2 marzo, 2023 | Artículo
Por: Alexis Magallanes, Market Analyst en Datoz
En los últimos años, el mercado inmobiliario industrial de Monterrey se consolidó como uno de los más grandes y dinámicos del país, ya que, cada vez más empresas consideran a la región norte para establecer sus operaciones manufactureras o logísticas y muchas eligen a la ciudad de Monterrey como su sede.
Este dinamismo ha impulsado a los desarrolladores a operar de una forma diferente. Es decir, al hablar de construcción de naves industriales podemos observar dos diferentes tipos de edificios: especulativos y build-to-suit (BTS) o edificios a la medida. Los edificios especulativos se construyen para que una empresa que esté buscando un espacio pueda tomarlo, mientras que, los edificios BTS están construidos acorde a las necesidades específicas del cliente o inquilino.
En el acumulado del año 2022 se construyeron 6.1 millones ft2 (564,232 m2) de edificios BTS en renta/venta para el mercado de Monterrey, de acuerdo con la información de Analytics 2.0 de Datoz.
Aun cuando los desarrolladores siguen construyendo edificios especulativos, podemos observar una tendencia al alza hacia el desarrollo de BTS. Mientras que, en 2019, el 36% de las nuevas construcciones fueron BTS, en 2022 representaron el 46%; además las construcciones de BTS fueron las más altas para un año desde que Datoz tiene registro.
El auge en el desarrollo de BTS se debe a que las empresas que están estableciéndose en la región prefieren invertir en un edificio que ya cuente con las dimensiones, equipamiento e infraestructura para su operación. Es por ello que los desarrolladores están reservando tierra para atender proyectos de esta índole que, en su mayoría, implican un aumento en los costos, pero también mayores retornos de inversión y menores riesgos.
Sin embargo, los proyectos BTS también tienen desventajas, pues puede llevar más tiempo volver a ocupar un edificio cuando el inquilino para el que fue construido lo desocupa, ya que al ser un espacio tan especializado es difícil que otro usuario se adapte a él y decida instalarse en el mismo.
La demanda de BTS beneficia más a las desarrolladoras con más reserva de territorial, ya que tienen mayor poder de negociación y éste será un diferenciador ante la situación actual de escasez en ubicaciones para construir.
Cabe destacar que, la mayoría de los proyectos BTS son edificios con dimensiones grandes, destinados especialmente a operaciones de manufactura. Esto crea un impacto positivo en la derrama económica de la ciudad.
En el parque industrial Hofusan se encuentran algunos de los BTS en proceso de construcción y entregados más destacados, todos ellos ocupados por empresas chinas. Tal es el caso de la planta en desarrollo de la empresa Sunon que tendrá 130,000 m2, y las plantas de la empresa Daye, que contará con 2 fases de desarrollo, la primera de 50,000 m2 y la segunda de 100,000 m2, de acuerdo con el historial de transacciones que aparecen en la herramienta Analytics 2.0 de Datoz.
Además, Prologis está construyendo para The Toro Company, una empresa estadounidense que diseña, fabrica y comercializa cortadoras de césped, quitanieves y suministros para sistemas de riego, un BTS de más de 60,000 m2 en Prologis Park Apodaca.
Por su parte, en el parque industrial Finsa Santa Catarina, Finsa desarrolla un BTS para la compañía petrolera de origen chino, Hengli, el cual tendrá más de 67,000 m2.
Sin duda, esta tendencia continuará manteniéndose en el mercado, por lo que cada vez veremos más proyectos de construcción BTS para empresas que actualmente busquen tener sus operaciones en el estado, muchas de ellas atraídas por la relocalización de operaciones o nearshoring.