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El rol del FFO en la valuación de una Fibra

October 6, 2022 | #EnVozDelExperto

Por Antonio González, cofundador de Fibraspy 

 

Los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) se dedican a arrendar propiedades, a fin de generar rendimientos para sus fideicomitentes o fideicomisarios, es decir, sus inversionistas. Pero ¿Cómo pueden los inversionistas identificar oportunidades entre las Fibras con prospecto de generar rendimientos atractivos? Evaluar el crecimiento de los fondos de operación que genera la Fibra en un determinado periodo de tiempo (FFO) por certificado bursátil fiduciario inmobiliario (CBFI) es una manera. 

 

Comparar el FFO por CBFI entre el precio del CBFI contra una tasa de referencia podría indicar si la Fibra vale más o menos de lo que debería. A menudo se toma una tasa de retorno de bajo riesgo como la del MBONO a 10 años, que emite el Gobierno de México, como tasa de referencia para hacer este tipo de evaluaciones. Sin embargo, un crecimiento acelerado del FFO por CBFI podría justificar un precio elevado del CBFI de la Fibra ya que éste tiende a seguir el crecimiento del FFO por CBFI 

 

Por ejemplo, Fibra Danhos cerró el 2020 con un FFO por CBFI de $2.07 y un precio de $24.41. Equivalente a P/FFO por CBFI de 11.8x. Al invertir la ecuación (FFO por CBFI/P) para comparar con el MBONO a 10 años, nos  arroja un resultado de 8.4%.  

 

El MBONO a 10 años cerró el 2020 a una tasa de 5.25%, lo que indica que Fibra Danhos tiene un rendimiento (spread) positivo de 3.15%, lo que resulta alentador debido a que a mayor riesgo se espera mayor rendimiento. 

 

Incluso, bajo la suposición de que el spread fuera menor, difícilmente se descartará invertir en Danhos basandose solamente en esta variable, ya que actualmente se tienen expectativas de crecimiento del FFO por CBFI. Pero si estas expectativas no se cumplen, es posible que el precio de la Fibra se desplome. 

 

Hay que tener en cuenta que, el precio de una Fibra está influenciado por otros factores, particularmente por el sentir de la comunidad financiera y no siempre obedece al desempeño de sus variables financieras y los fundamentales del mercado. 

 

Al buscar generar buenos rendimientos invirtiendo en Fibras, es fundamental adquirir por debajo del valor presente del crecimiento en flujos de efectivo estimado desde el momento en el que se inicia la inversión hasta el día en el que se decida mantener a la Fibra en el portafolio de inversión.

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