23 febrero, 2023 | Artículo
Fibra MTY está por cerrar la adquisición del portafolio inmobiliario Zeus, luego de la autorización de la Asamblea de Tenedores de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs).
Zeus está compuesto por 46 edificios industriales con un área bruta rentable (ABR) total aproximada de 822,052 metros cuadrados (m2) y una reserva territorial con una superficie total aproximada de 882,723 m2, distribuidos en 11 estados del país. El precio de la adquisición asciende a $662 millones de dólares (más el IVA, así como otros impuestos, costos y gastos de adquisición).
Esta compra será la más grande de la fibra en sus casi 9 años de vida. Además, el ABR de las propiedades en adquisición es superior al actual portafolio total, que es de 818,864 m2, por lo que, con esta adquisición, Fibra MTY tendría el doble de ABR.
En diciembre de 2014, Fibra MTY debutó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con un portafolio de 9 propiedades que sumaban 132,698 m2 de ABR, 7 propiedades eran de oficinas y sólo 2 industriales, es decir, el 64% del ABR correspondía a espacios de oficinas, mientras que el 34% a espacios industriales.
En 2015, el portafolio de Fibra MTY creció a 22 propiedades, con un ABR de 220,287 m2. En este año, la Fibra robusteció su portafolio industrial, ya que pasó de 2 a 9 inmuebles e incluyó propiedades comerciales o de retail. El ABR se dividió en 49.5% propiedades de uso industrial, 42.2% de oficinas y 8.3% de retail. Aunque los ingresos fueron mayoritariamente del segmento de oficinas, seguido por el industrial.
En los últimos siete años, la participación de las propiedades industriales de Fibra MTY fluctuó entre 66% y 74% del ABR, mientras que, las oficinas variaron entre 29% y 23%. En este tiempo se sumaron 598,577 m2 alcanzando 818,864 m2 al cierre del 3Q 2022, de los cuales 591,986 m2 son de edificios industriales. Los mayores crecimientos del portafolio se dieron en 2016 y 2018.
Cabe decir que, aun cuando las propiedades industriales tienen la mayor participación en ABR, en términos de ingresos, las oficinas oscilaron entre 50%, mientras que, el segmento industrial entre 45% y 48%.
Fibra MTY señaló que el portafolio Zeus incrementa su capacidad de aprovechar un mercado industrial con crecimientos históricos. Cabe señalar que al cierre del 4Q 2022, México alcanzó una absorción histórica de 6.4 millones m2, de acuerdo con la herramienta Analytics 2.0 de Datoz.
Con la adición de los 822,052 m2 de Zeus, Fibra MTY alcanzaría una ABR construida de 1.6 millones m2, de los cuales el 86.2% sería espacio industrial, con 1.4 millones m2, mientras que, el portafolio de oficinas apenas comprendería el 12.6%. Además, el 73% de los ingresos serían industriales y el 26% de oficinas, de acuerdo con estimaciones de la Fibra.
Fibra MTY tiene como vocación la administración de propiedades industriales, de oficinas y comerciales, por lo que el crecimiento de su portafolio se debe a adquisiciones de este tipo de inmuebles. Sin embargo, la compra de Zeus también marcaría un parteaguas, ya que incluye 882,723 m2 de reserva territorial, lo que llevaría a la Fibra a implementar alguna estrategia de desarrollo en el futuro, ya sea construcción de edificios build-tosuits, edificios especulativos o venta de tierra.
Además, recientemente cerró la adquisición de un terreno para la expansión del edificio industrial Huasteco Fagor, ubicado en San Luis Potosí. El terreno cuenta con una superficie de 9,867 m2, sobre el cual se edificará la expansión que agregará una ABR de 6,732 m2. Por los términos del contrato de arrendamiento de la expansión de este edificio, que dio a conocer Fibra MTY, se puede concluir que la fibra será la encargada de la construcción del edificio.