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Terrafina llega a su primera década con el doble de ABR

13 abril, 2023 | Artículo

En marzo de 2023, el fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) Terrafina cumplió diez años de estar enlistada en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). En su oferta inicial, Terrafina colocó 318 millones de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) a un precio de $28 pesos por certificado, recaudando $8,904 millones de pesos, aproximadamente $716 millones de dólares. 

Con los recursos de esta emisión, Terrafina adquirió su portafolio inicial, el cual se constituyó por 145 propiedades, 132 edificios industriales desarrollados que sumaron 19.9 millones de pies cuadrados (ft2) de área bruta rentable (ABR) y 13 propiedades de reserva territorial con 19.3 millones ft2

Terrafina cuenta 276 propiedades industriales que acumulan un ABR de 39.4 millones ft2, lo que significa un crecimiento de 98% respecto al portafolio inicial, de acuerdo con cifras al cierre del 2022. Es decir, en una década, el fideicomiso logró doblar el ABR de su portafolio. Esto mediante una estrategia de crecimiento por adquisiciones, desarrollo, incluso, reciclaje de propiedades no estratégicas. 

Las adquisiciones 

Terrafina realizó una de sus adquisiciones más relevantes seis meses después de su enliste en Bolsa, durante el 3Q 2013. Esta fue la adquisición del portafolio Kimco de American Industries, conformado por 84 propiedades industriales con 11 millones de ft2 de ABR rentados por empresas multinacionales de manufactura ligera de los sectores automotriz, aeroespacial y bienes de consumo. Este portafolio tuvo una inversión de $605 millones de dólares. 

En 2015 adquirió un portafolio de 10 propiedades industriales por $59.4 millones de dólares. Estas propiedades se ubican en San Luis Potosí, Guanajuato y Monterrey y sumaron 1.1 millones ft2 de ABR al portafolio. 

Durante 2017, Terrafina agregó a su portafolio 75 propiedades y 10 millones ft2 mediante una serie de compras de propiedades y desarrollo propio. Una de las compras más grandes fue la adquisición por $422 millones de dólares de un portafolio integrado por 45 propiedades que representaron 5.6 millones ft2, distribuidos en el norte y bajío.  A la par, adquirió seis propiedades en el bajío que sumaron 725,000 pies cuadrados por un monto de $41 millones de dólares. 

La estrategia de desarrollo 

Desde su portafolio inicial, Terrafina planteó un crecimiento mediante desarrollo de propiedades, por ello en esta década ha tenido un portafolio importante de reserva territorial que comenzó con 19.3 millones ft2 y actualmente se encuentra en 4.6 millones ft2

Durante 2014 comenzó la estrategia de desarrollo, con la firma de 271,000 ft2 de los cuales 80% fue de edificios build-to-suit (BTS) y 20% de expansiones de propiedades existentes.  

En 2015, Terrafina desarrolló 883,000 ft2 ubicados en el norte, bajío y centro del país. Durante 2019, desarrolló 981,500 ft2, los cuales estuvieron distribuidos el 72.5% en la región norte y 27.5% en el bajío. 

A partir de 2018, la estrategia de crecimiento de Terrafina se centró en el desarrollo, pues de este año a la fecha las adquisiciones han sido casi nulas y todo se ha basado en la construcción de BTS y expansión de edificios existentes.  

Durante 2020, Terrafina desarrolló 692,000 ft2 provenientes de expansiones y edificios hechos a la medida (BTS). 

Reciclaje de propiedades 

En 2013 Terrafina también comenzó la estrategia de reciclaje de propiedades estratégicas, con la venta de una propiedad del portafolio Kimco por $43 millones de dólares.  

El reciclaje de activos continúo en 2015 con la venta de 3.7 millones ft2 distribuidos en varias propiedades entre las que se incluían reservas de tierra y naves industriales ubicadas en el noreste del país, principalmente en Tamaulipas. Esta venta de activos generó $101 millones de dólares. 

En 2020 Terrafina recicló propiedades que sumaban 3 millones ft2 por un monto de 127 millones de dólares. Estas propiedades se ubicaron en el norte, bajío y centro.  

La Fibra ha referido que la estrategia de reciclaje de activos confirma su capacidad de incrementar la calidad del portafolio. Mediante las ventas, reducen su presencia en mercados no dominantes y mejoran indicadores operativos y financieros.

Fuentes: Analytics 2.0 de Datoz, Terrafina, Fibraspy

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