junio 30, 2023 | Artículo
El mayor desarrollador de edificios logísticos del mundo, Prologis ve a México como uno de los países de América del Norte más beneficiados por el nearshoring o la estrategia de mover la producción cerca de los consumidores finales. Y considera que los espacios logísticos tendrán un impulso significativo.
De acuerdo con el documento Impacts of Nearshoring on Demand for Mexican Logistics Real Estate elaborado por Prologis, existen cuatro puntos en los que el nearshoring impulsará a los espacios logísticos en México.
La demanda de espacios para manufactura también requerirá de espacios logísticos. Prologis considera que el crecimiento de las operaciones de ensamblaje de automóviles impactará la demanda, ya que, de cada 1,000 millones de dólares invertidos en fábricas automotrices en México, puede generar entre 5 y 10 millones de pies cuadrados (ft2) de demanda logística local.
La demanda está impulsada por la relocalización cercana. La absorción anual, para abastecer a empresas en EUA, creció de 3 millones de ft2 en 2019 a 16 millones de ft2 en 2022, aumentando del 8% al 26% de la absorción bruta en el país. La absorción de la relocalización de proveedores nacionales y proveedores de logística de terceros especializados en almacenamiento de fabricación aumentó de 15 millones de ft2 en 2019 a 29 millones de ft2 en 2022, casi la mitad de la absorción bruta.
En los seis mercados principales de México, la demanda de espacios industriales se duplicó en 2022 frente a los niveles de 2019, impulsada por el nearshoring, lo que llevó a una significativa disminución de la disponibilidad, con tasas de hasta 1%, cuando el promedio previo era de 6%.
Además, el 60% del espacio actualmente en construcción está prealquilado en comparación con el 36% registrado en 2019.
Tal demanda provocó aumentos de hasta 16% en los precios de renta de los edificios industriales, el más alto en los últimos 10 años. Y Prologis prevé que el crecimiento a doble dígito de los precios de renta continúe durante el 2023.
Los cambios en las cadenas de suministro global han hecho que sean muy atractivas a largo plazo las ventajas de ubicación, libre comercio y mano de obra. En cuanto a ubicación, los principales centros de fabricación se encuentran muy cerca de la frontera con Estados Unidos, tal es el caso de Monterrey.
México es el único país en desarrollo que tiene acuerdos de libre comercio con Estados Unidos, Canadá, la Unión Europea y Japón. Además, el T-MEC hace más competitivo a México.
En cuanto a mano de obra, México tiene una población joven en términos globales, ya que el 42% de su población (49 millones de trabajadores) tiene entre 20 y 49 años. Dada la escasez de mano de obra en Estados Unidos y otras naciones desarrolladas, Prologis considera que esta gran fuerza laboral calificada representa una ventaja considerable para el país.
El aumento en las inversiones de nearshoring y las exportaciones aumentarán gradualmente en la medida en que se incremente la nueva capacidad. Por lo que, Prologis señala que las inversiones adicionales continúen impulsando la demanda de bienes raíces logísticos.
Actualmente el sector automotriz es el que está llevando a cabo más operaciones de relocalización, pero se espera que los sectores de electrónica, electrodomésticos y las tecnologías verdes desempeñen un papel más importante para la economía mexicana.
En términos de energía, Prologis refiere que se espera que los problemas de transmisión se alivien en cierta medida a medida que el gobierno federal, los estados y el sector privado se alineen en cuanto a financiamiento y ejecución de la expansión de la infraestructura eléctrica.
Al cierre del 1Q 2023, Prologis era propietaria o tenía inversiones en o a través de empresas de coinversión, propiedades y proyectos de desarrollo por un total aproximado de 111 millones de metros cuadrados en 19 países.