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Alstom invertirá 500 mdp en planta de Ciudad Sahagún

La directora general de Alstom México, Maite Ramos, aseguró que invertirán 500 millones de pesos en la planta que tienen en esta localidad para adecuar los procesos y cumplir con el contrato que tienen con el Fonatur para fabricar el material rodante del Tren Maya, proyecto al que han identificado con el slogan: Un tren para México, hecho en México.

 

El primer tren, de 42, se deberá entregar a mediados del 2023 y el último en diciembre del 2024.

 

Su compromiso actual es que los trenes tengan un componente nacional de, al menos el 72%, que fue el tema que los hizo superar a su contendiente en la licitación internacional, CAF.

 

“Normalmente en las licitaciones se pide el 30 o el 35% de contenido local. En este caso había una intención válida del gobierno federal de buscar el desarrollo de México y nos puso el reto del 65% de contenido. Nunca en México ni en otro país se había pedido ese nivel”, explicó.

 

Leer más en www.eleconomista.com.mx

noviembre 25, 2021

CTT, el corredor industrial más dinámico de la CDMX

Por Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

El corredor logístico CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) es el más grande y dinámico de los nueve que conforman el mercado industrial en CDMX. Además,  es el hub logístico más importante del país y es una de las zonas que aporta mayor impulso al sector industrial en la actualidad.

 

CTT se destaca por concentrar grandes CEDIS (centros logísticos  y de distribución) de todo tipo de industrias; aunque en  los   últimos  años,  se ha  presentado  el  auge  de  empresas  de  e-commerce que buscan instalarse en dicho corredor a fin de aprovechar su ubicación estratégica, que les permite tener mayor cercanía con el consumidor final y así lograr la entrega de sus productos en el menor tiempo posible.

 

La zona de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán concentra el 80% de las naves industriales del mercado de la CDMX, en su mayoría de nueva generación, debido principalmente a que las empresas de logística demandan características especiales como: un mayor número de andenes por superficie ocupada, altura libre por encima de los 9 metros y patios de maniobra amplios, por esto, los desarrolladores industriales han transformado el formato de sus parques para atender la demanda de sus clientes.

 

Observamos que el dinamismo del corredor CTT continua constante, ya que durante el 3Q 2021 concentró el 60% de las operaciones y el 70% de la absorción bruta del mercado industrial de Ciudad de México.

 

De acuerdo con el histórico registrado entre el 1Q 2018 y el 3Q 2021, empresas dedicadas al e-commerce y distribución presentan un 25% de participación en el mercado,  sólo en el corredor industrial CTT. Cabe decir que, el 2018 fue el año que registró la mayor demanda del espacios para distribución de e-commerce, con un total de 178,772 m2 comercializados. Amazon, Mercado Libre, DHL y Estafeta son inquilinos que destacan en los últimos tres años.

 

Por su parte, las compañías de logística también han tenido un importante desempeño en la demanda de espacios en el corredor CTT. El 2020 fue el año en el que se acumuló la mayor absorción , con un total de 262,375 m2; entre los inquilinos que destacan se encuentran Henco Global, Dicka Logistics, Geodis México, Ceva Logistics, por mencionar algunos.

 

El crecimiento del mercado ha sido constante, en los últimos cinco años el promedio anual fue de 4%. La Ciudad de México es el mercado más grande del país en términos de superficie rentable, totalizando 14.3 millones m2 al cierre del 3Q 2021, de los cuales el 70% se ubican en el corredor CTT que contiene alrededor de 8.4 millones m2.

 

La absorción bruta registrada de enero a septiembre del 2021 en el corredor CTT fue de 590,438 m2, esto representa el 71% de la absorción bruta registrada en todo el mercado de CDMX, que tuvo un repunte importante, ya que en este periodo se comercializaron 836,128 m2, 5% superior a lo registrado durante todo el 2020.

 

En cuanto a construcción, en los primeros tres trimestres del año, se inició la construcción de 224,365 m2 en todo el mercado de la Ciudad de México, de los cuales el 67% se localiza en el corredor CTT, con 148,687 m2 en cinco edificios por entregar entre el 4Q 2021 y el 1Q 2022.

 

Además, tenemos conocimiento de que en el corredor CTT existen cinco proyectos planeados y dos parques industriales que agregarán un edificio más a su oferta en los siguientes 5 meses y que sumarían 352,207 m2 al inventario. Se espera que comiencen su construcción en el transcurso de 2022, además de los proyectos que puedan detonarse durante el año. Los desarrolladores institucionales siguen apostando por tener inversiones en este corredor debido a que su ubicación facilita, de manera importante, las actividades de logística y distribución en la megalópolis donde se estima habita alrededor del 20% de la población total del país.

 

Por todo lo anterior, se prevé que el corredor industrial CTT continúe presentando una tendencia positiva en el mercado y concluya con gran dinamismo el 2021.

En CDMX y MTY existe disponibilidad de oficinas para 7 años

En los últimos años, los principales mercados de oficinas del país, Ciudad de México y Monterrey, experimentaron una mayor oferta de espacios, la cual se acentuó con la llegada de la pandemia de COVID-19 a México durante los primeros meses de 2020.

 

Cabe recordar que, la emergencia sanitaria detuvo las diferentes actividades económicas, por lo que se pausaron las inversiones inmobiliarias y el trabajo corporativo se realizó mediante home-office, tendencia que permeó, ya que se comprobó que es posible trabajar en un entorno digital. Esto ha sido el catalizador para el panorama del mercado de oficinas actual.

 

Al cierre del 3Q 2021, la tasa de disponibilidad de Ciudad de México se ubicó en 24.5%, la de Monterrey fue de 18.9% y la de Guadalajara cerró en 18.6%, de acuerdo con Datoz. Estos niveles indican sobreoferta.

 

Si bien, la absorción bruta de espacios corporativos ha mejorado ligeramente durante el 2021 respecto al 2020, los niveles continúan por debajo de lo registrado previo a la pandemia y, con las desocupaciones y las reducciones de espacio que se dieron en este periodo, la absorción neta se ubica en números negativos.

 

Con todo, Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, organizado por GAYA, que con la disponibilidad existente y con el actual ritmo de absorción, Ciudad de México y Monterrey tendrían disponibilidad para los próximos 7 años, mientras que Guadalajara tendría para 3 años.

 

“Todavía quedan años de disponibilidad en todos los mercados, por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, dijo Mireles.

 

La edificación de nuevos proyectos también contribuye a dichos niveles de disponibilidad, ya que la cantidad de m2 en proceso de construcción agregará 13% más de inventario en Ciudad de México y Monterrey, respectivamente, y 10% en Guadalajara. Esto pese a que desde 2019 se ha aplicado un freno de mano en las nuevas construcciones.

 

Sin embargo, con las diferentes estrategias de los desarrolladores y propietarios de oficinas, así como, con el paulatino regreso al trabajo en oficina o de manera híbrida, la absorción acelerar su ritmo y con ello bajar la disponibilidad de oficinas en los próximos años.

noviembre 18, 2021

Flex office impulsará el posicionamiento de The Summit

La espera fue un tanto larga, pero luego de siete años de su inicio de construcción, en octubre pasado, el desarrollo de usos mixtos de Grupo FREL, The Summit Santa Fe, fue inaugurado. Este complejo, que contó con una inversión de $2.7 millones de pesos, tiene en su base espacios comerciales, mientras que el resto de la torre son oficinas.

 

Los diversos frenos a las mega construcciones por parte del Gobierno de la Ciudad de México y la pandemia de COVID-19 retrasaron los trabajos finales para su entrega.

 

Su tamaño, alrededor de 54,000 m2 de área rentable de oficinas y 2,000 m2 de espacios comerciales, y ubicación, el corredor Santa Fe en la Ciudad de México, convirtieron a este proyecto en uno de los más esperados e importantes del principal mercado de oficinas del país. A estas características se debe sumar la certificación LEED Gold, que posiciona a The Summit como un edificio sustentable.

 

Sin embargo, el desarrollo de Grupo FREL pretende posicionarse en medio de un complejo panorama para el mercado de oficinas, ya que la pandemia trajo más retos a este segmento por la cautela de las inversiones y las nuevas tendencias de trabajo como el home-office.

 

En un corredor con un inventario de 1.4 millones m2, el tercer más grande de CDMX, de los cuales alrededor de 325,000 m2 están disponibles. Santa Fe tiene una tasa de disponibilidad de 30%, superior a la general de CDMX que es de 24.5%, de acuerdo con Datoz. The Summit tiene una estrategia clara para la comercialización de sus espacios en medio de estos números.

 

The Summit contará con clientes ancla y la alianza con Newmark y Contract Workplaces para ofrecer oficinas flexibles, con espacios desde 150 m² en obra gris o acondicionados llave en mano que pueden ser entregados en dos semanas, refirió Alan Rodríguez, director comercial de FREL.

 

Este concepto implica que el espacio se adaptará a las necesidades de la empresa, pero optimizando tiempos y manteniendo la calidad en los servicios y productividad. Con este sistema se espera que se aceleren los arrendamientos.

 

The Summit ofrece contratos flexibles desde 1 año, todo en una sola cuota (renta, mantenimiento, obra, mobiliario, etcétera), crecer o liberar espacio en cualquier momento y $0.00 de CAPEX.

noviembre 11, 2021

Querétaro mantiene crecimiento y demanda de oficinas

El mercado inmobiliario de oficinas de Querétaro ha mantenido un crecimiento constante, ya que en los últimos dos años ha agregado más de 110,000 m2 a su inventario existente, lo que equivale a un aumento de 24%. En tanto, finalizó el 3Q 2021 con 565,512 m2 de área neta rentable (ANR).

 

Esto lo ha posicionado como uno de los mercados emergentes de oficinas más fuertes, sólo por detrás de Guadalajara. Y todo indica que continuará con esta posición, ya que se encuentran alrededor de 138,000 m2 en construcción, por lo que en 2023 alcanzaría más de 700,000 m2 de inventario existente.

 

Josué Roncancio, analista del mercado oficinas, refirió que el crecimiento sigue en movimiento, incluso, cuando existen varios proyectos que por el momento están pausados, dado que los desarrolladores esperan tener mayor demanda para poder continuar con nuevos proyectos.

 

Si bien, Querétaro no ha mostrado grandes números en cuanto a absorción bruta, incluso antes de la pandemia de COVID-19, sí ha mantenido un nivel constante en su demanda. En 2019 y 2020 en Querétaro se arrendaron y vendieron 4,465 m2 y 4,371 m2, respectivamente. A diferencia de otros mercados como Ciudad de México y Monterrey, en Querétaro no se registró una caída considerable de la demanda durante la pandemia.

 

Asimismo, 2021 continuará con la inercia estable de la demanda, pues al 3Q 2021 se absorbieron 3,894 m2, sólo está a 477 m2 para alcanzar los niveles de 2020 y 571 m2 para llegar los números prepandemia.

 

“La noticia positiva es que algunas firmas han realizado ajustes correspondientes al presupuesto destinado para la renta de oficinas. Se prevé que en el primer semestre de 2022 aumente el arrendamiento de espacios corporativos en Querétaro”, dijo Roncancio.

 

En la medida en la que creció el inventario, también aumentó la disponibilidad, pues la absorción no se ha incrementado para contrarrestar el aumento de la tasa. Al cierre del 3Q 2021, Querétaro tuvo una tasa de disponibilidad de 19.30% que equivale a 102,928 m2 de espacios entregados y 32,233 m2 en construcción.

 

Roncancio señaló que la afectación por el sistema home-office hizo que los altos niveles de vacancia persistan y, sin haber fechas estimadas del regreso a la oficina, podría mantenerse así por lo menos 6 meses más.  

octubre 21, 2021

Alstom invertirá 500 mdp en planta de Ciudad Sahagún

La directora general de Alstom México, Maite Ramos, aseguró que invertirán 500 millones de pesos en la planta que tienen en esta localidad para adecuar los procesos y cumplir con el contrato que tienen con el Fonatur para fabricar el material rodante del Tren Maya, proyecto al que han identificado con el slogan: Un tren para México, hecho en México.

 

El primer tren, de 42, se deberá entregar a mediados del 2023 y el último en diciembre del 2024.

 

Su compromiso actual es que los trenes tengan un componente nacional de, al menos el 72%, que fue el tema que los hizo superar a su contendiente en la licitación internacional, CAF.

 

“Normalmente en las licitaciones se pide el 30 o el 35% de contenido local. En este caso había una intención válida del gobierno federal de buscar el desarrollo de México y nos puso el reto del 65% de contenido. Nunca en México ni en otro país se había pedido ese nivel”, explicó.

 

Leer más en www.eleconomista.com.mx

noviembre 25, 2021

CTT, el corredor industrial más dinámico de la CDMX

Por Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

El corredor logístico CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) es el más grande y dinámico de los nueve que conforman el mercado industrial en CDMX. Además,  es el hub logístico más importante del país y es una de las zonas que aporta mayor impulso al sector industrial en la actualidad.

 

CTT se destaca por concentrar grandes CEDIS (centros logísticos  y de distribución) de todo tipo de industrias; aunque en  los   últimos  años,  se ha  presentado  el  auge  de  empresas  de  e-commerce que buscan instalarse en dicho corredor a fin de aprovechar su ubicación estratégica, que les permite tener mayor cercanía con el consumidor final y así lograr la entrega de sus productos en el menor tiempo posible.

 

La zona de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán concentra el 80% de las naves industriales del mercado de la CDMX, en su mayoría de nueva generación, debido principalmente a que las empresas de logística demandan características especiales como: un mayor número de andenes por superficie ocupada, altura libre por encima de los 9 metros y patios de maniobra amplios, por esto, los desarrolladores industriales han transformado el formato de sus parques para atender la demanda de sus clientes.

 

Observamos que el dinamismo del corredor CTT continua constante, ya que durante el 3Q 2021 concentró el 60% de las operaciones y el 70% de la absorción bruta del mercado industrial de Ciudad de México.

 

De acuerdo con el histórico registrado entre el 1Q 2018 y el 3Q 2021, empresas dedicadas al e-commerce y distribución presentan un 25% de participación en el mercado,  sólo en el corredor industrial CTT. Cabe decir que, el 2018 fue el año que registró la mayor demanda del espacios para distribución de e-commerce, con un total de 178,772 m2 comercializados. Amazon, Mercado Libre, DHL y Estafeta son inquilinos que destacan en los últimos tres años.

 

Por su parte, las compañías de logística también han tenido un importante desempeño en la demanda de espacios en el corredor CTT. El 2020 fue el año en el que se acumuló la mayor absorción , con un total de 262,375 m2; entre los inquilinos que destacan se encuentran Henco Global, Dicka Logistics, Geodis México, Ceva Logistics, por mencionar algunos.

 

El crecimiento del mercado ha sido constante, en los últimos cinco años el promedio anual fue de 4%. La Ciudad de México es el mercado más grande del país en términos de superficie rentable, totalizando 14.3 millones m2 al cierre del 3Q 2021, de los cuales el 70% se ubican en el corredor CTT que contiene alrededor de 8.4 millones m2.

 

La absorción bruta registrada de enero a septiembre del 2021 en el corredor CTT fue de 590,438 m2, esto representa el 71% de la absorción bruta registrada en todo el mercado de CDMX, que tuvo un repunte importante, ya que en este periodo se comercializaron 836,128 m2, 5% superior a lo registrado durante todo el 2020.

 

En cuanto a construcción, en los primeros tres trimestres del año, se inició la construcción de 224,365 m2 en todo el mercado de la Ciudad de México, de los cuales el 67% se localiza en el corredor CTT, con 148,687 m2 en cinco edificios por entregar entre el 4Q 2021 y el 1Q 2022.

 

Además, tenemos conocimiento de que en el corredor CTT existen cinco proyectos planeados y dos parques industriales que agregarán un edificio más a su oferta en los siguientes 5 meses y que sumarían 352,207 m2 al inventario. Se espera que comiencen su construcción en el transcurso de 2022, además de los proyectos que puedan detonarse durante el año. Los desarrolladores institucionales siguen apostando por tener inversiones en este corredor debido a que su ubicación facilita, de manera importante, las actividades de logística y distribución en la megalópolis donde se estima habita alrededor del 20% de la población total del país.

 

Por todo lo anterior, se prevé que el corredor industrial CTT continúe presentando una tendencia positiva en el mercado y concluya con gran dinamismo el 2021.

CTT, el corredor industrial más dinámico de la CDMX

Por Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

El corredor logístico CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) es el más grande y dinámico de los nueve que conforman el mercado industrial en CDMX. Además,  es el hub logístico más importante del país y es una de las zonas que aporta mayor impulso al sector industrial en la actualidad.

 

CTT se destaca por concentrar grandes CEDIS (centros logísticos  y de distribución) de todo tipo de industrias; aunque en  los   últimos  años,  se ha  presentado  el  auge  de  empresas  de  e-commerce que buscan instalarse en dicho corredor a fin de aprovechar su ubicación estratégica, que les permite tener mayor cercanía con el consumidor final y así lograr la entrega de sus productos en el menor tiempo posible.

 

La zona de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán concentra el 80% de las naves industriales del mercado de la CDMX, en su mayoría de nueva generación, debido principalmente a que las empresas de logística demandan características especiales como: un mayor número de andenes por superficie ocupada, altura libre por encima de los 9 metros y patios de maniobra amplios, por esto, los desarrolladores industriales han transformado el formato de sus parques para atender la demanda de sus clientes.

 

Observamos que el dinamismo del corredor CTT continua constante, ya que durante el 3Q 2021 concentró el 60% de las operaciones y el 70% de la absorción bruta del mercado industrial de Ciudad de México.

 

De acuerdo con el histórico registrado entre el 1Q 2018 y el 3Q 2021, empresas dedicadas al e-commerce y distribución presentan un 25% de participación en el mercado,  sólo en el corredor industrial CTT. Cabe decir que, el 2018 fue el año que registró la mayor demanda del espacios para distribución de e-commerce, con un total de 178,772 m2 comercializados. Amazon, Mercado Libre, DHL y Estafeta son inquilinos que destacan en los últimos tres años.

 

Por su parte, las compañías de logística también han tenido un importante desempeño en la demanda de espacios en el corredor CTT. El 2020 fue el año en el que se acumuló la mayor absorción , con un total de 262,375 m2; entre los inquilinos que destacan se encuentran Henco Global, Dicka Logistics, Geodis México, Ceva Logistics, por mencionar algunos.

 

El crecimiento del mercado ha sido constante, en los últimos cinco años el promedio anual fue de 4%. La Ciudad de México es el mercado más grande del país en términos de superficie rentable, totalizando 14.3 millones m2 al cierre del 3Q 2021, de los cuales el 70% se ubican en el corredor CTT que contiene alrededor de 8.4 millones m2.

 

La absorción bruta registrada de enero a septiembre del 2021 en el corredor CTT fue de 590,438 m2, esto representa el 71% de la absorción bruta registrada en todo el mercado de CDMX, que tuvo un repunte importante, ya que en este periodo se comercializaron 836,128 m2, 5% superior a lo registrado durante todo el 2020.

 

En cuanto a construcción, en los primeros tres trimestres del año, se inició la construcción de 224,365 m2 en todo el mercado de la Ciudad de México, de los cuales el 67% se localiza en el corredor CTT, con 148,687 m2 en cinco edificios por entregar entre el 4Q 2021 y el 1Q 2022.

 

Además, tenemos conocimiento de que en el corredor CTT existen cinco proyectos planeados y dos parques industriales que agregarán un edificio más a su oferta en los siguientes 5 meses y que sumarían 352,207 m2 al inventario. Se espera que comiencen su construcción en el transcurso de 2022, además de los proyectos que puedan detonarse durante el año. Los desarrolladores institucionales siguen apostando por tener inversiones en este corredor debido a que su ubicación facilita, de manera importante, las actividades de logística y distribución en la megalópolis donde se estima habita alrededor del 20% de la población total del país.

 

Por todo lo anterior, se prevé que el corredor industrial CTT continúe presentando una tendencia positiva en el mercado y concluya con gran dinamismo el 2021.

noviembre 25, 2021

En CDMX y MTY existe disponibilidad de oficinas para 7 años

En los últimos años, los principales mercados de oficinas del país, Ciudad de México y Monterrey, experimentaron una mayor oferta de espacios, la cual se acentuó con la llegada de la pandemia de COVID-19 a México durante los primeros meses de 2020.

 

Cabe recordar que, la emergencia sanitaria detuvo las diferentes actividades económicas, por lo que se pausaron las inversiones inmobiliarias y el trabajo corporativo se realizó mediante home-office, tendencia que permeó, ya que se comprobó que es posible trabajar en un entorno digital. Esto ha sido el catalizador para el panorama del mercado de oficinas actual.

 

Al cierre del 3Q 2021, la tasa de disponibilidad de Ciudad de México se ubicó en 24.5%, la de Monterrey fue de 18.9% y la de Guadalajara cerró en 18.6%, de acuerdo con Datoz. Estos niveles indican sobreoferta.

 

Si bien, la absorción bruta de espacios corporativos ha mejorado ligeramente durante el 2021 respecto al 2020, los niveles continúan por debajo de lo registrado previo a la pandemia y, con las desocupaciones y las reducciones de espacio que se dieron en este periodo, la absorción neta se ubica en números negativos.

 

Con todo, Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, organizado por GAYA, que con la disponibilidad existente y con el actual ritmo de absorción, Ciudad de México y Monterrey tendrían disponibilidad para los próximos 7 años, mientras que Guadalajara tendría para 3 años.

 

“Todavía quedan años de disponibilidad en todos los mercados, por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, dijo Mireles.

 

La edificación de nuevos proyectos también contribuye a dichos niveles de disponibilidad, ya que la cantidad de m2 en proceso de construcción agregará 13% más de inventario en Ciudad de México y Monterrey, respectivamente, y 10% en Guadalajara. Esto pese a que desde 2019 se ha aplicado un freno de mano en las nuevas construcciones.

 

Sin embargo, con las diferentes estrategias de los desarrolladores y propietarios de oficinas, así como, con el paulatino regreso al trabajo en oficina o de manera híbrida, la absorción acelerar su ritmo y con ello bajar la disponibilidad de oficinas en los próximos años.

noviembre 18, 2021

Flex office impulsará el posicionamiento de The Summit

La espera fue un tanto larga, pero luego de siete años de su inicio de construcción, en octubre pasado, el desarrollo de usos mixtos de Grupo FREL, The Summit Santa Fe, fue inaugurado. Este complejo, que contó con una inversión de $2.7 millones de pesos, tiene en su base espacios comerciales, mientras que el resto de la torre son oficinas.

 

Los diversos frenos a las mega construcciones por parte del Gobierno de la Ciudad de México y la pandemia de COVID-19 retrasaron los trabajos finales para su entrega.

 

Su tamaño, alrededor de 54,000 m2 de área rentable de oficinas y 2,000 m2 de espacios comerciales, y ubicación, el corredor Santa Fe en la Ciudad de México, convirtieron a este proyecto en uno de los más esperados e importantes del principal mercado de oficinas del país. A estas características se debe sumar la certificación LEED Gold, que posiciona a The Summit como un edificio sustentable.

 

Sin embargo, el desarrollo de Grupo FREL pretende posicionarse en medio de un complejo panorama para el mercado de oficinas, ya que la pandemia trajo más retos a este segmento por la cautela de las inversiones y las nuevas tendencias de trabajo como el home-office.

 

En un corredor con un inventario de 1.4 millones m2, el tercer más grande de CDMX, de los cuales alrededor de 325,000 m2 están disponibles. Santa Fe tiene una tasa de disponibilidad de 30%, superior a la general de CDMX que es de 24.5%, de acuerdo con Datoz. The Summit tiene una estrategia clara para la comercialización de sus espacios en medio de estos números.

 

The Summit contará con clientes ancla y la alianza con Newmark y Contract Workplaces para ofrecer oficinas flexibles, con espacios desde 150 m² en obra gris o acondicionados llave en mano que pueden ser entregados en dos semanas, refirió Alan Rodríguez, director comercial de FREL.

 

Este concepto implica que el espacio se adaptará a las necesidades de la empresa, pero optimizando tiempos y manteniendo la calidad en los servicios y productividad. Con este sistema se espera que se aceleren los arrendamientos.

 

The Summit ofrece contratos flexibles desde 1 año, todo en una sola cuota (renta, mantenimiento, obra, mobiliario, etcétera), crecer o liberar espacio en cualquier momento y $0.00 de CAPEX.

noviembre 11, 2021

Edificios de oficinas clase B ideales para reconversión; clase A, inviables

La pandemia de COVID-19 ha sido un parteaguas para las diferentes actividades económicas, por lo que el sector inmobiliario también ha modificado sus procesos a partir de esta emergencia sanitaria, particularmente el segmento de oficinas. A casi dos años del inicio de la pandemia ha comenzado la recuperación de los diferentes segmentos tradicionales del real estate: industrial, comercial, habitacional y hotelero; pero a las oficinas le está tomando más tiempo por diferentes factores.

 

En este contexto, se han planteado diversas estrategias para el reposicionamiento de los edificios corporativos, una de ellas es la reconversión en otros usos, como el habitacional. Durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, que organizó GAYA y en el que participó Fibra MTY, Gensler y Datoz, los expertos coincidieron en que los edificios clase B son los ideales para posibles reconversiones.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, refirió que aun cuando la disponibilidad de los principales mercados de oficinas del país es muy alta y queden años de disponibilidad, los ganadores de este segmento serán los edificios clase A y A+ con ubicaciones estratégicas; mientras que los edificios clase B quedarán rezagados y tendrán mayores desocupaciones.

 

“La disponibilidad es el mercado clase B y son los ideales para reconversión. Por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, puntualizó.

 

Javier Llaca, Chief Operating and Investment Officer de Fibra Monterrey, señaló que la reconversión de un edificio clase A resulta inviable, tanto para venta como para renta. Además, por su uso y ubicación, no todos los edificios de oficinas pueden reconvertirse, son muy pocos los edificios susceptibles a este tipo de reposicionamiento.

 

“Un edificio viejo, con plantas pequeñas, que sigue teniendo una buena estructura, vale la pena hacer una reconversión, pero hay que tomar mucho en cuenta la sustentabilidad, sociales, urbanísticos y de entorno”, refirió.

 

En este sentido, Eduardo Ramos, co-director general de Gensler México, apuntó que el 40% de las emisiones provienen de los edificios, especialmente, de los viejos, por lo que el reposicionamiento es una oportunidad para el gremio, a fin de ser más sustentables mediante un segundo o tercer ciclo de vida de los edificios.

 

Además, explicó que el reposicionamiento puede ir desde la remodelación de una o más áreas hasta la reconversión completa. Esto puede suceder en una fase, de manera progresiva o múltiples fases. Puede seguir con el mismo uso o darle uno nuevo.

 

Pero adelantó que las grandes empresas ven que a futuro van a regresar a la oficina y las actividades de colaboración hibrida requiere mayor espacio, por lo que las oficinas retomarán su recuperación.

 

Fernando Gutiérrez, director general de GAYA, señaló que la oficina no desaparecerá, pero cambiará, ya que la forma en la que trabajamos, compramos y demás ha cambiado, por lo que los edificios se han visto afectados por estos cambios.

 

“No van a dejar de existir las oficinas, pero, sin duda, pasará algo con el sobre inventario que estamos teniendo. El tema central es cómo se decide: el gobierno, el uso de suelos y sociedad. Esa mezcla de los tres está produciendo diferentes proyectos”, dijo.

noviembre 4, 2021

El norte concentra el 77% de la construcción de naves industriales

El impulso que ha tenido el sector manufacturero en México mediante la ratificación del T-MEC y el nearshoring lo ha aprovechado el mercado inmobiliario industrial del norte del país, puesto que las nuevas inversiones se ven reflejadas en la construcción de edificios industriales.

 

De enero a septiembre de 2021, en el país se inició la construcción de casi 2 millones m2, de los cuales el 77% se ubica en los mercados del norte con 1.5 millones m2. Los mercados con más inicios de construcción fueron Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna.

 

Sergio Mireles, director general del Datoz, señaló que estos números son un resultado directo de la fuerte actividad de la región de la frontera entre México y Estados Unidos.

 

Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna tuvieron un aumento considerable de nuevos proyectos en construcción entre el 3Q 2020 y el 3Q 2021, los cuales fueron de 116%, 100%, 1121% y 108%, respectivamente. Destaca Monterrey porque en este mercado se inició la construcción de 1 de cada 3 m2 del país, con casi 560,000 m2, le sigue Tijuana con 300,000 m2.

 

“A tres meses de concluir el año, Monterrey, Mexicali, Tijuana y Ciudad Juárez superarán la cantidad de inicios de construcción anual desde 2015. Además, la construcción ha sido impulsada en gran medida por los proyectos built-to-suit en adición con construcciones especulativas”, aseguró Mireles.

 

Agregó que en un año tradicional, la construcción especulativa tiene mucho mayor participación, pero este año los proyectos built-to-suit han tenido un papel importante en los inicios de construcción, especialmente para los mercados del norte.

 

Sin embargo, aún cuando se está por alcanzar 2 millones m2 en construcción a nivel nacional, el 2021 aún está lejos de alcanzar los máximos niveles de años recientes, específicamente de 2016 y 2017, ya que tan sólo en 2016 se construyeron 3 millones m2 de nuevos edificios industriales.

 

El director general de Datoz explicó que aunque la construcción ha sido considerablemente alta en ciertos mercados, hay algunos factores que han frenado el potencial de la construcción especulativa a nivel nacional como: el incremento en los costos de ciertos materiales como el acero y concreto, el aumento en el valor de la tierra urbanizada de ciertos mercados y el desabasto de energía en algunas zonas del país.

octubre 28, 2021

Querétaro mantiene crecimiento y demanda de oficinas

El mercado inmobiliario de oficinas de Querétaro ha mantenido un crecimiento constante, ya que en los últimos dos años ha agregado más de 110,000 m2 a su inventario existente, lo que equivale a un aumento de 24%. En tanto, finalizó el 3Q 2021 con 565,512 m2 de área neta rentable (ANR).

 

Esto lo ha posicionado como uno de los mercados emergentes de oficinas más fuertes, sólo por detrás de Guadalajara. Y todo indica que continuará con esta posición, ya que se encuentran alrededor de 138,000 m2 en construcción, por lo que en 2023 alcanzaría más de 700,000 m2 de inventario existente.

 

Josué Roncancio, analista del mercado oficinas, refirió que el crecimiento sigue en movimiento, incluso, cuando existen varios proyectos que por el momento están pausados, dado que los desarrolladores esperan tener mayor demanda para poder continuar con nuevos proyectos.

 

Si bien, Querétaro no ha mostrado grandes números en cuanto a absorción bruta, incluso antes de la pandemia de COVID-19, sí ha mantenido un nivel constante en su demanda. En 2019 y 2020 en Querétaro se arrendaron y vendieron 4,465 m2 y 4,371 m2, respectivamente. A diferencia de otros mercados como Ciudad de México y Monterrey, en Querétaro no se registró una caída considerable de la demanda durante la pandemia.

 

Asimismo, 2021 continuará con la inercia estable de la demanda, pues al 3Q 2021 se absorbieron 3,894 m2, sólo está a 477 m2 para alcanzar los niveles de 2020 y 571 m2 para llegar los números prepandemia.

 

“La noticia positiva es que algunas firmas han realizado ajustes correspondientes al presupuesto destinado para la renta de oficinas. Se prevé que en el primer semestre de 2022 aumente el arrendamiento de espacios corporativos en Querétaro”, dijo Roncancio.

 

En la medida en la que creció el inventario, también aumentó la disponibilidad, pues la absorción no se ha incrementado para contrarrestar el aumento de la tasa. Al cierre del 3Q 2021, Querétaro tuvo una tasa de disponibilidad de 19.30% que equivale a 102,928 m2 de espacios entregados y 32,233 m2 en construcción.

 

Roncancio señaló que la afectación por el sistema home-office hizo que los altos niveles de vacancia persistan y, sin haber fechas estimadas del regreso a la oficina, podría mantenerse así por lo menos 6 meses más.  

octubre 21, 2021

Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

Alstom invertirá 500 mdp en planta de Ciudad Sahagún

La directora general de Alstom México, Maite Ramos, aseguró que invertirán 500 millones de pesos en la planta que tienen en esta localidad para adecuar los procesos y cumplir con el contrato que tienen con el Fonatur para fabricar el material rodante del Tren Maya, proyecto al que han identificado con el slogan: Un tren para México, hecho en México.

 

El primer tren, de 42, se deberá entregar a mediados del 2023 y el último en diciembre del 2024.

 

Su compromiso actual es que los trenes tengan un componente nacional de, al menos el 72%, que fue el tema que los hizo superar a su contendiente en la licitación internacional, CAF.

 

“Normalmente en las licitaciones se pide el 30 o el 35% de contenido local. En este caso había una intención válida del gobierno federal de buscar el desarrollo de México y nos puso el reto del 65% de contenido. Nunca en México ni en otro país se había pedido ese nivel”, explicó.

 

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noviembre 25, 2021

CTT, el corredor industrial más dinámico de la CDMX

Por Silvia Gómez, Market Analyst Sr.

 

El corredor logístico CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) es el más grande y dinámico de los nueve que conforman el mercado industrial en CDMX. Además,  es el hub logístico más importante del país y es una de las zonas que aporta mayor impulso al sector industrial en la actualidad.

 

CTT se destaca por concentrar grandes CEDIS (centros logísticos  y de distribución) de todo tipo de industrias; aunque en  los   últimos  años,  se ha  presentado  el  auge  de  empresas  de  e-commerce que buscan instalarse en dicho corredor a fin de aprovechar su ubicación estratégica, que les permite tener mayor cercanía con el consumidor final y así lograr la entrega de sus productos en el menor tiempo posible.

 

La zona de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán concentra el 80% de las naves industriales del mercado de la CDMX, en su mayoría de nueva generación, debido principalmente a que las empresas de logística demandan características especiales como: un mayor número de andenes por superficie ocupada, altura libre por encima de los 9 metros y patios de maniobra amplios, por esto, los desarrolladores industriales han transformado el formato de sus parques para atender la demanda de sus clientes.

 

Observamos que el dinamismo del corredor CTT continua constante, ya que durante el 3Q 2021 concentró el 60% de las operaciones y el 70% de la absorción bruta del mercado industrial de Ciudad de México.

 

De acuerdo con el histórico registrado entre el 1Q 2018 y el 3Q 2021, empresas dedicadas al e-commerce y distribución presentan un 25% de participación en el mercado,  sólo en el corredor industrial CTT. Cabe decir que, el 2018 fue el año que registró la mayor demanda del espacios para distribución de e-commerce, con un total de 178,772 m2 comercializados. Amazon, Mercado Libre, DHL y Estafeta son inquilinos que destacan en los últimos tres años.

 

Por su parte, las compañías de logística también han tenido un importante desempeño en la demanda de espacios en el corredor CTT. El 2020 fue el año en el que se acumuló la mayor absorción , con un total de 262,375 m2; entre los inquilinos que destacan se encuentran Henco Global, Dicka Logistics, Geodis México, Ceva Logistics, por mencionar algunos.

 

El crecimiento del mercado ha sido constante, en los últimos cinco años el promedio anual fue de 4%. La Ciudad de México es el mercado más grande del país en términos de superficie rentable, totalizando 14.3 millones m2 al cierre del 3Q 2021, de los cuales el 70% se ubican en el corredor CTT que contiene alrededor de 8.4 millones m2.

 

La absorción bruta registrada de enero a septiembre del 2021 en el corredor CTT fue de 590,438 m2, esto representa el 71% de la absorción bruta registrada en todo el mercado de CDMX, que tuvo un repunte importante, ya que en este periodo se comercializaron 836,128 m2, 5% superior a lo registrado durante todo el 2020.

 

En cuanto a construcción, en los primeros tres trimestres del año, se inició la construcción de 224,365 m2 en todo el mercado de la Ciudad de México, de los cuales el 67% se localiza en el corredor CTT, con 148,687 m2 en cinco edificios por entregar entre el 4Q 2021 y el 1Q 2022.

 

Además, tenemos conocimiento de que en el corredor CTT existen cinco proyectos planeados y dos parques industriales que agregarán un edificio más a su oferta en los siguientes 5 meses y que sumarían 352,207 m2 al inventario. Se espera que comiencen su construcción en el transcurso de 2022, además de los proyectos que puedan detonarse durante el año. Los desarrolladores institucionales siguen apostando por tener inversiones en este corredor debido a que su ubicación facilita, de manera importante, las actividades de logística y distribución en la megalópolis donde se estima habita alrededor del 20% de la población total del país.

 

Por todo lo anterior, se prevé que el corredor industrial CTT continúe presentando una tendencia positiva en el mercado y concluya con gran dinamismo el 2021.

noviembre 25, 2021

En CDMX y MTY existe disponibilidad de oficinas para 7 años

En los últimos años, los principales mercados de oficinas del país, Ciudad de México y Monterrey, experimentaron una mayor oferta de espacios, la cual se acentuó con la llegada de la pandemia de COVID-19 a México durante los primeros meses de 2020.

 

Cabe recordar que, la emergencia sanitaria detuvo las diferentes actividades económicas, por lo que se pausaron las inversiones inmobiliarias y el trabajo corporativo se realizó mediante home-office, tendencia que permeó, ya que se comprobó que es posible trabajar en un entorno digital. Esto ha sido el catalizador para el panorama del mercado de oficinas actual.

 

Al cierre del 3Q 2021, la tasa de disponibilidad de Ciudad de México se ubicó en 24.5%, la de Monterrey fue de 18.9% y la de Guadalajara cerró en 18.6%, de acuerdo con Datoz. Estos niveles indican sobreoferta.

 

Si bien, la absorción bruta de espacios corporativos ha mejorado ligeramente durante el 2021 respecto al 2020, los niveles continúan por debajo de lo registrado previo a la pandemia y, con las desocupaciones y las reducciones de espacio que se dieron en este periodo, la absorción neta se ubica en números negativos.

 

Con todo, Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, organizado por GAYA, que con la disponibilidad existente y con el actual ritmo de absorción, Ciudad de México y Monterrey tendrían disponibilidad para los próximos 7 años, mientras que Guadalajara tendría para 3 años.

 

“Todavía quedan años de disponibilidad en todos los mercados, por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, dijo Mireles.

 

La edificación de nuevos proyectos también contribuye a dichos niveles de disponibilidad, ya que la cantidad de m2 en proceso de construcción agregará 13% más de inventario en Ciudad de México y Monterrey, respectivamente, y 10% en Guadalajara. Esto pese a que desde 2019 se ha aplicado un freno de mano en las nuevas construcciones.

 

Sin embargo, con las diferentes estrategias de los desarrolladores y propietarios de oficinas, así como, con el paulatino regreso al trabajo en oficina o de manera híbrida, la absorción acelerar su ritmo y con ello bajar la disponibilidad de oficinas en los próximos años.

noviembre 18, 2021

Flex office impulsará el posicionamiento de The Summit

La espera fue un tanto larga, pero luego de siete años de su inicio de construcción, en octubre pasado, el desarrollo de usos mixtos de Grupo FREL, The Summit Santa Fe, fue inaugurado. Este complejo, que contó con una inversión de $2.7 millones de pesos, tiene en su base espacios comerciales, mientras que el resto de la torre son oficinas.

 

Los diversos frenos a las mega construcciones por parte del Gobierno de la Ciudad de México y la pandemia de COVID-19 retrasaron los trabajos finales para su entrega.

 

Su tamaño, alrededor de 54,000 m2 de área rentable de oficinas y 2,000 m2 de espacios comerciales, y ubicación, el corredor Santa Fe en la Ciudad de México, convirtieron a este proyecto en uno de los más esperados e importantes del principal mercado de oficinas del país. A estas características se debe sumar la certificación LEED Gold, que posiciona a The Summit como un edificio sustentable.

 

Sin embargo, el desarrollo de Grupo FREL pretende posicionarse en medio de un complejo panorama para el mercado de oficinas, ya que la pandemia trajo más retos a este segmento por la cautela de las inversiones y las nuevas tendencias de trabajo como el home-office.

 

En un corredor con un inventario de 1.4 millones m2, el tercer más grande de CDMX, de los cuales alrededor de 325,000 m2 están disponibles. Santa Fe tiene una tasa de disponibilidad de 30%, superior a la general de CDMX que es de 24.5%, de acuerdo con Datoz. The Summit tiene una estrategia clara para la comercialización de sus espacios en medio de estos números.

 

The Summit contará con clientes ancla y la alianza con Newmark y Contract Workplaces para ofrecer oficinas flexibles, con espacios desde 150 m² en obra gris o acondicionados llave en mano que pueden ser entregados en dos semanas, refirió Alan Rodríguez, director comercial de FREL.

 

Este concepto implica que el espacio se adaptará a las necesidades de la empresa, pero optimizando tiempos y manteniendo la calidad en los servicios y productividad. Con este sistema se espera que se aceleren los arrendamientos.

 

The Summit ofrece contratos flexibles desde 1 año, todo en una sola cuota (renta, mantenimiento, obra, mobiliario, etcétera), crecer o liberar espacio en cualquier momento y $0.00 de CAPEX.

noviembre 11, 2021

Edificios de oficinas clase B ideales para reconversión; clase A, inviables

La pandemia de COVID-19 ha sido un parteaguas para las diferentes actividades económicas, por lo que el sector inmobiliario también ha modificado sus procesos a partir de esta emergencia sanitaria, particularmente el segmento de oficinas. A casi dos años del inicio de la pandemia ha comenzado la recuperación de los diferentes segmentos tradicionales del real estate: industrial, comercial, habitacional y hotelero; pero a las oficinas le está tomando más tiempo por diferentes factores.

 

En este contexto, se han planteado diversas estrategias para el reposicionamiento de los edificios corporativos, una de ellas es la reconversión en otros usos, como el habitacional. Durante el webinar Reposicionamiento de edificios: retos y oportunidades, que organizó GAYA y en el que participó Fibra MTY, Gensler y Datoz, los expertos coincidieron en que los edificios clase B son los ideales para posibles reconversiones.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, refirió que aun cuando la disponibilidad de los principales mercados de oficinas del país es muy alta y queden años de disponibilidad, los ganadores de este segmento serán los edificios clase A y A+ con ubicaciones estratégicas; mientras que los edificios clase B quedarán rezagados y tendrán mayores desocupaciones.

 

“La disponibilidad es el mercado clase B y son los ideales para reconversión. Por eso se deben considerar maneras creativas de reconvertir estos espacios”, puntualizó.

 

Javier Llaca, Chief Operating and Investment Officer de Fibra Monterrey, señaló que la reconversión de un edificio clase A resulta inviable, tanto para venta como para renta. Además, por su uso y ubicación, no todos los edificios de oficinas pueden reconvertirse, son muy pocos los edificios susceptibles a este tipo de reposicionamiento.

 

“Un edificio viejo, con plantas pequeñas, que sigue teniendo una buena estructura, vale la pena hacer una reconversión, pero hay que tomar mucho en cuenta la sustentabilidad, sociales, urbanísticos y de entorno”, refirió.

 

En este sentido, Eduardo Ramos, co-director general de Gensler México, apuntó que el 40% de las emisiones provienen de los edificios, especialmente, de los viejos, por lo que el reposicionamiento es una oportunidad para el gremio, a fin de ser más sustentables mediante un segundo o tercer ciclo de vida de los edificios.

 

Además, explicó que el reposicionamiento puede ir desde la remodelación de una o más áreas hasta la reconversión completa. Esto puede suceder en una fase, de manera progresiva o múltiples fases. Puede seguir con el mismo uso o darle uno nuevo.

 

Pero adelantó que las grandes empresas ven que a futuro van a regresar a la oficina y las actividades de colaboración hibrida requiere mayor espacio, por lo que las oficinas retomarán su recuperación.

 

Fernando Gutiérrez, director general de GAYA, señaló que la oficina no desaparecerá, pero cambiará, ya que la forma en la que trabajamos, compramos y demás ha cambiado, por lo que los edificios se han visto afectados por estos cambios.

 

“No van a dejar de existir las oficinas, pero, sin duda, pasará algo con el sobre inventario que estamos teniendo. El tema central es cómo se decide: el gobierno, el uso de suelos y sociedad. Esa mezcla de los tres está produciendo diferentes proyectos”, dijo.

noviembre 4, 2021

El norte concentra el 77% de la construcción de naves industriales

El impulso que ha tenido el sector manufacturero en México mediante la ratificación del T-MEC y el nearshoring lo ha aprovechado el mercado inmobiliario industrial del norte del país, puesto que las nuevas inversiones se ven reflejadas en la construcción de edificios industriales.

 

De enero a septiembre de 2021, en el país se inició la construcción de casi 2 millones m2, de los cuales el 77% se ubica en los mercados del norte con 1.5 millones m2. Los mercados con más inicios de construcción fueron Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna.

 

Sergio Mireles, director general del Datoz, señaló que estos números son un resultado directo de la fuerte actividad de la región de la frontera entre México y Estados Unidos.

 

Monterrey, Tijuana, Mexicali y La Laguna tuvieron un aumento considerable de nuevos proyectos en construcción entre el 3Q 2020 y el 3Q 2021, los cuales fueron de 116%, 100%, 1121% y 108%, respectivamente. Destaca Monterrey porque en este mercado se inició la construcción de 1 de cada 3 m2 del país, con casi 560,000 m2, le sigue Tijuana con 300,000 m2.

 

“A tres meses de concluir el año, Monterrey, Mexicali, Tijuana y Ciudad Juárez superarán la cantidad de inicios de construcción anual desde 2015. Además, la construcción ha sido impulsada en gran medida por los proyectos built-to-suit en adición con construcciones especulativas”, aseguró Mireles.

 

Agregó que en un año tradicional, la construcción especulativa tiene mucho mayor participación, pero este año los proyectos built-to-suit han tenido un papel importante en los inicios de construcción, especialmente para los mercados del norte.

 

Sin embargo, aún cuando se está por alcanzar 2 millones m2 en construcción a nivel nacional, el 2021 aún está lejos de alcanzar los máximos niveles de años recientes, específicamente de 2016 y 2017, ya que tan sólo en 2016 se construyeron 3 millones m2 de nuevos edificios industriales.

 

El director general de Datoz explicó que aunque la construcción ha sido considerablemente alta en ciertos mercados, hay algunos factores que han frenado el potencial de la construcción especulativa a nivel nacional como: el incremento en los costos de ciertos materiales como el acero y concreto, el aumento en el valor de la tierra urbanizada de ciertos mercados y el desabasto de energía en algunas zonas del país.

octubre 28, 2021

Querétaro mantiene crecimiento y demanda de oficinas

El mercado inmobiliario de oficinas de Querétaro ha mantenido un crecimiento constante, ya que en los últimos dos años ha agregado más de 110,000 m2 a su inventario existente, lo que equivale a un aumento de 24%. En tanto, finalizó el 3Q 2021 con 565,512 m2 de área neta rentable (ANR).

 

Esto lo ha posicionado como uno de los mercados emergentes de oficinas más fuertes, sólo por detrás de Guadalajara. Y todo indica que continuará con esta posición, ya que se encuentran alrededor de 138,000 m2 en construcción, por lo que en 2023 alcanzaría más de 700,000 m2 de inventario existente.

 

Josué Roncancio, analista del mercado oficinas, refirió que el crecimiento sigue en movimiento, incluso, cuando existen varios proyectos que por el momento están pausados, dado que los desarrolladores esperan tener mayor demanda para poder continuar con nuevos proyectos.

 

Si bien, Querétaro no ha mostrado grandes números en cuanto a absorción bruta, incluso antes de la pandemia de COVID-19, sí ha mantenido un nivel constante en su demanda. En 2019 y 2020 en Querétaro se arrendaron y vendieron 4,465 m2 y 4,371 m2, respectivamente. A diferencia de otros mercados como Ciudad de México y Monterrey, en Querétaro no se registró una caída considerable de la demanda durante la pandemia.

 

Asimismo, 2021 continuará con la inercia estable de la demanda, pues al 3Q 2021 se absorbieron 3,894 m2, sólo está a 477 m2 para alcanzar los niveles de 2020 y 571 m2 para llegar los números prepandemia.

 

“La noticia positiva es que algunas firmas han realizado ajustes correspondientes al presupuesto destinado para la renta de oficinas. Se prevé que en el primer semestre de 2022 aumente el arrendamiento de espacios corporativos en Querétaro”, dijo Roncancio.

 

En la medida en la que creció el inventario, también aumentó la disponibilidad, pues la absorción no se ha incrementado para contrarrestar el aumento de la tasa. Al cierre del 3Q 2021, Querétaro tuvo una tasa de disponibilidad de 19.30% que equivale a 102,928 m2 de espacios entregados y 32,233 m2 en construcción.

 

Roncancio señaló que la afectación por el sistema home-office hizo que los altos niveles de vacancia persistan y, sin haber fechas estimadas del regreso a la oficina, podría mantenerse así por lo menos 6 meses más.  

octubre 21, 2021

Logística detona la renta de naves industriales en Querétaro

Empresas del sector de almacén, alimentos y bebidas, automotriz e, incluso, e-commerce impulsaron la renta de edificios industriales en el mercado inmobiliario de Querétaro al ubicar allí sus centros de distribución.

 

Querétaro alcanzó una absorción bruta de 123,522 m2, de los cuales el 60% fueron destinados a la actividad logística. Cabe destacar que, el 3Q 2021 fue un periodo muy dinámico para el mercado puesto que la demanda de espacios alcanzada en este trimestre fue la más alta desde el 4Q 2018, cuando registró más de 190,000 m2.

 

Asimismo, durante el 3Q 2020 ocupó el 69% del espacio industrial que se ha absorbido en lo que va del año, es decir, de enero a septiembre de 2019, Querétaro acumuló una absorción bruta de 179,437 m2, un incremento de 11.22% respecto al mismo periodo de 2020.

 

El mercado de Aeropuerto fue el epicentro de la absorción de espacios, con 74,721 m2, le sigue El Marqués, Querétaro Norte y Querétaro Centro.

 

La firma mexicana de venta de autos en línea continúa su expansión en el país con sus centros de distribución y en el 3Q 2021 arrendó un edificio industrial en Querétaro de aproximadamente 35,000 m2, por lo que este mercado se suma a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Por otro lado, las empresas automotrices no han bajado su interés por ubicar sus operaciones de logística y de manufactura en este trimestre y sumaron 25,333 m2.

 

Si bien, la operación de la empresa de e-commerce de autos representó casi el 30% de las transacciones del penúltimo cuarto del año, se espera que el buen dinamismo de Querétaro continúe de la mano del sector automotriz.

 

Al cierre del 3Q 2021 el inventario de Querétaro alcanzó 5.8 millones m2, con una tasa de disponibilidad de 7.30%, al tener 423,202 m2 de espacios disponibles. En el trimestre se inició construcciones por 30,659 m2 en dos edificios especulativos.

octubre 14, 2021

El reto del suministro de energía en los parques industriales de Tijuana

Por: Joanna Lara, market analyst en Datoz

 

Uno de los temas de mayor relevancia dentro del sector industrial es el que atañe al suministro y desabasto de energía eléctrica, que durante más de cinco años ha sido una constante en el mercado inmobiliario de Tijuana y se ha ido agravando conforme avanza el tiempo.

 

En Tijuana algunos proyectos industriales están detenidos por falta de suministro eléctrico por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE); además, de otros proyectos que ya están en operación padecen por un abasto insuficiente.

 

De acuerdo con la Canacintra Tijuana, en Baja California existe un déficit de energía de aproximadamente 500 megawatts, esto porque la entidad no está conectada a la red nacional de electricidad, lo que afecta principalmente a las ciudades de Tijuana y Mexicali, esta última consume aproximadamente el 60% de energía en la entidad.

 

Tal situación sigue generando incertidumbre en los desarrolladores inmobiliarios, empresarios y organizaciones involucradas en el sector industrial de la región.

 

Actualmente los desarrolladores industriales deben hacer uso de subestaciones de potencia para poder abastecer de energía a las compañías que instalan sus procesos productivos en Tijuana, ya que para propietarios e inquilinos lo más importante es tener asegurada la capacidad eléctrica. Por tanto, desarrolladores y parques que cuenten con derechos existentes de KVA e infraestructura necesaria lideraran este mercado.

 

Elizabeth Zamora, directora comercial de FINSA, comentó que no hay obras programadas por parte del Gobierno para solucionar la escasez de energía en la región. Los proyectos que están programados a corto y mediano plazo son privados (subestaciones de alta tensión construidas con inversión de particulares). No hay derechos de KVA en media tensión en las principales zonas industriales, lo cual está afectando directamente en la inversión de nuevos proyectos y expansión de desarrollos existentes.

 

Algunas empresas en Tijuana importan energía o la adquieren mediante generadores privados, sin embargo, este tipo de actividad ya no será redituable, debido al incremento en las tarifas de porteo, que son los derechos que pagan compañías por utilizar las líneas de transmisión de CFE .

 

Actualmente, CFE no cuenta con la capacidad de transformación y/o transmisión en varios sectores de la ciudad, esto aumenta los costos de electricidad.  Por ejemplo, los derechos de KVA que anteriormente se adquirían en precios de entre $105.00 y $110.00 USD por KVA, actualmente, se venden a un valor de mercado que supera los $300.00 USD, debido a las grandes inversiones que requiere la CFE para otorgar energía eléctrica, ya que tienen que instalar sub-estaciones reductoras, sub-estaciones interruptoras, torres de transmisión, entre otros, explicó Rafael Garcia, managing director en Cushman & Wakefield Tijuana.

 

Instalar una sub-estación en un parque industrial nuevo o existente requiere inversiones adicionales sustanciales para el reforzamiento de lineas de transmisión, lo que llevará a los desarrolladores a la necesidad de cobrar o trasladar los KVAs a los inquilinos finales en costos superiores a los $300.00 USD por KVA, aseguró Roberto de la Garza, director general en RIC Energy

 

Roberto de la Garza agregó que este es un problema que no tendrá solución en los siguientes 2-3 años, por el tiempo que toma realizar las inversiones en este sector.

 

David Plata, leasing manager en Artha Capital, comentó que para nuevos desarrollos han optado por buscar terrenos que cuenten con la infraestructura eléctrica necesaria, ya que los tiempos de respuesta por parte de las autoridades han sido lentos cuando el terreno aún no tiene infraestructura; sin embargo, la falta de tierra ha sido otro problema al cual se han enfrentado.

 

La factibilidades de servicios como la electricidad y el agua, los usos de suelo que permiten la transformación y de materiales, y la  ubicación estratégica con accesos a vías primarias y mano de obra son solo algunas de las características claves para iniciar un el proceso de desarrollo y puede tomar entre 12 y 18 meses, como mínimo.

 

Ante esto, los desarrolladores buscan apoyo en la celeridad de trámites ante CENACE y CFE. La demanda de energía del sector manufacturero y la escasez de ésta al final frenan la inversión.

 

Resolver el tema energético es fundamental para aumentar la competitividad del país y continuar acumulando esfuerzos para impulsar la llegada de inversión extranjera. La prioridad para los desarrolladores es garantizar al inversionista que contará con la energía necesaria para cumplir con sus planes operativos y de producción. Pero la gran inversión que requiere el tema eléctrico obstaculiza esta encomienda.

octubre 7, 2021

Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses de que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido del fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 57 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman casi 600,000 m2.

septiembre 23, 2021

Crowdfunding inmobiliario va por activos comerciales e industriales

En la última década las inversiones del segmento inmobiliario en México se han diversificado y democratizado, es decir, no sólo los grandes empresarios y bancos tienen la posibilidad de invertir en una propiedad comercial. Las Fibras fueron de los primeros instrumentos en aceptar la participación de inversiones menores y, ahora, el crowdfunding inmobiliario también quiere ser una vía para que pequeños inversionistas sean copropietarios de un activo comercial.

 

Briq.mx, fintech de crowdfunding inmobiliario, concretó una alianza con Grupo Kiva, desarrollador y operador de inmuebles comerciales, para que por medio de la plataforma se pueda invertir en propiedades comerciales e industriales desde $1,000 pesos hasta un millón de pesos.

 

Alberto Padilla, CEO de Briq.mx, dijo en entrevista para Datoz que el objetivo es la democratización de este tipo de activos y que el inversionista pueda elegir en qué inmueble invertir su dinero sin intermediarios.

 

¿Cómo participa el crowdfunding en la inversión de inmuebles comerciales e industriales?

 

En la Ley Fintech el crowdfunding se divide en tres modelos: deuda, capital y copropiedad y regalías. En este último se compran en conjunto y se tiene derecho a las regalías o ingresos del activo que se compró.

 

La copropiedad es muy diferente a la deuda, pues en lugar de tener un plazo establecido y una tasa fija, en este modelo, el inversionista es dueño de una parte de algo y dependiendo de cómo le va es el rendimiento que recibe. Además, en copropiedad, el inversionista se puede quedar su parte o venderla.

 

El objetivo de la cropropiedad por medio del crowdfunding es la democratización de este tipo de activos. Además, en esta vía de inversión, la persona puede poner su dinero en el inmueble que quiera, por lo que ha menos intermediarios. Si bien, hay una intermediación por parte de la plataforma, no es en cuanto a la gestión u operación del portafolio.

 

¿Cómo incursionó Briq.mx en el modelo de copropiedad?

 

En el caso de Briq.mx desde 2015 financiamos deuda para desarrollo de inmuebles, pero a finales de 2019 lanzamos nuestra primera oportunidad de copropiedad mediante un fondo de inversión de GBM. El inversionista se hacía socio del fondo y éste invertía en varios inmuebles, entre ellos residenciales y comerciales.

 

En 2020 se financió el primer proyecto de copropiedad fuera del fondo, un hotel en San Miguel de Allende de la marca Hyatt. La gente puede volverse socia del hotel comprando pedacitos a través de Briq.mx.

 

Ahora tenemos una estrategia concreta a través de la alianza con Grupo Kiva, por lo que los inversionistas pueden participar de la copropiedad de plazas de servicio o edificios industriales.

 

Mediante esta alianza democratizamos la inversión en inmuebles todavía más, y esa es la estrategia, principalmente con Kiva, aunque no es exclusiva.

 

¿Desde qué montos se puede invertir en copropiedad y cuál es el ticket promedio?

 

El ticket mínimo está entre $500 y $1,000 pesos. El ticket máximo es de un millón de pesos, pero por un tema regulatorio, así lo estableció la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Mientras que el ticket promedio en los inmuebles comerciales está en $40,000 pesos.

 

¿Con estos montos, qué participación puede tener el crowdfunding en una propiedad?

 

Por un factor regulatorio, la Comisión nos limita a fondear hasta 60 millones de pesos por proyecto, por lo que la participación puede variar mucho. Por ejemplo, en un inmueble con un valor de $1,000 millones de pesos, apenas tenemos 1%.

 

¿Cómo se da es el retorno de inversión?

 

Briq.mx obliga al desarrollador u operador a publicar sus resultados, por lo que nos parecemos a una Bolsa de Valores, y a la vez somos el medio por el cual se hace la distribución del dinero, tanto del inversionista al proyecto y viceversa.

 

Las rentas se reparten de manera mensual, pero dependerá de las reglas de cada proyecto.

 

¿Qué proyectos están dentro del crowdfunding?

 

Están los proyectos del Fondo de GBM, el hotel de Hyat y los proyectos con Kiva. Con Kiva tenemos El Refugio, una plaza de servicios en Querétaro; otra plaza de servicios en Guadalajara. Además, tenemos un proyecto industrial enfocado a empresas de logística y distribución en Guadalajara, se llama Nextipark.

 

En el pipeline seguirán más plazas de servicios. Es probable que tengamos proyectos en Tijuana, Ciudad de México, Los Cabos, Cancún.

abril 14, 2021

Self-storage, el otro ganador de la pandemia

La pandemia de COVID-19 afectó diferentes segmentos inmobiliarios como el hotelero, de oficinas y centros comerciales; sin embargo, también favoreció otros como el industrial, impulsado por la demanda de la logística, así como el self-storage o mini bodegas.

 

La crisis económica derivada de la contingencia sanitaria obligó a millones de empresas grandes, medianas y pequeñas a hacer ajustes en sus producciones, incluso, cerrar definitivamente. Ante esta situación muchas de ellas tuvieron que optar por arrendar bodegas o mini bodegas para guardar su exceso de producción, mobiliario, maquinaria en desuso, entre otros.

 

Ernesto Arzac, CEO de Bodegas Usted Guarda, señaló que a la industria del self-storage le va bien en tiempos de bonanza, pero históricamente ha registrado mejores números en épocas de crisis como en 1994, 2008 y este año, por la pandemia.

 

“En tiempos de crisis es cuando más éxito tienen las mini bodegas, registran mayores porcentajes de ocupación y hasta hay lista de espera para varias unidades. Si en época de bonanza nuestro negocio tiene ocupaciones del 85%, durante los años de crisis, el nivel de ocupación se encuentra en 95%”, aseguró en entrevista.

 

Refirió que muchos pequeños industriales que han experimentado alguna lenta rotación en sus inventarios por la crisis de la pandemia han tenido que hacer uso de mini bodegas para su exceso de inventario o maquinaria en desuso. Del mismo modo, oficinas de empresas privadas requieren estos pequeños espacios para almacenar su archivo muerto o mobiliario.

 

El especialista detalló que una mini bodega es un espacio que debe medir entre 1 m2 hasta 60 m2, pero en ocasiones se puede considerar como self-storage a espacios de más de 100 m2, pero no más de 150 m2.

 

Estas pequeñas bodegas deben de ser individuales, es decir, que no comparta espacio en arrendamiento con ningún otro arrendatario. El arrendatario de una mini bodega debe tener y conservar las llaves y acceso de su espacio, el cual debe estar dentro de un edificio o en un predio que brinde seguridad (barda perimetral, circuito cerrado, seguridad permanente, acceso controlado).

 

Aunque en los últimos años este segmento inmobiliario ha tomado impulso, Arzac señaló que en México aún le falta evolucionar en sus estándares técnicos para poder tener presencia como se tiene en países como Estados Unidos, España, Francia, Italia, Alemania.

 

Bodegas Usted Guarda opera y administra 7,300 unidades de mini bodega, las cuales suman 90,100 m2 de área neta rentable, ubicados en 21 franquicias distribuidas en todo el país.

diciembre 16, 2020

Las Fibras con mayor dependencia de su principal inquilino

Entre el portafolio de inquilinos, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) cuentan con un tenant que destaca sobre los demás por el porcentaje que representa su renta fija respecto a los ingresos de la Fibra.

 

En la mayoría de los casos, este indicador se sitúa por debajo del 10%, que, de acuerdo con Antonio González, analista de Fibras y director de Fibraspy, es un nivel aceptable de dependencia respecto al principal inquilino. Pero Fibra Monterrey, Fibra Nova y Fibra Educa tienen mayor dependencia.

 

“Si tu principal tenant representa 10% de tus ingresos y por cualquier situación se va, dejar de contar con esa renta quizá no afecta en el pago de gastos fijos y la deuda, pero si es más de ese porcentaje puede afectarlos”, explicó el analista.

 

Fibra Monterrey es el fideicomiso que más depende de su principal inquilino, Whirpool, ya que representa el 20% de sus ingresos. Cabe decir que, Whirpool es un tenant industrial y este segmento ha tenido números saludables durante la pandemia y a la compañía le ha ido bien en cuanto a su producción y ventas, lo que lo que puede es favorable para Fibra Monterrey.

 

González, señaló que otro punto a tomar en cuenta con Fibra Monterrey es que el 47% de sus ingresos provienen del segmento de oficinas, el cual ha sido uno de los más afectados por la pandemia.

 

En términos cuantitativos, Fibra Nova es el fideicomiso que más depende de su principal tenant con 43%, pero este es Grupo Bafar, el cual hizo un fideicomiso con sus mismas propiedades.

 

Es el mismo caso para Fibra Educa y Grupo Naser, pero con distintas empresas del propio grupo. El principal tenant de este fideicomiso es Desarrollo JNG Coyoacán con 17%.

 

“En el caso de Fibra Nova y Fibra Educa es mejor hacer énfasis al activo con el cual tienen mayor dependencia. Qué activo es el más grande y que genera más renta para ver realmente su principal tenant, porque al rentarse así mismos no dice nada”, señaló el analista.

 

Por otro lado, Fibra Macquarie, Prologis, Terrafina y Shop sólo dependen del 4% de su principal inquilino. General Electric es el top tenant de Fibra Macquarie, Amazon de Fibra Prologis y Liverpool le renta a Fibra Shop.

 

Mientras que el principal tenant de Danhos participa con el 5%. El 7% de los ingresos de Fibra Uno provienen de Walmart. Y Fibra HD tiene una dependencia del 10% con su mayor inquilino.

diciembre 9, 2020

Este coworking quiere acelerar a las PropTech

Net(work), empresa inmobiliaria mexicana con modelo de oficinas flexibles, pretende colaborar con el desarrollo de las PropTech (Property Technology) en el país mediante la iniciativa PropTech M, que alojará en un solo sitio a esta comunidad para su impulso y aceleramiento.

 

Juan José Pérez Hume, director  general de Net(work), señaló que las PropTech han mostrado un gran potencial en los últimos años, ya que tan sólo en 2019 generaron inversiones por aproximadamente $18,000 millones de dólares a nivel mundial.

 

¿Por qué el interés en crear un espacio exclusivo para las PropTech?

 

Hemos visto como las PropTech han evolucionado la industria de bienes raíces a través del aprovechamiento de la tecnología para transformar  los servicios y la interacción entre negocios, inquilinos y propietarios del sector.

 

Además, la pandemia de COVID-19 ha tenido un gran impacto en las nuevas formas de trabajo y a su vez en el sector inmobiliario, pero esto no ha mermado a las PropTech, al contrario, ha funcionado como un acelerador para el crecimiento que ya traían.

 

Nos hemos dedicado a aprender de la tecnología y su relación con los bienes inmuebles y es como vimos que es un gran movimiento.

 

¿Qué es PropTech M?

 

La iniciativa PropTech M quiere ser un espacio, un punto de encuentro para todos los jugadores de la industria PropTech en México.

 

Queremos desde dar becas de espacios de trabajo para proyectos destacados, hacer algo de mentoría y acelerar proyectos.

 

Pretendemos que este punto de encuentro sea construido con base en las necesidades de esta comunidad, por lo cual ya tenemos platicas con las empresas para conocer sus requerimientos, tamaños de los equipos y formas de trabajar.

 

Estamos moldeando el proyecto para que se ajuste a las necesidades de los desarrolladores y emprendedores que están atacando la industria inmobiliaria a través de la tecnología.

 

¿Qué tipo de espacio es PropTech M?

 

El edificio destinado para esta iniciativa se ubica en Insurgentes, que es uno de los principales corredores de oficinas de la ciudad. Y lo que hicimos fue tomar un inmueble con bajo desempeño, invertir en él y reposicionarlo, de tal suerte que no sólo estamos cambiando su imagen, también estamos cambiando su capacidad de generación de flujo.

 

Este proyecto es un edificio completo de 3,500 m2, con alrededor de 500 m2 de áreas al aire libre, y una capacidad para atender 250 personas todos los días, además de sus clientes y sus visitas.

 

¿Bajo qué modelo de oficinas está el proyecto?

 

Nuestro modelo son oficinas flexibles, que observamos tendrá mucho más futuro aún por el impacto del COVID-19.

 

Vemos que las empresas reconocen valor en la flexibilidad, ya que no muchos tienen la certidumbre de lo que pasará en los próximos meses o años y por ello buscan soluciones donde la flexibilidad les permita aumentar o disminuir metros, puestos de trabajo y tener un uso de los inmuebles más a la medida de sus necesidades.

 

¿Las oficinas están listas para entregar?

 

Estamos listos para recibir a cualquier empresa que nos busque y que califique. Nosotros somos flexibles y estamos listos para recibir a las PropTech desde ya.

 

Además, tenemos una ocupación de 75%.

septiembre 22, 2020

Artik Kapital, el fondo que equipa tu oficina

Artik Kapital es una alianza estratégica entre GAYA Sinergia Constructiva y Gaia Capital para ofrecer una solución a las empresas que buscan renovar el interior de sus corporativos, pero no pueden y/o quieren descapitalizarse con una inversión tan fuerte, mediante un esquema de arrendamiento puro.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de Desarrollo Estratégico de GAYA, explicó que este fondo financia la obra interior de un espacio de oficinas: instalaciones, infraestructura, equipamiento, acabados, mobiliario. Es decir, este financiamiento se destina a la instalación de aire acondicionado, cableado eléctrico, iluminación, plafones, tablaroca, alfombra, pisos, acabados, mobiliario, equipo de cómputo.

 

¿Cómo acceder a este financiamiento?

 

Lo primero y más importante es el análisis de capacidad de pago porque este financiamiento es por periodos largos de tiempo, de cinco a diez años. Mediante ese análisis evaluamos la capacidad crediticia de nuestros clientes y con base en él diseñamos el financiamiento.  

 

¿Cómo es el esquema de financiamiento?

 

El financiamiento funciona como un esquema de arrendamiento, es decir, el cliente paga una cuota mensual en un plazo establecido, que por lo general es paralelo al plazo de renta de sus oficinas.

 

Cabe decir que, el cliente se encarga de buscar la oficina que requiere para renta y la negociación de ese contrato, Artik Kapital financia interiores y GAYA coordina la ejecución de la obra, el diseño y equipamiento.

 

¿Qué sucede cuando se finaliza el alquiler?

 

Cuando se termina el plazo de alquiler o financiamiento, el cliente puede decidir entre pagar un remanente y se queda con todo el equipamiento y muebles o remodelar una nueva oficina con un nuevo financiamiento.

 

¿Cuántos proyectos ha financiado el fondo?

 

Artik ha financiado a clientes AAA en edificios AAA, los cuales están satisfechos por no haberse descapitalizado también por tener oficinas de primera, con última tecnología.

 

En tres años hemos colocado alrededor de 33 millones de dólares en 15 proyectos de diferentes tamaños y giros, en los mercados de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Mérida. Cabe resaltar que no tenemos cartera vencida.

 

¿Cuál es la meta de financiamiento para 2020?

 

La pandemia se nos atravesó, pero tenemos un pipeline interesante en cuanto se retome la actividad comercial. Probablemente sean más lentas las tomas de decisiones, pero no será un mal año en colocación para Artik, porque la necesidad existe y más en el contexto que generó la pandemia.

 

Nuestra meta es colocar alrededor de 20 millones de dólares y en un panorama no tan optimista alcanzaremos 14 millones de dólares.

julio 14, 2020

La reconfiguración de oficinas en la ‘nueva normalidad’

Con la reactivación económica, se espera la apertura de los espacios corporativos, pero todo dependerá del control de la pandemia de coronavirus (COVID-19). Esto luego de más de dos meses de que las empresas decidieron realizar los trabajos de oficina desde casa (home-office) para evitar contagios.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de desarrollo estratégico de GAYA, platicó con Datoz para detallar algunos puntos que deben tomar en cuenta las empresas en su regreso a las oficinas en la ‘nueva normalidad’.

 

¿Cómo impactará la ‘nueva normalidad’ en la configuración de los espacios de oficinas?

 

El primer impacto tiene que ver con el distanciamiento social, ya que, en todas partes, incluso en la oficina debo guardar una sana distancia.

 

Esto es un problema para el real estate porque alrededor de 1,000 m2 se planteaban para 100 personas, es decir, se consideraba 10 m2 por usuario, que contemplaba escritorio, sala de juntas, baños, áreas comunes; pero esto ya no va a funcionar.

 

Ahora en un espacio similar la densidad de usuarios debe ser mucho menor, probablemente sea para 60, 50 o 40 personas, todo dependerá de la distribución del espacio. Sin embargo, difícilmente las empresas rentarán el doble de m2 en el corto plazo.

 

Con el éxito del home-office y la tecnología aplicada, las empresas están pensando si es necesario que todos regresen a la oficina o sólo ciertas áreas. Esto traerá un cambio en la estructura organizacional para hacer una operación más flexible.

 

¿Cómo será la convivencia en las oficinas con esta reconfiguración?

 

Una vez que se identifique cuántas personas regresarán a la oficina y cómo será la distribución en función del distanciamiento social, se deben señalar circuitos, es decir, carriles de entrada y salida para que la gente no se encuentre. Habrá un sentido de circulación en las oficinas.

 

Además se deben instalar estaciones de sanitización para fomentar el lavado constante de manos y uso de tapabocas. También es fundamental que la empresa provea equipo de protección personal.

 

La toma de temperatura y cuestionario de monitoreo de salud también son necesarios y debe de haber un reglamento de sana distancia para sala de juntas.

 

Además, la capacidad de los elevadores ya no será la de antes, por lo que debe haber una logística para un horario escalonado de ingreso y egreso.

 

¿Qué cambios veremos en infraestructura y/o materiales?

 

El tema del aire acondicionado ha sido polémico por el síndrome del edificio enfermo, pero se está planteando que haya filtros de rayos ultravioleta en los sistemas centrales de aire acondicionado para que el aire sea más limpio y con tecnología se pueda eliminar cualquier tipo de amenaza sanitaria.

 

En decoración los materiales son importantes. No se eliminarán las alfombras, pero se buscarán las que tengan capacidad de rechazar o eliminar más rápido cualquier tipo de virus o bacteria.

 

También se buscarán pisos y pinturas más fáciles de sanitizar.

 

¿Cómo conciliar estas reglas entre dueños e inquilinos?

 

Debe haber una congruencia en las normas del edificio entre dueño, inquilinos y administración. Si habrá cambios en infraestructura, todos los pisos deben estar acorde con eso para que tenga sentido.

 

Además, se deben acordar cuáles serán los protocolos y cómo se seguirán.

junio 16, 2020

Corporativo Neuchâtel, el edificio wellness de Hines

Hines, inversionista, administradora y desarrolladora de bienes raíces, en colaboración con Ivanhoé Cambridge, construye Corporativo Neuchâtel, el primer edificio de oficinas de la comunidad planeada de MIRA en Ciudad de México.

 

Ubicado en Neuchâtel Cuadrante Polanco, este corporativo contará con un total de 38,000 m2 de área neta rentable en 19 niveles. Además, ofrecerá gym center, área de salones y coffee and lounge bar con conectividad.

 

Una de las características más importantes es que ostenta la certificación LEED Gold como edificio sustentable y la certificación Well que mide el desempeño del entorno en la salud y bienestar del usuario final.

 

Amy Henderson, Vicepresidente Senior de oficinas en CBRE y bróker del proyecto, contó a Datoz las características del nuevo corporativo.

 

¿Qué significa que Hines construya este complejo de oficinas?

 

El que Hines esté al frente de Corporativo Neuchâtel garantiza que el proyecto será AAA, ya que Hines tiene más de 25 años en el mercado dando mantenimiento a los edificios.

 

En cuanto al diseño del inmueble y la selección de los materiales, no hay duda de que son los mejores para que el edificio mantenga la clasificación AAA, a lo largo del tiempo.

 

¿Qué distingue a Corporativo Neuchâtel del resto de la oferta?

 

Este es un edificio por encima del mercado porque entregará manejadoras de aire acondicionado en piso; el cliente sólo tendrá que hacer su ramal de energía eléctrica en piso y no desde sótano, como se entrega normalmente.

 

Neuchâtel es todo un complejo de usos mixtos, no sólo es la parte corporativa, por lo que también tendrá una zona comercial y residencial importante en diferentes torres.

 

Además, su ubicación es de fácil acceso, sobre avenida Río San Joaquín, en Polanco, por lo que tiene toda la infraestructura de esta zona: movilidad, servicios, restaurantes, entretenimiento.

 

¿Cómo está constituido el edificio?

 

Corporativo Neuchâtel tendrá 19 pisos de oficinas con plantas de 2,200 m2 con un núcleo central, es decir, elevadores, baños y escaleras de emergencia están en el centro, lo que libera toda la fachada exterior para el paso de la luz y aire.

 

Aunque no es un edificio alto, se decidió dividir en dos el corporativo, por lo que habrá dos bancos de elevadores, unos subirán a pisos inferiores y otros a pisos superiores, a fin de ser más eficientes los trayectos internos.

 

Además, tendrá una parte comercial de 14,000 m2 en la parte baja para dar servicio a los clientes tanto de oficinas como de vivienda.

 

¿Qué tipo de inquilinos encontraremos?

 

Tenemos una alta demanda de empresas de servicios y tecnologías porque ven todos los beneficios de un edificio de estas características, en temas de retención de talento y bienestar para los empleados. Las empresas de tecnología y servicio son las que más valoran este tipo de amenidades.

 

También estamos buscando algún coworking, no para que ocupe gran parte del edificio, sino para que sea un amenitie más para nuestros inquilinos, es decir, que sea otra forma de trabajar para los clientes que están en el edificio. estamos en contacto con alguno de ellos, que incluso todavía no llegan a México.

 

Además de lo mencionado, ¿cuál es el plus de Corporativo Neuchâtel?

 

La certificación LEED Gold que lo posiciona como un edificio sustentable por el uso eficiente de energías, residuos y demás, para cuidar al medio ambiente.

 

También tendrá la certificación Well, que se enfoca en el calificar el tipo de espacios y servicios que se ofrece para la salud y bienestar del usuario final. Por ejemplo, que, entre aire nuevo al espacio, mejor uso del aire acondicionado, que la comida sea saludable, entre otras.

 

¿Tienen fechas estimadas de entrega?

 

Todo se entregará en obra gris para que los inquilinos hagan las adecuaciones que requieran, por lo que estimamos entregar en el segundo semestre de 2021.

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Amy Henderson

 

Es Vicepresidente Senior del área de oficinas, líder del área de Representación de usuarios y en el área de Representación de Propietarios en CBRE México. Cuenta con más de 9 años de trayectoria en bienes raíces.

junio 2, 2020

Subarrendamiento de oficinas, otra consecuencia del Covid-19

En México, el segmento de oficinas ha sido uno de los más afectados del real estate como consecuencia de la crisis sanitaria y económica global que provocó la pandemia de Covid-19.

 

La estimación del Producto Interno Bruto (PIB), que elabora el INEGI, adelantó que en 2020 la actividad económica del país se contrajo 8.6% anualmente, como consecuencia de las medidas implementadas para prevenir los contagios. Asimismo, alrededor de un millón de empresas cerraron el año pasado por el cese de actividades no esenciales, distanciamiento social y confinamiento; y aproximadamente 650 mil personas perdieron su empleo, el 3.2% de los registrados ante el IMSS.

 

Estos números impactan directamente en la desocupación y absorción bruta de oficinas en el país. Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, al ser los mercados inmobiliarios corporativos más grandes, fueron los más golpeados, ya que las empresas buscaban espacios asequibles y con esquemas flexibles para combinar con el home office, lo que disminuyó la demanda de oficinas.

 

En este sentido, propietarios e inquilinos buscaron estrategias para que, en la medida de lo posible, sus negocios salieran lo mejor librados. Los propietarios optaron por renegociar contratos o flexibilizarlos, ampliar periodos de gracia, arrendamiento en pesos (en caso de que sus apalancamientos lo permitieran) y buscar financiamiento para acondicionar oficinas. Por parte de los inquilinos, redujeron sus espacios, subarrendaron espacios acondicionados o migraron de oficinas tradicionales a coworking para tener mayor flexibilidad.

 

Incluso con todas estas estrategias, la disponibilidad de oficinas en los tres mercados más dinámicos es de aproximadamente 2.4 millones m2, de los cuales el 83.3% se encuentra en Ciudad de México, el 10.4% en Monterrey y el 6.3% restante en Guadalajara.

 

Asimismo, el 3% de esta disponibilidad es ofertada por los propios inquilinos, es decir, es espacio en subarrendamiento, como consecuencia del poco margen que tuvieron los tenant para negociar su contrato.

 

Nota completa en www.inmobiliare.com

marzo 18, 2021

FINSA capta 395 millones de dólares

FINSA concluyó su ronda de levantamiento de capital con compromisos por hasta 395 millones de dólares a 10 años. Los recursos servirán para consolidar inversiones en parques industriales y de logística, explica Sergio Argüelles, CEO de FINSA: “Queremos ampliar nuestra presencia en las áreas donde vemos mayores oportunidades de crecimiento, en el Bajío, la Frontera Norte; Guadalajara y el corredor Monterrey-Ramos Arizpe”.

 

El empresario, originario de Matamoros y radicado en Nuevo León, se refiere también a las oportunidades que ofrecen las actividades de logística. “Vemos mucha demanda, por el E-Commerce. 50% de lo que se está moviendo en el mercado tiene que ver con logística. No habíamos sido muy fuertes en esto, el 85%-90% de lo que habíamos atendido era manufactura. En logística era 10-15% y lo vamos a cambiar”.

 

FINSA es uno de los mayores desarrolladores de parques industriales en México, con 22 parques ubicados en el centro y el norte de México. Sergio Argüelles es optimista acerca de las perspectivas para su actividad, a raíz de lo observado en 2020 y por las perspectivas que ofrece el 2021, “el primer paquete de estímulos en Estados Unidos ayudó y confiamos que el segundo paquete que está impulsando Biden también contribuya. Adicionalmente, nos queda claro que la actividad manufacturera de exportación resiste muy bien en momentos de crisis, lo hizo en la crisis del 2009 y también en el 2020. Los parques industriales que atienden este sector traen ocupaciones superiores al 90 por ciento. En lugares como Tijuana, la ocupación es cercana al 100%”.

 

Nota completa en www.eleconomista.com.mx

febrero 16, 2021

Fibra Uspite firma dos contratos para desarrollo de BTS

Fibra Upsite firmó dos contratos de arrendamiento para el desarrollo de edificios a la medida (BTS) dentro de sus parques “Upsite Juárez Park I” y “Upsite Tijuana Park I” por un total de área bruta arrendable de 29,335 m2, lo cual representa un crecimiento sobre su portafolio actual del 54%.

 

El fideicomiso desarrollará un edificio BTS para la empresa Saertex vinculada a la industria de generación de energías renovables y limpias, que ubicará sus operaciones en Ciudad Juárez, Chihuahua. El contrato ésta denominado en dólares y cuenta con un plazo de 60 meses. Se estima un “Cap Rate” estabilizado para este desarrollo del 13.5%.

 

El segundo contrato de BTS se firmó con la empresa americana Printful vinculada a la industria de comercio electrónico e-commerce, que está expandiendo sus operaciones en Tijuana, Baja California. Este contrato ésta denominado en dólares y cuenta con un plazo de 60 meses. Se estima un “Cap Rate” estabilizado para este desarrollo del 11.8%.

 

Con estas firmas, Upsite mantiene un nivel de ocupación de 100%, con una  una cartera de contratos de arrendamiento sólidos y con uno de los perfiles de vencimiento más largo de la industria. Además, el 100% de la base de los ingresos de Fibra Upsite está denominado en moneda extranjera.

 

“Es muy alentador para nosotros haber cerrado dos BTS con empresas que están relacionadas con sectores de alto crecimiento, como el de las energías renovables y limpias en el primer caso, y el comercio electrónico en el segundo”, refirió Rodolfo Balmaceda, Director General y Presidente del Comité Técnico de Fibra Upsite.

diciembre 22, 2020