaciones récord en sus portafolios industriales. 

 

Fibra Prologis, dedicada 100% al desarrollo y administración de inmuebles industriales, destacó en su reporte a inversionistas que al finalizar 2021 tuvo una tasa de ocupación récord desde su Oferta Pública Inicial (OPI) en 2014, al situarse en 97.9%, 150 puntos base superior a 2020. Esta tasa fue impulsada por el alto volumen de arrendamientos. La Fibra señaló que el consumo local y la manufactura para la exportación continúan como los principales motores en para el mercado inmobiliario industrial y la actividad fue más fuerte en Monterrey y Ciudad de México. 

 

Fibra Macquarie, con vocación industrial y comercial, también mantuvo niveles de ocupación altos en su portafolio industrial, el cual se ubicó en 96%, un incremento de 169 puntos base respecto a 2020, ya que el 4Q 2021 fue el trimestre más activos en arrendamientos desde 2018, de acuerdo con su reporte a inversionistas. Este fideicomiso acentuó que el 80% de su presencia industrial se localiza en los mercados del norte, por lo que su posición es estratégica para captar la demanda manufacturera y logística impulsada por el nearshoring.  

 

La diversificada Fibra MTY también tuvo un dinámico 2021 en términos de absorción de espacios por la ocupación del Portafolio Huasteco, la expansión del inmueble Providencia, así como las adquisiciones de las propiedades Ciénega 2 y 3, que ya estaban arrendadas, lo que derivó en una mayor tasa de ocupación. La tasa de ocupación de Fibra MTY fue de 97.3%, un incremento de 50 puntos base respecto a 2020. 

El Cap Rate, ¿Input o resultante?

Por: Leopoldo Otero

 

En el mercado inmobiliario actual es común escuchar el término “Cap Rate“ refiriéndose a la tasa de capitalización de un activo con contrato de arrendamiento vigente, por ende, generando flujos de efectivo. Usualmente se hace referencia al Cap Rate cuando un activo o portafolio está en proceso de venta o adquisición.

 

La ecuación del cap rate es un tanto sencilla:

 

 

El Cap Rate es uno de los indicadores más relevantes y populares en el mercado inmobiliario, pues con esto se podría llegar a definir el monto de adquisición o venta de portafolios o activos en el mercado, siendo este un indicador correlacionado al riesgo de la inversión.

 

El mercado inmobiliario institucional en México es relativamente joven y dinámico, y, en ocasiones, hermético en temas de información sobre las transacciones. Por lo que la información de las mismas es escasa.

 

Hay dos caras en la moneda cuando se habla de un Cap rate en el ámbito del real estate institucional.

 

Por un lado, están los propietarios y desarrolladores de los activos, los cuales, en el caso de una posible venta, pudieran estimar el precio de sus activos por un Cap Rate definido en sus proformas, proyecciones o modelos, usando el Cap Rate como un Input, es decir, un Cap rate puntual según lo consideren.

 

Los propietarios y desarrolladores intentarán proyectar un CAP Rate aproximado (implícito) con la información disponible, siendo el Cap Rate una de las métricas más relevantes en la toma de decisiones para invertir en el desarrollo o venta de un activo inmobiliario.

 

Por el otro lado, están los adquirientes institucionales, ya sean FIBRAs, fondos de inversión privados y CKDs, entre otros administradores de activos, que, pudieran tener interés sobre la adquisición de estos, buscando tener mejores rendimientos de su capital y un incremento de sus flujos. De este lado, el CAP Rate deja de ser un “Input”, pues para ellos es un resultado de su proceso de valuación, conocido en el mercado como “underwriting”, en el cual, se consideran variables internas para lograr un valor potencial de adquisición, que, a su vez, se puede traducir a un Cap Rate.

 

Por mencionar algunas variables a considerar:

 

  • 1. Métricas financieras según estándares de la empresa (Tasas de descuento o TIR, es decir, el rendimiento que se busca del flujo de efectivo generado por el activo en un determinado periodo de tiempo).
  • 2. Perpetuidad del activo (cuando el contrato de arrendamiento finaliza, que tan fácil puede reanudar la generación de flujos, en pocas palabras, que tan rápido se puede volver a rentar el activo en el mercado).
  • 3. Mercado o zona donde se encuentra el activo y el monto de renta por m2 o ft2.
  • 4. Vigencia de los contratos de arrendamiento y esquema operativo de los mismos.
  • 5. Calidad de los arrendatarios (usuario de la propiedad).
  • 6. Entre otras.

 

Cuando el CAP RATE, siendo este Input o resultante, converge, las operaciones de venta/adquisición de activos o portafolios inmobiliarios tienen un alto grado de éxito.

 

En el mercado actual, las adquisiciones son cada vez más frecuentes, sin embargo, aún hay una gran brecha por recorrer para lograr alinear las dos caras.

Leopoldo Otero es…

 

Ingeniero civil del Tec de Monterrey, con especialidad en finanzas y se ha especializado en negocios inmobiliarios. Cuenta con 10 años de experiencia en el sector de bienes raíces. Tiene experiencia en valuación y adquisición de activos inmobiliarios para Fibras, así como análisis de éstas, CKDs, big data del mercado inmobiliario, entre otras. Actualmente es director de proyectos en MEOR.

marzo 2, 2022

Danhos prepara apertura del mall Parque Tepeyac en CDMX

El avance del 70% en la construcción y la comercialización de Parque Tepeyac, hasta ahora, el último centro comercial en desarrollo de Fibra Danhos al norponiente de la Ciudad de México eleva la expectativa de su apertura, del concepto de entretenimiento que tendrá y las tiendas que albergará, de las cuales el ancla será Liverpool

 

Luego de un retraso de dos años a causa del freno a la construcción de mega obras por parte del gobierno de la ciudad en 2019 y el cierre de actividades no esenciales como medida de contención por la pandemia de COVID-19 en 2020, se pudo seguir con la construcción de Parque Tepeyac que espera abra las puertas de su primera fase durante la segunda mitad de 2022. 

 

Con este complejo, Fibra Danhos continúa con su estrategia de desarrollar grandes malls de calidad premium con una oferta comercial de prestigio, pero ubicados en zonas periféricas de la ciudad con alta densidad poblacional, a fin de que sean referentes y agreguen valor a dichas áreas; tal es el caso de Parque Tezontle y Las Antenas, ambos localizados al oriente, en Iztapalapa. 

 

Parque Tepeyac se desplanta en varios predios que suman alrededor de 55,000 m2, por lo que contará con más de 120,000 m2 de área comercial, que incluirá la participación de grandes retailers como Liverpool y Sears, así como la cadena Cinépolis y una tienda de autoservicio. Además, fiel a su concepto de centro comercial, Fibra Danhos tendrá una opción de entretenimiento, pero aún está por definirse. Cabe recordar que, en Las Antenas se encuentra una feria en la azotea del edificio y en Parque Puebla tiene un acuario. 

 

En asociación con un tercero, Fibra Danhos tiene una participación del 50% en la edificación de este proyecto; además, estará a cargo del diseño, gestión, construcción, operación y administración de Parque Tepeyac, según lo ha declarado en sus diversos reportes a inversionistas. En este sentido, el área rentable de la Fibra será de 35,000 m2 aproximadamente. La inversión neta estimada de Fibra Danhos será de alrededor de $1,800 millones de pesos, incluyendo terreno, de los cuales ha invertido $1,643 millones de pesos al cierre del 4Q 2021. 

¿Distrito Polanco detonaría la entrega de corporativos en CDMX?

La entrega de edificios corporativos en Ciudad de México ha tenido retrasos en el último par de años derivado de diversos factores, entre los que destacan: el freno a las mega obras de construcción durante 2019 por parte del gobierno de la ciudad y el cierre de actividades no esenciales a causa de la emergencia sanitaria de COVID-19, entre otros.

 

Previo a la pandemia, el inventario existente del mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México tenía un promedio de crecimiento anual de 5% por la entrega de edificios en construcción; pero esta tendencia se desaceleró considerablemente en la pandemia, ya que el aumento en el inventario fue de 0.76% durante 2020, mientras que en 2021 apenas creció en 0.89%.

 

Durante 2021 se entregaron alrededor de 150,000 m2 de oficinas nuevas, ubicadas en los corredores Polanco y Santa Fe, con una participación de 55% y 45%, respectivamente. En Polanco, se inauguró uno de los proyectos más esperados por el mercado: Distrito Polanco.

 

Localizado en la intersección de Anillo Periférico, con la entrada a Polanco y con Paseo de las Palmas, Distrito Polanco es un edificio de usos mixtos de 15 niveles, 12 de ellos son de oficinas triple A. Este complejo fue desarrollado por Simetric, República Arquitectos y Edmonds International. Distrito Polanco cuenta con 45,000 m2 de área neta rentable (ANR) y una tasa de disponibilidad de 29% al cierre de 2021. La fintech Konfío es uno de los inquilinos de este complejo, ya que en diciembre de 2021 arrendó 15,000 m2.

 

Cabe destacar la tasa de disponibilidad de Distrito Polanco, aun cuando es superior a la tasa promedio del mercado, que es de 23.8%, y la del corredor Polanco, que es de 20.1%, ya que la mayoría de los corporativos de reciente entrega tienen tasas de disponibilidad por encima de 50%. Sin duda, este desarrollo es un referente para el corredor Polanco y el mercado en general por su ubicación, diseño y tecnologías.

 

Distrito Polanco impulsó el crecimiento del corredor Polanco, que alcanzó un inventario de 1.8 millones m2 al cierre de 2021 y una absorción bruta de 72,500 m2, la más alta del mercado de Ciudad de México.

febrero 23, 2022

La frontera acaparó el mercado inmobiliario industrial de México en 2021

El mercado inmobiliario industrial tuvo un año sin igual durante 2021, ya que registró una absorción bruta histórica, al alcanzar 5.8 millones m2 o , la más alta para un año desde que Datoz tiene registro. Esta demanda de espacios estuvo impulsada por tendencias como el nearshoring en el norte del país y el e-commerce en las grandes metrópolis.

 

Los mercados fronterizos de Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicali capitalizaron su cercanía con Estados Unidos, la infraestructura de la región, así como la mano de obra calificada para atraer empresas nacionales e internacionales que requirieron alrededor de 2.7 millones m2 de espacios industriales, es decir, el 47% del total del país.

 

 

Estos mercados también tuvieron un año récord en cuanto a absorción de espacios, ya que registraron alzas de dos o tres dígitos.

Las actividades de manufactura del sector automotriz, electrónico y bienes de consumo industrial, principalmente, impulsaron la absorción bruta en Monterrey, que alcanzó 1.2 millones m2, un incremento de 75% respecto a 2020. Además, con 21% de la demanda total del país, este mercado tuvo la segunda mayor absorción bruta, sólo después de Ciudad de México. Cabe destacar que, alrededor de 444,000 m2 de la absorción de Monterrey fue de proyectos build-to-suit (BTS).

 

 

Tijuana alcanzó una absorción bruta de casi 640,000 m2 de espacio industrial. Los sectores automotriz, médico, de bienes de consumo industrial y metalmecánico impulsaron la demanda de espacios para sus procesos de manufactura, pero también las actividades logísticas tuvieron gran relevancia. La absorción de este mercado fue 47% más alta respecto al año previo.

En Ciudad Juárez, compañías del giro automotriz, de bienes de consumo industrial, de logística e industria médica detonaron la absorción bruta de espacios industriales por 475,000 m2, un crecimiento de 44% contra el 2020. Además, debido a su escaza oferta de edificios industriales en inventario, el 25% de la absorción fue por parte de BTS.

 

 

La absorción bruta de Mexicali representa apenas el 7% del total nacional, con 340,000 m2, en 2021 tuvo un incremento de 455% respecto al año previo. Empresas del sector médico, electrónico y plásticos detonaron la demanda. Las operaciones de edificios BTS también tuvieron relevancia en la absorción, ya que sumaron 178,000 m2, el 47% de la absorción.

La dinámica absorción bruta durante el 2021 redujo la tasa de disponibilidad en estos mercados, a tal grado que Ciudad Juárez tiene la segunda tasa de disponibilidad más baja, con 1.2%, es decir, apenas tiene 81,000 m2 disponibles. Por su parte, Mexicali tiene una tasa de 3.13%, la de Tijuana se ubica en 3.76%, mientras que la de Monterrey es la más alta de este grupo con 6.36%.

 

Estos mercados continuarán con su gran dinamismo en 2022 de la mano de las actividades de manufactura y el nearshoring, pero tienen retos muy grandes como la escasez de tierra y los servicios de suministro eléctrico.

Naves BTS impulsan el crecimiento y dinamismo de Mexicali

Por: Joanna Lara, Market Analyst en Datoz

 

Dentro del real estate industrial, las construcciones a la medida o build-to-suit (BTS) permiten a empresas manufactureras y logísticas unirse con desarrolladores para construir un edificio industrial bajo las especificaciones que requieran y así llevar a cabo sus operaciones. El objetivo es alinear el desarrollo del proyecto a las necesidades operacionales y de negocio del usuario, tomando en consideración planes de expansión en mercados clave para su crecimiento.

 

Dado que la demanda ha superado la oferta del mercado inmobiliario industrial en México, se espera un mayor dinamismo de proyectos BTS en diferentes regiones del país, lo que permitirá a los desarrolladores, que cuentan con terreno disponible, atraer y consolidar la inversión extranjera.

 

Mexicali se ha destacado por ser uno de los mercados industriales con mayor crecimiento en estos últimos años, cerrando el 2021 con una absorción bruta de 4.1 millones ft2, un incremento de 455% respecto al 2020. Asimismo, el 47% de esta absorción fue por parte de proyectos BTS, que sumaron 1.9 millones ft2.

 

Es decir, en 2021 los proyectos BTS fueron los que detonaron el dinamismo de Mexicali, pues también representaron el 84% de los inicios de construcción, frente al 16% de las construcciones especulativas, que registraron 364,000 ft2, ya que los desarrolladores están promoviendo este tipo de transacciones.

En Mexicali destacan los procesos de manufactura de las industrias médica, automotriz, telecomunicaciones, electrónica y, sobre todo, aeroespacial. Empresas que ya están instaladas en este mercado están optando por expandirse mediante proyectos BTS, gracias a los beneficios que esta modalidad ofrece para adecuarse a sus necesidades de operación.

 

Humberto Juárez, director de Desarrollo de Negocios de Grupo Nelson, observó que la mayoría de las naves que han sido planeadas como especulativas inician su construcción como build-to-suit. Esto debido a la combinación de fuerte demanda con escasa oferta.

 

Mexicali cuenta con un gran atractivo para los inversionistas por su cercanía con Estados Unidos y la mano de obra especializada debido a las alianzas que han logrado implementar con las universidades locales.

 

Joel Valenzuela, Real Estate Manager de Grupo Promesa, señaló que el atractivo principal de Mexicali específicamente con proyectos BTS es la disponibilidad de terrenos y las áreas planas, en comparación con la plaza vecina, Tijuana. Además, el costo entre una ciudad y otra es significativo y para llegar a este punto hay que analizar las particularidades de cada proyecto y ver si empata con alguna ciudad del estado, pero, sin duda, Mexicali siempre será atractivo por las opciones BTS y los precios de estos.

 

Desarrolladores cuentan con parques dedicados a proyectos BTS, por ejemplo, Grupo Nelson, entre 2021 y lo que va de 2022 registró tres transacciones significativas que en conjunto sumaron 500,000 ft2.

 

Mexicali aun cuenta con una cantidad considerable de terrenos para uso industrial destinado específicamente a proyectos a la medida. Empresas de desarrollo cuentan con grandes extensiones de terrenos como es el caso de PIMSA que acumula alrededor de 100 hectáreas, Grumesa con mas de 40 hectáreas, y Grupo Nelson que tiene 35 hectáreas, entre otras organizaciones locales que están optando por promover sus terrenos y adquirir más. Esta situación se debe al potencial de este mercado, amplificado por  la insuficiencia de terrenos en mercados aledaños como es el caso de Tijuana que ademas enfrenta retos importantes por la carencia de energía y la elevada demanda por espacios industriales.

febrero 10, 2022

Alemana Bosch invertirá 146 millones de dólares para ampliación de su planta de Querétaro

La alemana Bosh ampliará su planta de Querétaro, dedicada a la fabricación de tecnología automotriz, para la cual invierte 146 millones de dólares, ante la mayor demanda de soluciones de movilidad.  

 

“La ampliación de la planta de Querétaro es una muestra más del compromiso de Bosch con México para el desarrollo de alta tecnología. También es un reconocimiento a la alta productividad de nuestros asociados queretanos”, afirma René Schlegel, presidente de Bosch México.

 

A través de un comunicado, la compañía líder en autopartes y soluciones de movilidad internacional precisó que la expansión incluye instalar nuevas líneas de producción de alta tecnología y un almacén en alrededor de 12,000 metros cuadrados.

 

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febrero 4, 2022

Oficinas en vías de recuperación, pero con retos

El primer año de la pandemia fue muy complicado para el mercado inmobiliario de oficinas del país, ya que paró y suspendió negociaciones de arrendamientos, obligó a desocupaciones, bajó rentas, entre otros. Sin embargo, el 2021 fue un año más estable, con una paulatina recuperación en la demanda de espacios.

 

Mientras que, en 2020, los tres mercados corporativos más grandes del país, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, tuvieron contracciones importantes en la absorción de espacios, en 2021, las tres ciudades tuvieron alzas en la demanda de oficinas, incluso, CDMX superó los niveles prepandemia.

 

Ciudad de México, que cuenta con un inventario de 10.3 millones m2, cerró el 2021 con una absorción bruta de 240,000 m2, un incremento de 13% respecto al 2020 y 6% si lo comparamos con 2019. Empresas del sector financiero y tecnológico encabezaron la demanda.

 

Guadalajara tuvo una absorción de 51,000 m2, casi el triple de lo registrado en 2020, pero 11% inferior a 2019. Compañías de los sectores tecnológico y médico impulsaron la absorción. Además, fue el único mercado que logró bajar los niveles de disponibilidad, ya que su tasa pasó de 19.6% a 18.3%.

 

Monterrey fue el mercado con menor absorción, con 24,000 m2 y, aunque fue 19% superior al 2020, todavía se encuentra muy por debajo de los niveles prepandemia.

 

Las tres ciudades muestran signos de reactivación en las inversiones por el aumento en la demanda de espacios corporativos, pero la estabilidad aún no llega al mercado, pues tienen distintos retos que afrontar a corto y mediano plazo.

 

Uno de los retos más grandes que tiene este segmento para los próximos dos años es la incorporación del inventario que se encuentra en construcción, que en el caso de CDMX asciende a 1.3 millones m2, lo equivalente al inventario del corredor Reforma, frente a la lenta ocupación. Esto aunado a las desocupaciones aumentarán considerablemente la disponibilidad de oficinas, por lo que se mantendrá la sobre oferta en los próximos trimestres.

 

El home office también es un desafío para este mercado, ante lo que tiene que reinventar sus espacios para adaptar empresas con modelos híbridos de trabajo y atraer a las que han optado por sistemas 100% remotos mediante nuevos esquemas.

 

La influencia de la economía global y economías extranjeras puede acelerar la demanda de espacios, a fin de que el proceso de recuperación del mercado de oficinas no sea demasiado lento.

El impacto de la inflación en los arrendamientos

Por: Oscar López, Gerente de Planeación Financiera y Estratégica en GP Desarrollos

 

Uno de los temas controversiales en el medio inmobiliario en estas últimas semanas ha sido el impacto del incremento de los precios de la economía en las rentas de un inmueble y esto debido a que en los contratos de arrendamiento se pacta, por lo general, un incremento anual de la renta ligado a la variación del índice nacional de precios del consumidor (INPC) en caso de que la renta sea en pesos o al “US-Consumer Price Index” (US-CPI) en caso de que las rentas sean en dólares estadounidenses y en otros casos el acuerdo es un incremento fijo o de forma escalonada que al final de cuentas es algo que tiene que tomar en cuenta el arrendador para que los montos que recibe a lo largo del plazo del contrato no afecten su rendimiento ni su poder adquisitivo al pasar de los años.

 

Para entrar en materia y poder entender mejor el tema es importante saber qué es y cómo se calcula la inflación. De acuerdo con textos especializados, la inflación es un fenómeno que se observa en la economía de un país y está relacionado con el aumento de los precios de la mayor parte de los bienes y servicios que se comercian en sus mercados por un periodo de tiempo. En México se creó el INPC que es un indicador cuya finalidad es estimar la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias y se toma como base para calcular la variación que hay entre periodos, al resultado de dicha variación se le conoce como inflación en caso de ser positiva y deflación en caso de ser negativa. Ejemplo, si en enero de 2021 el precio de una botella de agua era $10 pesos y en enero de 2022 pasó a $12 pesos, la variación en términos porcentuales o inflación anual para este artículo de consumo es de 20%.

   

En días pasados se dieron a conocer los datos de inflación anual 2021 de México y Estados Unidos, 7.36% y 7.04% respectivamente, niveles récord desde hace más de 20 años. Estos datos preocupan a los arrendatarios de inmuebles, ya que en su próxima factura de renta vendrá un incremento similar y esto puede significar que ellos a su vez piensen modificar los precios de su productos o servicios que ofrecen, lo que nos hace pensar que este efecto se puede convertir en una bola de nieve imparable, pero la buena noticia es que no todo dependerá de este factor, ya que existen otros, como la oferta y demanda de insumos en su proceso de producción que ayuden a que el precio se equilibre sin afectar sus utilidades.

 

Por lo general, los precios tienden en subir, pero en algunos mercados el precio dependerá de la oferta y la demanda de los productos y servicios o del costo de los insumos que se necesitan para producir un bien. En el caso hipotético de la renta de una nave industrial que está en un mercado donde existe poca disponibilidad el precio será más alto comparado con el de una nave que se ubica en un mercado en donde hay mucha oferta u opciones para rentar y, desde el punto de vista de los costos, el desarrollador deberá analizar el precio de renta pensando en cuánto le costaría construir la siguiente nave industrial o que al terminar la nave actual les costaría más hacerla de nuevo con la premisa de que sus insumos principales están sufriendo incrementos importantes.

 

De acuerdo con información histórica de DATOZ, los precios de renta de una nave industrial en la zona metropolitana de Monterrey en los últimos 5 años se han incrementado en promedio 1.4% anual, en Guadalajara 3.3%, en Ciudad de México 3.6% y en Tijuana 7.1% y se espera que para este 2022 se de un salto importante debido a la demanda de más espacios industriales y al incremento en los precios de los insumos para la construcción.

 

Para finalizar con mi comentario y sugerir que hacer la próxima vez que estén negociando un contrato de arrendamiento, sería no jugarle al Nostradamus tratando de predecir qué sucederá en los próximos años ni complicar una cláusula que puede resultar confusa al final, ya que lo mejor será acordar con el arrendatario un incremento ligado a los índices de precios al consumidor o si así lo prefieres, poner un techo con referencia a la inflación promedio de los últimos 10 años más 1 punto porcentual de protección ante cualquier eventualidad, ya que de no ser de esta manera posiblemente estes perjudicando el rendimiento del inversionista.

 

Oscar López es…

 

Economista del Tec de Monterrey, experto del sector inmobiliario industrial con más de 15 años de experiencia en el ramo. Conocimiento de modelos financieros para la evaluación y viabilidad de proyectos inmobiliarios. Analista del “Big Data” del mercado industrial. Profesor de cátedra y tutor en algunas universidades de prestigio en Monterrey. Gusto por el deporte y las redes sociales.

febrero 2, 2022

Mexico received over 4.26 billion dollars in investments from the automotive industry in 2021

The report on Automotive Investment in Mexico 4Q 2021 and Summary of Automotive Investments during 2021 in Mexico, from the business intelligence platform Directorio Automotrizshowed that Mexico captured 487 million dollars in investment from the automotive sector during the fourth quarter of 2021.

The report details that during the 4Q of 2021, 21 investment projects were received in the sector, from 10 different countries. Of these, 8 correspond to new investments in industrial plants and 13 to expansions of existing plants.

 

It is also indicated that 19 of the 21 investments registered in the last quarter of 2021 are from auto parts companies (Tier 1 and 2), while another one corresponds to a raw materials company and finally one more to the construction of a new industrial park.

 

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enero 31, 2022

Inventario de mercado industrial mexicano registra 87.7 millones de m²

En el reporte del panorama del mercado industrial en México del 4T2021, realizado por la plataforma Datoz, se informó que México registró 87.7 millones de metros cuadrados de inventario total. Bajo esta premisa, Ciudad de México y Monterrey se posicionaron como los principales mercados con un 17% y 14% del total acumulado, respectivamente.

 

En materia de construcción 11 de los 21 mercados registrados por Datoz, obtuvieron aumentos porcentuales en inicios de nuevas construcciones. De este modo, Mexicali, San Luis Potosí y Hermosillo, destacaron por su desempeño.

 

Nuevas construcciones del mercado industrial

 

Sin embargo, Monterrey fue el mercado con mayor aporte de nuevas construcciones al registrar 724,046 m², seguido por CDMX con 445,052 metros cuadrados. Dichas cifras representan un récord histórico en cuanto a inicios de construcción.

 

En mercados como Monterrey y Mexicali, las edificaciones BTS representaron el 61% y 84%, respectivamente. Caso contrario ocurrió en Tijuana y Ciudad Juárez, donde la mayoría de sus nuevos proyectos corresponden a espacios especulativos con un 69% y 63%, respectivamente.

 

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enero 27, 2022

E-commerce impulsa absorción récord de espacios industriales en CDMX

Por: Silvia Gómez, Market Analyst Sr. en Datoz

 

El mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México cerró el 2021 con una demanda histórica de espacios, ya que la absorción bruta acumulada durante este periodo tuvo un repunte importante y finalizó el año con un total de 1.3 millones m2, esta ocupación de espacios fue 53.75% superior a la registrada en 2020. Además, esta absorción es la más alta para un año desde que Datoz tiene registro.

 

Este año el sector de e-commerce continuó en crecimiento, derivado del aumento de las ventas en línea e impulsado por la pandemia; dos de las principales transacciones del año, fueron realizadas por una empresa de este giro que en conjunto absorbieron alrededor de 163,000 m2. Cuautitlán fue el submercado con mayor actividad en el mercado, al sumar alrededor de 511,000 m2 comercializados participó del 39% del total, seguido de Tepotzotlán con 304,000 m2 y una participación de 23%.

 

CDMX alcanzó un inventario de 14.5 millones m2, un incremento anual de 3.17%. Diversos proyectos impulsaron este crecimiento como: Atizapan Park, Vallejo Park, el build-to-suit (BTS) Estafeta en O’Donnell La Laguna, Convento City Park, Logicenter Cuautitlán III, Logicenter Lerma II, CPA Logistics Center Estado de México, World Park Tlalnepantla II, además de dos BTS para una empresa de e-commerce en el submercado Cuautitlán, como ya lo comentamos anteriormente. El 30% de estos proyectos se ubicaron en Cuautitlán, mientras que Tepotzotlán, Tlalnepantla y Huehuetoca participaron del 20%, respectivamente. El 10% restante se situaron en Toluca y Vallejo.

 

Incluso con el crecimiento de inventario, la disponibilidad en CDMX se redujo 26.96% respecto al 2020 derivado de la fuerte demanda de espacios durante 2021. La disponibilidad fue de 798,000 m2, que equivale a una tasa de 5.50%.  Los submercados con mayor oferta fueron Cuautitlán con 22%, Toluca con 20% y Tepotzotlán con 15%.

 

El precio de salida promedio de los edificios industriales al cierre del 2021 fue de $5.81 USD/m2/mes, lo que representa un alza de 5.8% con respecto al 2020 e impulsado por, entre otros factores, la inflación y la escasez de espacios disponibles en los submercados más importantes como Cuautitlán y Tepotzotlán; mientras que el precio de cierre registrado es menor, ya que se ubica en $5.27 USD/m2/mes, 2% menos con respecto al año anterior.

 

Durante el 2021, el mercado inmobiliario industrial de CDMX registró inicios de construcción por 445,051 m2 en 20 proyectos, de los cuales 17 fueron especulativos y tres fueron proyectos BTS, como ya se mencionó, dos de estos fueron para destinados para e-commerce.

La perspectiva para este 2022 es que el mercado industrial continuará muy dinámico, impulsado por el  T-MEC, que seguirá atrayendo empresas a nuestro país, y por el boom del e-commerce generado por el alza de las compras online, a raíz de la pandemia por COVID 19; ya que tenemos conocimiento de diversas negociaciones activas, mismas que están por concretarse en el corto y mediano plazo. Por otro lado, la Secretaría de Economía refiere que las expectativas en la recepción de IED para el 2022, son en promedio de $28,957 millones de dólares, 3.93% más que en 2021, por lo que se espera que esta derrama económica continue con la instalación de empresas extranjeras en nuestro país.

Innovación en la data del real estate: modelos de interpretación

La pandemia aceleró entre 3 y 5 años la digitalización de temas del sector inmobiliario en todos sus aspectos, no sólo relacionado con la información y la analítica.

 

Los diferentes actores del sector inmobiliario como propietarios, desarrolladores, fibras, fondos de inversión, bancos institucionales, agencias inmobiliarias, consultores, por mencionar algunos, requieren información a una velocidad más acelerada, ya que se sienten más cómodos consumiendo la información de una manera proactiva, refirió Sergio Mireles, director general de Datoz en entrevista con la periodista Claudia Olguín.

 

En este sentido, el monitoreo constante de los distintos mercados inmobiliarios en México también tiene que ser más rápido y proporcionar herramientas más rápidas, flexibles y transparentes para que estos actores se sientan cómodos.

 

Si bien, los servicios de concentración de data históricos dan la posibilidad de que los clientes utilicen los datos para distintos fines y estos tienen gran valor para poder interpretar, medir y entender hacia donde va el mercado. El verdadero reto está en crear modelos interpretación para estimar qué es lo que va a suceder en el futuro.

 

Sergio Mireles explicó que la siguiente generación de información será crear modelos de predicción basados en los datos históricos, conectando la información que se recopila constantemente con fuentes de información externas, específicamente, macroeconómicas y sociodemográficas junto con algunos otros datos que se complementan bien con el sector inmobiliario de distintos segmentos para poder empezar a modelar qué podría suceder bajo distintos escenarios.

 

Esto mediante información imparcial de empresas terceras, como Datoz, que se dedican exclusivamente a la investigación de información con tecnología adecuada para resguardar los datos y que se pueden aprovechar con herramientas en línea para poder explotar dicha información.

 

enero 20, 2022

Encuentro Oceanía y Atana Lindavista, los nuevos malls de CDMX

La apertura de nuevos centros comerciales en Ciudad de México ha bajado considerablemente en los últimos tres años, debido suspensiones en la construcción de mega obras, así como la pandemia de COVID-19.

 

Grandes proyectos como Encuentro Oceanía y Atana Lindavista tuvieron que retrasar sus inauguraciones por esta situación. Sin embargo, ambas plazas comerciales ya abrieron sus puertas, por lo que en 2021 se sumaron dos nuevos malls al inventario de Ciudad de México, que cuenta con más de 670 complejos, de acuerdo con cifras de Datoz.

 

Encuentro Oceanía

 

Ubicado en la avenida del Peñón y Oceanía, Encuentro Oceanía se posiciona como el único Fashion Mall en esta zona de la Ciudad de México. Además, presume albergar a la primera tienda sueca de muebles, IKEA, del país.

 

Este centro comercial desarrollado por Pulso Inmobiliario cuenta con alrededor de 75,000 m2 de superficie comercial y más de 160 tiendas, por lo que contó con una inversión aproximada de $1,500 millones de pesos.

 

Además, de IKEA, el proyecto también cuenta con tiendas ancla como: Chedraui, Cinemex, Energy Fitness, Forever 21, entre otras.

 

Atana Lindavista

 

Atana Lindavista es un complejo de usos mixtos que se ubica en el norte de Ciudad de México, que cuenta con un mall del tipo Community Center de aproximadamente 30,000 m2 de espacio rentable.

 

Desarrollado por Axende, este proyecto implicó una inversión total de $2,750 millones de pesos. Entre sus tiendas alberga Office Depot, Sportium, Cinemex, La Vaka y Wings Army, además del nuevo concepto de supermercado de Walmart, Mi Bodega Aurrera.

 

Distrito La Perla, el nuevo complejo de Fibra Mty y Fibra Shop

Ubicado en uno de los corredores más dinámicos del área metropolitana de Guadalajara, Distrito La Perla es un complejo de usos mixtos en el que se distribuyen los segmentos inmobiliarios residencial, oficinas y comercial.

 

Este proyecto es uno de los más ambiciosos que se han levantado en los últimos años, no sólo en Guadalajara, si no en el país, ya que para su edificación contó con una inversión de 5,800 millones de pesos. Asimismo, su arquitectura e infraestructura sustentable atrajo la mirada de dos de los jugadores inmobiliarios más importantes en los segmentos de oficinas y retail: Fibra Mty y Fibra Shop, por lo que decidieron invertir para tener una participación importante en La Perla.

 

Las oficinas de Fibra Mty

 

A inicios de 2020, Fibra Mty notificó su intención de adquirir el espacio de oficinas del complejo de usos mixtos Distrito La Perla, desarrollado por Grupo Ouest, en Zapopan, Jalisco. Pero, en abril del mismo año, la Fibra suspendió el proceso de compra debido a la crisis económica causada por la pandemia de COVID-19.

 

Un año después, Fibra Mty consideró que las condiciones del mercado y del entorno eran optimas para la adquisición de La Perla con una inversión de $1,822.7 millones de pesos.

 

Cabe decir que, la propiedad será adquirida en la medida que el ABR sea arrendada e inicie el pago de la renta, por lo que a la fecha se ha liquidado el 81% del espacio.

 

El segmento corporativo de La Perla está compuesto por edificios clase A+ (BIO y Esfera) de poco más de 20,000 m2 cada uno que en su conjunto suman 43,624 m2. Entre sus inquilinos se encuentran Wizeline, Tequila Clase Azul, Luxor, Toshiba.

 

El mall de Fibra Shop

 

Fibra Shop tiene una participación en el centro comercial que se ubica dentro del complejo Distrito La Perla. Inicialmente controlaba el 35.6%, pero el contexto económico generado por la crisis sanitaria de COVID-19 requirió que la Fibra aportara $207 millones de pesos al proyecto por lo que sumó 13.9% de participación y alcanzó 49.5%. Asimismo, con la apertura del mall, la Fibra obtendrá el 93% de participación.

 

En octubre de 2021 se inauguró la primera etapa del centro comercial de La Perla. Firmas de moda como Banana Republic, Gap, Sfera y Punto Roma ya operan en la planta baja, acompañando a la tienda departamental Liverpool.

 

Este mall contará con 236 locales distribuidos en tres niveles y en una superficie de 64,073 m2 de terreno y 350, 000 m2 de construcción. Se espera que la segunda etapa se concluya en el primer semestre de 2022.

enero 6, 2022

Lamosa cierra compra de Fanosa en US$115 millones; primera del año en México

Grupo Lamosa (BMV:LAMOSA), una multinacional mexicana dedicada a producir revestimientos y adhesivos cerámicos, concretó la compra del fabricante mexicano de productos de poliestireno expandido (EPS) Fanosa. Esta es la primera adquisición del mercado mexicano en 2022.

 

La operación, valuada en US$115 millones, permitirá a Lamosa crecer aprovechando sus capacidades en el negocio de adhesivos, dijo la compañía con sede en San Pedro Garza García, Nuevo León, en un comunicado.

 

En octubre, cuando Lamosa anunció al mercado el acuerdo de adquisición adelantó la expectativa de que los activos de Fanosa impulsarían en aproximadamente 8% sus ingresos.

 

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Crisis de suministro propicia auge de plantas en la frontera norte de México

Enclavada en la orilla sur del Río Grande, la desértica Ciudad Juárez vive su propio auge económico. Parece haber excavadoras y bulldozers por todas partes, el espacio que excavan en el suelo del desierto albergará una larga lista de nuevas fábricas de empresas que buscan librarse de los problemas de las cadenas de suministro.

 

Ambu A/S, un fabricante danés de dispositivos médicos, construye una fábrica en las afueras de Ciudad Juárez. A varios kilómetros de distancia, Keeson Technology, un productor de muebles chino, levanta una segunda planta apenas unos pocos meses después de abrir la primera. Boyd, un conglomerado con sede en California, inauguró recientemente una fábrica y planea construir tres más. Y MGA Entertainment, una juguetera con sede en California, empezó a manufacturar Little Tikes Cozy Coupes en su planta el mes pasado.

 

MGA tiene 750 contenedores de juguetes atrapados en el infierno de las cadenas de suministro en los puertos de Los Ángeles. Fabricados en China, se suponía que esos artículos estarían en los estantes de las tiendas de Estados Unidos esta temporada navideña. Eso no sucederá, reconoció Isaac Larian, director ejecutivo de MGA. Pero la planta de Juárez está enviando dos camiones cargados de juguetes a Estados Unidos cada día y ese número pronto aumentará a 10. Además, Larian planea comenzar la construcción de una segunda fábrica en México el próximo año y empezará a trasladar parte de la producción china de MGA a estas plantas. “Tenemos grandes ambiciones y grandes planes para México”, dijo.

 

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diciembre 20, 2021

Fibras cierran el 2021 con adquisiciones de edificios industriales

En los últimos dos años, el segmento industrial ha mostrado su fortaleza y resiliencia en México a amenazas globales económicas y sanitarias como las generadas por la pandemia de COVID-19: en este sentido, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) han incrementado sus esfuerzos en la expansión y consolidación de sus portafolios industriales.

 

En el último trimestre del año, Fibra Prologis, Fibra MTY, Terrafina y Fibra Nova anunciaron la compra de un portafolio, edificios industriales y terrenos para construir un parque industrial. En estas adquisiciones las Fibras invirtieron alrededor de $201 millones de dólares.

 

Fibra Prologis

 

Este 15 de diciembre, Fibra Prologis y el fondo de capital privado Artha Capital, a través de su plataforma Frontier Industrial, anunciaron un acuerdo de compra-venta de un portafolio industrial compuesto por 14 edificios que suman 223,000 m2 de espacioindustrial y un terreno para expansión. La inversión es de aproximadamente $160 millones de dólares, incluyendo costos del cierre.

 

Más del 70% de las propiedades se ubican en el mercado industrial de Tijuana y el resto en mercados del Bajío, las cuales están totalmente rentadas en dólares a una base diversificada y de alta calidad de clientes.

 

“Estoy orgulloso de nuestro equipo en haber logrado este cierre exitosamente con Artha Capital. Creemos que con esta adquisición vamos a generar un valor significativo a nuestro portafolio operativo. Con estas propiedades estamos incrementando nuestra presencia principalmente en Tijuana, uno de los mercados más dinámicos, fortaleciendo nuestra posición como uno de los líderes en el negocio inmobiliario industrial en México y profundizando nuestra relación con clientes clave y agregando nuevos a la cartera.” comentó Luis Gutiérrez, Director General de Prologis Mexico.

 

Fibra MTY

 

Fibra Mty concluyó la adquisición de un centro de distribución de DHL Supply Chain México, subsidiaria de Deutsche Post DHL Group, con base en Bonn, Alemania, por un monto total de $22.4 millones de dólares. Esta transacción se llevó a cabo bajo la modalidad de compraventa y arrendamiento simultáneo (“Sale and Leaseback”) del edificio, cuya construcción finalizó durante el pasado mes de noviembre.

 

La nave industrial (denominada “Ciénega 3”) se encuentra localizada en Ciénega de Flores, Nuevo León y cuenta con una superficie rentable de 30,087 m2 bajo un contrato de arrendamiento tipo triple neto (NNN), es decir, el arrendatario cubre en forma adicional a la renta, todos los gastos operativos, el seguro y el impuesto predial, además de contar con la garantía corporativa de DHL. El contrato de arrendamiento se encuentra pactado en dólares, con un plazo remanente de 10 años a la fecha de la adquisición.

 

Con esta última adquisición de 2021, y después de retomar el programa de adquisiciones suspendido temporalmente durante 2020 por efecto de la pandemia de COVID-19, Fibra MTY realizó durante el año cuatro inversiones en nuevas propiedades por un monto total de aproximadamente $139.6 millones de dólares que generarán en su conjunto un NOI de aproximadamente $12.2 millones de dólares durante los doce meses posteriores a cada una de estas transacciones.

 

Terrafina

 

Terrafina inició el desarrollo de dos nuevas propiedades industriales en Ciudad Juárez y Monterrey con una superficie rentable de casi 45,000 m2. estos proyectos, ubicados en la reservas territoriales de la Fibra, requerirán una inversión total de $18.6 millones de dólares y generen un ingreso operativo neto (NOI) por $2.1 millones de dólares. Esto implica un rendimiento sobre la inversión superior al 11%.

 

Terrafina ya cuenta con cartas de intención por el 68% del espacio rentable, firmadas por empresas multinacionales del sector de logística.

 

“Estamos muy contentos con los avances de nuestro plan de crecimiento y reposicionamiento. Con el apoyo destacado de nuestro asesor PGIM Real Estate, Terrafina ha invertido en nuevos desarrollos a lo largo del año, aprovechando sus reservas territoriales y las nuevas oportunidades de crecimiento que han surgido de las actividades en e-commerce en México. Seguiremos avanzando con la estrategia de crecimiento, manteniendo un manejo disciplinado de nuestro apalancamiento, que hemos reducido al 36.4% en 3T21. Así mismo, buscaremos continuar con un enfoque en la calidad de nuestros activos, de nuestros mercados y la generación de valor para nuestros grupos de interés”, refirió Alberto Chretin, Director General de Terrafina.

 

Fibra Nova

 

Fibra Nova firmó un acuerdo vinculante con la multinacional Electrolux para la compra de 32.7 hectáreas en Ciudad Juárez para el desarrollo de un parque industrial. Esta propiedad está desarrollada con más de 17,000 KVAs y más de 15 litros por segundo de servicio de agua.

 

Este nuevo parque se desarrollará en los próximos cuatro años y requeriría una inversión aproximada de $175 millones de dólares en los próximos 3 años.

diciembre 16, 2021

El dinamismo de Ciudad Juárez redujo al mínimo su espacio industrial disponible

Por: Antonio Chavira, Market Analyst

 

Ciudad Juárez es uno de los mercados industriales más dinámicos del país, al ser impulsado por compañías manufactureras de diferentes giros, como el automotriz y electrónico, pero también por empresas de logística y distribución. Este mercado está viviendo un punto álgido dentro de la actividad industrial del país, de la mano de compañías que buscan crecer sus procesos productivos en México, como punto estratégico para exportaciones en Norteamérica y Latinoamérica.

 

Algunas de las empresas que se han establecido en el último año en Ciudad Juárez son nuevas en el mercado y buscan espacios para abrir nuevos giros y así poder ser competitivas en sus rubros, mientras que otras compañías, con presencia en la ciudad, pretenden expandir sus operaciones para ser más fuertes.

 

Estados Unidos es el principal motor para que empresas decidan instalarse en la zona fronteriza de México, ya que el país ofrece espacios industriales para manufactura competitivos y a la vanguardia, además de mano de obra calificada, por lo que la tendencia de nearshoring resulta ser una gran aliada para la economía en México. Sin olvidar la ventaja competitiva que el T-MEC brinda a las empresas establecidas en México.

 

Desde 2018, Ciudad Juárez tiene una absorción bruta de más de 300,000 m2 anualmente. Al 3Q 2021, las transacciones inmobiliarias suman 347,258 m2, por lo que ya superó los niveles de todo 2020 y está por alcanzar la mayor absorción para este mercado, cuando en 2019 acumuló 369,200 m2 de superficie rentable.

 

Del total de la absorción en el año, el 20% ha sido de empresas del giro automotriz, 21% de bienes de consumo industrial, 10% de logística y 9% por la industria médica. Por su parte, los desarrolladores que tuvieron más cierres de contratos en lo que va del año fueron Intermex con 25%, Vesta con 16% y Axial con 16%.

 

La fuerte demanda de espacios industriales en este mercado ha impulsado las inversiones para construcción de nuevos edificios, específicamente de edificios built-to-suit (BTS) frente a los especulativos. En 2019 la proporción era de 95% de espacios especulativos frente a 5% de BTS, en 2020 fue de 32% BTS y 68% especulativos, pero hasta septiembre de 2021, la mezcla fue de 47% BTS contra 53% de especulativo. Es decir, las nuevas inversiones en Ciudad Juárez son más seguras, pues se inician bajo un contrato de arrendamiento, pero esto no ha limitado la demanda de espacios especulativos, al contrario.

 

Cabe decir que, los desarrolladores prefieren la edificación de espacios con contratos definidos, en lugar de especular, ya que la inflación ha afectado a los materiales de construcción, como el acero y el concreto. Además, el riesgo en las inversiones especulativas aumenta con la escasez de energía eléctrica en los mercados del norte del país. Estos factores han impulsado los proyectos BTS y esperamos que el próximo año continúe esta tendencia.

 

Con todo, la disponibilidad de Ciudad Juárez ha llegado a niveles muy ajustados, ya que el 3Q 2021 cerró con 2.43% de disponibilidad, con apenas 160,000 m2, cuando este mercado mantenía una vacancia promedio de entre 4 y 5%, dando así un balance entre la construcción especulativa y la absorción.

 

La actividad entre absorción y construcción de este mercado puede seguir impulsando la poca disponibilidad de espacio y una tasa baja, ya que el T-MEC y el nearshoring continúan como factores clave en la ocupación de espacios de los mercados fronterizos.

diciembre 9, 2021

Locales stand-alone dominan la oferta de retail en MTY y GDL

El universo de propiedades del segmento inmobiliario de retail es sumamente diverso, puesto que está compuesto por grandes inmuebles como los complejos de usos mixtos y centros comerciales, estos últimos, a su vez, se dividen en tipologías, regional mall, community center, lifestyle center, entre otros; pero también existen formatos medianos y pequeños como los locales comerciales, conjuntos de locales comerciales y casas con uso comercial.

 

diciembre 6, 2021

El sector aeroespacial en Sonora

Por: Joanna Lara, Market Analyst

La llegada de empresas de prestigio mundial del sector aeroespacial a los mercados inmobiliarios industriales de Hermosillo y Nogales han impulsado el posicionamiento del estado Sonora como uno de los líderes de esta industria a nivel nacional.

 

Cabe resaltar que, Sonora cuenta con el segundo clúster aeroespacial más grande del país, sólo por detrás de Querétaro, pero gracias a la comisión Sonora-Arizona, mejor conocida como “Megarregión”, conformada por una unidad económica, social y cultural que ofrece diversas oportunidades de desarrollo y crecimiento, en el corto plazo Sonora podría tener mayor protagonismo en este sector, debido a que Arizona cuenta con el cuarto clúster aeroespacial más grande de Estados Unidos.

 

Si bien, este sector es todavía joven en la región, ha logrado consolidarse y a la fecha, emplea a miles de sonorenses. De acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía del estado, en Sonora se encuentran establecidas más de 70 empresas del sector aeroespacial, las cuales están ubicadas en diversos municipios y brindan empleo a más de 20,000 personas.

 

En este sentido, la entidad es líder nacional en la fabricación de turbinas, además de que cuenta con el mayor centro de fabricación de componentes de motores aéreos de México, refirió el ex secretario de Economía del estado, Jorge Vidal Ahumada. Asimismo, en Sonora se encuentra el Institute for Aerospace and Advanced Manufacturing (SIAAM), dedicado a capacitar técnicos especializados en este sector para laborar en las empresas lideres de la región.

 

Durante 2021 se logró una inversión de más de $200 millones de dólares por parte de AT Engine, empresa alemana del sector aeroespacial, que eligió el mercado de Hermosillo para sus procesos de manufactura en México. La compañía se ubicó en el parque industrial Hermosillo Norte con una construcción de alrededor de 35,000 m2. Gracias a esta inversión, Hermosillo solidificó su posición en la industria aeroespacial y de nuevas tecnologías. Pero desde 2015 se han registrado grandes inversiones extranjeras en el sector aeroespacial.

 

Empresas como TE Connectivity arribaron a Hermosillo, donde inauguró en 2015 su planta con casi 70,000 m2 en el parque Industrial Hermosillo Norte, contemplando la expansión en esta ciudad como uno de sus planes a futuro. En los últimos cinco años la absorción bruta de espacio ligado a este sector en Hermosillo suma 130,000 m2. Por su parte, en Nogales se encuentran las empresas CPP Aeroespace y B/E Aeroespace, entre otras empresas del sector que en conjunto ocupan más de 61,000 m2 .

 

La triple hélice

 

El gobierno de Sonora ha redoblado esfuerzos para atraer y concretar proyectos de inversión, ya que está actuando como facilitador en los tramites requeridos. En este sentido, surge la “Triple hélice”, que es el trabajo en conjunto del gobierno con la iniciativa privada y el sector educativo, lo cual incita a que grandes empresas consideren a la entidad para sus inversiones futuras.

 

Asimismo, la calidad de la mano de obra que existe en Sonora se debe al vinculo formado por la “Triple hélice” para atender las demandas del mercado laboral, principalmente, en el desarrollo de talento necesario para el sector aeroespacial. Debido a esta colaboración se espera que el futuro laboral de Sonora sea encauzado hacía las principales industrias de la entidad, entre ellas la aeroespacial.

diciembre 1, 2021

Alstom invertirá 500 mdp en planta de Ciudad Sahagún

La directora general de Alstom México, Maite Ramos, aseguró que invertirán 500 millones de pesos en la planta que tienen en esta localidad para adecuar los procesos y cumplir con el contrato que tienen con el Fonatur para fabricar el material rodante del Tren Maya, proyecto al que han identificado con el slogan: Un tren para México, hecho en México.

 

El primer tren, de 42, se deberá entregar a mediados del 2023 y el último en diciembre del 2024.

 

Su compromiso actual es que los trenes tengan un componente nacional de, al menos el 72%, que fue el tema que los hizo superar a su contendiente en la licitación internacional, CAF.

 

“Normalmente en las licitaciones se pide el 30 o el 35% de contenido local. En este caso había una intención válida del gobierno federal de buscar el desarrollo de México y nos puso el reto del 65% de contenido. Nunca en México ni en otro país se había pedido ese nivel”, explicó.

 

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noviembre 25, 2021

CTT, el corredor industrial más dinámico de la CDMX

Por Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

El corredor logístico CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) es el más grande y dinámico de los nueve que conforman el mercado industrial en CDMX. Además,  es el hub logístico más importante del país y es una de las zonas que aporta mayor impulso al sector industrial en la actualidad.

 

CTT se destaca por concentrar grandes CEDIS (centros logísticos  y de distribución) de todo tipo de industrias; aunque en  los   últimos  años,  se ha  presentado  el  auge  de  empresas  de  e-commerce que buscan instalarse en dicho corredor a fin de aprovechar su ubicación estratégica, que les permite tener mayor cercanía con el consumidor final y así lograr la entrega de sus productos en el menor tiempo posible.

 

La zona de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán concentra el 80% de las naves industriales del mercado de la CDMX, en su mayoría de nueva generación, debido principalmente a que las empresas de logística demandan características especiales como: un mayor número de andenes por superficie ocupada, altura libre por encima de los 9 metros y patios de maniobra amplios, por esto, los desarrolladores industriales han transformado el formato de sus parques para atender la demanda de sus clientes.

 

Observamos que el dinamismo del corredor CTT continua constante, ya que durante el 3Q 2021 concentró el 60% de las operaciones y el 70% de la absorción bruta del mercado industrial de Ciudad de México.

 

De acuerdo con el histórico registrado entre el 1Q 2018 y el 3Q 2021, empresas dedicadas al e-commerce y distribución presentan un 25% de participación en el mercado,  sólo en el corredor industrial CTT. Cabe decir que, el 2018 fue el año que registró la mayor demanda del espacios para distribución de e-commerce, con un total de 178,772 m2 comercializados. Amazon, Mercado Libre, DHL y Estafeta son inquilinos que destacan en los últimos tres años.

 

Por su parte, las compañías de logística también han tenido un importante desempeño en la demanda de espacios en el corredor CTT. El 2020 fue el año en el que se acumuló la mayor absorción , con un total de 262,375 m2; entre los inquilinos que destacan se encuentran Henco Global, Dicka Logistics, Geodis México, Ceva Logistics, por mencionar algunos.

 

El crecimiento del mercado ha sido constante, en los últimos cinco años el promedio anual fue de 4%. La Ciudad de México es el mercado más grande del país en términos de superficie rentable, totalizando 14.3 millones m2 al cierre del 3Q 2021, de los cuales el 70% se ubican en el corredor CTT que contiene alrededor de 8.4 millones m2.

 

La absorción bruta registrada de enero a septiembre del 2021 en el corredor CTT fue de 590,438 m2, esto representa el 71% de la absorción bruta registrada en todo el mercado de CDMX, que tuvo un repunte importante, ya que en este periodo se comercializaron 836,128 m2, 5% superior a lo registrado durante todo el 2020.

 

En cuanto a construcción, en los primeros tres trimestres del año, se inició la construcción de 224,365 m2 en todo el mercado de la Ciudad de México, de los cuales el 67% se localiza en el corredor CTT, con 148,687 m2 en cinco edificios por entregar entre el 4Q 2021 y el 1Q 2022.

 

Además, tenemos conocimiento de que en el corredor CTT existen cinco proyectos planeados y dos parques industriales que agregarán un edificio más a su oferta en los siguientes 5 meses y que sumarían 352,207 m2 al inventario. Se espera que comiencen su construcción en el transcurso de 2022, además de los proyectos que puedan detonarse durante el año. Los desarrolladores institucionales siguen apostando por tener inversiones en este corredor debido a que su ubicación facilita, de manera importante, las actividades de logística y distribución en la megalópolis donde se estima habita alrededor del 20% de la población total del país.

 

Por todo lo anterior, se prevé que el corredor industrial CTT continúe presentando una tendencia positiva en el mercado y concluya con gran dinamismo el 2021.

En CDMX y MTY existe disponibilidad de oficinas para 7 años

En los últimos años, los principales mercados de oficinas del país, Ciudad de México y Monterrey, experimentaron una mayor oferta de espacios, la cual se acentuó con la llegada de la pandemia de COVID-19 a México durante los primeros meses de 2020.

 

Cabe recordar que, la emergencia sanitaria detuvo las diferentes actividades económicas, por lo que se pausaron las inversiones inmobiliarias y el trabajo corporativo se realizó mediante home-office, tendencia que permeó, ya que se comprobó que es posible trabajar en un entorno digital. Esto ha sido el catalizador para el panorama del mercado de oficinas actual.

 

Al cierre del 3Q 2021, la tasa de disponibilidad de Ciudad de México se ubicó en 24.5%, la de Monterrey fue de 18.9% y la de Guadalajara cerró en 18.6%, de acuerdo con Datoz. Estos niveles indican sobreoferta.

 

Si bien, la absorción bruta de espacios corporativos ha mejorado ligeramente durante el 2021 respecto al 2020, los niveles continúan por debajo de lo registrado previo a la pandemia y, con las desocupaciones y las reducciones de espacio que se dieron en este periodo, la absorción neta se ubica en números negativos.

 

Con todo, Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, organizado por GAYA, que con la disponibilidad existente y con el actual ritmo de absorción, Ciudad de México y Monterrey tendrían disponibilidad para los próximos 7 años, mientras que Guadalajara tendría para 3 años.

 

“Todavía quedan años de disponibilidad en todos los mercados, por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, dijo Mireles.

 

La edificación de nuevos proyectos también contribuye a dichos niveles de disponibilidad, ya que la cantidad de m2 en proceso de construcción agregará 13% más de inventario en Ciudad de México y Monterrey, respectivamente, y 10% en Guadalajara. Esto pese a que desde 2019 se ha aplicado un freno de mano en las nuevas construcciones.

 

Sin embargo, con las diferentes estrategias de los desarrolladores y propietarios de oficinas, así como, con el paulatino regreso al trabajo en oficina o de manera híbrida, la absorción acelerar su ritmo y con ello bajar la disponibilidad de oficinas en los próximos años.

noviembre 18, 2021

Flex office impulsará el posicionamiento de The Summit

La espera fue un tanto larga, pero luego de siete años de su inicio de construcción, en octubre pasado, el desarrollo de usos mixtos de Grupo FREL, The Summit Santa Fe, fue inaugurado. Este complejo, que contó con una inversión de $2.7 millones de pesos, tiene en su base espacios comerciales, mientras que el resto de la torre son oficinas.

 

Los diversos frenos a las mega construcciones por parte del Gobierno de la Ciudad de México y la pandemia de COVID-19 retrasaron los trabajos finales para su entrega.

 

Su tamaño, alrededor de 54,000 m2 de área rentable de oficinas y 2,000 m2 de espacios comerciales, y ubicación, el corredor Santa Fe en la Ciudad de México, convirtieron a este proyecto en uno de los más esperados e importantes del principal mercado de oficinas del país. A estas características se debe sumar la certificación LEED Gold, que posiciona a The Summit como un edificio sustentable.

 

Sin embargo, el desarrollo de Grupo FREL pretende posicionarse en medio de un complejo panorama para el mercado de oficinas, ya que la pandemia trajo más retos a este segmento por la cautela de las inversiones y las nuevas tendencias de trabajo como el home-office.

 

En un corredor con un inventario de 1.4 millones m2, el tercer más grande de CDMX, de los cuales alrededor de 325,000 m2 están disponibles. Santa Fe tiene una tasa de disponibilidad de 30%, superior a la general de CDMX que es de 24.5%, de acuerdo con Datoz. The Summit tiene una estrategia clara para la comercialización de sus espacios en medio de estos números.

 

The Summit contará con clientes ancla y la alianza con Newmark y Contract Workplaces para ofrecer oficinas flexibles, con espacios desde 150 m² en obra gris o acondicionados llave en mano que pueden ser entregados en dos semanas, refirió Alan Rodríguez, director comercial de FREL.

 

Este concepto implica que el espacio se adaptará a las necesidades de la empresa, pero optimizando tiempos y manteniendo la calidad en los servicios y productividad. Con este sistema se espera que se aceleren los arrendamientos.

 

The Summit ofrece contratos flexibles desde 1 año, todo en una sola cuota (renta, mantenimiento, obra, mobiliario, etcétera), crecer o liberar espacio en cualquier momento y $0.00 de CAPEX.

noviembre 11, 2021

Edificios de oficinas clase B ideales para reconversión; clase A, inviables

La pandemia de COVID-19 ha sido un parteaguas para las diferentes actividades económicas, por lo que el sector inmobiliario también ha modificado sus procesos a partir de esta emergencia sanitaria, particularmente el segmento de oficinas. A casi dos años del inicio de la pandemia ha comenzado la recuperación de los diferentes segmentos tradicionales del real estate: industrial, comercial, habitacional y hotelero; pero a las oficinas le está tomando más tiempo por diferentes factores.

 

En este contexto, se han planteado diversas estrategias para el reposicionamiento de los edificios corporativos, una de ellas es la reconversión en otros usos, como el habitacional. Durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, que organizó GAYA y en el que participó Fibra MTY, Gensler y Datoz, los expertos coincidieron en que los edificios clase B son los ideales para posibles reconversiones.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, refirió que aun cuando la disponibilidad de los principales mercados de oficinas del país es muy alta y queden años de disponibilidad, los ganadores de este segmento serán los edificios clase A y A+ con ubicaciones estratégicas; mientras que los edificios clase B quedarán rezagados y tendrán mayores desocupaciones.

 

“La disponibilidad es el mercado clase B y son los ideales para reconversión. Por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, puntualizó.

 

Javier Llaca, Chief Operating and Investment Officer de Fibra Monterrey, señaló que la reconversión de un edificio clase A resulta inviable, tanto para venta como para renta. Además, por su uso y ubicación, no todos los edificios de oficinas pueden reconvertirse, son muy pocos los edificios susceptibles a este tipo de reposicionamiento.

 

“Un edificio viejo, con plantas pequeñas, que sigue teniendo una buena estructura, vale la pena hacer una reconversión, pero hay que tomar mucho en cuenta la sustentabilidad, sociales, urbanísticos y de entorno”, refirió.

 

En este sentido, Eduardo Ramos, co-director general de Gensler México, apuntó que el 40% de las emisiones provienen de los edificios, especialmente, de los viejos, por lo que el reposicionamiento es una oportunidad para el gremio, a fin de ser más sustentables mediante un segundo o tercer ciclo de vida de los edificios.

 

Además, explicó que el reposicionamiento puede ir desde la remodelación de una o más áreas hasta la reconversión completa. Esto puede suceder en una fase, de manera progresiva o múltiples fases. Puede seguir con el mismo uso o darle uno nuevo.

 

Pero adelantó que las grandes empresas ven que a futuro van a regresar a la oficina y las actividades de colaboración hibrida requiere mayor espacio, por lo que las oficinas retomarán su recuperación.

 

Fernando Gutiérrez, director general de GAYA, señaló que la oficina no desaparecerá, pero cambiará, ya que la forma en la que trabajamos, compramos y demás ha cambiado, por lo que los edificios se han visto afectados por estos cambios.

 

“No van a dejar de existir las oficinas, pero, sin duda, pasará algo con el sobre inventario que estamos teniendo. El tema central es cómo se decide: el gobierno, el uso de suelos y sociedad. Esa mezcla de los tres está produciendo diferentes proyectos”, dijo.

noviembre 4, 2021

El norte concentra el 77% de la construcción de naves industriales

El impulso que ha tenido el sector manufacturero en México mediante la ratificación del T-MEC y el nearshoring lo ha aprovechado el mercado inmobiliario industrial del norte del país, puesto que las nuevas inversiones se ven reflejadas en la construcción de edificios industriales.

 

De enero a septiembre de 2021, en el país se inició la construcción de casi 2 millones m2, de los cuales el 77% se ubica en los mercados del norte con 1.5 millones m2. Los mercados con más inicios de construcción fueron Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna.

 

Sergio Mireles, director general del Datoz, señaló que estos números son un resultado directo de la fuerte actividad de la región de la frontera entre México y Estados Unidos.

 

Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna tuvieron un aumento considerable de nuevos proyectos en construcción entre el 3Q 2020 y el 3Q 2021, los cuales fueron de 116%, 100%, 1121% y 108%, respectivamente. Destaca Monterrey porque en este mercado se inició la construcción de 1 de cada 3 m2 del país, con casi 560,000 m2, le sigue Tijuana con 300,000 m2.

 

“A tres meses de concluir el año, Monterrey, Mexicali, Tijuana y Ciudad Juárez superarán la cantidad de inicios de construcción anual desde 2015. Además, la construcción ha sido impulsada en gran medida por los proyectos built-to-suit en adición con construcciones especulativas”, aseguró Mireles.

 

Agregó que en un año tradicional, la construcción especulativa tiene mucho mayor participación, pero este año los proyectos built-to-suit han tenido un papel importante en los inicios de construcción, especialmente para los mercados del norte.

 

Sin embargo, aún cuando se está por alcanzar 2 millones m2 en construcción a nivel nacional, el 2021 aún está lejos de alcanzar los máximos niveles de años recientes, específicamente de 2016 y 2017, ya que tan sólo en 2016 se construyeron 3 millones m2 de nuevos edificios industriales.

 

El director general de Datoz explicó que aunque la construcción ha sido considerablemente alta en ciertos mercados, hay algunos factores que han frenado el potencial de la construcción especulativa a nivel nacional como: el incremento en los costos de ciertos materiales como el acero y concreto, el aumento en el valor de la tierra urbanizada de ciertos mercados y el desabasto de energía en algunas zonas del país.

octubre 28, 2021

Querétaro mantiene crecimiento y demanda de oficinas

El mercado inmobiliario de oficinas de Querétaro ha mantenido un crecimiento constante, ya que en los últimos dos años ha agregado más de 110,000 m2 a su inventario existente, lo que equivale a un aumento de 24%. En tanto, finalizó el 3Q 2021 con 565,512 m2 de área neta rentable (ANR).

 

Esto lo ha posicionado como uno de los mercados emergentes de oficinas más fuertes, sólo por detrás de Guadalajara. Y todo indica que continuará con esta posición, ya que se encuentran alrededor de 138,000 m2 en construcción, por lo que en 2023 alcanzaría más de 700,000 m2 de inventario existente.

 

Josué Roncancio, analista del mercado oficinas, refirió que el crecimiento sigue en movimiento, incluso, cuando existen varios proyectos que por el momento están pausados, dado que los desarrolladores esperan tener mayor demanda para poder continuar con nuevos proyectos.

 

Si bien, Querétaro no ha mostrado grandes números en cuanto a absorción bruta, incluso antes de la pandemia de COVID-19, sí ha mantenido un nivel constante en su demanda. En 2019 y 2020 en Querétaro se arrendaron y vendieron 4,465 m2 y 4,371 m2, respectivamente. A diferencia de otros mercados como Ciudad de México y Monterrey, en Querétaro no se registró una caída considerable de la demanda durante la pandemia.

 

Asimismo, 2021 continuará con la inercia estable de la demanda, pues al 3Q 2021 se absorbieron 3,894 m2, sólo está a 477 m2 para alcanzar los niveles de 2020 y 571 m2 para llegar los números prepandemia.

 

“La noticia positiva es que algunas firmas han realizado ajustes correspondientes al presupuesto destinado para la renta de oficinas. Se prevé que en el primer semestre de 2022 aumente el arrendamiento de espacios corporativos en Querétaro”, dijo Roncancio.

 

En la medida en la que creció el inventario, también aumentó la disponibilidad, pues la absorción no se ha incrementado para contrarrestar el aumento de la tasa. Al cierre del 3Q 2021, Querétaro tuvo una tasa de disponibilidad de 19.30% que equivale a 102,928 m2 de espacios entregados y 32,233 m2 en construcción.

 

Roncancio señaló que la afectación por el sistema home-office hizo que los altos niveles de vacancia persistan y, sin haber fechas estimadas del regreso a la oficina, podría mantenerse así por lo menos 6 meses más.  

octubre 21, 2021

Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

El reto del suministro de energía en los parques industriales de Tijuana

Por: Joanna Lara, market analyst en Datoz

 

Uno de los temas de mayor relevancia dentro del sector industrial es el que atañe al suministro y desabasto de energía eléctrica, que durante más de cinco años ha sido una constante en el mercado inmobiliario de Tijuana y se ha ido agravando conforme avanza el tiempo.

 

En Tijuana algunos proyectos industriales están detenidos por falta de suministro eléctrico por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE); además, de otros proyectos que ya están en operación padecen por un abasto insuficiente.

 

De acuerdo con la Canacintra Tijuana, en Baja California existe un déficit de energía de aproximadamente 500 megawatts, esto porque la entidad no está conectada a la red nacional de electricidad, lo que afecta principalmente a las ciudades de Tijuana y Mexicali, esta última consume aproximadamente el 60% de energía en la entidad.

 

Tal situación sigue generando incertidumbre en los desarrolladores inmobiliarios, empresarios y organizaciones involucradas en el sector industrial de la región.

 

Actualmente los desarrolladores industriales deben hacer uso de subestaciones de potencia para poder abastecer de energía a las compañías que instalan sus procesos productivos en Tijuana, ya que para propietarios e inquilinos lo más importante es tener asegurada la capacidad eléctrica. Por tanto, desarrolladores y parques que cuenten con derechos existentes de KVA e infraestructura necesaria lideraran este mercado.

 

Elizabeth Zamora, directora comercial de FINSA, comentó que no hay obras programadas por parte del Gobierno para solucionar la escasez de energía en la región. Los proyectos que están programados a corto y mediano plazo son privados (subestaciones de alta tensión construidas con inversión de particulares). No hay derechos de KVA en media tensión en las principales zonas industriales, lo cual está afectando directamente en la inversión de nuevos proyectos y expansión de desarrollos existentes.

 

Algunas empresas en Tijuana importan energía o la adquieren mediante generadores privados, sin embargo, este tipo de actividad ya no será redituable, debido al incremento en las tarifas de porteo, que son los derechos que pagan compañías por utilizar las líneas de transmisión de CFE .

 

Actualmente, CFE no cuenta con la capacidad de transformación y/o transmisión en varios sectores de la ciudad, esto aumenta los costos de electricidad.  Por ejemplo, los derechos de KVA que anteriormente se adquirían en precios de entre $105.00 y $110.00 USD por KVA, actualmente, se venden a un valor de mercado que supera los $300.00 USD, debido a las grandes inversiones que requiere la CFE para otorgar energía eléctrica, ya que tienen que instalar sub-estaciones reductoras, sub-estaciones interruptoras, torres de transmisión, entre otros, explicó Rafael Garcia, managing director en Cushman & Wakefield Tijuana.

 

Instalar una sub-estación en un parque industrial nuevo o existente requiere inversiones adicionales sustanciales para el reforzamiento de lineas de transmisión, lo que llevará a los desarrolladores a la necesidad de cobrar o trasladar los KVAs a los inquilinos finales en costos superiores a los $300.00 USD por KVA, aseguró Roberto de la Garza, director general en RIC Energy

 

Roberto de la Garza agregó que este es un problema que no tendrá solución en los siguientes 2-3 años, por el tiempo que toma realizar las inversiones en este sector.

 

David Plata, leasing manager en Artha Capital, comentó que para nuevos desarrollos han optado por buscar terrenos que cuenten con la infraestructura eléctrica necesaria, ya que los tiempos de respuesta por parte de las autoridades han sido lentos cuando el terreno aún no tiene infraestructura; sin embargo, la falta de tierra ha sido otro problema al cual se han enfrentado.

 

La factibilidades de servicios como la electricidad y el agua, los usos de suelo que permiten la transformación y de materiales, y la  ubicación estratégica con accesos a vías primarias y mano de obra son solo algunas de las características claves para iniciar un el proceso de desarrollo y puede tomar entre 12 y 18 meses, como mínimo.

 

Ante esto, los desarrolladores buscan apoyo en la celeridad de trámites ante CENACE y CFE. La demanda de energía del sector manufacturero y la escasez de ésta al final frenan la inversión.

 

Resolver el tema energético es fundamental para aumentar la competitividad del país y continuar acumulando esfuerzos para impulsar la llegada de inversión extranjera. La prioridad para los desarrolladores es garantizar al inversionista que contará con la energía necesaria para cumplir con sus planes operativos y de producción. Pero la gran inversión que requiere el tema eléctrico obstaculiza esta encomienda.

octubre 7, 2021

Fibra Eco, nuevo fideicomiso sustentable, alista su debut en BIVA

Fibra Eco alista su debut en la Bolsa Institucional de Valores (Biva) con el propósito de ser el primer vehículo de inversión de impacto ambiental listado en México.

 

Hasta el momento no se ha especificado el monto que busca recaudar. Sin embargo, a través de un aviso de oferta pública, se indicó que el precio de cada uno de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios será de 100 pesos mexicanos.

 

Asimismo, el fideicomiso de inversión en bienes raíces detalló que la Casa de Bolsa BBVA Bancomer será el intermediario colocador.

 

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septiembre 30, 2021

Zona norte de Quintana Roo atrae proyectos por $1,500 millones

La firma Invertikal Developers anunció una inversión de 221 millones de pesos en el desarrollo Corner Center, un complejo mixto comercial sobre la avenida Huayacán de Cancún, que forma parte de un grupo de cuatro desarrollos en la zona norte de Quintana Roo, los cuales suman alrededor de 1,500 millones de pesos.

 

Sólo Corner Center generará alrededor de 950 empleos directos e indirectos y albergará diversos giros comerciales, incluyendo dos niveles con 17 oficinas, dos niveles con 24 consultorios y 58 locales comerciales, distribuidos en seis niveles sobre un terreno de 6,563 metros cuadrados.

 

“Además de atender una demanda por los más de 18,000 familias que habitan la zona sur de Cancún, nuestros proyectos buscan siempre implementar mecanismos de seguridad, tanto tecnológico y operativo, para brindar a los usuarios una sensación de calma y tranquilidad,” comentó Carlos Moreno, director de la empresa, de capital quintanarroense.

 

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Última milla, la logística que esta transformado al sector inmobiliario industrial

Por: Silvia Gómez, Market Analyst Sr. en Datoz

 

En el sector de la logística, el concepto “última milla o last mile” hace referencia a la gestión final del proceso de entrega de mercancías. Esto representa un paso crucial en la logística, pues incide enormemente en los costos y determina la satisfacción del cliente final.

 

Este es el último proceso de distribución en el que se recorren pocos kilómetros y casi siempre se lleva a cabo dentro de zonas urbanas, donde se encuentran problemas de movilidad como: tráfico, accesos difíciles y escases de sitios de descarga. Para ser más eficiente, los medios de transporte que se utilizan para la entrega final de la mercancía son motocicletas, automóviles tipo sedán, vans, camionetas y camiones para mercancía voluminosa. 

 

El proceso requiere ser completado en un corto tiempo, a fin de cumplir con los compromisos prometidos al cliente y, además, es la fase más costosa en toda la cadena logística ya que implica tener una mayor cantidad de unidades de transporte y choferes, así como, de un estacionamiento para todas las unidades; a esto se deben sumar los gastos por entregas fallidas, donde se tendrá que coordinar nuevamente la visita en el domicilio para poder concluir exitosamente la entrega.

 

El crecimiento exponencial del comercio online, derivado de la propagación del COVID-19 a nivel mundial y la constante disputa por ofrecer una mejor experiencia al consumidor final en la entrega de bienes, aceleró esta tendencia y detonó la expansión de la logística de última milla.

 

Más que una simple entrega, la logística de última milla es es una etapa que está directamente vinculada con el servicio al cliente, la experiencia de compra y devoluciones de los consumidores, llegando a afectar positiva o negativamente en la percepción del producto mismo y de la empresa que lo vende, por lo que hoy es un eslabón clave para la estrategia comercial de las compañías.

 

Actualmente, en la Ciudad de México existen desarrolladores industriales que cuentan con oferta de espacios industriales enfocados en la operación de última milla:

 

  • Proximity Parks – Con su conjunto industrial en Naucalpan, cuenta con un área disponible de 7,337 m2 de nave y 700 m2 de oficinas, distribuidos en dos módulos, ideales para empresas de última milla. Además de su nuevo proyecto en Iztapalapa donde estarán disponibles en un par de meses 7,558 m2. Proximity Parks también cuenta con presencia en Monterrey y próximamente en Guadalajara.

 

  • Vesta – Cuenta con un espacio stand alone en Naucalpan, que ofrece 6,727 m2 de nave y 1,436 m2 de oficinas, con 10 andenes y un área de maniobras que pretende adaptarse a las necesidades de transporte de las operaciones de última milla.
  • CPA (Corporate Properties of the Americas) — Ofrece en renta dos propiedades ideales para logística de última milla en el corredor Vallejo, CDMX, una de ellas con 2,187 m2 de nave y 1,990 m2 de oficinas, y la segunda con 11,300 m2 de nave y 500 m2 de oficinas.

 

  • O’Donnell – En el parque industrial OD888, ubicado en la alcaldía Gustavo A. Madero en la CDMX, se encuentran tres naves disponibles: Nave 1 con 21,707 m2 y módulos a partir de 4,579 m2, Nave 2 con 5,489 m2 y Nave 5 con 1,908 m2, además de un edificio de 2,642 m2 que, por su configuración, la empresa considera es ideal para Laboratorios, Clínicas de Salud, Dark Kitchens, etcétera.

 

Lo relevante de estos desarrollos es que cuentan con una ubicación privilegiada dentro de la CDMX, por lo cual sus inversionistas las consideran como excelentes puntos logísticos para última milla.

 

De acuerdo con estimaciones de Statista, la industria logística de última milla en México alcanzará una facturación de $2,100 millones de dólares para el cierre de este año. Durante el año pasado, las ventas por e-commerce crecieron 81% anualmente, de acuerdo con cifras de la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO).

 

El crecimiento acelerado de empresas de e-commerce está transformando al sector inmobiliario, pues hoy se están reconvirtiendo inmuebles en bodegas para logística de última milla, principalmente en zonas que les ayudan a eficientar sus entregas, buscando estar lo más cerca posible de zonas metropolitanas o dentro de grandes ciudades, adaptándose así el mercado para poder satisfacer las necesidades logísticas de estas empresas, teniendo puntos de distribución bien ubicados, con características y especificaciones ideales para su exitosa operación.