Al cierre del 3Q 2026, el mercado inmobiliario industrial en México mostró un desempeño donde la vacancia de espacios a nivel nacional creció. Sin embargo, los precios no cedieron y la demanda mantuvo un ritmo sólido. Más que una señal de debilidad, los datos apuntan a un mercado con rotación de inquilinos.
Monterrey y Ciudad de México lideran la absorción
En cuanto a la actividad de ocupación, la absorción bruta del trimestre sumó 1.3 millones de m², con lo que el acumulado del año llegó a 3.4 millones de m², superando los 3 millones de m² registrados entre enero y septiembre de 2025. Por su parte, Monterrey encabezó la demanda con 30% del total, impulsada por la actividad en los submercados de Apodaca y Escobedo, seguida por la Ciudad de México con 26%.
Logistica y Manufactura, los principales giros
A nivel nacional, el sector logístico concentró el 52% de la actividad industrial, mientras que el 48% restante correspondió a empresas de manufactura, una distribución que habla de un mercado sostenido tanto por el consumo interno como por la producción de exportación.
Dentro de la manufactura, el 13% correspondió a la fabricación de accesorios, aparatos eléctricos y equipo de generación de energía eléctrica, y el 11% a equipo de transporte. Ambos giros suman casi una cuarta parte de la demanda total. Les siguieron la fabricación de productos metálicos, de maquinaria y equipo, con 5% cada una; la fabricación de equipo de computación, comunicación, componentes y accesorios electrónicos, con 3%, respectivamente.
Respecto al país de origen de las compañías que ocuparon espacios industriales durante este periodo, lideraron la demanda empresas mexicanas con el 38%, seguido de empresas chinas con el 14%, estadounidenses con el 8% y surcoreanas con el 5%.
Entre las principales transacciones que se concretaron en el trimestre destacan:
- Samsung con 55,000 m² en T-mex Park, Huehuetoca – Zumpango, Ciudad de México.
- Navistar con 40,000 m² en Vynmsa Escobedo II, Escobedo, Monterrey.
- Industrias Eléctricas AG con 36,000 m² en Prologis Park El Florido, Sureste, Tijuana.
- Inventec con 36,000 m² en Hubspark Juárez, Sureste, Ciudad Juárez.
- BTS Daikin con 35,000 m² en Chuy María Industrial Park, Ramos Arizpe, Saltillo.
La vacancia aumentó por el volumen de desocupaciones
Durante el tercer trimestre de 2026, la tasa de vacancia a nivel nacional se situó en 6.28%, lo que representó un incremento de 115 puntos base con respecto al 3Q 2025. Detrás de esta cifra hay un fenómeno poco habitual: las desocupaciones alcanzaron 805,000 m², un 55% más que el año anterior, mientras que el precio de salida registró un aumento de 5% hasta ubicarse en $7.30 USD/m²/mes.
Finalmente, los inicios de construcción sumaron 655,863 m² al cierre del 3Q 2026, 84% de ellos fueron edificios especulativos, y acumularon un total de 2.2 millones de m² en el año. Estas cifras representan una señal de que los desarrolladores siguen apostando por el mercado a pesar del aumento en la vacancia.
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