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Vesta consolida su oferta de naves industriales para e-commerce

Vesta, desarrolladora de propiedades industriales, pretende fortalecer y consolidar su participación en la oferta de espacios industriales dedicados a atender las necesidades del e-commerce y logística, por lo que ha hecho nuevas inversiones en desarrollos estratégicos y cerrado contratos de arrendamientos con los grandes jugadores del comercio electrónico.

 

Con base en la estrategia Nivel 3 que, entre otras cosas, tiene como fin administrar, mantener y mejorar el portafolio actual, Vesta se expandió dentro del e-commerce asignando capital y recursos para aprovechar el crecimiento de ese sector.

 

De acuerdo con los informes anuales, al cierre del 2020 los clientes del giro e-commerce representaban apenas el 2.6% de la cartera de Vesta y para 2021 dicha participación subió a 6.9%. Esto porque en 2021 más del 50% de los nuevos contratos de arrendamiento estuvieron relacionados con logística y comercio electrónico, entre los que se encuentran el cierre con Mercado Libre. Y durante los primeros meses de 2022, Vesta sumó a Amazon a su cartera de clientes.

 

Lorenzo Lorenzo D. Berho, director general de Vesta, refirió que en la medida que Vesta expande su presencia en los mercados metropolitanos y de última milla, se fortalecen sus relaciones con empresas líderes en la industria.

 

Para continuar con el fortalecimiento y consolidación de la oferta de espacios industriales para e-commerce, Vesta adquirió terrenos para operaciones de e-commerce en Guadalajara y Monterrey. Además, planea utilizar su portafolio dedicado a logística para acomodar de forma eficiente capacidades como espacios de almacenamiento más grandes, servicios de entrega last-mile y same-day y el cambio de envío de paquetes frente a paletas.

mayo 18, 2022

Norte de México, con potencial para invertir: Ryder

Ante los retos para el sector logístico en México que trajo consigo la emergencia sanitaria, Ryder, proveedor de soluciones logísticas, almacenaje y distribución anunció que este año realizará inversiones dirigidas a nuevos sitios en Ciénega de Flores, Nuevo León, además de fortalecer su enfoque de negocio en Ciudad Juárez y Tijuana, gracias a la locación, infraestructura y mano de obra calificada de esta zona.

 

Esta inversión tiene la intención de robustecer la infraestructura y equipo de la empresa para ofrecer a sus clientes soluciones integrales para las cadenas de suministro.

 

También se ha impulsado la generación de alianzas con proveedores de servicios logísticos presentes en estas zonas para gestionar de manera eficaz el desarrollo, la expansión y la digitalización de las operaciones que permitan a los negocios ahorrar tiempo y recursos al momento que responden a las nuevas necesidades del mercado.

 

Leer más en www.t21.com.mx

mayo 12, 2022

Fibras inician el año con adquisiciones y nuevos desarrollos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) continúan con la inercia del gran dinamismo que dejó el 2021, ya que, durante los primeros meses del 2022, Fibra Uno, Fibra Macquarie, Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Upsite y Fibra Nova anunciaron diferentes adquisiciones e inicios de nuevos proyectos, casi todos para el segmento industrial, excepto el de FUNO, que será un complejo de usos mixtos.

 

Fibra Uno desarrollará un nuevo proyecto de usos mixtos en alianza con AXA Seguros, llamado Portal Norte en Satélite, Estado de México, que tendrá una inversión total de 3,500 millones de pesos. El desarrolló contará con un área bruta rentable de 66,000 m2, de los cuales 25,000 m2 serán para zona comercial, 16,000 m2 tendrán oficinas médicas y en 25,000 m2 se edificará un hospital.

 

Fibra Macquarie tiene en desarrollo dos proyectos industriales en los mercados de Monterrey y Ciudad de México, los más dinámicos del país. En Monterrey está por concluir un edificio de 183,000 ft2 en el submercado de Apodaca, que forma parte de un proyecto de desarrollo de aproximadamente 800,000 ft2.

 

En Ciudad de México, Fibra Macquarie espera concluir la construcción de dos edificios que suman una superficie rentable de 734,000 ft2 en la segunda mitad de 2022. Estos proyectos, de la mano con los proyectos activos de expansión Build-to-Suit (BTS) suman aproximadamente 1 millón de ft2 de superficie rentable nueva y se espera que sean completados durante 2022.

 

Durante el 1Q 2022, Fibra Prologis adquirió tres edificios industriales que totalizaron una inversión de $68 millones de dólares. Dos de ellos fueron de Prologis en Ciudad Juárez y en Tijuana, y una propiedad de un tercero de Last Touch® con 285,450 ft2 en la Ciudad de México.

 

Fibra Terrafina también desarrolla tres propiedades industriales clase A en los mercados de Ciudad Juárez y Monterrey que agregarán 800,000 ft2 al portafolio. El primer proyecto comprende dos edificios BTS en Ciudad Juárez por 650,000 ft2. Estos edificios serán para un inquilino con un contrato a diez años. Los 153,000 ft2 restantes serán desarrollados bajo un joint-venture con uno de sus administradores de propiedades en el submercado de Apodaca. Estos proyectos requerirán una inversión total de $47 millones de dólares.

 

Durante el 1Q 2022, Fibra Upsite inició la construcción de dos nuevos edificios en la reserva territorial de Ciudad Juárez. Cada uno de los edificios mide 18,360 m2 y se concluirán durante el 4Q 2022.

 

Además, continúa avanzando con la construcción del tercer edificio en Ciudad Juárez, dentro del parque “Upsite Juárez Park I”, el cual se entregará al cliente en el 3Q 2022 y contará con una superficie de 20,344 m2.

 

Fibra Nova adquirió 7 hectáreas para ampliar el Parque Tecnológico Bafar en Chihuahua,  sumando en total 21 hectáreas disponibles. Además, firmó con Estra Automotive para la extensión del contrato de arrendamiento de una nave industrial de 258,850 ft2 que se desarrollará en la reserva de terrenos del Parque Tecnológico Bafar.

Inflación y energía desacelera los inicios de construcción de espacios industriales en el 1Q 2022

A pesar de la fuerte demanda de espacios industriales impulsada por tendencias como el e-commerce y el nearshoring durante los últimos dos años en el país, los inicios de construcción tuvieron una caída de 23% en el 1Q 2022. Esto por la cautela de desarrolladores ante la inflación de los precios de los materiales y el desabasto de energía en los principales centros industriales.

 

De enero a marzo de 2022, en el país se registraron inicios de construcción por 574,121 m2, es decir, metraje que corresponde a edificios que comenzaron el levantamiento de su estructura y no sólo hubo movimiento de tierra, ya que la estructura consolida la posibilidad de que se inicie y termine dicho proyecto. Este es el arranque más bajo en cuanto a inicios de construcción de los últimos seis años. El Noreste y Norte concentraron los inicios de construcción, con 64% de la actividad nacional.

 

Sergio Mireles, director general en Datoz, señaló en reunión con medios de comunicación que las dos principales causas de esta caída son el alza en los precios de los materiales de construcción y el desabasto de energía, derivado de poca inversión en la infraestructura de transmisión y distribución por parte del gobierno federal.

 

Explicó que, ante los altos costos de los materiales, los desarrolladores prefieren ser cautelosos en la construcción de espacios industriales especulativos, puesto que las alzas son cíclicas y si llega a bajar el costo de los materiales, dicho espacio deja de ser competitivo frente a espacios industriales que se construyeran con menores costos.

 

Del total de los inicios de construcción, sólo 279,841 m2 fueron de espacio especulativo, es decir, el 49%, por lo que el resto es del tipo Build To Suit (BTS) o construcción a la medida. En el Bajío-Occidente el 69% de los espacios fue BTS, el Norponiente registró el 50% y en el Noreste representó el 27%. Sólo en la región Centro dominó la construcción fue especulativa.

 

Pablo Quezada, socio y director de productos en Datoz, agregó que hay una preferencia por construir edificios del tipo BTS, ya sea en venta o renta, en lugar de edificios especulativos. Esto para reducir el riesgo del negocio por medio de la garantía que ofrecen estos proyectos para que los inversionistas alcancen a amortizar los costos asociados con una nueva construcción.

 

Por otro lado, Sergio Mireles señaló que el Gobiero se ha concentrado en generación de energía eléctrica, pero ha descuidado la inversión en transmisión y distribución para que llegue a los centros industriales del país, lo que termina por desincentivar el desarrollo de nuevos espacios especulativos.

 

Esta caída en los inicios construcción, principalmente especulativa, han ocasionado bajas en la disponibilidad, pero ante la alta demanda, la construcción a la medida puede seguir dinamitando el mercado en cuanto a inicios de construcción.

Disponibilidad de espacios industriales en México cae 26%

La disponibilidad de espacios industriales en el país tuvo una contracción considerable al cierre del 1Q 2022, luego de que en los últimos cinco años registró alzas constantes en el área neta rentable (ANR) disponible.

 

Al finalizar el primer cuarto del año, los 21 mercados más dinámicos del país sumaron en conjunto 3.9 millones m2 disponibles, lo que significó una disminución de 26% respecto al 1Q 2021, cuando registró 5.2 millones m2. Con un inventario total de 88.8 millones m2, la tasa de disponibilidad industrial del país es de 4.13%.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló que la caída precipitada en la cantidad de oferta de espacios industriales es resultado directo de la demanda fuerte y dinámica que existe por espacios industriales y con un menor ritmo de inicios de construcción especulativos por el alza en los precios de los materiales de construcción y el desabasto energético.

 

Los mercados del norte como Monterrey, Ciudad Juárez y Saltillo, y en el centro, Ciudad de México son los que han tenido mayor reducción en su disponibilidad. Sólo cuatro mercados aumentaron su espacio disponible.

 

En el último año, la disponibilidad de espacios de Monterrey pasó de 1.1 millones m2 a 696,585 m2, por lo que su tasa de disponibilidad se ubicó en 5.40%, cuando típicamente tenía tasas de entre 8% y 9%. Este mercado es el segundo de mayor absorción bruta, con 267,208 m2 durante el 1Q 2022, pero tuvo una caída de 78% en sus inicios de construcción, lo que explica la presión a la baja en su oferta de espacios.

 

Un año atrás, Ciudad de México tenía 1 millón de m2 de espacio disponible, pero al cierre del 1Q 2022 bajó a 701,405 m2, con una tasa de 4.77%. Este mercado es el líder en absorción con 314,681 m2 y, aunque también fue el mercado con más inicios de construcción no fue suficiente para mantener la oferta, pues la construcción cayó 43%.

 

“Esto puede causar un desabasto de espacios para atender la gran demanda que sigue llegando a México”, señaló Sergio Mireles. Esto porque el 2022 es una continuación del buen dinamismo de 2021, cuando se abatieron récords de absorción. “Esto porque el pipeline de empresas buscando espacios es elevado, sigue creciendo”, aseguró.

 

Con todo, el 1Q 2022 marcó un inicio de año muy interesante para el mercado inmobiliario industrial del país en términos de demanda de espacios, por lo que la disponibilidad será fundamental para atender dicha demanda.  

Fibras en camino a la sustentabilidad

En los últimos años, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) comenzaron a adoptar principios Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG), a fin de tener un manejo responsable de los negocios; en este sentido, el tema ambiental cobró relevancia ante la preocupación por el cambio climático, por lo que las Fibras han optado por certificar sus edificios, ya sea bajo el programa EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) o LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), entre otros, a fin de promover la construcción y administración de edificios con eficiencia en agua, energía y materiales. 

 

Fibra Uno forma parte del grupo de empresas EDGE Champions, convocada por el IFC (International Finance Corporation). Esto por por certificar más de 1 millón de m2 de área bruta rentable (ABR) bajo el programa EDGE Advanced por el ahorro del 40% de energía, por lo que el 10% del área bruta rentable de Funo tiene una certificación de eficiencia en agua, energía y materiales. Además, concluyó la certificación LEED Gold de Torre Cuarzo y EDGE de dos naves industriales en Lerma Park. Fibra Uno fue seleccionada por segundo año por Standard & Poor’s como Top 15% empresas con mejores prácticas ASG a nivel global. 

 

Fibra Macquarie también fue reconocida como EDGE Champion por su  adopción de opciones de construcción ecológica. Esta Fibra cuenta con seis edificios industriales sustentables certificados, los cuales suman 1.6 millones de ft2 de ABR aproximadamente 5.5% de su portafolio industrial, y están ubicados en Monterrey, Ciudad Juárez, Hermosillo y Reynosa. 

 

El 33% de las propiedades de Fibra Prologis tienen una certificación sustentable, es decir, cumplen con valuaciones para ahorro de agua y energía, con 13.2 millones ft2 de inmuebles con certificaciones. De ese total, 9.6 millones ft2 tienen la certificación LEED; 2.6 millones ft2 tienen la certificación BOMA Best; y 1.0 millones ft2 tienen ambas certificaciones. Además, fue nombrada líder del sector industrial por el Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB por sus siglas en inglés). 

 

Fibra MTY obtuvo la certificación EDGE Advanced por el ahorro del 40% de energía, otorgada por el Green Business Certification Inc. (GBCI) para su sede corporativa, convirtiéndose en la primera Fibra en México en obtener dicha certificación.

 

Fibra Shop también ha avanzado en temas de sustentabilidad con su plan de instalar paneles solares en el 89% de las plazas comerciales que integran su portafolio. Este proyecto se había anunciado desde el 2019, al informar que realizaría una inversión de $140 millones de pesos para instalar paneles solares en sus centros comerciales, con lo que se ahorraría alrededor de $23 millones de pesos al año en sus costos de electricidad. De sus 19 propiedades se ha instalado paneles solares en cuatro plazas comerciales en su primera etapa. 

 

Por otro lado, Fibra Eco se prepara para salir a Bolsa, por lo que será el primer fideicomiso de inversión que llevará una nueva propuesta enfocada en temas ambientales, sociales y de mejor gobierno corporativo. Fibra Eco buscará que todos sus edificios cuenten con las certificaciones EDGE que están diseñadas para aplicarse en edificios nuevos y existentes. 

Kuka Home invierte 150 millones de dólares en expansión de su planta en Salinas Victoria

La planta de origen chino Kuka Home, realizó una inversión de 150 millones de dólares, en una expansión de su planta ubicada en el municipio de Salinas Victoria, con ello va a generar 3,500 empleos, informó la Secretaría de Economía estatal.

 

Para este año se tienen 18 proyectos de inversión confirmados, de los cuales cinco provienen de China, comentó el secretario de Economía estatal, Iván Rivas Rodríguez, durante la colocación de la primera piedra en la nueva planta de Kuka Home.

 

Actualmente hay en cartera 374 proyectos en negociación, de los cuales 69 son de origen chino, y se tiene un memorándum de entendimiento con el departamento de Comercio de la ciudad de Hangzhou, para el desarrollo económico, intercambios comerciales y cooperación industrial, indicó el secretario de Economía estatal.

 

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abril 19, 2022

¿Fibra Uno, ganador en la reconversión de oficinas en CDMX?

Ante la alta disponibilidad de espacios de oficinas y la necesidad de otros usos, el fideicomiso de inversión en bienes raíces, Fibra Uno (Funo), incursionó en la reconversión de espacios. Gonzalo Robina, director general adjunto de la Fibra, refirió que tenían una reserva de alrededor de ocho edificios corporativos para convertirlos en vivienda y hospitales.

 

De acuerdo con el directivo, Fibra Uno analizó la reconversión de entre tres y cuatro edificios corporativos en habitacionales. Estos inmuebles se ubican en la zona metropolitana de la Ciudad de México y uno en Guadalajara. La estrategia de Fibra Uno se alinea a la impulsada por el Gobierno de Ciudad de México, que plantea la reconversión de espacios de oficinas desocupados, en desuso y obsoletos, es decir, clase B, de acuerdo con la clasificación del mercado, en vivienda.

 

En este sentido, Fibra Uno tiene la ventaja de tener un pipeline de proyectos a reconvertir, por lo que puede aprovechar los incentivos fiscales otorgados para impulsar y acelerar la reconversión de espacios.

 

Otra ventaja competitiva de FUNO frente a sus pares es su participación en el mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México, en términos generales concentra el 10% del inventario total de oficinas de la ciudad. Retomando lo mencionado en el texto “Insurgentes y Reforma con mayor potencial para reconvertir oficinas en vivienda”, el inventario de oficinas clase B es de 3 millones m2 y aproximadamente 600,000 m2 están disponibles, de estos, el 20% son propiedad de Fibra Uno.

 

Insurgentes y Reforma son los corredores donde Fibra Uno tiene mayor disponibilidad de oficinas clase B, con 47,000 m2 y 25,000 m2, respectivamente. Estos corredores forman parte de la estrategia del gobierno para reconversión en vivienda. Sin embargo, Fibra Uno tiene claro que no cualquier edificio de oficinas puede convertirse en vivienda, puesto que se tiene que hacer un análisis de la ubicación de los inmuebles, entre otros.

abril 7, 2022

El Gran Bajío, la alianza de gobiernos locales y empresarios para captación de inversión extranjera

Por: Monserrat Magaña Ocaña, Directora General de Atracción de Inversiones y Comercio Exterior de Aguascalientes.

 

Muchas veces los mexicanos no somos conscientes de la relevancia económica que tiene México en el mundo, una de las 20 más fuertes a nivel global. Menos aún dimensionamos el impacto que juegan las diferentes regiones del país como en este caso el Bajío. Esta región que forma parte la Alianza Centro Bajío Occidente está conformada por 5 estados: Aguascalientes, Guanajuato, Jalisco, Querétaro y San Luis Potosí, cuenta con más de 22 millones de personas, tiene un crecimiento del PIB superior a la media nacional, alberga mas de 4,000 empresas internacionales y estratégicamente tiene más de 100 centros de investigación y 200 universidades.

 

Gracias a esto, el Bajío se ha posicionado como un hub de innovación, desarrollo y manufactura de las principales industrias del mundo como la industria aeroespacial, automotriz, tecnologías de la información, componentes electrónicos, farmacéutica, logística y agroindustria. Si tomáramos a esta región como un país tendría una población mayor a la de países como Rumania, Chile y Holanda. De igual manera, si la región fuera un país tendría una economía similar a la de Portugal, Nueva Zelanda y Ecuador. Es por esto y más que la región se ha posicionado en México como el destino principal para las inversiones extranjeras en las últimas décadas, con empresas de 80 diferentes países, factor que sin duda ha fungido como un motor clave para el desarrollo y crecimiento de la región.

 

La alianza nace de la necesidad por una postura más proactiva y agresiva para la atracción de inversión extranjera directa. La meta es convertirnos en la región más competitiva y exitosa de toda Latinoamérica. Es claro que somos más fuertes juntos, y si presentamos a la región con todas sus bondades ante el mundo, especialmente por la diversidad y fortaleza en sus economías, así como  el talento laboral, y la infraestructura educativa y de servicios; se logrará amplificar las capacidades y ventajas con las que cuentan cada estado miembro de la Alianza en lo individual. Es claro también que, la inversión extranjera directa es prioridad para el desarrollo de esta región que ha sumado a la transformación de Norte América. Dentro de la Alianza existen también objetivos sobre sustentabilidad, educación, movilidad y seguridad, entre otros.

 

 El Bajío tiene también grandes retos, que de no ser atendidos podrían revertir el rumbo que esta región ha logrado. El primero, el avance de la sustentabilidad en la industria y la disponibilidad de energía limpia a precios competitivos. Otro recurso fundamental es el agua y la generación de infraestructura que nos permita reducir el estrés hídrico que actualmente tiene la región. Hay una gran necesidad de encontrar soluciones innovadoras.

 

En segundo lugar, la correcta administración del talento y que esté cada vez más capacitado y con mejores prestaciones para incorporar al mayor porcentaje posible de la población económicamente activa a la formalidad.

 

Tercero, la seguridad, punto principal que sin lugar a dudas, garantizará aumentar la confianza de inversionistas extranjeros y reducir el riesgo país.

 

Cuarto, buscar la regionalización de las cadenas de valor incorporando a las empresas locales, factor que permitirá que la riqueza generada por las inversiones tenga un mayor impacto en la sociedad. Sin embargo, es un reto grande que demanda la institucionalización y perpetuidad de las PYMES mexicanas.

 

Quinto, planear y desarrollar un crecimiento de las ciudades de manera estratégica evitando así todos los problemas que una urbe latina mal planeada puede tener como tráfico, desigualdad, inseguridad, falta de servicios, entre otros.

 

Finalmente, creo firmemente en el potencial que tiene esta región para seguir impulsando la economía del país y lo más importante buscando siempre incrementar la calidad de vida de sus ciudadanos. Las últimas décadas han sido determinantes para la definición del Bajío que conocemos hoy y estoy segura que los tiempos que estamos viviendo ahora serán aún más relevantes para el posicionamiento de nuestra región como la más importante y competitiva de Latinoamérica y, por qué no, del mundo.

 

Monserrat Magaña es

 

Políglota, con dos licenciaturas, en Finanzas y Negocios Internacionales, con una doble titulación de la Universidad de Estrasburgo en Gestión Europea. Con una amplia experiencia en gobiernos locales, empresas y organismos internacionales, se especializa en atracción de inversiones, desarrollo económico, mujeres en políticas públicas y gestión de proyectos, siendo la primera mujer y la más joven en llegar a ser Directora de Atracción de Inversiones de Aguascalientes. Le encanta aprender, los idiomas, los viajes y las experiencias interculturales.

Insurgentes y Reforma con mayor potencial para reconvertir oficinas en vivienda

El Gobierno de la Ciudad de México publicó los lineamientos para que propietarios y desarrolladores de edificios de oficinas en desuso o abandono puedan reconvertirlos en inmuebles habitacionales ante la sobreoferta de espacios corporativos y la necesidad de vivienda.

 

Hay varios puntos a considerar en los requerimientos, por ejemplo, la reconversión sólo se permitirá en diez zonas de la ciudad que corresponden a los corredores del mercado de oficias: Santa Fe, Polanco, Reforma, Periférico Sur, Insurgentes y parte del corredor Norte. Se permitirá conservar hasta para el 40% de la superficie construida para oficinas. No se autorizarán demoliciones totales, ni construcción de cajones de estacionamiento adicionales a los existentes. Será vigente hasta el último día de 2024.

 

Uno de los requerimientos para la reconversión es un reporte fotográfico del interior y exterior del inmueble en el cual se observe la obsolescencia funcional, el desuso o abandono, es decir, sólo se podrán reconvertir inmuebles clase B, de acuerdo con las características generales de clasificación del mercado. Esto corresponde con lo que Datoz adelantaba hace unos meses.

 

Señalamos hace unos meses durante un conferencia virtual que los ganadores dentro del mercado de oficinas serán los edificios clase A+ y A con ubicaciones estratégicas y amenidades más deseables, mientras que los edificios clase B quedarán rezagados, por lo que tienen características que los hacen más viables para reconversión, además de que, en este segmento se concentraría la mayor parte de desocupaciones.

 

El mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México cuenta con un inventario existente de 10.7 millones m2 de área neta rentable (ANR) distribuidos en 11 corredores, de los cuales el 28% del espacio es clase B, con 3.0 millones m2 al cierre de febrero de 2022. Asimismo, casi 600,000 m2 de ANR clase B están disponibles.

 

De los corredores considerados por el Gobierno de CDMX para la reconversión de espacios, Insurgentes y Reforma son los que tienen mayor potencial, puesto que concentran el 53% de la disponibilidad de oficinas clase B. Insurgentes tiene un inventario clase B de 1 millón m2, de los cuales 185,000 m2 están disponibles; mientras que el inventario de esta clase en Reforma es de 532,000 m2 de los cuales 128,000 m2 están disponibles. A estos corredores le sigue Polanco y Periférico Sur.

 

Con todo, habría que ver la disposición de los propietarios de estos edificios como Fibra Uno, Grupo Frel, JYSA, Grupo Surge, entre otros, para la reconversión de sus espacios corporativos. Cabe destacar que, Fibra Uno ya reconvirtió un par de edificios para servicios médicos y está entre sus planes reconvertir entre tres y cuatro para vivienda. 

AIFA detona la construcción de uno de los Hubs logísticos más grandes de América: T-MEX Park

Por: Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

La construcción del nuevo Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) detonó el interés por parte de la desarrolladora Parks y Grupo NEM-X por adquirir un terreno de 600 hectáreas en la zona de Nextlalpan, Estado de México, para desarrollar lo que será el nuevo Hub Logístico Multimodal uno de los más grandes de América, llamado T-MEX Park que contará con una superficie de más de 3 millones de m2 y centros de distribución de diferentes tamaños. El pasado 10 de marzo se anunció la colocación de la primera piedra, con lo que oficialmente inició la construcción de este parque industrial y se espera comience operaciones en 2023.

 

Al ubicarse a escasos 3 kilómetros del aeropuerto, contará con acceso directo a las áreas de servicio para el manejo de carga que llegue al mismo, lo que lo hará muy atractivo para la recepción y envío de mercancías nacionales e internacionales, además proveerá servicios ferroviarios y multimodales.

   

Este parque industrial tendrá acceso por medio de vías de comunicación rápidas como el Circuito Exterior Mexiquense y el Arco Norte, lo que facilitará la distribución de mercancías a algunas de las principales ciudades del centro del país: Toluca, Puebla, Querétaro Morelia y Silao, así como a la Central de Abastos de Ciudad de México; se ubicará entre dos estaciones del tren suburbano, una vez que se haya extendido hacía el AIFA, y contará con una terminal de autobuses para facilitar la llegada de mano de obra calificada al parque industrial.

 

Los servicios logísticos que ofrecerá el parque en conjunto con el nuevo aeropuerto conformarán uno de los Hubs logísticos de mayor tamaño y relevancia en nuestro país y América, optimizando el tiempo y costo de traslado de los productos a su destino final.

 

Este parque se convertirá en una excelente opción, derivado de la escasez de tierra para desarrollar nuevos parques industriales dentro del corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), submercados con la mayor demanda logística en el área metropolitana de la Ciudad de México.

 

De acuerdo con la clasificación de Datoz, que coincide a la mayoría de las empresas de corretaje institucional y desarrolladoras, T-MEX Park formará parte del submercado Huehuetoca-Zumpango, que actualmente cuenta con un inventario de 337,813 m2, una tasa de disponibilidad de 8.4% lo que representa 29,290 m2 disponibles, y un precio de salida promedio de $4.58 USD/m2/mes. En contraste el corredor CTT cuenta con un inventario de 8.7 millones m2, una tasa de disponibilidad del 4.72% lo que representa un poco más de 380,000 m2 disponibles y un precio de salida promedio de 5.43 USD/m2/mes, al cierre del febrero de 2022.

marzo 23, 2022

Latinoamérica captaría parte de la inversión inmobiliaria que huye de Europa de Este

marzo 18, 2022

Fibras muestran leve recuperación del sector inmobiliario de retail

El segundo año de la pandemia fue menos agresivo para el segmento comercial de los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) de la mano de una mejoría en el consumo interno y el relajamiento en los protocolos de distanciamiento social, que aumentaron el aforo de espacios comerciales. 

 

En este sentido, las Fibras con componente de centros comerciales como Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Shop y Fibra Soma registraron una recuperación en la ocupación de espacios en el cierre del 2021, luego de que a inicios de año tocaron sus niveles mínimos. 

 

Fibra Danhos, con malls en Ciudad de México y Puebla, destacó en su reporte a inversionistas que en el 4Q 2021 se mostró la tendencia en la recuperación en niveles de ocupación y aforo de visitantes a sus inmuebles comerciales, derivando en mayores ingresos por arrendamiento y estacionamientos. 

 

La tasa de ocupación de Danhos se ubicó en 91.5%, un incremento de 100 puntos base en comparación con el nivel más bajo que fue de 90.5% durante el 1Q 2021. La comercialización de espacios mejoró en el portafolio comercial, ya que, del total de área bruta rentable (ABR) desocupada desde el 1Q 2020 que inició la pandemia, la Fibra ha colocado el 59% mediante nuevos contratos de arrendamientos. 

 

En el acumulado de 2021, los ingresos totales de la Fibra tuvieron un aumento anual de 2.7%, impulsado en gran medida por los estacionamientos que registraron un alza de 39.7% respecto a 2020. La afluencia de visitantes a los centros comerciales incrementó 46.7% en el último año. 

 

De igual manera, Fibra Shop destacó el repunte en la afluencia de sus centros comerciales, por lo que también tuvo incrementos en sus rentas e ingresos por estacionamiento. Los ingresos totales alcanzaron los 1,425.6 millones de pesos en 2021, 7% superior a 2020. 

 

Cabe decir que, durante 11 trimestres consecutivos la ocupación se mantuvo arriba de 95%, cuando bajó a 94% y continúo en caída hasta el 1Q 2021 en su punto más bajo de 92.13%, pero en los siguientes trimestres de 2021 subió de a poco para alcanzar 92.41% en el 4Q 2021.  

 

Además, en el 4Q 2021, el tráfico peatonal monitoreado en sus centros comerciales fue 35% superior al 4Q 2020, pero permanece todavía 25% por debajo de los niveles previos a la pandemia. 

 

El portafolio comercial de Fibra Macquarie, anclado en cadenas de supermercados, cerró con mejores números en ocupación durante el 4Q 2021, con 90.1% un incremento de 10 puntos base respecto al trimestre anterior, cuando fue de 90.0%, la más baja desde que inició la pandemia de COVID-19.  

 

Macquarie señaló en su reporte a inversionistas que las desocupaciones trimestrales disminuyeron a 1,900 m2, el nivel más bajo desde el inicio de la pandemia, esto dió lugar a un incremento en la ocupación trimestre contra trimestre.  

 

Fibra Soma señaló que su tasa de ocupación promedio de todas sus propiedades volvió a niveles históricos de 96%, antes estaba en 95%. Si bien, Fibra Soma no detalla su ocupación comercial, cabe recordar que, el 73% del ABR es del segmento comercial. 

marzo 17, 2022

Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra MTY registran ocupación industrial récord al cierre del 2021

Para el mercado inmobiliario industrial, 2021 fue un año sin igual derivado de la fuerte demanda de espacios en los 21 mercados más dinámicos del país, que acumularon una absorción bruta de 5.8 millones m2. Con esta absorción, el inventario total del país de 87.7 millones m2 tuvo una tasa de disponibilidad de 4.5%, es decir, el 95.5% del espacio industrial en el país está ocupado.  

 

Este gran dinamismo en el segmento industrial también benefició a los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras), especialmente a Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra MTY, que al cierre del 2021 registraron ocupaciones récord en sus portafolios industriales. 

 

Fibra Prologis, dedicada 100% al desarrollo y administración de inmuebles industriales, destacó en su reporte a inversionistas que al finalizar 2021 tuvo una tasa de ocupación récord desde su Oferta Pública Inicial (OPI) en 2014, al situarse en 97.9%, 150 puntos base superior a 2020. Esta tasa fue impulsada por el alto volumen de arrendamientos. La Fibra señaló que el consumo local y la manufactura para la exportación continúan como los principales motores en para el mercado inmobiliario industrial y la actividad fue más fuerte en Monterrey y Ciudad de México. 

 

Fibra Macquarie, con vocación industrial y comercial, también mantuvo niveles de ocupación altos en su portafolio industrial, el cual se ubicó en 96%, un incremento de 169 puntos base respecto a 2020, ya que el 4Q 2021 fue el trimestre más activos en arrendamientos desde 2018, de acuerdo con su reporte a inversionistas. Este fideicomiso acentuó que el 80% de su presencia industrial se localiza en los mercados del norte, por lo que su posición es estratégica para captar la demanda manufacturera y logística impulsada por el nearshoring.  

 

La diversificada Fibra MTY también tuvo un dinámico 2021 en términos de absorción de espacios por la ocupación del Portafolio Huasteco, la expansión del inmueble Providencia, así como las adquisiciones de las propiedades Ciénega 2 y 3, que ya estaban arrendadas, lo que derivó en una mayor tasa de ocupación. La tasa de ocupación de Fibra MTY fue de 97.3%, un incremento de 50 puntos base respecto a 2020. 

El Cap Rate, ¿Input o resultante?

Por: Leopoldo Otero

 

En el mercado inmobiliario actual es común escuchar el término “Cap Rate“ refiriéndose a la tasa de capitalización de un activo con contrato de arrendamiento vigente, por ende, generando flujos de efectivo. Usualmente se hace referencia al Cap Rate cuando un activo o portafolio está en proceso de venta o adquisición.

 

La ecuación del cap rate es un tanto sencilla:

 

 

El Cap Rate es uno de los indicadores más relevantes y populares en el mercado inmobiliario, pues con esto se podría llegar a definir el monto de adquisición o venta de portafolios o activos en el mercado, siendo este un indicador correlacionado al riesgo de la inversión.

 

El mercado inmobiliario institucional en México es relativamente joven y dinámico, y, en ocasiones, hermético en temas de información sobre las transacciones. Por lo que la información de las mismas es escasa.

 

Hay dos caras en la moneda cuando se habla de un Cap rate en el ámbito del real estate institucional.

 

Por un lado, están los propietarios y desarrolladores de los activos, los cuales, en el caso de una posible venta, pudieran estimar el precio de sus activos por un Cap Rate definido en sus proformas, proyecciones o modelos, usando el Cap Rate como un Input, es decir, un Cap rate puntual según lo consideren.

 

Los propietarios y desarrolladores intentarán proyectar un CAP Rate aproximado (implícito) con la información disponible, siendo el Cap Rate una de las métricas más relevantes en la toma de decisiones para invertir en el desarrollo o venta de un activo inmobiliario.

 

Por el otro lado, están los adquirientes institucionales, ya sean FIBRAs, fondos de inversión privados y CKDs, entre otros administradores de activos, que, pudieran tener interés sobre la adquisición de estos, buscando tener mejores rendimientos de su capital y un incremento de sus flujos. De este lado, el CAP Rate deja de ser un “Input”, pues para ellos es un resultado de su proceso de valuación, conocido en el mercado como “underwriting”, en el cual, se consideran variables internas para lograr un valor potencial de adquisición, que, a su vez, se puede traducir a un Cap Rate.

 

Por mencionar algunas variables a considerar:

 

  • 1. Métricas financieras según estándares de la empresa (Tasas de descuento o TIR, es decir, el rendimiento que se busca del flujo de efectivo generado por el activo en un determinado periodo de tiempo).
  • 2. Perpetuidad del activo (cuando el contrato de arrendamiento finaliza, que tan fácil puede reanudar la generación de flujos, en pocas palabras, que tan rápido se puede volver a rentar el activo en el mercado).
  • 3. Mercado o zona donde se encuentra el activo y el monto de renta por m2 o ft2.
  • 4. Vigencia de los contratos de arrendamiento y esquema operativo de los mismos.
  • 5. Calidad de los arrendatarios (usuario de la propiedad).
  • 6. Entre otras.

 

Cuando el CAP RATE, siendo este Input o resultante, converge, las operaciones de venta/adquisición de activos o portafolios inmobiliarios tienen un alto grado de éxito.

 

En el mercado actual, las adquisiciones son cada vez más frecuentes, sin embargo, aún hay una gran brecha por recorrer para lograr alinear las dos caras.

Leopoldo Otero es…

 

Ingeniero civil del Tec de Monterrey, con especialidad en finanzas y se ha especializado en negocios inmobiliarios. Cuenta con 10 años de experiencia en el sector de bienes raíces. Tiene experiencia en valuación y adquisición de activos inmobiliarios para Fibras, así como análisis de éstas, CKDs, big data del mercado inmobiliario, entre otras. Actualmente es director de proyectos en MEOR.

marzo 2, 2022

Danhos prepara apertura del mall Parque Tepeyac en CDMX

El avance del 70% en la construcción y la comercialización de Parque Tepeyac, hasta ahora, el último centro comercial en desarrollo de Fibra Danhos al norponiente de la Ciudad de México eleva la expectativa de su apertura, del concepto de entretenimiento que tendrá y las tiendas que albergará, de las cuales el ancla será Liverpool

 

Luego de un retraso de dos años a causa del freno a la construcción de mega obras por parte del gobierno de la ciudad en 2019 y el cierre de actividades no esenciales como medida de contención por la pandemia de COVID-19 en 2020, se pudo seguir con la construcción de Parque Tepeyac que espera abra las puertas de su primera fase durante la segunda mitad de 2022. 

 

Con este complejo, Fibra Danhos continúa con su estrategia de desarrollar grandes malls de calidad premium con una oferta comercial de prestigio, pero ubicados en zonas periféricas de la ciudad con alta densidad poblacional, a fin de que sean referentes y agreguen valor a dichas áreas; tal es el caso de Parque Tezontle y Las Antenas, ambos localizados al oriente, en Iztapalapa. 

 

Parque Tepeyac se desplanta en varios predios que suman alrededor de 55,000 m2, por lo que contará con más de 120,000 m2 de área comercial, que incluirá la participación de grandes retailers como Liverpool y Sears, así como la cadena Cinépolis y una tienda de autoservicio. Además, fiel a su concepto de centro comercial, Fibra Danhos tendrá una opción de entretenimiento, pero aún está por definirse. Cabe recordar que, en Las Antenas se encuentra una feria en la azotea del edificio y en Parque Puebla tiene un acuario. 

 

En asociación con un tercero, Fibra Danhos tiene una participación del 50% en la edificación de este proyecto; además, estará a cargo del diseño, gestión, construcción, operación y administración de Parque Tepeyac, según lo ha declarado en sus diversos reportes a inversionistas. En este sentido, el área rentable de la Fibra será de 35,000 m2 aproximadamente. La inversión neta estimada de Fibra Danhos será de alrededor de $1,800 millones de pesos, incluyendo terreno, de los cuales ha invertido $1,643 millones de pesos al cierre del 4Q 2021. 

¿Distrito Polanco detonaría la entrega de corporativos en CDMX?

La entrega de edificios corporativos en Ciudad de México ha tenido retrasos en el último par de años derivado de diversos factores, entre los que destacan: el freno a las mega obras de construcción durante 2019 por parte del gobierno de la ciudad y el cierre de actividades no esenciales a causa de la emergencia sanitaria de COVID-19, entre otros.

 

Previo a la pandemia, el inventario existente del mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México tenía un promedio de crecimiento anual de 5% por la entrega de edificios en construcción; pero esta tendencia se desaceleró considerablemente en la pandemia, ya que el aumento en el inventario fue de 0.76% durante 2020, mientras que en 2021 apenas creció en 0.89%.

 

Durante 2021 se entregaron alrededor de 150,000 m2 de oficinas nuevas, ubicadas en los corredores Polanco y Santa Fe, con una participación de 55% y 45%, respectivamente. En Polanco, se inauguró uno de los proyectos más esperados por el mercado: Distrito Polanco.

 

Localizado en la intersección de Anillo Periférico, con la entrada a Polanco y con Paseo de las Palmas, Distrito Polanco es un edificio de usos mixtos de 15 niveles, 12 de ellos son de oficinas triple A. Este complejo fue desarrollado por Simetric, República Arquitectos y Edmonds International. Distrito Polanco cuenta con 45,000 m2 de área neta rentable (ANR) y una tasa de disponibilidad de 29% al cierre de 2021. La fintech Konfío es uno de los inquilinos de este complejo, ya que en diciembre de 2021 arrendó 15,000 m2.

 

Cabe destacar la tasa de disponibilidad de Distrito Polanco, aun cuando es superior a la tasa promedio del mercado, que es de 23.8%, y la del corredor Polanco, que es de 20.1%, ya que la mayoría de los corporativos de reciente entrega tienen tasas de disponibilidad por encima de 50%. Sin duda, este desarrollo es un referente para el corredor Polanco y el mercado en general por su ubicación, diseño y tecnologías.

 

Distrito Polanco impulsó el crecimiento del corredor Polanco, que alcanzó un inventario de 1.8 millones m2 al cierre de 2021 y una absorción bruta de 72,500 m2, la más alta del mercado de Ciudad de México.

febrero 23, 2022

La frontera acaparó el mercado inmobiliario industrial de México en 2021

El mercado inmobiliario industrial tuvo un año sin igual durante 2021, ya que registró una absorción bruta histórica, al alcanzar 5.8 millones m2 o , la más alta para un año desde que Datoz tiene registro. Esta demanda de espacios estuvo impulsada por tendencias como el nearshoring en el norte del país y el e-commerce en las grandes metrópolis.

 

Los mercados fronterizos de Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicali capitalizaron su cercanía con Estados Unidos, la infraestructura de la región, así como la mano de obra calificada para atraer empresas nacionales e internacionales que requirieron alrededor de 2.7 millones m2 de espacios industriales, es decir, el 47% del total del país.

 

 

Estos mercados también tuvieron un año récord en cuanto a absorción de espacios, ya que registraron alzas de dos o tres dígitos.

Las actividades de manufactura del sector automotriz, electrónico y bienes de consumo industrial, principalmente, impulsaron la absorción bruta en Monterrey, que alcanzó 1.2 millones m2, un incremento de 75% respecto a 2020. Además, con 21% de la demanda total del país, este mercado tuvo la segunda mayor absorción bruta, sólo después de Ciudad de México. Cabe destacar que, alrededor de 444,000 m2 de la absorción de Monterrey fue de proyectos build-to-suit (BTS).

 

 

Tijuana alcanzó una absorción bruta de casi 640,000 m2 de espacio industrial. Los sectores automotriz, médico, de bienes de consumo industrial y metalmecánico impulsaron la demanda de espacios para sus procesos de manufactura, pero también las actividades logísticas tuvieron gran relevancia. La absorción de este mercado fue 47% más alta respecto al año previo.

En Ciudad Juárez, compañías del giro automotriz, de bienes de consumo industrial, de logística e industria médica detonaron la absorción bruta de espacios industriales por 475,000 m2, un crecimiento de 44% contra el 2020. Además, debido a su escaza oferta de edificios industriales en inventario, el 25% de la absorción fue por parte de BTS.

 

 

La absorción bruta de Mexicali representa apenas el 7% del total nacional, con 340,000 m2, en 2021 tuvo un incremento de 455% respecto al año previo. Empresas del sector médico, electrónico y plásticos detonaron la demanda. Las operaciones de edificios BTS también tuvieron relevancia en la absorción, ya que sumaron 178,000 m2, el 47% de la absorción.

La dinámica absorción bruta durante el 2021 redujo la tasa de disponibilidad en estos mercados, a tal grado que Ciudad Juárez tiene la segunda tasa de disponibilidad más baja, con 1.2%, es decir, apenas tiene 81,000 m2 disponibles. Por su parte, Mexicali tiene una tasa de 3.13%, la de Tijuana se ubica en 3.76%, mientras que la de Monterrey es la más alta de este grupo con 6.36%.

 

Estos mercados continuarán con su gran dinamismo en 2022 de la mano de las actividades de manufactura y el nearshoring, pero tienen retos muy grandes como la escasez de tierra y los servicios de suministro eléctrico.

Naves BTS impulsan el crecimiento y dinamismo de Mexicali

Por: Joanna Lara, Market Analyst en Datoz

 

Dentro del real estate industrial, las construcciones a la medida o build-to-suit (BTS) permiten a empresas manufactureras y logísticas unirse con desarrolladores para construir un edificio industrial bajo las especificaciones que requieran y así llevar a cabo sus operaciones. El objetivo es alinear el desarrollo del proyecto a las necesidades operacionales y de negocio del usuario, tomando en consideración planes de expansión en mercados clave para su crecimiento.

 

Dado que la demanda ha superado la oferta del mercado inmobiliario industrial en México, se espera un mayor dinamismo de proyectos BTS en diferentes regiones del país, lo que permitirá a los desarrolladores, que cuentan con terreno disponible, atraer y consolidar la inversión extranjera.

 

Mexicali se ha destacado por ser uno de los mercados industriales con mayor crecimiento en estos últimos años, cerrando el 2021 con una absorción bruta de 4.1 millones ft2, un incremento de 455% respecto al 2020. Asimismo, el 47% de esta absorción fue por parte de proyectos BTS, que sumaron 1.9 millones ft2.

 

Es decir, en 2021 los proyectos BTS fueron los que detonaron el dinamismo de Mexicali, pues también representaron el 84% de los inicios de construcción, frente al 16% de las construcciones especulativas, que registraron 364,000 ft2, ya que los desarrolladores están promoviendo este tipo de transacciones.

En Mexicali destacan los procesos de manufactura de las industrias médica, automotriz, telecomunicaciones, electrónica y, sobre todo, aeroespacial. Empresas que ya están instaladas en este mercado están optando por expandirse mediante proyectos BTS, gracias a los beneficios que esta modalidad ofrece para adecuarse a sus necesidades de operación.

 

Humberto Juárez, director de Desarrollo de Negocios de Grupo Nelson, observó que la mayoría de las naves que han sido planeadas como especulativas inician su construcción como build-to-suit. Esto debido a la combinación de fuerte demanda con escasa oferta.

 

Mexicali cuenta con un gran atractivo para los inversionistas por su cercanía con Estados Unidos y la mano de obra especializada debido a las alianzas que han logrado implementar con las universidades locales.

 

Joel Valenzuela, Real Estate Manager de Grupo Promesa, señaló que el atractivo principal de Mexicali específicamente con proyectos BTS es la disponibilidad de terrenos y las áreas planas, en comparación con la plaza vecina, Tijuana. Además, el costo entre una ciudad y otra es significativo y para llegar a este punto hay que analizar las particularidades de cada proyecto y ver si empata con alguna ciudad del estado, pero, sin duda, Mexicali siempre será atractivo por las opciones BTS y los precios de estos.

 

Desarrolladores cuentan con parques dedicados a proyectos BTS, por ejemplo, Grupo Nelson, entre 2021 y lo que va de 2022 registró tres transacciones significativas que en conjunto sumaron 500,000 ft2.

 

Mexicali aun cuenta con una cantidad considerable de terrenos para uso industrial destinado específicamente a proyectos a la medida. Empresas de desarrollo cuentan con grandes extensiones de terrenos como es el caso de PIMSA que acumula alrededor de 100 hectáreas, Grumesa con mas de 40 hectáreas, y Grupo Nelson que tiene 35 hectáreas, entre otras organizaciones locales que están optando por promover sus terrenos y adquirir más. Esta situación se debe al potencial de este mercado, amplificado por  la insuficiencia de terrenos en mercados aledaños como es el caso de Tijuana que ademas enfrenta retos importantes por la carencia de energía y la elevada demanda por espacios industriales.

febrero 10, 2022

Alemana Bosch invertirá 146 millones de dólares para ampliación de su planta de Querétaro

La alemana Bosh ampliará su planta de Querétaro, dedicada a la fabricación de tecnología automotriz, para la cual invierte 146 millones de dólares, ante la mayor demanda de soluciones de movilidad.  

 

“La ampliación de la planta de Querétaro es una muestra más del compromiso de Bosch con México para el desarrollo de alta tecnología. También es un reconocimiento a la alta productividad de nuestros asociados queretanos”, afirma René Schlegel, presidente de Bosch México.

 

A través de un comunicado, la compañía líder en autopartes y soluciones de movilidad internacional precisó que la expansión incluye instalar nuevas líneas de producción de alta tecnología y un almacén en alrededor de 12,000 metros cuadrados.

 

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febrero 4, 2022

Oficinas en vías de recuperación, pero con retos

El primer año de la pandemia fue muy complicado para el mercado inmobiliario de oficinas del país, ya que paró y suspendió negociaciones de arrendamientos, obligó a desocupaciones, bajó rentas, entre otros. Sin embargo, el 2021 fue un año más estable, con una paulatina recuperación en la demanda de espacios.

 

Mientras que, en 2020, los tres mercados corporativos más grandes del país, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, tuvieron contracciones importantes en la absorción de espacios, en 2021, las tres ciudades tuvieron alzas en la demanda de oficinas, incluso, CDMX superó los niveles prepandemia.

 

Ciudad de México, que cuenta con un inventario de 10.3 millones m2, cerró el 2021 con una absorción bruta de 240,000 m2, un incremento de 13% respecto al 2020 y 6% si lo comparamos con 2019. Empresas del sector financiero y tecnológico encabezaron la demanda.

 

Guadalajara tuvo una absorción de 51,000 m2, casi el triple de lo registrado en 2020, pero 11% inferior a 2019. Compañías de los sectores tecnológico y médico impulsaron la absorción. Además, fue el único mercado que logró bajar los niveles de disponibilidad, ya que su tasa pasó de 19.6% a 18.3%.

 

Monterrey fue el mercado con menor absorción, con 24,000 m2 y, aunque fue 19% superior al 2020, todavía se encuentra muy por debajo de los niveles prepandemia.

 

Las tres ciudades muestran signos de reactivación en las inversiones por el aumento en la demanda de espacios corporativos, pero la estabilidad aún no llega al mercado, pues tienen distintos retos que afrontar a corto y mediano plazo.

 

Uno de los retos más grandes que tiene este segmento para los próximos dos años es la incorporación del inventario que se encuentra en construcción, que en el caso de CDMX asciende a 1.3 millones m2, lo equivalente al inventario del corredor Reforma, frente a la lenta ocupación. Esto aunado a las desocupaciones aumentarán considerablemente la disponibilidad de oficinas, por lo que se mantendrá la sobre oferta en los próximos trimestres.

 

El home office también es un desafío para este mercado, ante lo que tiene que reinventar sus espacios para adaptar empresas con modelos híbridos de trabajo y atraer a las que han optado por sistemas 100% remotos mediante nuevos esquemas.

 

La influencia de la economía global y economías extranjeras puede acelerar la demanda de espacios, a fin de que el proceso de recuperación del mercado de oficinas no sea demasiado lento.

El impacto de la inflación en los arrendamientos

Por: Oscar López, Gerente de Planeación Financiera y Estratégica en GP Desarrollos

 

Uno de los temas controversiales en el medio inmobiliario en estas últimas semanas ha sido el impacto del incremento de los precios de la economía en las rentas de un inmueble y esto debido a que en los contratos de arrendamiento se pacta, por lo general, un incremento anual de la renta ligado a la variación del índice nacional de precios del consumidor (INPC) en caso de que la renta sea en pesos o al “US-Consumer Price Index” (US-CPI) en caso de que las rentas sean en dólares estadounidenses y en otros casos el acuerdo es un incremento fijo o de forma escalonada que al final de cuentas es algo que tiene que tomar en cuenta el arrendador para que los montos que recibe a lo largo del plazo del contrato no afecten su rendimiento ni su poder adquisitivo al pasar de los años.

 

Para entrar en materia y poder entender mejor el tema es importante saber qué es y cómo se calcula la inflación. De acuerdo con textos especializados, la inflación es un fenómeno que se observa en la economía de un país y está relacionado con el aumento de los precios de la mayor parte de los bienes y servicios que se comercian en sus mercados por un periodo de tiempo. En México se creó el INPC que es un indicador cuya finalidad es estimar la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias y se toma como base para calcular la variación que hay entre periodos, al resultado de dicha variación se le conoce como inflación en caso de ser positiva y deflación en caso de ser negativa. Ejemplo, si en enero de 2021 el precio de una botella de agua era $10 pesos y en enero de 2022 pasó a $12 pesos, la variación en términos porcentuales o inflación anual para este artículo de consumo es de 20%.

   

En días pasados se dieron a conocer los datos de inflación anual 2021 de México y Estados Unidos, 7.36% y 7.04% respectivamente, niveles récord desde hace más de 20 años. Estos datos preocupan a los arrendatarios de inmuebles, ya que en su próxima factura de renta vendrá un incremento similar y esto puede significar que ellos a su vez piensen modificar los precios de su productos o servicios que ofrecen, lo que nos hace pensar que este efecto se puede convertir en una bola de nieve imparable, pero la buena noticia es que no todo dependerá de este factor, ya que existen otros, como la oferta y demanda de insumos en su proceso de producción que ayuden a que el precio se equilibre sin afectar sus utilidades.

 

Por lo general, los precios tienden en subir, pero en algunos mercados el precio dependerá de la oferta y la demanda de los productos y servicios o del costo de los insumos que se necesitan para producir un bien. En el caso hipotético de la renta de una nave industrial que está en un mercado donde existe poca disponibilidad el precio será más alto comparado con el de una nave que se ubica en un mercado en donde hay mucha oferta u opciones para rentar y, desde el punto de vista de los costos, el desarrollador deberá analizar el precio de renta pensando en cuánto le costaría construir la siguiente nave industrial o que al terminar la nave actual les costaría más hacerla de nuevo con la premisa de que sus insumos principales están sufriendo incrementos importantes.

 

De acuerdo con información histórica de DATOZ, los precios de renta de una nave industrial en la zona metropolitana de Monterrey en los últimos 5 años se han incrementado en promedio 1.4% anual, en Guadalajara 3.3%, en Ciudad de México 3.6% y en Tijuana 7.1% y se espera que para este 2022 se de un salto importante debido a la demanda de más espacios industriales y al incremento en los precios de los insumos para la construcción.

 

Para finalizar con mi comentario y sugerir que hacer la próxima vez que estén negociando un contrato de arrendamiento, sería no jugarle al Nostradamus tratando de predecir qué sucederá en los próximos años ni complicar una cláusula que puede resultar confusa al final, ya que lo mejor será acordar con el arrendatario un incremento ligado a los índices de precios al consumidor o si así lo prefieres, poner un techo con referencia a la inflación promedio de los últimos 10 años más 1 punto porcentual de protección ante cualquier eventualidad, ya que de no ser de esta manera posiblemente estes perjudicando el rendimiento del inversionista.

 

Oscar López es…

 

Economista del Tec de Monterrey, experto del sector inmobiliario industrial con más de 15 años de experiencia en el ramo. Conocimiento de modelos financieros para la evaluación y viabilidad de proyectos inmobiliarios. Analista del “Big Data” del mercado industrial. Profesor de cátedra y tutor en algunas universidades de prestigio en Monterrey. Gusto por el deporte y las redes sociales.

febrero 2, 2022

Mexico received over 4.26 billion dollars in investments from the automotive industry in 2021

The report on Automotive Investment in Mexico 4Q 2021 and Summary of Automotive Investments during 2021 in Mexico, from the business intelligence platform Directorio Automotrizshowed that Mexico captured 487 million dollars in investment from the automotive sector during the fourth quarter of 2021.

The report details that during the 4Q of 2021, 21 investment projects were received in the sector, from 10 different countries. Of these, 8 correspond to new investments in industrial plants and 13 to expansions of existing plants.

 

It is also indicated that 19 of the 21 investments registered in the last quarter of 2021 are from auto parts companies (Tier 1 and 2), while another one corresponds to a raw materials company and finally one more to the construction of a new industrial park.

 

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enero 31, 2022

Inventario de mercado industrial mexicano registra 87.7 millones de m²

En el reporte del panorama del mercado industrial en México del 4T2021, realizado por la plataforma Datoz, se informó que México registró 87.7 millones de metros cuadrados de inventario total. Bajo esta premisa, Ciudad de México y Monterrey se posicionaron como los principales mercados con un 17% y 14% del total acumulado, respectivamente.

 

En materia de construcción 11 de los 21 mercados registrados por Datoz, obtuvieron aumentos porcentuales en inicios de nuevas construcciones. De este modo, Mexicali, San Luis Potosí y Hermosillo, destacaron por su desempeño.

 

Nuevas construcciones del mercado industrial

 

Sin embargo, Monterrey fue el mercado con mayor aporte de nuevas construcciones al registrar 724,046 m², seguido por CDMX con 445,052 metros cuadrados. Dichas cifras representan un récord histórico en cuanto a inicios de construcción.

 

En mercados como Monterrey y Mexicali, las edificaciones BTS representaron el 61% y 84%, respectivamente. Caso contrario ocurrió en Tijuana y Ciudad Juárez, donde la mayoría de sus nuevos proyectos corresponden a espacios especulativos con un 69% y 63%, respectivamente.

 

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enero 27, 2022

E-commerce impulsa absorción récord de espacios industriales en CDMX

Por: Silvia Gómez, Market Analyst Sr. en Datoz

 

El mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México cerró el 2021 con una demanda histórica de espacios, ya que la absorción bruta acumulada durante este periodo tuvo un repunte importante y finalizó el año con un total de 1.3 millones m2, esta ocupación de espacios fue 53.75% superior a la registrada en 2020. Además, esta absorción es la más alta para un año desde que Datoz tiene registro.

 

Este año el sector de e-commerce continuó en crecimiento, derivado del aumento de las ventas en línea e impulsado por la pandemia; dos de las principales transacciones del año, fueron realizadas por una empresa de este giro que en conjunto absorbieron alrededor de 163,000 m2. Cuautitlán fue el submercado con mayor actividad en el mercado, al sumar alrededor de 511,000 m2 comercializados participó del 39% del total, seguido de Tepotzotlán con 304,000 m2 y una participación de 23%.

 

CDMX alcanzó un inventario de 14.5 millones m2, un incremento anual de 3.17%. Diversos proyectos impulsaron este crecimiento como: Atizapan Park, Vallejo Park, el build-to-suit (BTS) Estafeta en O’Donnell La Laguna, Convento City Park, Logicenter Cuautitlán III, Logicenter Lerma II, CPA Logistics Center Estado de México, World Park Tlalnepantla II, además de dos BTS para una empresa de e-commerce en el submercado Cuautitlán, como ya lo comentamos anteriormente. El 30% de estos proyectos se ubicaron en Cuautitlán, mientras que Tepotzotlán, Tlalnepantla y Huehuetoca participaron del 20%, respectivamente. El 10% restante se situaron en Toluca y Vallejo.

 

Incluso con el crecimiento de inventario, la disponibilidad en CDMX se redujo 26.96% respecto al 2020 derivado de la fuerte demanda de espacios durante 2021. La disponibilidad fue de 798,000 m2, que equivale a una tasa de 5.50%.  Los submercados con mayor oferta fueron Cuautitlán con 22%, Toluca con 20% y Tepotzotlán con 15%.

 

El precio de salida promedio de los edificios industriales al cierre del 2021 fue de $5.81 USD/m2/mes, lo que representa un alza de 5.8% con respecto al 2020 e impulsado por, entre otros factores, la inflación y la escasez de espacios disponibles en los submercados más importantes como Cuautitlán y Tepotzotlán; mientras que el precio de cierre registrado es menor, ya que se ubica en $5.27 USD/m2/mes, 2% menos con respecto al año anterior.

 

Durante el 2021, el mercado inmobiliario industrial de CDMX registró inicios de construcción por 445,051 m2 en 20 proyectos, de los cuales 17 fueron especulativos y tres fueron proyectos BTS, como ya se mencionó, dos de estos fueron para destinados para e-commerce.

La perspectiva para este 2022 es que el mercado industrial continuará muy dinámico, impulsado por el  T-MEC, que seguirá atrayendo empresas a nuestro país, y por el boom del e-commerce generado por el alza de las compras online, a raíz de la pandemia por COVID 19; ya que tenemos conocimiento de diversas negociaciones activas, mismas que están por concretarse en el corto y mediano plazo. Por otro lado, la Secretaría de Economía refiere que las expectativas en la recepción de IED para el 2022, son en promedio de $28,957 millones de dólares, 3.93% más que en 2021, por lo que se espera que esta derrama económica continue con la instalación de empresas extranjeras en nuestro país.

Innovación en la data del real estate: modelos de interpretación

La pandemia aceleró entre 3 y 5 años la digitalización de temas del sector inmobiliario en todos sus aspectos, no sólo relacionado con la información y la analítica.

 

Los diferentes actores del sector inmobiliario como propietarios, desarrolladores, fibras, fondos de inversión, bancos institucionales, agencias inmobiliarias, consultores, por mencionar algunos, requieren información a una velocidad más acelerada, ya que se sienten más cómodos consumiendo la información de una manera proactiva, refirió Sergio Mireles, director general de Datoz en entrevista con la periodista Claudia Olguín.

 

En este sentido, el monitoreo constante de los distintos mercados inmobiliarios en México también tiene que ser más rápido y proporcionar herramientas más rápidas, flexibles y transparentes para que estos actores se sientan cómodos.

 

Si bien, los servicios de concentración de data históricos dan la posibilidad de que los clientes utilicen los datos para distintos fines y estos tienen gran valor para poder interpretar, medir y entender hacia donde va el mercado. El verdadero reto está en crear modelos interpretación para estimar qué es lo que va a suceder en el futuro.

 

Sergio Mireles explicó que la siguiente generación de información será crear modelos de predicción basados en los datos históricos, conectando la información que se recopila constantemente con fuentes de información externas, específicamente, macroeconómicas y sociodemográficas junto con algunos otros datos que se complementan bien con el sector inmobiliario de distintos segmentos para poder empezar a modelar qué podría suceder bajo distintos escenarios.

 

Esto mediante información imparcial de empresas terceras, como Datoz, que se dedican exclusivamente a la investigación de información con tecnología adecuada para resguardar los datos y que se pueden aprovechar con herramientas en línea para poder explotar dicha información.

 

enero 20, 2022

Encuentro Oceanía y Atana Lindavista, los nuevos malls de CDMX

La apertura de nuevos centros comerciales en Ciudad de México ha bajado considerablemente en los últimos tres años, debido suspensiones en la construcción de mega obras, así como la pandemia de COVID-19.

 

Grandes proyectos como Encuentro Oceanía y Atana Lindavista tuvieron que retrasar sus inauguraciones por esta situación. Sin embargo, ambas plazas comerciales ya abrieron sus puertas, por lo que en 2021 se sumaron dos nuevos malls al inventario de Ciudad de México, que cuenta con más de 670 complejos, de acuerdo con cifras de Datoz.

 

Encuentro Oceanía

 

Ubicado en la avenida del Peñón y Oceanía, Encuentro Oceanía se posiciona como el único Fashion Mall en esta zona de la Ciudad de México. Además, presume albergar a la primera tienda sueca de muebles, IKEA, del país.

 

Este centro comercial desarrollado por Pulso Inmobiliario cuenta con alrededor de 75,000 m2 de superficie comercial y más de 160 tiendas, por lo que contó con una inversión aproximada de $1,500 millones de pesos.

 

Además, de IKEA, el proyecto también cuenta con tiendas ancla como: Chedraui, Cinemex, Energy Fitness, Forever 21, entre otras.

 

Atana Lindavista

 

Atana Lindavista es un complejo de usos mixtos que se ubica en el norte de Ciudad de México, que cuenta con un mall del tipo Community Center de aproximadamente 30,000 m2 de espacio rentable.

 

Desarrollado por Axende, este proyecto implicó una inversión total de $2,750 millones de pesos. Entre sus tiendas alberga Office Depot, Sportium, Cinemex, La Vaka y Wings Army, además del nuevo concepto de supermercado de Walmart, Mi Bodega Aurrera.

 

Distrito La Perla, el nuevo complejo de Fibra Mty y Fibra Shop

Ubicado en uno de los corredores más dinámicos del área metropolitana de Guadalajara, Distrito La Perla es un complejo de usos mixtos en el que se distribuyen los segmentos inmobiliarios residencial, oficinas y comercial.

 

Este proyecto es uno de los más ambiciosos que se han levantado en los últimos años, no sólo en Guadalajara, si no en el país, ya que para su edificación contó con una inversión de 5,800 millones de pesos. Asimismo, su arquitectura e infraestructura sustentable atrajo la mirada de dos de los jugadores inmobiliarios más importantes en los segmentos de oficinas y retail: Fibra Mty y Fibra Shop, por lo que decidieron invertir para tener una participación importante en La Perla.

 

Las oficinas de Fibra Mty

 

A inicios de 2020, Fibra Mty notificó su intención de adquirir el espacio de oficinas del complejo de usos mixtos Distrito La Perla, desarrollado por Grupo Ouest, en Zapopan, Jalisco. Pero, en abril del mismo año, la Fibra suspendió el proceso de compra debido a la crisis económica causada por la pandemia de COVID-19.

 

Un año después, Fibra Mty consideró que las condiciones del mercado y del entorno eran optimas para la adquisición de La Perla con una inversión de $1,822.7 millones de pesos.

 

Cabe decir que, la propiedad será adquirida en la medida que el ABR sea arrendada e inicie el pago de la renta, por lo que a la fecha se ha liquidado el 81% del espacio.

 

El segmento corporativo de La Perla está compuesto por edificios clase A+ (BIO y Esfera) de poco más de 20,000 m2 cada uno que en su conjunto suman 43,624 m2. Entre sus inquilinos se encuentran Wizeline, Tequila Clase Azul, Luxor, Toshiba.

 

El mall de Fibra Shop

 

Fibra Shop tiene una participación en el centro comercial que se ubica dentro del complejo Distrito La Perla. Inicialmente controlaba el 35.6%, pero el contexto económico generado por la crisis sanitaria de COVID-19 requirió que la Fibra aportara $207 millones de pesos al proyecto por lo que sumó 13.9% de participación y alcanzó 49.5%. Asimismo, con la apertura del mall, la Fibra obtendrá el 93% de participación.

 

En octubre de 2021 se inauguró la primera etapa del centro comercial de La Perla. Firmas de moda como Banana Republic, Gap, Sfera y Punto Roma ya operan en la planta baja, acompañando a la tienda departamental Liverpool.

 

Este mall contará con 236 locales distribuidos en tres niveles y en una superficie de 64,073 m2 de terreno y 350, 000 m2 de construcción. Se espera que la segunda etapa se concluya en el primer semestre de 2022.

enero 6, 2022

Lamosa cierra compra de Fanosa en US$115 millones; primera del año en México

Grupo Lamosa (BMV:LAMOSA), una multinacional mexicana dedicada a producir revestimientos y adhesivos cerámicos, concretó la compra del fabricante mexicano de productos de poliestireno expandido (EPS) Fanosa. Esta es la primera adquisición del mercado mexicano en 2022.

 

La operación, valuada en US$115 millones, permitirá a Lamosa crecer aprovechando sus capacidades en el negocio de adhesivos, dijo la compañía con sede en San Pedro Garza García, Nuevo León, en un comunicado.

 

En octubre, cuando Lamosa anunció al mercado el acuerdo de adquisición adelantó la expectativa de que los activos de Fanosa impulsarían en aproximadamente 8% sus ingresos.

 

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Crisis de suministro propicia auge de plantas en la frontera norte de México

Enclavada en la orilla sur del Río Grande, la desértica Ciudad Juárez vive su propio auge económico. Parece haber excavadoras y bulldozers por todas partes, el espacio que excavan en el suelo del desierto albergará una larga lista de nuevas fábricas de empresas que buscan librarse de los problemas de las cadenas de suministro.

 

Ambu A/S, un fabricante danés de dispositivos médicos, construye una fábrica en las afueras de Ciudad Juárez. A varios kilómetros de distancia, Keeson Technology, un productor de muebles chino, levanta una segunda planta apenas unos pocos meses después de abrir la primera. Boyd, un conglomerado con sede en California, inauguró recientemente una fábrica y planea construir tres más. Y MGA Entertainment, una juguetera con sede en California, empezó a manufacturar Little Tikes Cozy Coupes en su planta el mes pasado.

 

MGA tiene 750 contenedores de juguetes atrapados en el infierno de las cadenas de suministro en los puertos de Los Ángeles. Fabricados en China, se suponía que esos artículos estarían en los estantes de las tiendas de Estados Unidos esta temporada navideña. Eso no sucederá, reconoció Isaac Larian, director ejecutivo de MGA. Pero la planta de Juárez está enviando dos camiones cargados de juguetes a Estados Unidos cada día y ese número pronto aumentará a 10. Además, Larian planea comenzar la construcción de una segunda fábrica en México el próximo año y empezará a trasladar parte de la producción china de MGA a estas plantas. “Tenemos grandes ambiciones y grandes planes para México”, dijo.

 

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diciembre 20, 2021

Fibras cierran el 2021 con adquisiciones de edificios industriales

En los últimos dos años, el segmento industrial ha mostrado su fortaleza y resiliencia en México a amenazas globales económicas y sanitarias como las generadas por la pandemia de COVID-19: en este sentido, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) han incrementado sus esfuerzos en la expansión y consolidación de sus portafolios industriales.

 

En el último trimestre del año, Fibra Prologis, Fibra MTY, Terrafina y Fibra Nova anunciaron la compra de un portafolio, edificios industriales y terrenos para construir un parque industrial. En estas adquisiciones las Fibras invirtieron alrededor de $201 millones de dólares.

 

Fibra Prologis

 

Este 15 de diciembre, Fibra Prologis y el fondo de capital privado Artha Capital, a través de su plataforma Frontier Industrial, anunciaron un acuerdo de compra-venta de un portafolio industrial compuesto por 14 edificios que suman 223,000 m2 de espacioindustrial y un terreno para expansión. La inversión es de aproximadamente $160 millones de dólares, incluyendo costos del cierre.

 

Más del 70% de las propiedades se ubican en el mercado industrial de Tijuana y el resto en mercados del Bajío, las cuales están totalmente rentadas en dólares a una base diversificada y de alta calidad de clientes.

 

“Estoy orgulloso de nuestro equipo en haber logrado este cierre exitosamente con Artha Capital. Creemos que con esta adquisición vamos a generar un valor significativo a nuestro portafolio operativo. Con estas propiedades estamos incrementando nuestra presencia principalmente en Tijuana, uno de los mercados más dinámicos, fortaleciendo nuestra posición como uno de los líderes en el negocio inmobiliario industrial en México y profundizando nuestra relación con clientes clave y agregando nuevos a la cartera.” comentó Luis Gutiérrez, Director General de Prologis Mexico.

 

Fibra MTY

 

Fibra Mty concluyó la adquisición de un centro de distribución de DHL Supply Chain México, subsidiaria de Deutsche Post DHL Group, con base en Bonn, Alemania, por un monto total de $22.4 millones de dólares. Esta transacción se llevó a cabo bajo la modalidad de compraventa y arrendamiento simultáneo (“Sale and Leaseback”) del edificio, cuya construcción finalizó durante el pasado mes de noviembre.

 

La nave industrial (denominada “Ciénega 3”) se encuentra localizada en Ciénega de Flores, Nuevo León y cuenta con una superficie rentable de 30,087 m2 bajo un contrato de arrendamiento tipo triple neto (NNN), es decir, el arrendatario cubre en forma adicional a la renta, todos los gastos operativos, el seguro y el impuesto predial, además de contar con la garantía corporativa de DHL. El contrato de arrendamiento se encuentra pactado en dólares, con un plazo remanente de 10 años a la fecha de la adquisición.

 

Con esta última adquisición de 2021, y después de retomar el programa de adquisiciones suspendido temporalmente durante 2020 por efecto de la pandemia de COVID-19, Fibra MTY realizó durante el año cuatro inversiones en nuevas propiedades por un monto total de aproximadamente $139.6 millones de dólares que generarán en su conjunto un NOI de aproximadamente $12.2 millones de dólares durante los doce meses posteriores a cada una de estas transacciones.

 

Terrafina

 

Terrafina inició el desarrollo de dos nuevas propiedades industriales en Ciudad Juárez y Monterrey con una superficie rentable de casi 45,000 m2. estos proyectos, ubicados en la reservas territoriales de la Fibra, requerirán una inversión total de $18.6 millones de dólares y generen un ingreso operativo neto (NOI) por $2.1 millones de dólares. Esto implica un rendimiento sobre la inversión superior al 11%.

 

Terrafina ya cuenta con cartas de intención por el 68% del espacio rentable, firmadas por empresas multinacionales del sector de logística.

 

“Estamos muy contentos con los avances de nuestro plan de crecimiento y reposicionamiento. Con el apoyo destacado de nuestro asesor PGIM Real Estate, Terrafina ha invertido en nuevos desarrollos a lo largo del año, aprovechando sus reservas territoriales y las nuevas oportunidades de crecimiento que han surgido de las actividades en e-commerce en México. Seguiremos avanzando con la estrategia de crecimiento, manteniendo un manejo disciplinado de nuestro apalancamiento, que hemos reducido al 36.4% en 3T21. Así mismo, buscaremos continuar con un enfoque en la calidad de nuestros activos, de nuestros mercados y la generación de valor para nuestros grupos de interés”, refirió Alberto Chretin, Director General de Terrafina.

 

Fibra Nova

 

Fibra Nova firmó un acuerdo vinculante con la multinacional Electrolux para la compra de 32.7 hectáreas en Ciudad Juárez para el desarrollo de un parque industrial. Esta propiedad está desarrollada con más de 17,000 KVAs y más de 15 litros por segundo de servicio de agua.

 

Este nuevo parque se desarrollará en los próximos cuatro años y requeriría una inversión aproximada de $175 millones de dólares en los próximos 3 años.

diciembre 16, 2021

El dinamismo de Ciudad Juárez redujo al mínimo su espacio industrial disponible

Por: Antonio Chavira, Market Analyst

 

Ciudad Juárez es uno de los mercados industriales más dinámicos del país, al ser impulsado por compañías manufactureras de diferentes giros, como el automotriz y electrónico, pero también por empresas de logística y distribución. Este mercado está viviendo un punto álgido dentro de la actividad industrial del país, de la mano de compañías que buscan crecer sus procesos productivos en México, como punto estratégico para exportaciones en Norteamérica y Latinoamérica.

 

Algunas de las empresas que se han establecido en el último año en Ciudad Juárez son nuevas en el mercado y buscan espacios para abrir nuevos giros y así poder ser competitivas en sus rubros, mientras que otras compañías, con presencia en la ciudad, pretenden expandir sus operaciones para ser más fuertes.

 

Estados Unidos es el principal motor para que empresas decidan instalarse en la zona fronteriza de México, ya que el país ofrece espacios industriales para manufactura competitivos y a la vanguardia, además de mano de obra calificada, por lo que la tendencia de nearshoring resulta ser una gran aliada para la economía en México. Sin olvidar la ventaja competitiva que el T-MEC brinda a las empresas establecidas en México.

 

Desde 2018, Ciudad Juárez tiene una absorción bruta de más de 300,000 m2 anualmente. Al 3Q 2021, las transacciones inmobiliarias suman 347,258 m2, por lo que ya superó los niveles de todo 2020 y está por alcanzar la mayor absorción para este mercado, cuando en 2019 acumuló 369,200 m2 de superficie rentable.

 

Del total de la absorción en el año, el 20% ha sido de empresas del giro automotriz, 21% de bienes de consumo industrial, 10% de logística y 9% por la industria médica. Por su parte, los desarrolladores que tuvieron más cierres de contratos en lo que va del año fueron Intermex con 25%, Vesta con 16% y Axial con 16%.

 

La fuerte demanda de espacios industriales en este mercado ha impulsado las inversiones para construcción de nuevos edificios, específicamente de edificios built-to-suit (BTS) frente a los especulativos. En 2019 la proporción era de 95% de espacios especulativos frente a 5% de BTS, en 2020 fue de 32% BTS y 68% especulativos, pero hasta septiembre de 2021, la mezcla fue de 47% BTS contra 53% de especulativo. Es decir, las nuevas inversiones en Ciudad Juárez son más seguras, pues se inician bajo un contrato de arrendamiento, pero esto no ha limitado la demanda de espacios especulativos, al contrario.

 

Cabe decir que, los desarrolladores prefieren la edificación de espacios con contratos definidos, en lugar de especular, ya que la inflación ha afectado a los materiales de construcción, como el acero y el concreto. Además, el riesgo en las inversiones especulativas aumenta con la escasez de energía eléctrica en los mercados del norte del país. Estos factores han impulsado los proyectos BTS y esperamos que el próximo año continúe esta tendencia.

 

Con todo, la disponibilidad de Ciudad Juárez ha llegado a niveles muy ajustados, ya que el 3Q 2021 cerró con 2.43% de disponibilidad, con apenas 160,000 m2, cuando este mercado mantenía una vacancia promedio de entre 4 y 5%, dando así un balance entre la construcción especulativa y la absorción.

 

La actividad entre absorción y construcción de este mercado puede seguir impulsando la poca disponibilidad de espacio y una tasa baja, ya que el T-MEC y el nearshoring continúan como factores clave en la ocupación de espacios de los mercados fronterizos.

diciembre 9, 2021

Locales stand-alone dominan la oferta de retail en MTY y GDL

El universo de propiedades del segmento inmobiliario de retail es sumamente diverso, puesto que está compuesto por grandes inmuebles como los complejos de usos mixtos y centros comerciales, estos últimos, a su vez, se dividen en tipologías, regional mall, community center, lifestyle center, entre otros; pero también existen formatos medianos y pequeños como los locales comerciales, conjuntos de locales comerciales y casas con uso comercial.

 

diciembre 6, 2021

El sector aeroespacial en Sonora

Por: Joanna Lara, Market Analyst

La llegada de empresas de prestigio mundial del sector aeroespacial a los mercados inmobiliarios industriales de Hermosillo y Nogales han impulsado el posicionamiento del estado Sonora como uno de los líderes de esta industria a nivel nacional.

 

Cabe resaltar que, Sonora cuenta con el segundo clúster aeroespacial más grande del país, sólo por detrás de Querétaro, pero gracias a la comisión Sonora-Arizona, mejor conocida como “Megarregión”, conformada por una unidad económica, social y cultural que ofrece diversas oportunidades de desarrollo y crecimiento, en el corto plazo Sonora podría tener mayor protagonismo en este sector, debido a que Arizona cuenta con el cuarto clúster aeroespacial más grande de Estados Unidos.

 

Si bien, este sector es todavía joven en la región, ha logrado consolidarse y a la fecha, emplea a miles de sonorenses. De acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía del estado, en Sonora se encuentran establecidas más de 70 empresas del sector aeroespacial, las cuales están ubicadas en diversos municipios y brindan empleo a más de 20,000 personas.

 

En este sentido, la entidad es líder nacional en la fabricación de turbinas, además de que cuenta con el mayor centro de fabricación de componentes de motores aéreos de México, refirió el ex secretario de Economía del estado, Jorge Vidal Ahumada. Asimismo, en Sonora se encuentra el Institute for Aerospace and Advanced Manufacturing (SIAAM), dedicado a capacitar técnicos especializados en este sector para laborar en las empresas lideres de la región.

 

Durante 2021 se logró una inversión de más de $200 millones de dólares por parte de AT Engine, empresa alemana del sector aeroespacial, que eligió el mercado de Hermosillo para sus procesos de manufactura en México. La compañía se ubicó en el parque industrial Hermosillo Norte con una construcción de alrededor de 35,000 m2. Gracias a esta inversión, Hermosillo solidificó su posición en la industria aeroespacial y de nuevas tecnologías. Pero desde 2015 se han registrado grandes inversiones extranjeras en el sector aeroespacial.

 

Empresas como TE Connectivity arribaron a Hermosillo, donde inauguró en 2015 su planta con casi 70,000 m2 en el parque Industrial Hermosillo Norte, contemplando la expansión en esta ciudad como uno de sus planes a futuro. En los últimos cinco años la absorción bruta de espacio ligado a este sector en Hermosillo suma 130,000 m2. Por su parte, en Nogales se encuentran las empresas CPP Aeroespace y B/E Aeroespace, entre otras empresas del sector que en conjunto ocupan más de 61,000 m2 .

 

La triple hélice

 

El gobierno de Sonora ha redoblado esfuerzos para atraer y concretar proyectos de inversión, ya que está actuando como facilitador en los tramites requeridos. En este sentido, surge la “Triple hélice”, que es el trabajo en conjunto del gobierno con la iniciativa privada y el sector educativo, lo cual incita a que grandes empresas consideren a la entidad para sus inversiones futuras.

 

Asimismo, la calidad de la mano de obra que existe en Sonora se debe al vinculo formado por la “Triple hélice” para atender las demandas del mercado laboral, principalmente, en el desarrollo de talento necesario para el sector aeroespacial. Debido a esta colaboración se espera que el futuro laboral de Sonora sea encauzado hacía las principales industrias de la entidad, entre ellas la aeroespacial.

diciembre 1, 2021

Alstom invertirá 500 mdp en planta de Ciudad Sahagún

La directora general de Alstom México, Maite Ramos, aseguró que invertirán 500 millones de pesos en la planta que tienen en esta localidad para adecuar los procesos y cumplir con el contrato que tienen con el Fonatur para fabricar el material rodante del Tren Maya, proyecto al que han identificado con el slogan: Un tren para México, hecho en México.

 

El primer tren, de 42, se deberá entregar a mediados del 2023 y el último en diciembre del 2024.

 

Su compromiso actual es que los trenes tengan un componente nacional de, al menos el 72%, que fue el tema que los hizo superar a su contendiente en la licitación internacional, CAF.

 

“Normalmente en las licitaciones se pide el 30 o el 35% de contenido local. En este caso había una intención válida del gobierno federal de buscar el desarrollo de México y nos puso el reto del 65% de contenido. Nunca en México ni en otro país se había pedido ese nivel”, explicó.

 

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noviembre 25, 2021

CTT, el corredor industrial más dinámico de la CDMX

Por Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

El corredor logístico CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) es el más grande y dinámico de los nueve que conforman el mercado industrial en CDMX. Además,  es el hub logístico más importante del país y es una de las zonas que aporta mayor impulso al sector industrial en la actualidad.

 

CTT se destaca por concentrar grandes CEDIS (centros logísticos  y de distribución) de todo tipo de industrias; aunque en  los   últimos  años,  se ha  presentado  el  auge  de  empresas  de  e-commerce que buscan instalarse en dicho corredor a fin de aprovechar su ubicación estratégica, que les permite tener mayor cercanía con el consumidor final y así lograr la entrega de sus productos en el menor tiempo posible.

 

La zona de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán concentra el 80% de las naves industriales del mercado de la CDMX, en su mayoría de nueva generación, debido principalmente a que las empresas de logística demandan características especiales como: un mayor número de andenes por superficie ocupada, altura libre por encima de los 9 metros y patios de maniobra amplios, por esto, los desarrolladores industriales han transformado el formato de sus parques para atender la demanda de sus clientes.

 

Observamos que el dinamismo del corredor CTT continua constante, ya que durante el 3Q 2021 concentró el 60% de las operaciones y el 70% de la absorción bruta del mercado industrial de Ciudad de México.

 

De acuerdo con el histórico registrado entre el 1Q 2018 y el 3Q 2021, empresas dedicadas al e-commerce y distribución presentan un 25% de participación en el mercado,  sólo en el corredor industrial CTT. Cabe decir que, el 2018 fue el año que registró la mayor demanda del espacios para distribución de e-commerce, con un total de 178,772 m2 comercializados. Amazon, Mercado Libre, DHL y Estafeta son inquilinos que destacan en los últimos tres años.

 

Por su parte, las compañías de logística también han tenido un importante desempeño en la demanda de espacios en el corredor CTT. El 2020 fue el año en el que se acumuló la mayor absorción , con un total de 262,375 m2; entre los inquilinos que destacan se encuentran Henco Global, Dicka Logistics, Geodis México, Ceva Logistics, por mencionar algunos.

 

El crecimiento del mercado ha sido constante, en los últimos cinco años el promedio anual fue de 4%. La Ciudad de México es el mercado más grande del país en términos de superficie rentable, totalizando 14.3 millones m2 al cierre del 3Q 2021, de los cuales el 70% se ubican en el corredor CTT que contiene alrededor de 8.4 millones m2.

 

La absorción bruta registrada de enero a septiembre del 2021 en el corredor CTT fue de 590,438 m2, esto representa el 71% de la absorción bruta registrada en todo el mercado de CDMX, que tuvo un repunte importante, ya que en este periodo se comercializaron 836,128 m2, 5% superior a lo registrado durante todo el 2020.

 

En cuanto a construcción, en los primeros tres trimestres del año, se inició la construcción de 224,365 m2 en todo el mercado de la Ciudad de México, de los cuales el 67% se localiza en el corredor CTT, con 148,687 m2 en cinco edificios por entregar entre el 4Q 2021 y el 1Q 2022.

 

Además, tenemos conocimiento de que en el corredor CTT existen cinco proyectos planeados y dos parques industriales que agregarán un edificio más a su oferta en los siguientes 5 meses y que sumarían 352,207 m2 al inventario. Se espera que comiencen su construcción en el transcurso de 2022, además de los proyectos que puedan detonarse durante el año. Los desarrolladores institucionales siguen apostando por tener inversiones en este corredor debido a que su ubicación facilita, de manera importante, las actividades de logística y distribución en la megalópolis donde se estima habita alrededor del 20% de la población total del país.

 

Por todo lo anterior, se prevé que el corredor industrial CTT continúe presentando una tendencia positiva en el mercado y concluya con gran dinamismo el 2021.

En CDMX y MTY existe disponibilidad de oficinas para 7 años

En los últimos años, los principales mercados de oficinas del país, Ciudad de México y Monterrey, experimentaron una mayor oferta de espacios, la cual se acentuó con la llegada de la pandemia de COVID-19 a México durante los primeros meses de 2020.

 

Cabe recordar que, la emergencia sanitaria detuvo las diferentes actividades económicas, por lo que se pausaron las inversiones inmobiliarias y el trabajo corporativo se realizó mediante home-office, tendencia que permeó, ya que se comprobó que es posible trabajar en un entorno digital. Esto ha sido el catalizador para el panorama del mercado de oficinas actual.

 

Al cierre del 3Q 2021, la tasa de disponibilidad de Ciudad de México se ubicó en 24.5%, la de Monterrey fue de 18.9% y la de Guadalajara cerró en 18.6%, de acuerdo con Datoz. Estos niveles indican sobreoferta.

 

Si bien, la absorción bruta de espacios corporativos ha mejorado ligeramente durante el 2021 respecto al 2020, los niveles continúan por debajo de lo registrado previo a la pandemia y, con las desocupaciones y las reducciones de espacio que se dieron en este periodo, la absorción neta se ubica en números negativos.

 

Con todo, Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, organizado por GAYA, que con la disponibilidad existente y con el actual ritmo de absorción, Ciudad de México y Monterrey tendrían disponibilidad para los próximos 7 años, mientras que Guadalajara tendría para 3 años.

 

“Todavía quedan años de disponibilidad en todos los mercados, por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, dijo Mireles.

 

La edificación de nuevos proyectos también contribuye a dichos niveles de disponibilidad, ya que la cantidad de m2 en proceso de construcción agregará 13% más de inventario en Ciudad de México y Monterrey, respectivamente, y 10% en Guadalajara. Esto pese a que desde 2019 se ha aplicado un freno de mano en las nuevas construcciones.

 

Sin embargo, con las diferentes estrategias de los desarrolladores y propietarios de oficinas, así como, con el paulatino regreso al trabajo en oficina o de manera híbrida, la absorción acelerar su ritmo y con ello bajar la disponibilidad de oficinas en los próximos años.

noviembre 18, 2021

Flex office impulsará el posicionamiento de The Summit

La espera fue un tanto larga, pero luego de siete años de su inicio de construcción, en octubre pasado, el desarrollo de usos mixtos de Grupo FREL, The Summit Santa Fe, fue inaugurado. Este complejo, que contó con una inversión de $2.7 millones de pesos, tiene en su base espacios comerciales, mientras que el resto de la torre son oficinas.

 

Los diversos frenos a las mega construcciones por parte del Gobierno de la Ciudad de México y la pandemia de COVID-19 retrasaron los trabajos finales para su entrega.

 

Su tamaño, alrededor de 54,000 m2 de área rentable de oficinas y 2,000 m2 de espacios comerciales, y ubicación, el corredor Santa Fe en la Ciudad de México, convirtieron a este proyecto en uno de los más esperados e importantes del principal mercado de oficinas del país. A estas características se debe sumar la certificación LEED Gold, que posiciona a The Summit como un edificio sustentable.

 

Sin embargo, el desarrollo de Grupo FREL pretende posicionarse en medio de un complejo panorama para el mercado de oficinas, ya que la pandemia trajo más retos a este segmento por la cautela de las inversiones y las nuevas tendencias de trabajo como el home-office.

 

En un corredor con un inventario de 1.4 millones m2, el tercer más grande de CDMX, de los cuales alrededor de 325,000 m2 están disponibles. Santa Fe tiene una tasa de disponibilidad de 30%, superior a la general de CDMX que es de 24.5%, de acuerdo con Datoz. The Summit tiene una estrategia clara para la comercialización de sus espacios en medio de estos números.

 

The Summit contará con clientes ancla y la alianza con Newmark y Contract Workplaces para ofrecer oficinas flexibles, con espacios desde 150 m² en obra gris o acondicionados llave en mano que pueden ser entregados en dos semanas, refirió Alan Rodríguez, director comercial de FREL.

 

Este concepto implica que el espacio se adaptará a las necesidades de la empresa, pero optimizando tiempos y manteniendo la calidad en los servicios y productividad. Con este sistema se espera que se aceleren los arrendamientos.

 

The Summit ofrece contratos flexibles desde 1 año, todo en una sola cuota (renta, mantenimiento, obra, mobiliario, etcétera), crecer o liberar espacio en cualquier momento y $0.00 de CAPEX.

noviembre 11, 2021

Edificios de oficinas clase B ideales para reconversión; clase A, inviables

La pandemia de COVID-19 ha sido un parteaguas para las diferentes actividades económicas, por lo que el sector inmobiliario también ha modificado sus procesos a partir de esta emergencia sanitaria, particularmente el segmento de oficinas. A casi dos años del inicio de la pandemia ha comenzado la recuperación de los diferentes segmentos tradicionales del real estate: industrial, comercial, habitacional y hotelero; pero a las oficinas le está tomando más tiempo por diferentes factores.

 

En este contexto, se han planteado diversas estrategias para el reposicionamiento de los edificios corporativos, una de ellas es la reconversión en otros usos, como el habitacional. Durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, que organizó GAYA y en el que participó Fibra MTY, Gensler y Datoz, los expertos coincidieron en que los edificios clase B son los ideales para posibles reconversiones.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, refirió que aun cuando la disponibilidad de los principales mercados de oficinas del país es muy alta y queden años de disponibilidad, los ganadores de este segmento serán los edificios clase A y A+ con ubicaciones estratégicas; mientras que los edificios clase B quedarán rezagados y tendrán mayores desocupaciones.

 

“La disponibilidad es el mercado clase B y son los ideales para reconversión. Por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, puntualizó.

 

Javier Llaca, Chief Operating and Investment Officer de Fibra Monterrey, señaló que la reconversión de un edificio clase A resulta inviable, tanto para venta como para renta. Además, por su uso y ubicación, no todos los edificios de oficinas pueden reconvertirse, son muy pocos los edificios susceptibles a este tipo de reposicionamiento.

 

“Un edificio viejo, con plantas pequeñas, que sigue teniendo una buena estructura, vale la pena hacer una reconversión, pero hay que tomar mucho en cuenta la sustentabilidad, sociales, urbanísticos y de entorno”, refirió.

 

En este sentido, Eduardo Ramos, co-director general de Gensler México, apuntó que el 40% de las emisiones provienen de los edificios, especialmente, de los viejos, por lo que el reposicionamiento es una oportunidad para el gremio, a fin de ser más sustentables mediante un segundo o tercer ciclo de vida de los edificios.

 

Además, explicó que el reposicionamiento puede ir desde la remodelación de una o más áreas hasta la reconversión completa. Esto puede suceder en una fase, de manera progresiva o múltiples fases. Puede seguir con el mismo uso o darle uno nuevo.

 

Pero adelantó que las grandes empresas ven que a futuro van a regresar a la oficina y las actividades de colaboración hibrida requiere mayor espacio, por lo que las oficinas retomarán su recuperación.

 

Fernando Gutiérrez, director general de GAYA, señaló que la oficina no desaparecerá, pero cambiará, ya que la forma en la que trabajamos, compramos y demás ha cambiado, por lo que los edificios se han visto afectados por estos cambios.

 

“No van a dejar de existir las oficinas, pero, sin duda, pasará algo con el sobre inventario que estamos teniendo. El tema central es cómo se decide: el gobierno, el uso de suelos y sociedad. Esa mezcla de los tres está produciendo diferentes proyectos”, dijo.

noviembre 4, 2021

El norte concentra el 77% de la construcción de naves industriales

El impulso que ha tenido el sector manufacturero en México mediante la ratificación del T-MEC y el nearshoring lo ha aprovechado el mercado inmobiliario industrial del norte del país, puesto que las nuevas inversiones se ven reflejadas en la construcción de edificios industriales.

 

De enero a septiembre de 2021, en el país se inició la construcción de casi 2 millones m2, de los cuales el 77% se ubica en los mercados del norte con 1.5 millones m2. Los mercados con más inicios de construcción fueron Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna.

 

Sergio Mireles, director general del Datoz, señaló que estos números son un resultado directo de la fuerte actividad de la región de la frontera entre México y Estados Unidos.

 

Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna tuvieron un aumento considerable de nuevos proyectos en construcción entre el 3Q 2020 y el 3Q 2021, los cuales fueron de 116%, 100%, 1121% y 108%, respectivamente. Destaca Monterrey porque en este mercado se inició la construcción de 1 de cada 3 m2 del país, con casi 560,000 m2, le sigue Tijuana con 300,000 m2.

 

“A tres meses de concluir el año, Monterrey, Mexicali, Tijuana y Ciudad Juárez superarán la cantidad de inicios de construcción anual desde 2015. Además, la construcción ha sido impulsada en gran medida por los proyectos built-to-suit en adición con construcciones especulativas”, aseguró Mireles.

 

Agregó que en un año tradicional, la construcción especulativa tiene mucho mayor participación, pero este año los proyectos built-to-suit han tenido un papel importante en los inicios de construcción, especialmente para los mercados del norte.

 

Sin embargo, aún cuando se está por alcanzar 2 millones m2 en construcción a nivel nacional, el 2021 aún está lejos de alcanzar los máximos niveles de años recientes, específicamente de 2016 y 2017, ya que tan sólo en 2016 se construyeron 3 millones m2 de nuevos edificios industriales.

 

El director general de Datoz explicó que aunque la construcción ha sido considerablemente alta en ciertos mercados, hay algunos factores que han frenado el potencial de la construcción especulativa a nivel nacional como: el incremento en los costos de ciertos materiales como el acero y concreto, el aumento en el valor de la tierra urbanizada de ciertos mercados y el desabasto de energía en algunas zonas del país.

octubre 28, 2021

Querétaro mantiene crecimiento y demanda de oficinas

El mercado inmobiliario de oficinas de Querétaro ha mantenido un crecimiento constante, ya que en los últimos dos años ha agregado más de 110,000 m2 a su inventario existente, lo que equivale a un aumento de 24%. En tanto, finalizó el 3Q 2021 con 565,512 m2 de área neta rentable (ANR).

 

Esto lo ha posicionado como uno de los mercados emergentes de oficinas más fuertes, sólo por detrás de Guadalajara. Y todo indica que continuará con esta posición, ya que se encuentran alrededor de 138,000 m2 en construcción, por lo que en 2023 alcanzaría más de 700,000 m2 de inventario existente.

 

Josué Roncancio, analista del mercado oficinas, refirió que el crecimiento sigue en movimiento, incluso, cuando existen varios proyectos que por el momento están pausados, dado que los desarrolladores esperan tener mayor demanda para poder continuar con nuevos proyectos.

 

Si bien, Querétaro no ha mostrado grandes números en cuanto a absorción bruta, incluso antes de la pandemia de COVID-19, sí ha mantenido un nivel constante en su demanda. En 2019 y 2020 en Querétaro se arrendaron y vendieron 4,465 m2 y 4,371 m2, respectivamente. A diferencia de otros mercados como Ciudad de México y Monterrey, en Querétaro no se registró una caída considerable de la demanda durante la pandemia.

 

Asimismo, 2021 continuará con la inercia estable de la demanda, pues al 3Q 2021 se absorbieron 3,894 m2, sólo está a 477 m2 para alcanzar los niveles de 2020 y 571 m2 para llegar los números prepandemia.

 

“La noticia positiva es que algunas firmas han realizado ajustes correspondientes al presupuesto destinado para la renta de oficinas. Se prevé que en el primer semestre de 2022 aumente el arrendamiento de espacios corporativos en Querétaro”, dijo Roncancio.

 

En la medida en la que creció el inventario, también aumentó la disponibilidad, pues la absorción no se ha incrementado para contrarrestar el aumento de la tasa. Al cierre del 3Q 2021, Querétaro tuvo una tasa de disponibilidad de 19.30% que equivale a 102,928 m2 de espacios entregados y 32,233 m2 en construcción.

 

Roncancio señaló que la afectación por el sistema home-office hizo que los altos niveles de vacancia persistan y, sin haber fechas estimadas del regreso a la oficina, podría mantenerse así por lo menos 6 meses más.  

octubre 21, 2021

Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

El reto del suministro de energía en los parques industriales de Tijuana

Por: Joanna Lara, market analyst en Datoz

 

Uno de los temas de mayor relevancia dentro del sector industrial es el que atañe al suministro y desabasto de energía eléctrica, que durante más de cinco años ha sido una constante en el mercado inmobiliario de Tijuana y se ha ido agravando conforme avanza el tiempo.

 

En Tijuana algunos proyectos industriales están detenidos por falta de suministro eléctrico por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE); además, de otros proyectos que ya están en operación padecen por un abasto insuficiente.

 

De acuerdo con la Canacintra Tijuana, en Baja California existe un déficit de energía de aproximadamente 500 megawatts, esto porque la entidad no está conectada a la red nacional de electricidad, lo que afecta principalmente a las ciudades de Tijuana y Mexicali, esta última consume aproximadamente el 60% de energía en la entidad.

 

Tal situación sigue generando incertidumbre en los desarrolladores inmobiliarios, empresarios y organizaciones involucradas en el sector industrial de la región.

 

Actualmente los desarrolladores industriales deben hacer uso de subestaciones de potencia para poder abastecer de energía a las compañías que instalan sus procesos productivos en Tijuana, ya que para propietarios e inquilinos lo más importante es tener asegurada la capacidad eléctrica. Por tanto, desarrolladores y parques que cuenten con derechos existentes de KVA e infraestructura necesaria lideraran este mercado.

 

Elizabeth Zamora, directora comercial de FINSA, comentó que no hay obras programadas por parte del Gobierno para solucionar la escasez de energía en la región. Los proyectos que están programados a corto y mediano plazo son privados (subestaciones de alta tensión construidas con inversión de particulares). No hay derechos de KVA en media tensión en las principales zonas industriales, lo cual está afectando directamente en la inversión de nuevos proyectos y expansión de desarrollos existentes.

 

Algunas empresas en Tijuana importan energía o la adquieren mediante generadores privados, sin embargo, este tipo de actividad ya no será redituable, debido al incremento en las tarifas de porteo, que son los derechos que pagan compañías por utilizar las líneas de transmisión de CFE .

 

Actualmente, CFE no cuenta con la capacidad de transformación y/o transmisión en varios sectores de la ciudad, esto aumenta los costos de electricidad.  Por ejemplo, los derechos de KVA que anteriormente se adquirían en precios de entre $105.00 y $110.00 USD por KVA, actualmente, se venden a un valor de mercado que supera los $300.00 USD, debido a las grandes inversiones que requiere la CFE para otorgar energía eléctrica, ya que tienen que instalar sub-estaciones reductoras, sub-estaciones interruptoras, torres de transmisión, entre otros, explicó Rafael Garcia, managing director en Cushman & Wakefield Tijuana.

 

Instalar una sub-estación en un parque industrial nuevo o existente requiere inversiones adicionales sustanciales para el reforzamiento de lineas de transmisión, lo que llevará a los desarrolladores a la necesidad de cobrar o trasladar los KVAs a los inquilinos finales en costos superiores a los $300.00 USD por KVA, aseguró Roberto de la Garza, director general en RIC Energy

 

Roberto de la Garza agregó que este es un problema que no tendrá solución en los siguientes 2-3 años, por el tiempo que toma realizar las inversiones en este sector.

 

David Plata, leasing manager en Artha Capital, comentó que para nuevos desarrollos han optado por buscar terrenos que cuenten con la infraestructura eléctrica necesaria, ya que los tiempos de respuesta por parte de las autoridades han sido lentos cuando el terreno aún no tiene infraestructura; sin embargo, la falta de tierra ha sido otro problema al cual se han enfrentado.

 

La factibilidades de servicios como la electricidad y el agua, los usos de suelo que permiten la transformación y de materiales, y la  ubicación estratégica con accesos a vías primarias y mano de obra son solo algunas de las características claves para iniciar un el proceso de desarrollo y puede tomar entre 12 y 18 meses, como mínimo.

 

Ante esto, los desarrolladores buscan apoyo en la celeridad de trámites ante CENACE y CFE. La demanda de energía del sector manufacturero y la escasez de ésta al final frenan la inversión.

 

Resolver el tema energético es fundamental para aumentar la competitividad del país y continuar acumulando esfuerzos para impulsar la llegada de inversión extranjera. La prioridad para los desarrolladores es garantizar al inversionista que contará con la energía necesaria para cumplir con sus planes operativos y de producción. Pero la gran inversión que requiere el tema eléctrico obstaculiza esta encomienda.

octubre 7, 2021

Fibra Eco, nuevo fideicomiso sustentable, alista su debut en BIVA

Fibra Eco alista su debut en la Bolsa Institucional de Valores (Biva) con el propósito de ser el primer vehículo de inversión de impacto ambiental listado en México.

 

Hasta el momento no se ha especificado el monto que busca recaudar. Sin embargo, a través de un aviso de oferta pública, se indicó que el precio de cada uno de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios será de 100 pesos mexicanos.

 

Asimismo, el fideicomiso de inversión en bienes raíces detalló que la Casa de Bolsa BBVA Bancomer será el intermediario colocador.

 

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septiembre 30, 2021

Zona norte de Quintana Roo atrae proyectos por $1,500 millones

La firma Invertikal Developers anunció una inversión de 221 millones de pesos en el desarrollo Corner Center, un complejo mixto comercial sobre la avenida Huayacán de Cancún, que forma parte de un grupo de cuatro desarrollos en la zona norte de Quintana Roo, los cuales suman alrededor de 1,500 millones de pesos.

 

Sólo Corner Center generará alrededor de 950 empleos directos e indirectos y albergará diversos giros comerciales, incluyendo dos niveles con 17 oficinas, dos niveles con 24 consultorios y 58 locales comerciales, distribuidos en seis niveles sobre un terreno de 6,563 metros cuadrados.

 

“Además de atender una demanda por los más de 18,000 familias que habitan la zona sur de Cancún, nuestros proyectos buscan siempre implementar mecanismos de seguridad, tanto tecnológico y operativo, para brindar a los usuarios una sensación de calma y tranquilidad,” comentó Carlos Moreno, director de la empresa, de capital quintanarroense.

 

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Última milla, la logística que esta transformado al sector inmobiliario industrial

Por: Silvia Gómez, Market Analyst Sr. en Datoz

 

En el sector de la logística, el concepto “última milla o last mile” hace referencia a la gestión final del proceso de entrega de mercancías. Esto representa un paso crucial en la logística, pues incide enormemente en los costos y determina la satisfacción del cliente final.

 

Este es el último proceso de distribución en el que se recorren pocos kilómetros y casi siempre se lleva a cabo dentro de zonas urbanas, donde se encuentran problemas de movilidad como: tráfico, accesos difíciles y escases de sitios de descarga. Para ser más eficiente, los medios de transporte que se utilizan para la entrega final de la mercancía son motocicletas, automóviles tipo sedán, vans, camionetas y camiones para mercancía voluminosa. 

 

El proceso requiere ser completado en un corto tiempo, a fin de cumplir con los compromisos prometidos al cliente y, además, es la fase más costosa en toda la cadena logística ya que implica tener una mayor cantidad de unidades de transporte y choferes, así como, de un estacionamiento para todas las unidades; a esto se deben sumar los gastos por entregas fallidas, donde se tendrá que coordinar nuevamente la visita en el domicilio para poder concluir exitosamente la entrega.

 

El crecimiento exponencial del comercio online, derivado de la propagación del COVID-19 a nivel mundial y la constante disputa por ofrecer una mejor experiencia al consumidor final en la entrega de bienes, aceleró esta tendencia y detonó la expansión de la logística de última milla.

 

Más que una simple entrega, la logística de última milla es es una etapa que está directamente vinculada con el servicio al cliente, la experiencia de compra y devoluciones de los consumidores, llegando a afectar positiva o negativamente en la percepción del producto mismo y de la empresa que lo vende, por lo que hoy es un eslabón clave para la estrategia comercial de las compañías.

 

Actualmente, en la Ciudad de México existen desarrolladores industriales que cuentan con oferta de espacios industriales enfocados en la operación de última milla:

 

  • Proximity Parks – Con su conjunto industrial en Naucalpan, cuenta con un área disponible de 7,337 m2 de nave y 700 m2 de oficinas, distribuidos en dos módulos, ideales para empresas de última milla. Además de su nuevo proyecto en Iztapalapa donde estarán disponibles en un par de meses 7,558 m2. Proximity Parks también cuenta con presencia en Monterrey y próximamente en Guadalajara.

 

  • Vesta – Cuenta con un espacio stand alone en Naucalpan, que ofrece 6,727 m2 de nave y 1,436 m2 de oficinas, con 10 andenes y un área de maniobras que pretende adaptarse a las necesidades de transporte de las operaciones de última milla.
  • CPA (Corporate Properties of the Americas) — Ofrece en renta dos propiedades ideales para logística de última milla en el corredor Vallejo, CDMX, una de ellas con 2,187 m2 de nave y 1,990 m2 de oficinas, y la segunda con 11,300 m2 de nave y 500 m2 de oficinas.

 

  • O’Donnell – En el parque industrial OD888, ubicado en la alcaldía Gustavo A. Madero en la CDMX, se encuentran tres naves disponibles: Nave 1 con 21,707 m2 y módulos a partir de 4,579 m2, Nave 2 con 5,489 m2 y Nave 5 con 1,908 m2, además de un edificio de 2,642 m2 que, por su configuración, la empresa considera es ideal para Laboratorios, Clínicas de Salud, Dark Kitchens, etcétera.

 

Lo relevante de estos desarrollos es que cuentan con una ubicación privilegiada dentro de la CDMX, por lo cual sus inversionistas las consideran como excelentes puntos logísticos para última milla.

 

De acuerdo con estimaciones de Statista, la industria logística de última milla en México alcanzará una facturación de $2,100 millones de dólares para el cierre de este año. Durante el año pasado, las ventas por e-commerce crecieron 81% anualmente, de acuerdo con cifras de la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO).

 

El crecimiento acelerado de empresas de e-commerce está transformando al sector inmobiliario, pues hoy se están reconvirtiendo inmuebles en bodegas para logística de última milla, principalmente en zonas que les ayudan a eficientar sus entregas, buscando estar lo más cerca posible de zonas metropolitanas o dentro de grandes ciudades, adaptándose así el mercado para poder satisfacer las necesidades logísticas de estas empresas, teniendo puntos de distribución bien ubicados, con características y especificaciones ideales para su exitosa operación.

 

Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses de que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido del fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 57 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman casi 600,000 m2.

septiembre 23, 2021

Guadalajara baja el ritmo de construcción de oficinas

Guadalajara, el tercer mercado de oficinas más grande del país, ha tenido un constante ritmo de crecimiento en los últimos tres años, el cual ha sido de entre 5 y 9%. Sin embargo, el incremento en su inventario podría ser más moderado en los siguientes meses debido a que en los últimos doce meses no se iniciaron construcciones de nuevos proyectos en este mercado. Y tal parece que esta cautela por parte de desarrolladores e inversionistas continuará para la segunda mitad del año.

 

Actualmente, en este mercado hay 11 edificios de oficias en construcción, ocho de ellos son usos mixtos y tres son stand alone, que suman 87,899 m2, esto es 43% inferior al 2Q 2020. Es decir, al cierre del segundo trimestre de 2020 en dicha ciudad había en construcción 153,895 m2 en 18 proyectos.

 

La diferencia del inventario en construcción del último año equivale a 7 edificios, entre los que se encuentran Punto Sur, Torre Niba, Novéna México, Hélix, entre otras, que representan 65,996 m2, los cuales ya corresponden al inventario existente, por tanto, el inventario total existente de Guadalajara es de 898,678 m2, 8% más grande que el 2Q 2020.

 

Uno de los factores de la cautela para iniciar la construcción de los proyectos en planeación es el alza en la tasa de disponibilidad, ya que se ubicó en 19.4% al cierre del 2Q 2021, y los espacios existentes disponibles aumentaron 73.4% al pasar de 93,658 m2 en el 2Q 2020 a 162,399 m2 en el 2Q 2021. Cabe recordar que, este aumento abrupto en la disponibilidad de espacios existentes se debe a la incorporación de los edificios antes mencionados, por lo que la disponibilidad en construcción se redujo en 62%.

 

Aun cuando la recuperación del segmento de oficinas es lenta porque así ha sido la demanda, Guadalajara muestra buenos signos de recuperación, pues de enero a junio de 2021 tuvo una absorción bruta de 15,333 m2, que fue 60% superior a lo registrado durante el mismo periodo de 2020, cuando comenzó la pandemia. Es importante señalar que la mayor transacción de este mercado fue encabezada por Farmacias Guadalajara, que arrendó un edificio completo en el corredor Zona Financiera, el cual al momento del cierre del contrato todavía estaba en construcción, pero se entregará durante el 3Q 2021.

 

Con todo, Guadalajara se ha convertido en uno de los mercados corporativos emergentes más importantes del país, ya que se ha ayudado del crecimiento de la urbe, en términos de población y comercio, así como de la actividad industrial. Esto proyecta un mercado de oficinas estable para los próximos años, aun cuando el entorno todavía es complicado para este segmento inmobiliario.

septiembre 9, 2021

Mercado industrial de GDL podría superar absorción total de 2020 en el 3Q 2021

Por: Alma Villalobos, Market Analyst en Datoz

 

El mercado inmobiliario industrial de Guadalajara está a sólo 62,248 m2 de alcanzar la absorción bruta anual que se obtuvo en 2020. El año pasado cerró con una demanda de espacios industriales de 299,261 m2, mientras que al cierre del 2Q 2021 se tiene registro de un total de 237,013 m2, que representan el 79% del total de los m2 rentados en el 2020. Por lo tanto, se estima que para el término del 3Q 2021 el mercado haya igualado o superado la absorción anual que se tuvo durante el 2020.

 

Compuesto por seis submercados, el inventario total es de aproximadamente 4.7 millones m2, de los cuales 157,512 m2 de ANR están disponibles; por lo que su tasa de disponibilidad se ubicó en 3.32% al cierre del 2Q 2021, una reducción de 351 puntos base respecto al año previo. La ajustada tasa de disponibilidad en este mercado es la cuarta más baja de los 21 mercados principales del país y es consecuencia directa de la fuerte demanda por espacios industriales. En los últimos doce meses se absorbió el 50% del espacio disponible. Esto abre un nicho de oportunidad para nuevas inversiones.

 

Con el fin de cubrir la demanda de espacios industriales, tan sólo en el submercado de El Salto se encuentran en proceso de desarrollo dos nuevos parques industriales y ya se edifican dos edificios especulativos. El parque Kampus Santa Rosa desarrollado por Alveo Kapital tendrá 90,251 m2 de ANR y actualmente se encuentra en construcción el primer edificio especulativo de 40,016 m2. Mientras tanto, en el Parque Industrial Axis Centro Logístico, con aproximadamente 232,000 m2 planeados para uso industrial actualmente se instala la infraestructura. A su vez, en Amerian Industries San Jorge Industrial Park se construye el edificio inventario III de 12,079 m2. Por tanto, los espacios especulativos en proceso actual de construcción sumarán un total de 52,095 m2 de inventario nuevo, lo que ajustaría la disponibilidad.

 

El corredor industrial El Salto continúa posicionándose como uno de los submercados más resilientes tras la contingencia sanitaria, ya que, además de la concentración de nuevos parques y proyectos especulativos en construcción, este submercado es el corredor con mayor demanda en el mercado de Guadalajara, al concentrar el 52% de las operaciones en renta totales durante 2021.

 

Con todo, es casi un hecho que Guadalajara continuará con el ritmo de demanda que tuvo durante el primer semestre de 2021, por lo que superará fácilmente el nivel de absorción bruta de 2020, incluso, esto puede suceder antes de concluir el año, ya que se ubica a sólo 20% del total de m2 arrendados durante el año anterior. Aun cuando ya se encuentran nuevos proyectos en desarrollo, con el dinamismo de demanda es probable que la tasa de disponibilidad continúe ajustada, esto abre la oportunidad para nuevas inversiones especulativas en el mercado con riesgos menores.

septiembre 2, 2021

Sodimac abre su primera tienda en Monterrey

Sodimac inauguró el día de hoy su primera tienda en la ciudad de Monterrey,  Nuevo León, como parte de su plan de desarrollo en el país. Esta es la octava sucursal en los últimos tres años en México.

 

Se trata de un Homecenter ubicado en Sendero Monterrey, el cual cuenta con una superficie de 12 mil metros cuadrados, de los cuales ocho mil corresponden a piso de venta. 

 

Con esta apertura, la empresa emplea a 150 personas  de forma directa, además de los trabajos indirectos que genera de proveedores de servicios.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

septiembre 1, 2021

Vallejo Properties evoluciona de la mano del e-commerce

Vallejo Properties, firma inmobiliaria de soluciones de almacenaje, ha emprendido el camino de la reconversión logística metropolitana de la mano de las nuevas necesidades que exige el comercio electrónico (e-commerce) en el mercado de bodegas especializadas.

 

Esta compañía, nacida en 1990, tiene la balanza a su favor. La mayoría de sus 45 propiedades -espacios físicos para almacenaje y distribución de mercancías- se encuentran ubicadas en el corredor norte de Ciudad de México: Vallejo, Polanco y Tultitlán (este último en Estado de México), además de contar con instalaciones en Iztapalapa (oriente de la capital mexicana).

 

En los últimos años estas zonas urbanas y los espacios inmobiliarios ahí instalados se han destacado por una alta demandada por la cercanía con los polos de alto consumo en Ciudad de México, que permite a las empresas entregar los productos adquiridos por sus clientes en e-commerce en un tiempo mucho menor, una tendencia que se ha acelerado con la pandemia.

 

Nota completa en www.t21.com.mx

Espacios acondicionados elevan el precio de las oficinas en MTY

Si bien, la pandemia de COVID-19 golpeó duramente al mercado inmobiliario de oficinas, una de las alternativas que propietarios, desarrolladores e, incluso, inquilinos encontraron para la comercialización de espacios corporativos fue ofertarlos acondicionados y hasta amueblados, lo que ha elevado el precio de renta, aun cuando la absorción bruta, renta o venta de un inmueble, continúa débil.

 

Al cierre del 2Q 2021, el mercado corporativo de Monterrey tuvo un inventario existente de 1.7 millones m2 área neta rentable (ANR), mientras que el inventario en construcción fue de 222,166 m2, con una tasa de disponibilidad de 18.22%.

 

En tanto, este mercado cuenta con 91 edificios existentes en comercialización, que suman un espacio disponible de 303,403 m2 de ANR. Estos edificios se ofertan en obra gris, acondicionados, semi-acondicionados o amueblados, 60 de estas propiedades, que suman 120,441 m2 se ofrecen ya con algún nivel de acondicionamiento. Torre Kio, Punto Valle, Edificio Kalos, Torre Mier del Condominio Monterrey, Cytrus Arboleda, entre otros, son los coroporativos en los que se ofrecen espacios acondicionados.

 

Esto ha influido en que el precio de salida de los inmuebles en renta haya pasado de $295.40 MXN/m2/mes en el 2Q 2020 a $312.47 MXN/m2/mes en el 2Q 2021, un incremento de 5.78%. Cabe decir que, Monterrey fue el único mercado de oficinas en el país con aumento en sus precios.

 

Aunque en Margáin-Gómez Morín se coticen los precios más altos en rentas, con $463.91 MXN/m2/mes, se contrajo anualmente en 10.97%, mientras que en Valle tuvieron un alza de 6.54% y se cotizaron en promedio en $349.89 MXN/m2/mes.

 

Aun cuando el alquiler de oficinas se haya elevado, los costos para los inquilinos son menores, ya que se ahorran el acondicionamiento y equipamiento: pisos, paredes, paflones, lámparas, diseño, entre otros, y, en algunos casos, incluso los muebles.

 

Esta estrategia ha funcionado, ya que, de enero a junio, la absorción bruta de Monterrey fue de 7,019 m2, de los cuales 4,522 m2, es decir, el 64% de la absorción fue de espacios acondicionados o amueblados.

 

Podemos estimar que la tendencia en la comercialización de espacios de oficinas continuará, pues es claro el interés de los propietarios por colocar sus espacios en un escenario anémico de demanda. Por otro lado, las empresas continuarán aprovechando este tipo de ofertas al comparar costo-beneficio.

Espacios industriales de CDMX son más codiciados durante la pandemia

El segmento industrial ha sido el más resiliente del sector inmobiliario durante la pandemia de COVID-19, en México algunos mercados se han visto más beneficiados, tal es el caso del mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México que en 2020 alcanzó una absorción bruta récord, con 842,231 m2 de ANR, y en la primera mitad de 2021 sumó 558,035 m2, por lo que si continúa con este ritmo podría superar al año previo.

 

Estos números son superiores a lo reportado en 2018, ya que en dicho año la demanda de espacios fue de 535,695 m2; mientras en 2019 la absorción bruta acumuló 681,995 m2, por lo que en 2020 hubo un incremento de 23% respecto al año previo y 2021 sólo está a 139,395 m2 de superar las cifras de 2019.

 

Ciudad de México, que cuenta con un inventario de 14.1 millones m2 de ANR y una tasa de disponibilidad de 7.1% con casi 1 millón m2  de ANR disponible, es el mercado logístico por excelencia del país, por lo que esta actividad representó alrededor del 70% de las transacciones inmobiliarias, esto también fue impulsado por el crecimiento del e-commerce.

 

Además del comercio electrónico, con la entrada en vigor del T-MEC se estimaba que 2020 sería histórico en términos de absorción bruta de espacios logísticos para el país, especialmente para sus principales mercados. Por esto, en el 1Q 2020 la absorción de CDMX fue de 344,000 m2, una de las más altas para un trimestre. Sin embargo, con la llegada de la pandemia de COVID-19, el 2Q y 3Q 2020 fueron ‘anémicos’, ya que apenas se arrendaron 142,000 m2 y 101,000 m2, respectivamente, como consecuencia de la cautela de los inversionistas ante la emergencia sanitaria y el cierre de las industrias. Pero el dinamismo del mercado se retomó en el 4Q 2020 con una absorción de 255,000 m2.

 

La empresa alemana de productos químicos, Henkel, y DHL encabezaron las operaciones en 2020 con el arrendamiento de espacios por 75,000 m2 y 60,000 m2, respectivamente. El espacio de Henkel se ubicó en Toluca para actividad manufacturera, mientras que el espacio logístico de DHL se situó en Tultitlán.

 

El dinamismo con el que cerró 2020, fue incluso mayor en el inicio de 2021, esto porque en el 1Q 2021 se absorbieron 334,000 m2 y en el 2Q 2021 sumó 224,000 m2, por lo que estos dos trimestres acumularon 558,035 m2, con lo que superan lo hecho en la primera mitad de año de 2020, 2019 y 2018. En estos trimestres no hubo grandes transacciones como en el año anterior, ya que la mayoría fueron de 10,000 m2 por parte de empresas de almacén y logística, bienes de consumo industrial, el sector médico, entre otros.

 

De continuar con este dinamismo, 2021 podría ser un mejor año que 2020, ya que en lo que va del año no se han retomado las medidas restrictivas por la pandemia y la campaña de vacunación continúa avanzando; del mismo modo, no cesan las necesidades de consumo, incluso, vía e-commerce.

Disponibilidad de oficinas en CDMX equivale al corredor Insurgentes

Los últimos 15 meses han sido complicados para el mercado inmobiliario de oficinas del país, específicamente de la Ciudad de México, ya que con 10.3 millones m2 de ANR concentra el 78% del inventario total a nivel nacional. Esto porque la pandemia de COVID-19 agudizó el problema de sobreoferta de oficinas que estaba presentando la capital del país debido una débil absorción y desocupación masiva de espacios.

 

La pandemia de COVID-19 provocó la desocupación de 530,000 m2 de espacios de oficinas en los últimos 12 meses, asimismo se entregaron 110,000 m2 de inventario nuevo, por lo que la disponibilidad existente total de oficinas alcanzó 2.2 millones m2 durante el 2Q 2021, 41.6% más que lo reportado el mismo trimestre del año previo. Esta disponibilidad equivale al inventario de su corredor más grande: Insurgentes, que cuenta con 2.3 millones m2.

 

Con 10.3 millones m2 de inventario total, de los cuales 2.2 millones m2 están disponibles, el mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México cerró el 2Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 24.1%, 555 puntos base superior a la registrada en el 2Q 2020 cuando fue de 18.50%.

 

El corredor Norte es el que mayor disponibilidad tiene con 425,222 m2 y una tasa de 48.51%; le sigue Insurgentes con 416,736 m2, pero al ser un corredor más grande su tasa de disponibilidad es de 25.96%; Santa Fe cerró el trimestre con una disponibilidad de 314,202 m2 y una tasa de 28.77%. Estos tres corredores y el mercado en general tienen una tasa de disponibilidad de sobreoferta, ya que supera el 20%.

 

Por otro lado, la demanda de edificios corporativos no ha podido contrarrestar la disponibilidad, pues en los últimos seis meses del año apenas se absorbieron 80,000 m2 de oficinas, una disminución de 42.5% respecto al mismo periodo de 2020. Este es otro síntoma de la pandemia, pues ha acelerado el modelo de home-office y aún se están ajustando los modelos híbridos de trabajo, por lo que las inversiones en este segmento inmobiliario aún esperaran.

 

Cabe recordar que, con el nacimiento de las Fibras inició el boom del mercado corporativo de Ciudad de México y desde 2014 se aceleró su crecimiento, al superar el millón m2 de ANR de oficinas en construcción en promedio desde ese año. Esto significó inventario nuevo, por lo que la disponibilidad también se incrementó aun cuando la absorción fue dinámica. Con todo, la disponibilidad se mantenía controlada y la tasa apenas alcanzaba 15%.

agosto 12, 2021

Jalisco ofrece oficinas gratis a nuevos inversionistas

A través de un convenio entre WeWork —compañía de espacios de trabajo compartidos— y la Secretaría de Desarrollo Económico (Sedeco) de Jalisco, las empresas que lleguen al estado con nuevas inversiones podrán disponer de estos espacios de oficina sin costo.

 

La intención es consolidar más inversiones y hacer a Jalisco más atractivo para que las empresas se establezcan en la entidad, afirmó el titular de Sedeco, Ernesto Sánchez Proal.

 

“La estrategia que hemos seguido para el desarrollo económico del estado tiene como componente fundamental la atracción de inversiones, de nuevas inversiones, principalmente de inversión extranjera directa pero también inversiones nacionales y esto lo hemos hecho a través de alianzas con otras empresas que facilitan esta llegada de inversiones”, comentó el funcionario.

 

Nota completa en www.eleconomista.com.mx

WeWork and Cushman & Wakefield Form Exclusive Strategic Partnership to Deliver Innovative Flexible Space Operating Platform

WeWork, one of the leading global flexible space providers, and Cushman & Wakefield (NYSE: CWK), a leading global real estate services firm, today announced they have entered into an exclusive strategic partnership to market both landlords and businesses on WeWork’s management experience platform and on new jointly developed solutions.

 

The partnership is intended to provide clients with best-in-class office operations by combining WeWork’s proprietary platform of workplace experience management software and hospitality experience with Cushman & Wakefield’s industry-leading asset and facilities management services. Together, WeWork and Cushman & Wakefield will work to unlock opportunities to provide landlords and businesses with the ability to create a differentiated workplace experience for tenants and employees in the new hybrid world of work where flexibility remains at the forefront.

 

In addition, Cushman & Wakefield, WeWork and BowX Acquisition Corp are in discussions regarding a potential transaction where Cushman & Wakefield would provide up to $150,000,000.00 in a non-dilutive backstop equity facility on mutually agreeable terms. (Note: The Facility would be subject to required approvals and the expiration or termination of any applicable waiting periods under the Hart-Scott-Rodino Antitrust Improvements Act of 1976, as amended. The material terms of the partnership are non-binding and subject to finalization of definitive documentation.)

 

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agosto 11, 2021

Industria médica impulsa al Real Estate

La pandemia de Covid-19 provocó una crisis generalizada en la economía global, lo que afectó a diferentes industrias.

 

En México los sectores declarados como no esenciales tuvieron un mayor impacto. Tales como el automotriz, de construcción, comercio y las cadenas de suministro, por mencionar algunos. Sin embargo, este contexto también creó oportunidades para otros sectores como el médico, farmacéutico y hospitalario.

 

Estos sectores han sido los protagonistas para enfrentar a la pandemia, no sólo por la atención hospitalaria, también por dotar a la población en general de equipo para protección personal u otros dispositivos pensados para monitoreo y control de enfermedades crónicas, así como, para la producción y distribución de medicamentos.

 

Esta industria se ha adaptado al contexto global, pero aún tiene algunos desafíos por superar: mayor eficiencia y calidad en la producción de equipo médico y fármaco, así como, en el almacenaje adecuado. Y también mayor infraestructura hospitalaria.

 

En este sentido, empresas de dichos sectores han realizado inversiones para fortalecer sus procesos productivos, administrativos y comerciales. En consecuencia, el sector inmobiliario se ha visto beneficiado e, incluso, de la mano de estas industrias, su demanda se ha recuperado.

 

agosto 9, 2021

SEG Automotive invierte 85 MDD en Estado de México

El Gobierno del Estado de México, a través de la Secretaría de Desarrollo Económico (Sedeco), acudió a la planta de la empresa proveedora automotriz SEG Automotive, para conocer sus planes de expansión en la entidad.

En las instalaciones ubicadas en Lerma, el titular de la Sedeco, Pablo Peralta García, habló de la apertura y el respaldo que ofrece el gobierno mexiquense para impulsar al sector empresarial, y luego de conocer los procesos productivos y estrategias de crecimiento de SEG Automotive, mencionó que la empresa es ejemplo de trabajo comprometido, serio, con calidad y competitividad.

En el Gobierno mexiquense sabemos la importancia que representa el sector para emplear a personas de la región, tener trabajadores especializados, egresados de escuelas y universidades mexiquenses, para dar estabilidad a muchos hogares y facilitar su bienestar, por ello no detendremos los esfuerzos por acompañarlos y apoyarlos en sus procesos de crecimiento, recalcó el Secretario.

 

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Monterrey alcanza 12 millones m2 de inventario con demanda récord

Monterrey es la segunda ciudad más grande de México, sólo después de Ciudad de México, y en la misma medida es el segundo mercado inmobiliario industrial más dinámico de país. Este dinamismo es detonado, principalmente, por la actividad manufacturera, ya que, al ser un mercado fronterizo es atractivo para exportación de productos a Estados Unidos y Canadá, pero también para la distribución interna del país.

 

Al finalizar el segundo trimestre de 2021, el mercado inmobiliario industrial de Monterrey alcanzó un inventario total de 12.3 millones m2, en los últimos 12 meses agregó 702,510 m2 de espacio industrial que es casi el mercado total de Mérida. Con este inventario, Monterrey contribuye con el 14% del inventario total del país que equivale a 85.6 millones m2, de acuerdo con cifras de Datoz.

 

La entrada en vigor del T-MEC aceleró las inversiones de empresas extranjeras y nacionales que buscan fabricar sus productos en México por los beneficios que representa: mano de obra calificada, cercanía con el mayor consumidor del mundo (Estados Unidos), menores o nulos aranceles, por mencionar algunos. Asimismo, la interrupción en la cadena de suministros a causa de la pandemia de COVID-19 influyó a que el nearshoring fuera una mejor opción para muchas empresas que ya pretendían trasladar sus procesos productivos a Norteamérica y dejar Asia.

 

Monterrey ha sido uno de los mercados ganadores del T-MEC y el nearshoring de la mano de su geografía e infraestructura. Esto se refleja en la demanda de espacios industriales, ya que durante el 2Q 2021, en este mercado se llevó a cabo el 33% de la renta o venta de espacios industriales del país, al alcanzar 381,885 m2 de absorción bruta, un incremento de 347% respecto al mismo periodo del 2020. Esta absorción es la más alta para un trimestre desde que Datoz tiene registro, 2014.

 

Mientras que, en el acumulado, es decir, de enero a junio de 2021, Monterrey sumó una absorción bruta de 595,005 m2, un incremento de 114% en comparación con el primer semestre de 2020. La absorción acumulada de este mercado representa el 24% del total del país, que equivale a 2.4 millones m2.

 

Los inquilinos que ocuparon el espacio industrial demandado en Monterrey corresponden a los giros de agroindustria, alimentos y bebidas, automotriz, autopartes, bienes de consumo industrial, bienes del consumidor, construcción, electrodomésticos, electrónicos, metalmecánica, papel y articulos de escritorio y plásticos. La empresa automotriz de origen peruano AGP eGlass lideró las transacciones, con el contrato de arrendamiento de un edificio built-to-suit (BTS) de Finsa en el corredor Santa Catarina por casi 93,000 m2.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, refirió que, con estos números, Monterrey superó a Ciudad de México, que tradicionalmente era el mercado más dinámico del país en absorción. Y espera que esto continúe durante la segunda mitad del año, por lo que Monterrey se posicionaría como el mercado con mayor demanda en 2021, alcanzando una absorción bruta histórica.

agosto 4, 2021

Liverpool retomará las aperturas en 2022 e invertirá 12,000 mdp

Grupo Liverpool retomará las aperturas a partir del año próximo. La compañía cortará el listón de tres tiendas Liverpool, una de ellas en Tijuana que estaba planeada para este año, y de entre 15 y 20 unidades Suburbia, entre los próximos tres y cuatro años.

 

“Durante este año solo abriremos una tienda Liverpool, en Guadalajara, y desafortunadamente Tijuana ha sido pospuesto para 2022 por retrasos del desarrollador del centro comercial. Por la parte de Suburbia, se abrirán ocho tiendas, de las cuales cinco ya están operando”, dijo Enrique Güijosa, director financiero de la compañía, durante una conferencia con analistas.

 

Después de los resultados del segundo trimestre, en donde los ingresos comerciales de la compañía superaron en 8.3% los de 2019, el año prepandemia, la compañía invertirá entre 10,000 y 12,000 millones de pesos en 2022. Entre 35% y 40% del monto total se destinarán a la logística y tecnología, un rubro en el que la empresa se ha concentrado para mejorar sus operaciones y responder al crecimiento del comercio electrónico.

 

Nota completa en www.expansion.mx

Daimler Trucks invertirá 30 mdd en planta industrial del Edomex

Daimler Trucks invertirá más de 30 millones de dólares en su planta industrial ubicada en el municipio de Santiago Tianguistenco, Estado de México. 

 

A través de sus redes sociales, Alfredo del Mazo, gobernador de la entidad, informó que sostuvo una reunión de trabajo con directivos de la empresa automotriz. 

 

En la cual confirmaron que los recursos serán destinados al proyecto E-COAT, así como en sus áreas de producción de chasis y de logística. 

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

Querétaro: sus inversiones y el panorama industrial al 2Q 2021

Por: Silvia Gómez, Market Research Analyst

 

Por su localización estratégica, infraestructura y seguridad, Querétaro representa un punto clave para la atracción de negocios; entre los cuales, la industria manufacturera es uno de los sectores más dinámicos para la economía local.

 

Durante el primer trimestre de 2021, Querérato captó una Inversión Extranjera Directa (IED) equivalente a $271.0 millones de dólares, de acuerdo con datos de la Secretaría de Economía. Asimismo, al menos diez empresas han anunciado inversiones en el estado, tal es el caso de las compañías del sector automotriz:  BRP que invertirá en la ampliación de su planta ubicada en el Parque Industrial Querétaro; Swoboda Mechatronics construirá su segunda planta en el Parque Industrial Nuevo San Juan, en San Juan del Río; ZF Querétaro ampliará su planta en el Parque Industrial Bernardo Quintana.

 

De la industria tecnológica, CloudHQ instalará su Campus de Data Center; Equinix expandirá alrededor de 14,500 m2 su centro de datos MX2, localizado en el Parque Innovación; Microsoft instalará su nuevo data center: México Central; DSP Concepts atenderá a sectores como el automotriz, el industrial y médico.

 

Mientras que el e-commerce de autos, Kavak anunció su llegada a la entidad. La empresa lider en Taste & Nutrition para la industria de alimentos y bebidas Kerry Group instalará su segundo Global Business Services en el complejo de oficinas Empresalia. Y SIG, proveedor global de sistemas y soluciones para el envasado de cartón aséptico, construirá una nueva planta, la cual se espera abra durante el 1Q 2023. 

 

Las inversiones antes mencionadas representan demanda de espacios industriales y de oficinas en Querétaro, lo que significa que este mercado inmobiliario continúa consolidándose como uno de los más importantes del país.

 

Panorama inmobiliario industrial de Querétaro

 

Querétaro presentó al cierre del 2Q 2021 un inventario total de 5.8 millones de m2, con una tasa de disponibilidad de 8.19%, lo que representa 478,000 m2 disponibles. Este mercado tuvo un precio promedio de salida de $4.01 USD/m2/mes, mientras que la absorción bruta acumulada -las operaciones de renta o venta durante los primeros seis meses del año- fue de 48,636 m2, la cual fue 62.91% menor respecto al mismo periodo del año pasado.

 

Pese a la disminución en la demanda de espacios industriales que se presentó durante el primer semestre del año, hay expectativas positivas de recuperación para el resto del año; ya que la entidad se ha convertido en un foco de atracción para importantes empresas del sector tecnologíco, como data centers, así como de las industrias automotriz y aeroespacial.

 

Esto se refleja en la construcción de nuevos proyectos de espacios industriales como el edificio SPEC I PIQ de Prosperity Park por 18,840 m2 que se espera esté listo hacia finales de septiembre. En el proyecto Vie Verte Business Center II de Iamsa Development Group ya se encuentra en construcción el primer edificio del parque con 15,840 m2, el cual se entregará a principios de 2022. Por su parte, Aston Group levanta un edificio de 15,000 m2 en El Marques. Estos proyectos suman un total de 49,680 m2 de inicios de construcción durante los primeros seis meses del año.

 

Del mismo modo, se espera que durante los siguientes meses comience la construcción de  proyectos como Cantera Industrial Park, Finsa Querétaro III y Vynmsa SPEC C – PIQ Fase IV, con los cuales crecerá la oferta de este mercado.

 

Es casi un hecho que seguiran arribando inversiones en Querétaro, pues este mercado se está consolidado como un punto atractivo para la industria de Tecnologías de la Información (TI), en sus diferentes ramas, como los centros de datos, inteligencia artificial, software, entre otros. Además de continuar como uno de los clústeres más importantes para el ramo automotriz.

julio 29, 2021

Terrafina anuncia línea de crédito sustentable por $485 millones de dólares

Terrafina anunció la ejecución de una nueva línea de crédito sustentable por un total de $485 millones de dólares, conformada por una línea de crédito revolvente sin garantía por $300 millones de dólares y una línea de crédito sin garantía por $185 millones de dólares, con un plazo de vencimiento en julio 2026.

 

El fideicomiso de inversión en bienes raíces detalló en un comunicado que esta nueva línea de crédito remplazará la línea revolvente actual, que equivale a $300 millones de dólares, así como la línea de crédito por $179 millones de dólares con vencimientos en enero 2023 y octubre 2022, respectivamente.

 

Precisó que la nueva línea de crédito sustentable fue un trabajo coordinado con PGIM Real Estate para continuar mejorando el costo de financiamiento de Terrafina, mientras fortalecen el conjunto de acreedores, así como su posición en materia de ASG en el sector de bienes raíces industriales.

 

El nuevo crédito está vinculado a uno de los indicadores de desempeño en sustentabilidad (“pies cuadrados certificados como propiedades sustentables”), lo cual está alineado con el objetivo de la estrategia ASG anunciada recientemente de lograr certificar el 15% del área bruta rentable del portafolio para el 2030.

 

Además, esta nueva línea de crédito tiene un menor costo de deuda (hasta 45 puntos base menos), así como un incremento en el plazo promedio ponderado del vencimiento.

 

“Estamos muy entusiasmados de integrar nuestros principios de sustentabilidad en la estructura de capital de Terrafina, mejorando también nuestro perfil de deuda. Esto tendrá un impacto positivo tanto en la operación, como en nuestros resultados financieros. A medida que continuemos progresando en la implementación y ejecución de nuestra estrategia ASG, es fundamental fortalecer nuestro liderazgo en la industria. Al tomar esta decisión, nos comprometemos aún más con impulsar un cambio positivo a través de una estructura de financiamiento sustentable, la cual marca el camino para avances futuros”, dijo Alberto Chretin, director general de Terrafina.

Vesta anunció la venta de un portafolio de propiedades por $107.75 mdd

Vesta anunció la venta de un portafolio de bienes raíces equivalente a 1,371,139 ft2 (127,383 m2), los cuales están ubicados en las regiones Norte y Bajío. La desarrolladora de inmuebles industriales detalló que el precio de la transacción fue de $107.75 millones de dólares y se espera que el cierre se concrete en el 4Q 2021.

 

Esta transacción es parte del programa de reciclaje de activos incorporado en la Estrategia Vesta Nivel 3, presentada en 2019, por medio del cual Vesta espera reciclar hasta $300 millones dólares en valor de propiedades para 2024.

 

“Desde nuestra última venta de portafolio en 2019, hemos demostrado nuestra habilidad para atraer compradores importantes que estén interesados en las propiedades de Vesta, permitiéndonos hacer un avance significativo para lograr nuestra meta de reciclado de activos para 2024, sin afectar adversamente la composición de nuestro portafolio actual, en términos de edad y diversidad de nuestros clientes, sectores o mercados geográficos”, dijo Lorenzo Dominique Berho, director general de Vesta.

 

Agregó que esta operación es otro hito ne la estrategia de reciclaje de capital, al fotalecer el balance de Vesta y mostrar la capacidad y flexibilidad en iniciativas para financiar crecimiento a través de varios canales.

 

“Además, esto le permite a Vesta asignar capital a los mercados industriales y regiones que presentan los retornos relativos más atractivos y mejorar la calidad de nuestro portafolio total, diversificándolo y manteniendo una mezcla competitiva de geografías única en el mercado”, concluyó Lorenzo Dominique Berho.

 

Cabe decir que, el cierre de la transacción se concretará cuando se obtengan las aprobaciones relevantes del gobierno, incluida la de la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE).

 

Al 31 de marzo de 2021, Vesta contaba con 189 propiedades ubicadas dentro de parques industriales en 15 estados del país. La superficie total arrendable era de 2.93 millones m2 (31.6 millones ft²).

julio 27, 2021

México ‘enamora’ a firmas chinas: aceleran inversión en el país

BAIC, DiDi, ZTE, Huawei, Xiaomi, Hisense, Bank of China y Sinohydro son algunas de las empresas chinas que, ante el conflicto comercial que tiene su país con Estados Unidos y por la relevancia del mercado, han acelerado sus inversiones en México, desembolsando 14 mil millones de dólares en los últimos 20 años, de los cuales el 42 por ciento se ejerció entre el 2019 y el 2020.

 

“La reciente firma del T-MEC, así como los conflictos comerciales con Estados Unidos y el bajo costo laboral en México, incluso contra la misma China, hacen que las empresas de este país apuesten por sectores clave (…) La producción de televisores y tecnología, así como la proveeduría automotriz son el principal destino de estas empresas”, destacó en entrevista Mario Hernández, socio Líder del segmento IMMEX de KPMG en México.

 

En los últimos dos años, firmas de origen chino invirtieron en México 5 mil 831 millones de dólares de los 14 mil millones de dólares que han apostado en el país en los últimos 20 años, de acuerdo con el estudio “Monitor de la OFDI de China en América Latina y el Caribe 2021” elaborado por la Red Académica de América Latina y el Caribe.

 

Abraham Fernández, director para el sector industrial de la firma de servicios inmobiliarios Newmark, anticipó que entre 2021 y 2025 un gran número de empresas chinas acelerarán sus inversiones en México, debido a que aproximadamente 70 mil empresarios de esa nación asiática sacaron sus inversiones de Estados Unidos.

 

Nota completa en www.elfinanciero.com.mx

Noreste, el ganador de la demanda de espacios industriales en el 1S21

En los primeros seis meses de 2021, el mercado inmobiliario industrial del país acumuló una absorción bruta de 2.4 millones m2 de área neta rentable (ANR), un incremento de 49.64% respecto a 2020. En este contexto, la región Noreste se posicionó como la gran ganadora de la demanda de edificios industriales, ya que concentra el 37% de la absorción bruta total, de acuerdo con el monitoreo de Datoz.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló que los mercados fronterizos, como los localizados en el Noreste, se han beneficiado del fenómeno del nearshoring, así como de el T-MEC y, en menor medida, del e-commerce y la actividad de logística y distribución.

 

El Noreste alcanzó una absorción bruta de 905,369 m2, un incremento de 127.97% al compararlo con los primeros seis meses de 2020. Con estos números, la región está a 25,000 m2 de superar la absorción total del año previo. Cabe decir que, esta región contempla a los mercados de Monterrey, Saltillo, Reynosa, Matamoros, La Laguna y Nuevo Laredo, con un inventario total de 24.4 millones m2 y una tasa de disponibilidad de 7.20%.

 

Tradicionalmente, Monterrey es el mercado más dinámico de esta región y en este periodo sumó 124 operaciones en renta y venta que totalizaron 595,005 m2, una participación de 66% en la absorción total de la zona y 24% a nivel país, con un incremento de 114.44% en comparación con el 1S 2020; además, también está a 20,000 m2 de rebasar los números del año anterior.

 

“Monterrey ha tenido un desempeño fenomenal, que lo pone en una situación donde posiblemente cierre el año a nivel o supere la cantidad de espacios absorbidos por Ciudad de México. Esto no sucede a menudo. Ha sucedido en el pasado, y este año, con la combinación de factores, pudiera también pasar”, aseveró Sergio Mireles.

 

Además, destacó que la gran variedad de industrias que han demandado espacios en Monterrey es uno de los factores para que sea un mercado tan potente. Entre estos sectores se encuentran el automotriz, autopartes, bienes de consumo industrial, alimenticio, electrodomésticos, electrónicos, plásticos, entre otros.

 

En este mercado, de más de 12.3 millones de m2 de inventario total y una tasa de disponibilidad de 8.45%, tuvo demanda de espacios industriales en todos sus submercados, destacando Apodaca y Santa Catarina.

 

Saltillo también tuvo una primera mitad del año muy activa, ya que fue el segundo mercado con mayor absorción bruta en el Noreste, al alcanzar 166,812 m2, un incremento de 200.16% respecto al primer semestre de 2020 y ya sobrepasó la absorción acumulada en todo el año anterior.

 

En este mercado, de casi 10 millones m2 de inventario total con una tasa de disponibilidad de 5.75%, las empresas de logística tercerizada impulsaron la absorción, principalmente, en el submercado de Ramos Arizpe.

 

Con todo, Sergio Mireles estimó que es casi un hecho que este año supere el desempeño total de 2020 y también el de 2019, con lo que la demanda de espacios industriales superará, incluso, los números prepandemia.

julio 22, 2021

SCT planea desarrollar infraestructura espacial y satelital en Edomex

Se llevó a cabo la primera gira de atracción y promoción de inversión para el desarrollo de infraestructura espacial en México, ante embajadores y representantes diplomáticos de cinco países.

 

Dicha iniciativa es impulsada por la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT), a través de la Agencia Espacial Mexicana (AEM), quienes busca la construcción de un complejo espacial y satelital.

 

“El entusiasmo por formar nuevas generaciones de jóvenes en materia espacial y satelital, y atraer inversión a este sector, va cada vez más en aumento”, destacó el director general de la AEM, Salvador Landeros Ayala.

 

Añadió que lo anterior se derivó del éxito obtenido en el lanzamiento de la misión satelital internacional D2/AtlaCom-1, por parte de Space X de Elon Musk.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com 

Espacios de oficina deben reinventarse para el trabajo híbrido: JLL México

Expertos en la reconfiguración de espacios de oficinas, coinciden en que es un momento de oportunidades y retos para el sector. Por lo que es necesario su adaptación a modalidades laborales, como el trabajo híbrido. 

 

Durante el conversatorio virtual “Modelo híbrido de trabajo”, organizado por JLL México, se dio a conocer que el 76% de los empleados en México prefieren el modelo de trabajo híbrido.

 

Solo el 20% desea regresar a los espacios de oficina en tiempo completo; mientras que el 4% restante eligen realizar todas sus labores desde su hogar.

 

Lo que indica que esta combinación de home office y trabajo en oficina, utilizada durante el periodo de pandemia, se mantendrá en muchas empresas.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

julio 14, 2021

El cambio de gobierno representa un corte de caja para Vallejo-i

julio 5, 2021

CDMX autorizó la construcción de seis proyectos de oficinas

El gobierno de la Ciudad de México (CDMX) liberó la autorización para el inicio o la continuación de construcción de 17 proyectos inmobiliarios, siete de ellos con componentes de oficinas, ubicados a lo largo de Reforma (Paseo de la Refoma y Prolongación Paseo de la Reforma).

 

En marzo del año pasado se dió dicha autorización, sin embargo, apenas fue publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México y en ella se detalló que las obras podrán empezar a edificarse apartir del 30 de julio, una vez que presenten los estudios de impacto urbano y las medidas de mitigación.

 

En Datoz identificamos seis proyectos que albergarán espacios corporativos, algunos de ellos son stand alone y otros de usos mixtos. Entre los proyectos más destacados se encuentran Torre Reforma Colón, Impera Reforma, The Summit y La Victoria.

 

The Summit: El proyecto de usos mixtos de FREL se localiza en Prolongación Paseo de la Reforma, en Santa Fe. Este edificio de 30 niveles de oficinas cuenta con una ANR de 55,469 m2, y espacios comerciales y públicos en la planta baja.

 

FREL planeaba la entrega de este proyecto en invierno de 2020 y era uno de los más esperados del año. Sin embargo, además de la pandemia, unos meses antes tuvo que parar su construcción por un freno del gobierno.

 

Dirección: Prolongación Paseo de la Reforma 1196, Santa Fe.

 

Impera Reforma: Esta torre corporativa es desarrollada por Pulso Inmobiliario & Moisés Farca y cuenta con una ANR de 33,705 m2 en 47 pisos. Este proyecto inició construcción en 2016, por lo que su construcción está por finalizar, la entrega se planea en 2021. Cabe mencionar que, antes de la pandemia este megaproyecto fue detenido por el gobierno de la CDMX.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 336, Juárez.

 

Torre Reforma Colón: Ubicado en el corazón de Reforma, este complejo es un conjunto de usos mixtos desarrollado por Grupo Sordo Madaleno, que contempla espacios de oficinas, comercial, residencia y hotel, con una inversión de más de 1,000 millones de dólares.

 

Reforma Colón tendrá cinco torres edificadas en dos etapas, al final del proyecto la parte corporativa sumará alrededor de 120,000 m2 de área neta rentable (ANR). Sordo Madaleno espera iniciar este año la construcción de la primera etapa y entregarla en 2024.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 76, Juárez.

 

Downtown Reforma: Es un proyecto de usos mixtos desarrollado por Be Grand, el cual tiene un componente residencial y otro de oficinas. El edificio de 50 pisos contará con 35,133 m2 de espacio corporativo que ya se encuentra en comercialización, en venta.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 95, Tabacalera.

 

La Victoria: Este proyecto en desarrollo de Artha Capital es de usos mixtos y dos torres de vivienda, dos hoteles, espacio comercial y una torre de oficinas. El complejo contempla un total de 156,898 m2 de construcción.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 35, Tabacalera.

 

Corporativo Reforma 445: Es un edificio de oficinas de 46 niveles que se encuentra en etapa de desarrollo.  

 

Dirección Paseo de la Reforma 445, Cuauhtémoc.

 

Asimismo, existen dos proyectos autorizados que actualmente son espacios corporativos: Paseo de la Reforma 156, de Fibra Uno, y Paseo de la Reforma 397. Sin embargo, aún no hay información específica de estos proyectos, por lo que no se enlistaron.

junio 29, 2021

Finsa impulsa el mercado industrial con levantamiento de 395 mdd

A principios de 2021, la desarrolladora de parques industriales, Finsa, anunció el cierre de un ciclo de levantamiento de capital con el que ha consolidado compromisos por hasta 395 millones de dólares (mdd) a 10 años.

 

De esta manera, el Fondo Finsa III se convirtió en el primer fondo de inversión para el sector inmobiliario industrial que se anuncia en México desde noviembre de 2018; con lo cual se rompe una sequía de más de dos años. Además, es el fondo inmobiliario industrial más grande levantado exclusivamente con recursos de inversionistas institucionales mexicanos.

 

En aquel entonces, la firma explicó que los compromisos de capital al Fondo Finsa III fueron realizados por inversionistas institucionales mexicanos que participaron indirectamente a través de un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) por 150 mdd, el primero emitido en 2021.

 

Nota completa en www.centrourbano.com

Entrevista: Avison Young y la expansión de retail en México

La firma de corretaje inmobiliario de origen canadiense, Avison Young reforzó su presencia en el país mediante la expansión de servicios de retail en México y América Latina. Para esto incorporó como director de la plataforma de retail a Rafael Espinosa, experto en este segmento inmobiliario.

 

En Datoz platicamos con Rafael Espinosa sobre su visión del segmento retail en México: desafíos, oportunidades, prospectiva, así como de sus planes para el crecimiento de esta área en Avison Young.

 

  1. ¿Qué significa para Avison Young México la nueva división de retail?

 

Representa la posibilidad de atender a dos clientes que tienen una participación relevante en el mercado inmobiliario: 1) las empresas operadoras de cadenas comerciales con puntos de venta que requieren apoyo en el proceso de expansión o en la reconfiguración de su red de sucursales y 2) los desarrolladores y propietarios de inmuebles comerciales que buscan nuevos inquilinos o asesoramiento y acompañamiento en el proceso de adaptación de sus inmuebles en la creación de nuevos desarrollos.

 

  1. Ante la complejidad del contexto económico debido a la crisis generada por la pandemia, ¿cuáles son los desafíos que vislumbra en retail?

 

La pandemia generó importantes cambios en la comercialización de productos y servicios al mantenerse cerrados durante un tiempo las tiendas y centros comerciales, los consumidores tuvieron que recurrir al comercio electrónico, que creció de manera muy importante, adicionalmente, sus compras se enfocaron en algunas categorías y dejaron de adquirir otras; todo esto afectó por un lado y por otro benefició a algunas marcas que ahora están teniendo que reconfigurar su red de sucursales. Aquí es donde encontramos el gran desafío de atender al mercado que solicita nuestros servicios para la adaptación de sus negocios a una nueva situación.

 

  1. Todo desafío genera nuevas oportunidades ¿qué podría aprovechar el segmento bajo este contexto?

 

El segmento inmobiliario que agrupa espacios comerciales está sufriendo una importante transformación, que es necesaria para satisfacer las necesidades de los usuarios de estos espacios y de los consumidores en general. Hay incremento en la oferta de espacios, ya que algunas marcas los desocuparon, al redimensionar su tamaño, pero estos serán ocupados por otras empresas que están incrementado sus ventas y requieren consolidar su presencia aumentando el número de sus tiendas.

 

Los centros comerciales tendrán que transformar la oferta de sus desarrollos, reacondicionado estos espacios e implementando nuevas experiencias que mantengan el atractivo.

 

  1. ¿Qué viene para el retail en México? ¿Cómo se complementará con el e-commerce?

 

Los espacios comerciales están modificándose por los cambios que se generaron a partir de la crisis sanitaria. Por un lado, se presenta alta volatilidad en las operaciones de arrendamiento de locales y, por otro, están surgiendo propuestas con nuevos conceptos que están atendiendo las necesidades del consumidor y requieren nuevos espacios.

 

Todos los negocios comerciales exitosos tienen que mantener una oferta omnicanal con presencia física y virtual, lo que ha generado importantes cambios en sus puntos de venta e incrementado su participación en el comercio electrónico. Incluso, los negocios que surgieron como ofertas virtuales (punto com), y que han tenido éxito, han recurrido a abrir sucursales físicas para atender a sus clientes; contrario a lo que se pensó hace algunos años, el e-commerce no desplazará a las tiendas físicas.

 

El crecimiento de espacios comerciales en nuestro país continuará debido a que el número de metros cuadrados disponibles por persona no alcanza a satisfacer la demanda, el gran reto está en que la creación de estos espacios deberá ser acorde a la nueva forma de comprar del consumidor.

 

  1. ¿Hacia dónde quiere dirigir Rafael Espinosa el área de retail de Avison Young México?

 

Avison Young es una gran alternativa para el mercado inmobiliario comercial de este país, nuestro conocimiento y experiencia surge de atender las necesidades de quienes ocupan estos espacios y que han logrado tener éxito, al conocer las necesidades de los clientes que consumen sus productos y servicios.

 

Con este enfoque y la amplia red de asociados que tenemos en todo el pais, podremos atender las necesidades tanto de arrendatarios como de arrendadores acompañándolos con una atención personalizada, a unos en la transformación de su red de sucursales y a otros en la de sus locales y centros comerciales, a fin de facilitar la realización de operaciones que satisfagan convenientemente los intereses de ambos.

 

Para los propietarios de las cadenas comerciales la oferta que ofrecemos nos hace únicos al poder obtener con un solo proveedor la solución a todas sus necesidades como asesoría, apertura, reconfiguración y administración inmobiliaria de sus sucursales.

 

Nuestro objetivo es aumentar de manera muy importante el número de proyectos que actualmente atendemos sin descuidar la calidad de nuestros servicios. Aunque por el momento no tenemos competencia que ofrezca una solución como la nuestra, pensamos mantener una barrera al mantener altos estándares de satisfacción para nuestros clientes.

junio 24, 2021

Ante un mejor entorno en el mercado, Fibra Mty compra La Perla

En febrero de 2020, Fibra Mty anunció el acuerdo de adquisición del complejo de oficinas de “Distrito La Perla” desarrollado por Grupo Ouest, en Guadalajara, Jalisco. Sin embargo, en abril del mismo año, la Fibra comunicó la suspensión del proceso de compra de este inmueble porque quedaron pendientes algunas condiciones y por la crisis económica causada por la pandemia de COVID-19.

 

Un año después, con la reactivación económica del país, Fibra Mty consideró que las condiciones del mercado y del entorno ya eran las adecuadas para la adquisición de La Perla por un monto total aproximado de $1,822.7 millones de pesos, considerando un tipo de cambio de $19.93 por dólar.

 

El fideicomiso de inversión en bienes raíces detalló que esta compra “fue retomada a inicios del 2021 bajo mejores términos y condiciones para el comprador, que reflejan la situación actual y perspectiva del ciclo de mercado del sector de oficinas”.

 

Esta transacción será progresiva, es decir, La Perla será adquirida en la medida en la que el área bruta rentable (ABR) sea arrendada e inicie con el pago de renta, por lo que el monto liquidado a la fecha de la operación corresponde al espacio actualmente ocupado que es de 81% y asciende a $1,435.2 millones de pesos. Fibra MTY estima que se generará un NOI de aproximadamente $133.3 millones, incluyendo costos por comercialización de espacios disponibles.

 

El resto del edificio corporativo, es decir, el 19% que falta por arrendarse será pagado en forma progresiva y representa un monto estimado de aproximadamente $387.5 millones de pesos, incluyendo costos variables por comercialización de los espacios disponibles, y se estima que genere un NOI anual de aproximadamente $36 millones.

 

La Perla es un conjunto urbano de usos mixtos, en el que la parte corporativa está compuesta por dos edificios (BIO y Esfera) de poco más de 20,000 m2 cada uno que en su conjunto suman 43,624 m2. Estos edificios son clase A+.

 

El complejo está localizado en López Mateos Sur, el tercer corredor más grande de Guadalajara, con casi 220,000 m2 y una tasa de desocupación de 19.6%.

 

Fibra Mty señaló que esta transacción es la primera del programa de adquisiciones que puso en marcha durante el primer trimestre de 2021, enfocado al crecimiento y depuración del portafolio en los segmentos industrial y de oficinas en los principales mercados del país.

junio 15, 2021

Construcción industrial en la CDMX continúa con buen dinamismo

Por: Silvia Gómez, Market Research Analyst

 

En la Ciudad de México los desarrolladores inmobiliarios industriales han respondido a la demanda de espacios generada durante la pandemia, principalmente, por empresas dedicadas al e-commerce, logística y productos de primera necesidad como alimentos y bebidas, mediante la construcción y planeación de nuevos proyectos. Esta es una señal positiva para el sector, por lo que se espera que el ritmo pre-pandemia se retomé a finales de 2021 e inicios de 2022.

 

La industria de la construcción es uno de los sectores principales de la economía, al atraer una gran cantidad de inversión pública y privada. En 2020, este ramo contribuyó con alrededor del 6.3% del Producto Interno Bruto (PIB) de México.

 

Esta industria tuvo un crecimiento mensual de 3% en el 1Q 2021, su mayor alza desde octubre de 2020, con base en datos del INEGI. Sin embargo, en su comparación anual la construcción aún presenta rezagos, ya que registró un descenso de 5.3% y suma 25 meses en terreno negativo, por lo que aún no llega a niveles pre-pandemia. Además, el 59.2% de las obras fueron auspiciadas por el sector privado, mientras que el 40.8% lo hizo el gobierno; por lo que la iniciativa privada cuenta con mayor participación.

 

En cuanto al mercado inmobiliario industrial, este cerró el primer trimestre de 2021 con un inventario de 13.8 millones m2 de área neta rentable (ANR) de edificios de todas las clases, dentro de los 11 principales submercados, con un crecimiento del 1.05% en comparación con el mismo periodo del 2020.

 

Los proyectos en construcción

 

Durante el 1Q 2021 se inició la construcción de 112,365 m2 de ANR, los cuales se integrarán al inventario a lo largo del año. Esta cifra significa una reactivación en la construcción de espacios industriales en este mercado, luego de que los tres trimestres anteriores fueron anémicos, sin embargo, aún no recupera sus niveles pre-pandemia.

 

Tepoztlán fue el corredor con mayor número de m2 en edificación, al sumar 57,403 m2, le sigue Tlalnepantla, Huehuetoca-Zumpango y Vallejo-Azcapotzalco. Hines, Parks, Corporate Properties of the Americas (CPA) y Tussie fueron los desarrolladores con mayor actividad de construcción.

 

Los principales desarrollos en construcción actualmente son:

 

  • 1. Logistics Center Estado de México de Corporate Properties of the Americas (CPA) por más de 17,500 m2.
  • 2. Convento City Park nave 4 de Hines por alrededor de 17,000 m2.
  • 3. Atizapán Park nave 4 de Parks por más de 10,000 m2.
  • 4. World Park Tlalnepantla II de Tussie con 8,400 m2.

 

Además, existen cuatro proyectos especulativos con inicio de movimiento de tierra, a fin de preparar el terreno para su construcción:

 

  • 1. Logicenter Cuautitlán III de Pulso Inmobiliario tendrá 44,000 m2 de ANR.
  • 2. Logicenter Lerma II también de Pulso Inmobiliario será de 25,000 m2 de ANR.
  • 3. Litos Lerma contará con 57,855 m2 de ANR.
  • 4. Premium Park Tultepec II de Constructora RJS tendrá 44,183 m2 de ANR.

 

Esta es una señal de que los desarrolladores están viendo oportunidades en el mercado y confían en que a corto plazo estos proyectos se encuentren comercializados.

 

Los proyectos en planeación

 

En el monitoreo de los proyectos en planeación que lleva a cabo Datoz, se detectó que algunos desarrolladores institucionales como Artha Capital, BTS Development, Fibra Macquarie, Litos, O’Donnell y Prologis tienen en sus planes la construcción de nuevos edificios especulativos y el desarrollo de nuevos parques industriales para lo que resta del año.

 

Los principales proyectos de construcción y desarrollo aún en fase de planeación:

 

  • Artha Capital planea la construcción de los edificios 2 y 3 del Parque Industrial Frontier Toluca que adicionarán una ANR aproximada de 50,138 m2 y serán proyectos de origen especulativo.
  • BTS Development tiene entre sus planes el desarrollo del Parque Industrial Campus Cuautitlán, con los edificios 1 y 2 por 49,212 m2 de ABR, de los cuales el edificio 1 será especulativo.
  • Fibra Macquarie planea los Edificios Mex008 y Mex009 con una ANR estimada de  68,213 m2 en un nuevo parque industrial, aunque aún no hay fecha de inicio del proyecto, por lo que la Fibra prodría recurrir a un edificio a la medida (BTS) para detonar su construcción.
  • Litos planea la construcción del Parque Industrial Megapark 2, aún no hay detalles de edificios en planeación, pero se estima que será un proyecto a desarrollarse en fases y de origen especulativo.
  • O’Donnell planea el levantamiento de los edificios 2 y 3 en el Parque Industrial La Laguna, estos son proyectos especulativos que suman 62,155 m2.
  • Prologis planea la ampliación del complejo Prologis Park Grande; también se suma la construcción de Prologis Park Ladero II, Prologis Park Laurel y Prologis Park Laguna. Todavía no hay detalles de la ampliación de Park Grande, pero se espera que sea un proyecto especulativo; mientras que el desarrollador podría buscar algún BTS para impulsar la edificación de los demás parques.

 

Lo anterior indica que, para el segundo semestre del año, pudieran sumarse alrededor de 230,000 m2 en construcción.

 

Con todo, el mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México continuará con la demanda de espacios en los próximos años y mantendrá su dinamismo, puesto que los desarrolladores comienzan a alistarse con diferentes inversiones para atender la demanda, por lo que la  construcción de nuevos proyectos permanecerá constante, pese a la pandemia.

junio 10, 2021

72% de empresas implementarán modelo de trabajo híbrido: Steelcase

A partir de la pandemia por Covid-19, muchas empresas en el país implementaron el trabajo remoto como medida para frenar contagios; lo que ha resultado en una muy buena alternativa en muchos casos. Sin embargo, no todas las empresas prevén continuar con este modo de trabajo en la era post pandemia.

 

De acuerdo con una encuesta global realizada por la compañía estadounidense Steelcase, el 72% de las empresas buscará implementar un modelo de trabajo híbrido, que combine las labores tanto en la oficina como desde casa.

 

“La gente está dispuesta a trabajar desde casa, pero solo un par de días, no hacer un trabajo completo. Un 23% de las personas encuestadas dijo que quería regresar a la oficina; y hay un 72% de las personas que quieren trabajar de manera híbrida, quizá con uno o dos días de trabajo desde casa”, explicó Francisco Palomardirector de estrategia de ventas de Steelcase.

 

Nota completa en www.centrourbano.com

junio 7, 2021

El nuevo plan estratégico de Terrafina

Terrafina anunció la inversión de entre $150 millones y $200 millones de dólares para el desarrollo de entre 230,000 m2 y 300,000 m2 de área bruta rentable (ABR) de edificios industriales para atender a los sectores de comercio electrónico, logístico y de nearshoring en los mercados primarios y ejecutar el programa de certificación ESG para estos desarrollos, como parte de su nuevo plan estratégico.

 

El Fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) detalló que para financiar estos proyectos y asegurar el fondeo de futuros desarrollos, aumentará su tasa de reinversión, por lo que reducirá la tasa de distribución del 85% al 70% a partir del segundo trimestre de 2021. Asimismo, generará entre $75 millones y $100 millones de dólares en la venta de activos con un ABR estimada de 185,000 m2 a 250,000 m2 en mercados no estratégicos.

 

“Estamos seguros de que estos cambios en nuestra estrategia de desarrollo nos permitirán lograr un mayor crecimiento del NAV por certificado, mientras que mantendremos un enfoque disciplinado en el proceso de asignación de capital, todo ello con el objetivo de llegar a un menor nivel de apalancamiento”, dijo a inversionistas Alberto Chretin, director general de Terrafina.

 

Antonio González, fundador de fibraspy, señaló que es muy acertada la decisión de la Fibra al querer crecer en nuevos desarrollos mediante la baja en su tasa de distribución sobre el FFO. Sin embargo, refirió que el reciclaje de activos le causa dudas, pues la pregunta sería a qué Cap. Rate.

 

“Si es a un Cap. de 9%, no vale la pena reciclar algo que te da actualmente 9%, es decir, algo que te dará lo mismo. Pero la clave está en si logran desarrollar o crecer a un Cap. Rate de doble dígito. Eso sí sería positivo”, puntualizó.

 

Los primeros desarrollos

 

Como parte de sus primeras acciones de inversión, Terrafina anunció el desarrollo de un edificio hecho a la medida (BTS) y la intención de construcción de otra nave que serán destinados a actividades de comercio electrónico.

 

Un inquilino líder del e-commerce alquiló el edificio BTS de casi 33,000 m2 que construirá Terrafina y se ubicará en Tijuana. Mientras que la carta de intención es por una nave de casi 18,000 m2 para una empresa de empaques relacionada también al comercio electrónico. Estos proyectos requerirán de una inversión total de $43.5 millones de dólares y generarán $4.1 millones de dólares de ingresos operativos netos (NOI) al año. Su construcción terminará en el 3Q 2021.

 

La Fibra consideró que una de las oportunidades post-pandemia es la alta demanda de espacios industriales por parte del e-commerce y el nearshoring, que tomó fuerza desde la ratificación del T-MEC.

 

“Terrafina anticipa un aumento en los proyectos potenciales de inversión. Estos proyectos contarán con certificaciones sustentables y se dirigirán a inquilinos del sector del comercio electrónico/última milla, así como del sector de manufactura para exportación, ubicados principalmente en las regiones Norte y Centro”, explicó el fideicomiso a sus inversionistas.

 

Cabe señalar que, la diversificación por uso de propiedad del portafolio total de Terrafina se divide en 74.5% para manufactura y apenas 24.5% para distribución. Y entre los inquilinos sólo el 11.2% pertenecen al giro de logística y comercio.

 

Terrafina tiene 283 propiedades, que incluyen 274 naves industriales, con un total aproximado de 3.6 millones m2 de ARB y nueve reservas de tierra, diseñadas para preservar la capacidad de crecimiento orgánico del portafolio.

 

junio 3, 2021

Fibras‌ ‌llegan‌ ‌a‌ ‌su‌ ‌primera‌ ‌década‌ ‌con‌ ‌retos‌ ‌post-pandemia‌

En 2011 se listó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra), Fibra Uno (FUNO). Esto representó un hito en la institucionalización, desarrollo y expansión del sector inmobiliario en México.

 

Han pasado diez años y quince Fibras han aparecido en el mercado accionario de la BMV, las cuales han levantado recursos por más de 200,000 millones de pesos, según datos de la Bolsa. Asimismo, en febrero pasado, la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) recibió a su primer fideicomiso inmobiliario, Fibra SOMA, con una colocación de más de 6,700 millones de pesos.

 

Con estos recursos, las Fibras han adquirido y desarrollado propiedades industriales, de oficinas, comerciales, educativas, hoteleras, de mini bodegas e, incluso, funerarias, con la reciente adquisición del portafolio Memorial por parte de FUNO.

Cabe recordar que el portafolio de propiedades de los fideicomisos puede ser diversificado, tal es el caso de Fibra Uno, Fibra Monterrey, Fibra Macquarie, Fibra Nova, Fibra Plus, Fibra HD, Fibra Danhos, Fibra SOMA; o, especializado en un solo sector como Fibra Prologis, Fibra Upsite y Terrafina, en el industrial; Fibra Shop en el comercial; Fibra Storage en mini bodegas; mientras que Fibra Inn y Fibra Hotel en el hotelero.

 

Al cierre de 2020, las Fibras sumaban 17 millones m2 de área neta rentable (ANR) de espacios industriales para manufactura y logística; 5.3 millones m2 del segmento comercial en locales y centros comerciales; 1.8 millones m2 de oficinas de todas las clases y casi 19,000 cuartos de hotel1, por mencionar los más importantes.

 

Si bien, 2020 fue un año complicado para la economía del mundo y diversas industrias se vieron fuertemente afectadas por la pandemia de COVID-19 en el país, el sector inmobiliario intentó mantener su dinamismo y las Fibras se mostraron resilientes tanto en sus fundamentales financieros como operativos, en este último profundizaremos un poco.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

Farmacéutica detona demanda de oficinas en Guadalajara

El mercado inmobiliario de oficinas de Guadalajara cerró el 1Q 2021 con una ligera recuperación en la absorción bruta, es decir, en la renta o venta de espacios corporativos. Esto luego de que haber sido uno de los segmentos más golpeados por la crisis sanitaria de la pandemia, ya que las medidas de sana distancia restringieron el acceso a las oficinas y se optó por el home-office.

 

Sin embargo, a casi seis meses del inicio de la campaña de vacunación, algunas empresas han comenzado su regreso a las oficinas, por lo que la demanda este mercado comienza su paulatina recuperación impulsada por ciertos sectores como el farmacéutico.

 

Al cierre del 1Q 2021, Guadalajara registró un inventario total de 875,076 m2 de área neta rentable (ANR) existente y 110,893 m2 en construcción. Y tuvo una disponibilidad de 19.61%.

 

Asimismo, la capital jalisciense acumuló una absorción bruta de 10,285 m2, lo que significó un incremento de 8.6% en comparación con el mismo trimestre de 2020. El 81% de esta demanda se debe a una transacción de una empresa de la industria farmacéutica, Farmacias Guadalajara.

 

Farmacias Guadalajara rentó por completo el edificio en construcción Mar Báltico 2242 de Grupo Favier, esta propiedad representa más de 8,000 m2 de y se ubica en el corredor Zona Financiera, uno de los más dinámicos del mercado.

 

Cabe recordar que, en el último año las compañías farmacéuticas han tenido crecimientos importantes ante la demanda de sus productos. De acuerdo con su último informe a inversionistas, Corporativo Fragua (Farmacias Guadalajara) tuvo un incremento de 17% en sus ventas, por lo que es natural que el negocio crezca tanto en número de sucursales, las cuales suman 2,316 en todo el país, como a nivel corporativo.

 

El sector farmacéutico, sector médico, y hospitalario continuarán con el impulso en la demanda de espacios de oficinas, no sólo por el contexto pandémico, también por el consumo interno del país y el aprovechamiento de las relaciones comerciales del país.

mayo 27, 2021

Logística y Automotriz detonan demanda de naves en Saltillo

El mercado inmobiliario industrial de Saltillo acumula dos trimestres con una alta demanda de espacios, si bien, aún no rompe su récord en absorción bruta, que es 110,161 m2 de área neta rentable (ABR), sí ha superado el promedio de los últimos años, que es de 30,000 m2.

 

Saltillo cerró el último trimestre de 2020 con una absorción bruta de 80,511 m2, un incremento de 74.04% respecto al mismo lapso de 2019. Mientras que en el primer cuarto de 2021 se demandaron 84,454 m2, un alza de 405% respecto al 1Q 2020.

 

Este aumento en la renta y venta de edificios industriales fue impulsado por dos sectores: el de almacén y logística y el automotriz, ya que en los últimos seis meses participaron del 46% de la absorción bruta de este mercado.

 

El sector de almacén y logística también está tomando el liderazgo en las transacciones inmobiliarias de Saltillo, como lo han hecho en los mercados industriales más importantes. En los últimos seis meses, tres empresas de este giro en cuatro transacciones ocuparon casi 36,000 m2 de ANR, lo que representa el 29% de la demanda total.

 

La operación más importante fue la de la compañía francesa Ceva Logistics, que rentó casi 19,000 m2 en el parque industrial Santa María en el corredor de Ramos Arizpe, que es el submercado más dinámico con el 84% de las operaciones totales.

 

Asimismo, Vitti Logistics ha concretado dos contratos de renta para sus operaciones en Saltillo, el primero en noviembre de 2020 y el segundo en marzo de 2021, estos acumulan una absorción bruta de 21,450 m2.

 

Saltillo es un mercado industrial con vocación automotriz, por lo que es natural que empresas de este sector continúen ocupando espacios industriales en esta zona para sus expansiones. Durante los últimos seis meses la industria automotriz rentó casi de 22,000 m2, lo que significó el 17% de las operaciones de Saltillo.

 

El fabricante canadiense de autopartes Martinrea International rentó el mayor espacio de 17,651 m2 para la expansión de sus operaciones en su planta de Ramos Arizpe.

 

Todo indica que, Saltillo continuará con este dinamismo en la demanda de edificios industriales, pues tan solo en abril cerró contratos de arrendamiento por 80,000 m2, por lo que se espera un segundo trimestre con números positivos para este mercado.

mayo 20, 2021

México alista su primera planta de producción de baterías para autos eléctricos: Clouthier

México alista su primer proyecto para producir baterías para autos eléctricos, informó Tatiana Clouthier, secretaria de Economía.

 

“Si las cosas salen bien, en unos meses estaremos poniendo la primera piedra para una empresa que se instalaría para la producción de baterías”, dijo en el marco de su participación en la reunión de la Comisión de Comercio Internacional del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

 

Clouthier afirmó que la Secretaría de Economía y la Asociación Mexicana de la Industria Automotriz (AMIA) han mantenido reuniones de trabajo para abordar la prospectiva y las acciones que fortalezcan las cadenas de suministro de la industria automotriz en México.

 

Nota completa en www.eleconomista.com.mx

Vallejo quiere mayor protagonismo en el mercado industrial de CDMX

El submercado inmobiliario industrial Vallejo comienza a retomar protagonismo en el mercado de Ciudad de México, esto impulsado por las tendencias de e-commerce y última milla.

 

En marzo pasado, el gobierno de la Ciudad de México informó la inversión de alrededor de $1,000 millones de pesos para el proyecto “Vallejo-i industria e innovación” y a su vez, la iniciativa privada aportará $2,499 millones de pesos para impulsar el desarrollo industrial sustentable de esta zona de Azcapotzalco.

 

Silvia Gómez, analista del mercado inmobiliario industrial en Datoz, explicó que tanto las tendencias como la inversión en el corredor han detonado que desarrolladores institucionales como Corporate Properties of the Americas (CPA) y Fibra Prologis hayan apostado en la zona, invirtiendo en inmuebles como los que recientemente adquirieron en Norte 45 No. 789 con 4,177 m2 por parte de CPA y Poniente 148 No. 923 con 8,905 m2 por parte de Prologis.

 

“Creemos que Vallejo es un submercado bien ubicado y eficiente para dar lugar a clientes institucionales que deseen mantener sus operaciones cercanas a los principales centros de consumo de la ciudad”, comentó Luis Gutiérrez, director general de Prologis México, al momento de la adquisición.

 

De acuerdo con el monitoreo de Datoz, en los últimos dos años sólo en el 1Q 2019 y en el 4Q 2020, el submercado Vallejo registró absorción bruta, transacciones en venta o renta. En 2019 sumó 4,400 m2 y en 2020 alcanzó 14,115 m2. Asimismo, en los primeros tres meses de 2021, la absorción bruta fue de 4,770 m2 y gracias a la operación de Fibra Prologis se estima que el 2Q 2021 también tenga actividad importante.

 

Actualmente, Vallejo cuenta con un inventario de 428,044 m2 distribuidos en 19 edificios, 12 de ellos clase B.  Asimismo, tiene una disponibilidad de 78,139 m2, lo cual representa una tasa de disponibilidad del 18.25%.

 

Su ubicación estratégica en la ciudad más grande del país influye para que su precio promedio de renta sea de $7.85 USD/m2/mes, mientras que el del mercado en general se cotiza en $4.73 USD/m2/mes, estos datos a abril del año en curso.

 

Vallejo no registró inicios de construcción durante el 1Q 2021 y en los dos últimos años apenas sumó 9,300 m2 de edificaciones nuevas. Esto por la escasez de tierra en la zona.

 

Silvia Gómez concluyó que Vallejo es un submercado que cuenta con buen dinamismo, debido a su ubicación dentro de la Ciudad, “consideramos que continuará el 2021 y 2022 con ese ritmo, impulsado ahora, por empresas de última milla que buscarán contar con excelente ubicación e instalaciones AAA para sus procesos de logística, como los que se ofrecen actualmente en el mercado”.

mayo 6, 2021