Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) se han consolidado como uno de los vehículos financieros más atractivos para invertir en el mercado inmobiliario mexicano, al ofrecer acceso a portafolios diversificados y flujos estables sin la necesidad de adquirir activos de forma directa.
Una de las formas de identificar el rendimiento de una Fibra es mediante el precio del Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFIs), ya que éste se mueve motivado por la oferta y la demanda. Estas dependen de factores como expectativas de crecimiento y rentabilidad, el sector inmobiliario en el que invierte; incluso, la influencia económica a nivel nacional e internacional.
La apuesta por el sector industrial gana relevancia
En los últimos años, el segmento industrial ha cobrado relevancia dentro de las estrategias de crecimiento de las Fibras, impulsado por tendencias como el nearshoring y la expansión logística. Fibra Danhos, Fibra Monterrey y Fibra Upsite, han incrementado su inversión en este tipo de activos, añadiendo a sus portafolios propiedades industriales.
Este movimiento se observa en el comportamiento de sus CBFIs, cuyos precios permiten analizar cómo los inversionistas están valorando la transición hacia un portafolio con mayor componente industrial, así como las perspectivas de rendimiento en el corto y mediano plazo.
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Precio de CBFIs impulsan a las Fibras con portafolio industrial
En el caso de Fibra Danhos, el precio de sus certificados pasó de $20.25 MXN al cierre del 1Q 2024 a $28.48 MXN durante el 1Q 2026, es decir, en los últimos 2 años se revalorizó 41% el precio del CBFI. Este crecimiento ocurre en paralelo a su incursión en el mercado industrial, donde ha sumado más de 100,000 m2 de área rentable a su portafolio, destacando el desarrollo Parque Industrial Cuautitlán I.
Por su parte, Fibra Upsite registró un incremento en el precio de sus CBFIs de $27.00 MXN a $41.00 MXN en el mismo periodo de años, su precio subió 64%. Este desempeño está respaldado por un portafolio de diez propiedades industriales que suman 205,337 m2, ubicadas en las ciudades de Tijuana, Ciudad Juárez y Tlaxcala con una tasa de ocupación de 100%. Cabe decir que, al cierre del 2025 la Fibra anunció su primera distribución a inversionistas.
Fibra Monterrey también ha mostrado una tendencia positiva en el comportamiento de sus CBFIs. Su precio pasó de $11.40 MXN en el 1Q 2024 a alcanzar $15.18MXN al cierre del 1Q 2026, logrando una apreciación de 33% en el valor de sus certificados.
El crecimiento cercano a los $10 pesos por certificado en un lapso de dos años sugieren una revalorización por parte de los inversionistas, asociada a la solidez de sus portafolios y a una mayor exposición a los activos industriales. En línea con dicha tendencia, Fibra Danhos y Fibra Upsite han alcanzado recientemente sus niveles más altos de precio durante el 1Q 2026.
En conclusión, el sector industrial brinda una mayor percepción de estabilidad y potencial de crecimiento, consolidándose como una de las inversiones más atractivas dentro del mercado de las Fibras.
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