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Fibra Monterrey aprieta el paso para alcanzar meta 20/20

February 26, 2020 | Entrevista

Fibra Monterrey (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) cerró 2019 con una emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) por 3,900 millones de pesos para nuevas adquisiciones y con la compra del portafolio ‘Garibaldi’, cuatro inmuebles industriales en Nuevo León, por 662 millones de pesos.

 

Esto con el fin de avanzar en el programa 20/20, que tiene como objetivo sumar 20,000 millones de pesos en propiedades para 2020.
Con la última adquisición, el portafolio de la Fibra alcanzó 59 propiedades, ubicadas en nueve estados del país, con un total de 707,735 metros cuadrados (m2) y una ocupación de 97.2%.

 

¿Al cierre de 2019, cómo avanzaron las metas del programa 20/20?

Después de esta colocación (de CBFI) tenemos activos cercanos a los 18,000 millones de pesos y con el promedio de compras de los últimos cinco años, que han sido de entre 3,000 y 3,500 millones de pesos, estamos muy en línea con el plan estratégico 20/20.

 

A finales del primer trimestre de 2020 habremos concretado el 90% del programa 20/20 en cuanto a propiedades de inversión para seguir con la última parte de un par de miles de millones adicionales. Es probable que superemos los 20,000 millones, quizá lleguemos a 21,000 millones de pesos.

 

¿Qué características tendrán las próximas inversiones de la Fibra?

Las inversiones se realizarán con los recursos de la última colocación de certificados y será un portafolio industrial en el norte del país* y a abril de 2020 esperamos realizar dos transacciones más, una de oficinas y otra industrial. Antes del segundo trimestre de 2020 habremos utilizado estos recursos.

 

Estos proyectos están en los mercados primarios del Norte, Centro, Bajío y Occidente. De las tres transacciones más próximas tenemos un par de ellas en el Norte y otra en el Occidente.

 

Pero tenemos un pipeline más grande. Estamos negociando más transacciones a corto plazo, por lo que utilizaremos deuda u otra emisión de capital.

 

¿Cómo está conformado el portafolio de Fibra Monterrey?

Nuestra composición del portafolio se divide entre edificios de oficinas y naves industriales, lo que nos da un componente interesante de ingresos. Actualmente tenemos el 70% de nuestro ingreso en dólares y con un promedio de casi cinco años y medio en los contratos de arrendamiento.

 

Queremos seguir con esa diversidad. Queremos seguir 60% oficinas y 40% industrial en ingresos. Son activos que conocemos, sabemos manejar y nos dan confianza.

 

La parte industrial nos da flujo en dólares y acceso a crédito. Y estamos comprando oficinas con un componente dolarizado importante, más del 80%.

 

¿Cuáles son los planes después del programa 20/20?

El programa 20/20 termina en 12 meses. Estamos empezando a trabajar en la siguiente fase de nuestro programa de crecimiento, el cual tendrá la ventana de inversión de los siguientes 5 años. Quizá haremos algunos ajustes respecto al tipo de activos, mercados y temporalidad. Este programa saldrá en 2020.

 

Además, somos un emisor recurrente y la idea de hacer un programa multivalor fue precisamente eso. Nuestro programa multivalor de 10,000 millones de pesos vence en 2022, con esta colocación hemos utilizado 5,400 millones, y nos quedan otros 4,600 millones. Esperamos que en los próximos 2 o 3 años agotemos ese programa y estaremos pensando en el siguiente programa.

 

*Esta entrevista se realizó días antes de la compra del portafolio Garibaldi.

_____

Javier Llaca García

 

Director de Operaciones y Adquisiciones, COO de Fibra Monterrey. Cuenta con más de 25 años de experiencia en el mercado inmobiliario. Trabajó durante 14 años en Jones Lang LaSalle en donde ocupó diversos cargos hasta llegar a ser el Vicepresidente Ejecutivo.
Tiene una licenciatura en Ingeniería en Electrónica y Comunicaciones, y un diplomado en Finanzas Corporativas por parte del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Fue presidente del Urban Land Institute México de 2016 a 2018.

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