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Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera que al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido el fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 72 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman 913,000 m2.

Fibra Plus espera obtener, al menos, 51% de los CBFIs de Fibra HD

El pasado 7 de septiembre, Fibra Plus anunció la apertura de la OPA (Oferta Púbica de Adquisición) para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD. Esto después de seis meses que las Fibras anunciaron la posible fusión de los negocios y obtuvieron la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

 

Diferentes comunicados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han expuesto un dejo de tensión en la adquisición, lo cierto es que Fibra Plus ya cuenta con el 50% del fideicomiso fundador, mientras que el otro 50% lo posee la familia Lomelí, y espera que al próximo 7 de octubre para conocer el porcentaje adquirido el fideicomiso Fibra.

 

En Datoz platicamos con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, sobre esta fusión mediante la OPA forzosa liquidada con los CBFIs de Fibra Plus, es decir, a través del intercambio de certificados entre ambas Fibras, que al 22 de septiembre el de Fibra Plus se cotizó en $13.45, mientras que el de Fibra HD fue de $3.65 pesos.

 

Durante la OPA ¿cómo se va a desarrollar el intercambio de certificados?

 

Un modo de transacción es un descuento anticipado para los inversionistas que hagan el intercambio de certificados de manera temprana, que será hasta el 23 de septiembre. Esta transacción equivale a un certificado de Fibra Plus por cada 2.60 certificados de Fibra HD. Después del 23 de septiembre la oferta es de 2.62 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus, la cual seguirá hasta el cierre de la OPA.

 

¿Cuáles son los resultados que espera Fibra Plus, una vez cerrada la OPA?

 

Fibra Plus espera obtener cuando menos 50% más uno del fideicomiso Fibra HD, esto mediante los CBFIs de los inversionistas. Es importante aclarar que esto es independiente al fideicomiso fundador porque eso ya lo tiene, pero no le da derechos económicos. Es decir, Fibra Plus busca los derechos económicos para crecer el portafolio, no los derechos por cobrar comisiones.

Nosotros somos una empresa alineada con el inversionista y nuestra prioridad es generar valor a nivel de certificado, por ello buscamos tener mayor participación en el fideicomiso fibra.

 

¿Cuáles serían los escenarios para Fibra Plus después del cierre de la OPA?

 

Hay tres escenarios posibles:

 

  1. Fibra Plus tiene menos del 50% de los certificados, por lo que tendríamos que plantearnos qué queremos hacer como Fibra Plus. Llevar a cabo o no la transacción, realizar más OPAs hasta lograr el cometido u otras operaciones.
  2. Se obtienen entre el 50 y 95% de los certificados, por lo que el inversionista mayoritario es Fibra Plus; entonces, se cambiaría la administración de Fibra HD para dar más y mejores resultados ya que hay puntos de mejora importante y poco a poco se buscará integrar los portafolios.
  3. Fibra Plus tiene del 95% para arriba y automáticamente se deslista de la Bolsa Fibra HD.

 

Es el mismo final, pero hay caminos más lentos, sin embargo, al final, la sinergia se da por completo cuando los dos portafolios estén integrados en la misma administración. Administración financiera y administración operativa.

 

¿Qué ventajas obtendrían los inversionistas con esta fusión?

 

El inversionista tendría un modelo de negocios escalado y sostenible, un sano nivel de deuda porque el portafolio combinado tendría un nivel de 23% de deuda y actualmente el LTV de Fibra HD es de 42%, por lo que está muy apalancado en términos inmobiliarios. Además, incrementa su participación en los sectores en auge como el industrial porque Fibra Plus tiene como uno de sus principios básicos seguir creciendo en esa línea de negocio y le da una sinergia cuantificable a nivel operativo, administración y productos financieros por tener mayor escala. Finalmente le da una mayor bursatilidad a su certificado.

 

Con este proyecto, las Fibras pasarían a tener la séptima posición en el mercado en cuanto a valor de activos, ya que el grupo consolidado tendría un valor neto de 15.7 mil millones en activos, con un crecimiento orgánico para incrementar por un múltiplo en los siguientes años el valor de su tamaño.

 

En términos de tipo de activo, ¿en qué segmentos se enfocaría el nuevo negocio?

 

Tenemos como oportunidad la adquisición y el desarrollo.

 

El tema de HD es la adquisición de un portafolio consolidado, con diferentes clases de activos por lo que habría que analizar con cuáles nos quedaríamos.

 

Los activos que son prioridad para Fibra Plus son industriales, logísticos y dolarizados; es decir, parques industriales en la frontera, centros logísticos son prioridad. Además, portafolios de vivienda en renta, centros comerciales sólo anclados con autoservicios (Power Center), oficinas clase A y centros de entretenimiento.

 

Con la integración de los portafolios sumarían 72 propiedades, 16 inmuebles de Fibra Plus y 41 activos inmobiliarios de Fibra HD, que suman 913,000 m2.

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Crowdfunding inmobiliario va por activos comerciales e industriales

En la última década las inversiones del segmento inmobiliario en México se han diversificado y democratizado, es decir, no sólo los grandes empresarios y bancos tienen la posibilidad de invertir en una propiedad comercial. Las Fibras fueron de los primeros instrumentos en aceptar la participación de inversiones menores y, ahora, el crowdfunding inmobiliario también quiere ser una vía para que pequeños inversionistas sean copropietarios de un activo comercial.

 

Briq, fintech de crowdfunding inmobiliario, concretó una alianza con Grupo Kiva, desarrollador y operador de inmuebles comerciales, para que por medio de la plataforma se pueda invertir en propiedades comerciales e industriales desde $1,000 pesos hasta un millón de pesos.

 

Alberto Padilla, CEO de Briq, dijo en entrevista para Datoz que el objetivo es la democratización de este tipo de activos y que el inversionista pueda elegir en qué inmueble invertir su dinero sin intermediarios.

 

¿Cómo participa el crowdfunding en la inversión de inmuebles comerciales e industriales?

 

En la Ley Fintech el crowdfunding se divide en tres modelos: deuda, capital y copropiedad y regalías. En este último se compran en conjunto y se tiene derecho a las regalías o ingresos del activo que se compró.

 

La copropiedad es muy diferente a la deuda, pues en lugar de tener un plazo establecido y una tasa fija, en este modelo, el inversionista es dueño de una parte de algo y dependiendo de cómo le va es el rendimiento que recibe. Además, en copropiedad, el inversionista se puede quedar su parte o venderla.

 

El objetivo de la cropropiedad por medio del crowdfunding es la democratización de este tipo de activos. Además, en esta vía de inversión, la persona puede poner su dinero en el inmueble que quiera, por lo que ha menos intermediarios. Si bien, hay una intermediación por parte de la plataforma, no es en cuanto a la gestión u operación del portafolio.

 

¿Cómo incursionó Briq en el modelo de copropiedad?

 

En el caso de Briq desde 2015 financiamos deuda para desarrollo de inmuebles, pero a finales de 2019 lanzamos nuestra primera oportunidad de copropiedad mediante un fondo de inversión de GBM. El inversionista se hacía socio del fondo y éste invertía en varios inmuebles, entre ellos residenciales y comerciales.

 

En 2020 se financió el primer proyecto de copropiedad fuera del fondo, un hotel en San Miguel de Allende de la marca Hyatt. La gente puede volverse socia del hotel comprando pedacitos a través de Briq.

 

Ahora tenemos una estrategia concreta a través de la alianza con Grupo Kiva, por lo que los inversionistas pueden participar de la copropiedad de plazas de servicio o edificios industriales.

 

Mediante esta alianza democratizamos la inversión en inmuebles todavía más, y esa es la estrategia, principalmente con Kiva, aunque no es exclusiva.

 

¿Desde qué montos se puede invertir en copropiedad y cuál es el ticket promedio?

 

El ticket mínimo está entre $500 y $1,000 pesos. El ticket máximo es de un millón de pesos, pero por un tema regulatorio, así lo estableció la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Mientras que el ticket promedio en los inmuebles comerciales está en $40,000 pesos.

 

¿Con estos montos, qué participación puede tener el crowdfunding en una propiedad?

 

Por un factor regulatorio, la Comisión nos limita a fondear hasta 60 millones de pesos por proyecto, por lo que la participación puede variar mucho. Por ejemplo, en un inmueble con un valor de $1,000 millones de pesos, apenas tenemos 1%.

 

¿Cómo se da es el retorno de inversión?

 

Briq obliga al desarrollador u operador a publicar sus resultados, por lo que nos parecemos a una Bolsa de Valores, y a la vez somos el medio por el cual se hace la distribución del dinero, tanto del inversionista al proyecto y viceversa.

 

Las rentas se reparten de manera mensual, pero dependerá de las reglas de cada proyecto.

 

¿Qué proyectos están dentro del crowdfunding?

 

Están los proyectos del Fondo de GBM, el hotel de Hyat y los proyectos con Kiva. Con Kiva tenemos El Refugio, una plaza de servicios en Querétaro; otra plaza de servicios en Guadalajara. Además, tenemos un proyecto industrial enfocado a empresas de logística y distribución en Guadalajara, se llama Nextipark.

 

En el pipeline seguirán más plazas de servicios. Es probable que tengamos proyectos en Tijuana, Ciudad de México, Los Cabos, Cancún.

April 15, 2021

Este coworking quiere acelerar a las PropTech

Net(work), empresa inmobiliaria mexicana con modelo de oficinas flexibles, pretende colaborar con el desarrollo de las PropTech (Property Technology) en el país mediante la iniciativa PropTech M, que alojará en un solo sitio a esta comunidad para su impulso y aceleramiento.

 

Juan José Pérez Hume, director  general de Net(work), señaló que las PropTech han mostrado un gran potencial en los últimos años, ya que tan sólo en 2019 generaron inversiones por aproximadamente $18,000 millones de dólares a nivel mundial.

 

¿Por qué el interés en crear un espacio exclusivo para las PropTech?

 

Hemos visto como las PropTech han evolucionado la industria de bienes raíces a través del aprovechamiento de la tecnología para transformar  los servicios y la interacción entre negocios, inquilinos y propietarios del sector.

 

Además, la pandemia de COVID-19 ha tenido un gran impacto en las nuevas formas de trabajo y a su vez en el sector inmobiliario, pero esto no ha mermado a las PropTech, al contrario, ha funcionado como un acelerador para el crecimiento que ya traían.

 

Nos hemos dedicado a aprender de la tecnología y su relación con los bienes inmuebles y es como vimos que es un gran movimiento.

 

¿Qué es PropTech M?

 

La iniciativa PropTech M quiere ser un espacio, un punto de encuentro para todos los jugadores de la industria PropTech en México.

 

Queremos desde dar becas de espacios de trabajo para proyectos destacados, hacer algo de mentoría y acelerar proyectos.

 

Pretendemos que este punto de encuentro sea construido con base en las necesidades de esta comunidad, por lo cual ya tenemos platicas con las empresas para conocer sus requerimientos, tamaños de los equipos y formas de trabajar.

 

Estamos moldeando el proyecto para que se ajuste a las necesidades de los desarrolladores y emprendedores que están atacando la industria inmobiliaria a través de la tecnología.

 

¿Qué tipo de espacio es PropTech M?

 

El edificio destinado para esta iniciativa se ubica en Insurgentes, que es uno de los principales corredores de oficinas de la ciudad. Y lo que hicimos fue tomar un inmueble con bajo desempeño, invertir en él y reposicionarlo, de tal suerte que no sólo estamos cambiando su imagen, también estamos cambiando su capacidad de generación de flujo.

 

Este proyecto es un edificio completo de 3,500 m2, con alrededor de 500 m2 de áreas al aire libre, y una capacidad para atender 250 personas todos los días, además de sus clientes y sus visitas.

 

¿Bajo qué modelo de oficinas está el proyecto?

 

Nuestro modelo son oficinas flexibles, que observamos tendrá mucho más futuro aún por el impacto del COVID-19.

 

Vemos que las empresas reconocen valor en la flexibilidad, ya que no muchos tienen la certidumbre de lo que pasará en los próximos meses o años y por ello buscan soluciones donde la flexibilidad les permita aumentar o disminuir metros, puestos de trabajo y tener un uso de los inmuebles más a la medida de sus necesidades.

 

¿Las oficinas están listas para entregar?

 

Estamos listos para recibir a cualquier empresa que nos busque y que califique. Nosotros somos flexibles y estamos listos para recibir a las PropTech desde ya.

 

Además, tenemos una ocupación de 75%.

September 22, 2020

Artik Kapital, el fondo que equipa tu oficina

Artik Kapital es una alianza estratégica entre GAYA Sinergia Constructiva y Gaia Capital para ofrecer una solución a las empresas que buscan renovar el interior de sus corporativos, pero no pueden y/o quieren descapitalizarse con una inversión tan fuerte, mediante un esquema de arrendamiento puro.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de Desarrollo Estratégico de GAYA, explicó que este fondo financia la obra interior de un espacio de oficinas: instalaciones, infraestructura, equipamiento, acabados, mobiliario. Es decir, este financiamiento se destina a la instalación de aire acondicionado, cableado eléctrico, iluminación, plafones, tablaroca, alfombra, pisos, acabados, mobiliario, equipo de cómputo.

 

¿Cómo acceder a este financiamiento?

 

Lo primero y más importante es el análisis de capacidad de pago porque este financiamiento es por periodos largos de tiempo, de cinco a diez años. Mediante ese análisis evaluamos la capacidad crediticia de nuestros clientes y con base en él diseñamos el financiamiento.  

 

¿Cómo es el esquema de financiamiento?

 

El financiamiento funciona como un esquema de arrendamiento, es decir, el cliente paga una cuota mensual en un plazo establecido, que por lo general es paralelo al plazo de renta de sus oficinas.

 

Cabe decir que, el cliente se encarga de buscar la oficina que requiere para renta y la negociación de ese contrato, Artik Kapital financia interiores y GAYA ejecuta la obra, acondiciona, diseña, equipa y amuebla. GAYA ejecuta todos los financiamientos del fondo.

 

¿Qué sucede cuando se finaliza el alquiler?

 

Cuando se termina el plazo de alquiler o financiamiento, el cliente puede decidir entre pagar un remanente y se queda con todo el equipamiento y muebles o remodelar una nueva oficina con un nuevo financiamiento.

 

¿Cuántos proyectos ha financiado el fondo?

 

Artik ha financiado a clientes AAA en edificios AAA, los cuales están satisfechos por no haberse descapitalizado también por tener oficinas de primera, con última tecnología.

 

En tres años hemos colocado alrededor de 33 millones de dólares en 15 proyectos de diferentes tamaños y giros, en los mercados de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Mérida. Cabe resaltar que no tenemos cartera vencida.

 

¿Cuál es la meta de financiamiento para 2020?

 

La pandemia se nos atravesó, pero tenemos un pipeline interesante en cuanto se retome la actividad comercial. Probablemente sean más lentas las tomas de decisiones, pero no será un mal año en colocación para Artik, porque la necesidad existe y más en el contexto que generó la pandemia.

 

Nuestra meta es colocar alrededor de 20 millones de dólares y en un panorama no tan optimista alcanzaremos 14 millones de dólares.

July 14, 2020

La reconfiguración de oficinas en la ‘nueva normalidad’

Con la reactivación económica, se espera la apertura de los espacios corporativos, pero todo dependerá del control de la pandemia de coronavirus (COVID-19). Esto luego de más de dos meses de que las empresas decidieron realizar los trabajos de oficina desde casa (home-office) para evitar contagios.

 

Alberto Laris, socio fundador y director de desarrollo estratégico de GAYA, platicó con Datoz para detallar algunos puntos que deben tomar en cuenta las empresas en su regreso a las oficinas en la ‘nueva normalidad’.

 

¿Cómo impactará la ‘nueva normalidad’ en la configuración de los espacios de oficinas?

 

El primer impacto tiene que ver con el distanciamiento social, ya que, en todas partes, incluso en la oficina debo guardar una sana distancia.

 

Esto es un problema para el real estate porque alrededor de 1,000 m2 se planteaban para 100 personas, es decir, se consideraba 10 m2 por usuario, que contemplaba escritorio, sala de juntas, baños, áreas comunes; pero esto ya no va a funcionar.

 

Ahora en un espacio similar la densidad de usuarios debe ser mucho menor, probablemente sea para 60, 50 o 40 personas, todo dependerá de la distribución del espacio. Sin embargo, difícilmente las empresas rentarán el doble de m2 en el corto plazo.

 

Con el éxito del home-office y la tecnología aplicada, las empresas están pensando si es necesario que todos regresen a la oficina o sólo ciertas áreas. Esto traerá un cambio en la estructura organizacional para hacer una operación más flexible.

 

¿Cómo será la convivencia en las oficinas con esta reconfiguración?

 

Una vez que se identifique cuántas personas regresarán a la oficina y cómo será la distribución en función del distanciamiento social, se deben señalar circuitos, es decir, carriles de entrada y salida para que la gente no se encuentre. Habrá un sentido de circulación en las oficinas.

 

Además se deben instalar estaciones de sanitización para fomentar el lavado constante de manos y uso de tapabocas. También es fundamental que la empresa provea equipo de protección personal.

 

La toma de temperatura y cuestionario de monitoreo de salud también son necesarios y debe de haber un reglamento de sana distancia para sala de juntas.

 

Además, la capacidad de los elevadores ya no será la de antes, por lo que debe haber una logística para un horario escalonado de ingreso y egreso.

 

¿Qué cambios veremos en infraestructura y/o materiales?

 

El tema del aire acondicionado ha sido polémico por el síndrome del edificio enfermo, pero se está planteando que haya filtros de rayos ultravioleta en los sistemas centrales de aire acondicionado para que el aire sea más limpio y con tecnología se pueda eliminar cualquier tipo de amenaza sanitaria.

 

En decoración los materiales son importantes. No se eliminarán las alfombras, pero se buscarán las que tengan capacidad de rechazar o eliminar más rápido cualquier tipo de virus o bacteria.

 

También se buscarán pisos y pinturas más fáciles de sanitizar.

 

¿Cómo conciliar estas reglas entre dueños e inquilinos?

 

Debe haber una congruencia en las normas del edificio entre dueño, inquilinos y administración. Si habrá cambios en infraestructura, todos los pisos deben estar acorde con eso para que tenga sentido.

 

Además, se deben acordar cuáles serán los protocolos y cómo se seguirán.

July 13, 2020

Corporativo Neuchâtel, el edificio wellness de Hines

Hines, inversionista, administradora y desarrolladora de bienes raíces, en colaboración con Ivanhoé Cambridge, construye Corporativo Neuchâtel, el primer edificio de oficinas de la comunidad planeada de MIRA en Ciudad de México.

 

Ubicado en Neuchâtel Cuadrante Polanco, este corporativo contará con un total de 38,000 m2 de área neta rentable en 19 niveles. Además, ofrecerá gym center, área de salones y coffee and lounge bar con conectividad.

 

Una de las características más importantes es que ostenta la certificación LEED Gold como edificio sustentable y la certificación Well que mide el desempeño del entorno en la salud y bienestar del usuario final.

 

Amy Henderson, Vicepresidente Senior de oficinas en CBRE y bróker del proyecto, contó a Datoz las características del nuevo corporativo.

 

¿Qué significa que Hines construya este complejo de oficinas?

 

El que Hines esté al frente de Corporativo Neuchâtel garantiza que el proyecto será AAA, ya que Hines tiene más de 25 años en el mercado dando mantenimiento a los edificios.

 

En cuanto al diseño del inmueble y la selección de los materiales, no hay duda de que son los mejores para que el edificio mantenga la clasificación AAA, a lo largo del tiempo.

 

¿Qué distingue a Corporativo Neuchâtel del resto de la oferta?

 

Este es un edificio por encima del mercado porque entregará manejadoras de aire acondicionado en piso; el cliente sólo tendrá que hacer su ramal de energía eléctrica en piso y no desde sótano, como se entrega normalmente.

 

Neuchâtel es todo un complejo de usos mixtos, no sólo es la parte corporativa, por lo que también tendrá una zona comercial y residencial importante en diferentes torres.

 

Además, su ubicación es de fácil acceso, sobre avenida Río San Joaquín, en Polanco, por lo que tiene toda la infraestructura de esta zona: movilidad, servicios, restaurantes, entretenimiento.

 

¿Cómo está constituido el edificio?

 

Corporativo Neuchâtel tendrá 19 pisos de oficinas con plantas de 2,200 m2 con un núcleo central, es decir, elevadores, baños y escaleras de emergencia están en el centro, lo que libera toda la fachada exterior para el paso de la luz y aire.

 

Aunque no es un edificio alto, se decidió dividir en dos el corporativo, por lo que habrá dos bancos de elevadores, unos subirán a pisos inferiores y otros a pisos superiores, a fin de ser más eficientes los trayectos internos.

 

Además, tendrá una parte comercial de 14,000 m2 en la parte baja para dar servicio a los clientes tanto de oficinas como de vivienda.

 

¿Qué tipo de inquilinos encontraremos?

 

Tenemos una alta demanda de empresas de servicios y tecnologías porque ven todos los beneficios de un edificio de estas características, en temas de retención de talento y bienestar para los empleados. Las empresas de tecnología y servicio son las que más valoran este tipo de amenidades.

 

También estamos buscando algún coworking, no para que ocupe gran parte del edificio, sino para que sea un amenitie más para nuestros inquilinos, es decir, que sea otra forma de trabajar para los clientes que están en el edificio. estamos en contacto con alguno de ellos, que incluso todavía no llegan a México.

 

Además de lo mencionado, ¿cuál es el plus de Corporativo Neuchâtel?

 

La certificación LEED Gold que lo posiciona como un edificio sustentable por el uso eficiente de energías, residuos y demás, para cuidar al medio ambiente.

 

También tendrá la certificación Well, que se enfoca en el calificar el tipo de espacios y servicios que se ofrece para la salud y bienestar del usuario final. Por ejemplo, que, entre aire nuevo al espacio, mejor uso del aire acondicionado, que la comida sea saludable, entre otras.

 

¿Tienen fechas estimadas de entrega?

 

Todo se entregará en obra gris para que los inquilinos hagan las adecuaciones que requieran, por lo que estimamos entregar en el segundo semestre de 2021.

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Amy Henderson

 

Es Vicepresidente Senior del área de oficinas, líder del área de Representación de usuarios y en el área de Representación de Propietarios en CBRE México. Cuenta con más de 9 años de trayectoria en bienes raíces.

Los Pocket Park de GP Desarrollos

Garza Ponce Desarrollos (GP Desarrollos) apuesta por la reinvención de sus parques industriales mediante el concepto Pocket Park, que pretende ofrecer mejores ubicaciones y acceso a mano de obra de calidad.

 

La desarrolladora del primer parque industrial privado de Nuevo León levanta cinco Pocket Parks que suman 200 hectáreas de terreno y poco más de 850,000 m2 de área rentable, con una inversión de más de $7,000 millones de pesos.

 

Además de los Pocket Park, GP Desarrollos cuenta con 210,000 m2 de naves industriales, con una ocupación del 90%, ubicadas en Nuevo León, Aguascalientes y San Luis Potosí.

 

¿Cómo y por qué nacen los Pocket Park?

 

En 2014, Fibra Uno compró el 95% del portafolio industrial de GP: parques industriales, naves stand alone y sale and lease back (SLB); sólo nos quedamos con el parque de Aguascalientes, algunos terrenos industriales en Monterrey y en San Luis Potosí. Esta compra nos hizo cuestionarnos hacia dónde crecer y tuvimos la oportunidad de reinventarnos.

 

Entonces, la empresa decidió crear el concepto de Pocket Park para que éste fuera el nuevo producto que lanzáramos al mercado y nuestra marca distintiva.

 

¿Qué caracteriza a un Pocket Park?

 

El Pocket Park se diferencia de un parque tradicional por el tamaño. Un Pocket Park tiene entre 20 y 40 hectáreas, mientras que el tradicional tiene más de 100 hectáreas.

 

Estos parques tendrán un Business Center como amenidad. Estas oficinas las pueden usar de manera temporal para sala de juntas o coworking.

 

Además, los Pocket Park tiene varios beneficios como la cercanía a las zonas habitacionales, por lo que las empresas tendrán mano de obra más accesible. Si tienes un parque de 250 hectáreas va a estar alejado de la mancha urbana, un parque más chiquito se puede tener cerca de colonias o unidades habitacionales.

 

Se optimiza la vigilancia del campo, es decir, una empresa puede no tener guardia, nosotros lo cubrimos porque es para todo el parque, lo que significa un ahorro en seguridad.

 

¿Cuál el plan de desarrollo de estos parques?

 

Ahora estamos desarrollando cinco Pocket Park al mismo tiempo. Hace unos meses inauguramos el Pocket Park Oriente, que está en Monterrey y cuenta con 33 hectáreas y permitirá construir 120,000 m2 de área rentable.

 

A finales de mayo o principios de junio inauguraremos el parque de Escobedo, Nuevo León, que estamos por terminar la primera nave especulativa. Este parque está dentro del Parque Industrial GP Escobedo.

 

También estamos construyendo otro parque en Ramos Arizpe, Coahuila y vamos a empezar uno en León, Guanajuato.

 

En Reynosa haremos un mini Pocket Park, ya que tenemos terrenos dentro del parque Villa Florida; vamos a levantar tres naves industriales bajo el concepto de Pocket Park.

 

Lo interesante de estos parques es que no sólo van a tener naves especulativas, también tienen un área asignada para proyectos built-to-suit (BTS).

 

¿Cómo ha avanzado la comercialización de los parques?

 

Al crear una identidad particular al Pocket Park genera mucha certidumbre al inquilino porque todos los parques tienen mismo concepto e imagen. Estamos compartiendo un producto estándar que ayuda a tomar decisiones.

 

Además, algo que les gusta mucho a los inquilinos, y es la principal ventaja competitiva del parque, es la cercanía con la mano de obra.

 

La nave especulativa del Pocket Park Oriente de 14 mil m2 ya se rentó toda a una empresa de logística y estamos por cerrar un contrato de BTS para una empresa de manufactura.

__________

Martín Caro

 

Director Comercial de GP Desarrollos. Fue comisionado de comercio e inversiones del extinto equipo ProMéxico de la Secretaría de Economía con sede en Corea del Sur y Estados Unidos.

T-MEC impulsa a grupo IGS en construcción de naves industriales

El desarrollador y administrador de fondos de inversión, Grupo IGS confía en que el tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) impulsará la demanda de espacios industriales en el país, por lo que alista una inversión de $2,000 millones de pesos en la construcción y adquisición de edificios industriales y centros de operación. Este capital proviene de uno de los tres Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) que la firma levantó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

 

El grupo que dirige Antonio Ruiz Galindo participa en el sector vivienda, usos mixtos e industrial; el portafolio de este último segmento asciende a 115 naves ubicadas principalmente en el norte del país, las cuales suman más de 10 millones de pies cuadrados, con una tasa de ocupación de 87%.

 

¿Cuál es el plan de inversión de Grupo IGS para este año?

El 26 de septiembre de 2019 se hizo un aumento de capital de $2,000 millones de pesos en nuestro CKD actual, los cuales estarán enfocados exclusivamente en naves industriales.

Hemos observado que la inversión extranjera directa sigue creciendo impulsada por la firma del T-MEC y provocará que México siga teniendo exportaciones importantes hacia Estados Unidos. Por esto hemos tenido diversas solicitudes de clientes actuales y nuevos para construir sus naves industriales y centros de operación en el país.

 

¿Cómo invertirán este capital?

La idea es tratar de invertir el CKD lo antes posible. Estimamos que entre 12 y 18 meses estarán invertidos totalmente los $2,000 millones.

Todavía no sabemos el total de inventario que sumaremos al portafolio porque el costo depende del tipo de edificio y segmento al que se destinará, pero construiremos edificios para ensamble, manufactura ligera y centros de distribución.

La mayoría de las naves serán build-to-suit (BTS) y sale and lease back (SLB), pero también hay edificios especulativos en mercados de poca oferta que se pueden rentar fácil y rápido.

 

¿En dónde se concentrarán las inversiones?

Estamos muy enfocados en la zona norte del país. En el sursureste hay muy poca industria y no invertimos porque no hay un mercado sólido. Nosotros invertimos básicamente en la parte norte del país y en los mercados tradicionales: Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa, Tijuana, que siguen siendo los más atractivos y de crecimiento.

 

¿Ya iniciaron alguna negociación?

Tenemos la compra de un portafolio de naves industriales que se ubica en una zona de Coahuila y parte de Ciudad Juárez*. Además, tenemos la compra de un terreno en Ciudad Juárez. Esas son las dos inversiones que estamos haciendo. Ya firmamos una carta de intención. También tenemos un pipeline nuevo y ya veremos cuáles se cierran o cuáles no.

 

*El 29 de enero Grupo IGS anunció a la BMV la compra del portafolio South Park.
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Antonio Ruiz Galindo

Presidente y director general de Grupo IGS, cargo que ocupa desde 1997, año en que se constituyó la empresa. En IGS ha promovido, desarrollado y administrado fondos de inversión como “Mexico Real Estate Investments, L.P. y se ha asociado con fondos internacionales como “Prudential Real Estate Investors”, “Morgan Rio Investments”, AIG Global Real Estate, Lasalle Investment Managers.
Ruiz Galindo es Licenciado en Administración de Empresas por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey.

February 26, 2020

Fibra Upsite apuesta por el coworking industrial para Pymes

En junio de 2018, debutó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) Fibra Upsite, vehículo de inversión dedicado al desarrollo, arrendamiento y administración de bienes inmuebles industriales. La Fibra fundada y dirigida por Rodolfo Balmaceda levantó en su oferta inicial 554.6 millones de pesos.

 

Fibra Upsite es considerada como un fideicomiso disruptivo, además de iniciar con un portafolio de desarrollo, es pionero en introducir el concepto de coworking industrial con el que pretende impulsar a las pequeñas y medinas empresas (Pymes) del país.
El portafolio de Upsite tiene un Área Bruta Rentable (ABR) de 265,819 m2 en cinco proyectos iniciales ubicados en Tijuana, Ciudad Juárez, Tlaxcala, Naucalpan e Irapuato.

 

A un año de su debut en Bolsa, ¿en qué etapa de desarrollo se encuentran los proyectos de Upsite?

 

Estamos desarrollando un proyecto en Tlaxcala, es un build-to-suit de 31,000 m2, con un contrato a 10 años. Es para un cliente único orientado a exportar al mercado norteamericano un tipo de loseta que aún no se fabrica en México.

 

Ya terminamos un edificio de inventario en Ciudad Juárez de 14,000 m2, y a finales de noviembre terminaremos un edificio inventario en Tijuana de 8,400 m2.

Empezamos a desarrollar la infraestructura del parque de Tijuana que es de 12 hectáreas y del parque de Ciudad Juárez que es de 10 hectáreas, como parte de nuestro modelo de negocio de arrancar con el desarrollo.

 

¿Cómo ha avanzado la comercialización de sus edificios inventario?

 

Ciudad Juárez y Tijuana son mercados con tasas de absorción tan altas que empezamos a negociar el posible arrendamiento de los edificios antes, inclusive, de ser terminados. Lo que está sucediendo es que, en esos mercados, edificio que construyes, edificio que se absorbe.

 

El sector inmobiliario industrial sigue fuerte, particularmente en la frontera, a diferencia de otras áreas del desarrollo inmobiliario como oficinas que se ha frenado.

 

¿Cómo continuará su plan de desarrollo en 2020?

 

En 2020 arrancará el desarrollo del primer edificio de coworking industrial, que está en Naucalpan. Tenemos planeado hacer edificios de coworking en Tijuana y Ciudad Juárez, pero será más adelante, los primeros edificios en estas ciudades son tradicionales.

 

En cada ciudad debemos de adaptar los edificios de coworking porque tienen características distintas. En Naucalpan esperamos encontrar empresas de diseño y desarrollo de software, mientras que en Juárez quizá predomine la manufactura ligera. Con el tiempo encontraremos la manera de ir creando a través del coworking industrial ciertos ecosistemas.

 

¿Qué es el coworking industrial?

 

El coworking industrial significa que un edificio de 10,000 m2 se pueda compartimentar en áreas desde 200 m2 y lo espacios se van ofreciendo y adaptando a las necesidades de los clientes.

 

Sin embargo, en estos edificios hay áreas muy definidas como la de logística para entrada y salida de productos; el comedor; las oficinas que se comparten dentro de la nave industrial; los baños.

 

Queremos que en los parques se establezca una empresa ancla y que sus proveedores, que pueden ser Pymes, ocupen el edificio de coworking. El objetivo sería hacer un clúster en el edificio de coworking para crear un ecosistema de producción. A eso aspiramos.

 

¿Cómo puede impulsar a las Pymes este concepto?

 

Tratamos de contribuir a la mejora de la eficiencia de las Pymes a través de la productividad, reducción de gastos operativos y contribuyendo al cuidado del medio ambiente con modernización de las operaciones. Todo esto en edificios de primer mundo, con todos los servicios, a un menor costo y, lo más importante, cerca de su cliente principal.

 

Nuestro vehículo fue diseñado para hacer la inversión inmobiliaria que no pueden hacer las Pymes porque es la más costosa, y ser los facilitadores para que estas empresas tengan acceso a estos espacios.

 

Las Pymes son las empresas que más empleo generan en el país y las que más contribuyen al PIB, nosotros estamos enfocados en pequeñas y medianas, en sectores de mayor valor agregado para que nuestro modelo tenga éxito.

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Rodolfo Balmaceda

 

Es CEO y Presidente del Comité Técnico de Fibra Upsite. Anteriormente se desempeñó como Director de Negocios de Vesta. También desarrolló diferentes proyectos de bienes raíces industriales como socio de Grupo Caabsa-Steel.
Asimismo, colaboró en la Embajada de México en Estados Unidos con el equipo negociador del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).
Estudió la licenciatura en Economía en el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Realizó una maestría en Desarrollo Económico y Política Públicña en la CEPAL.

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Guadalajara baja el ritmo de construcción de oficinas

Guadalajara, el tercer mercado de oficinas más grande del país, ha tenido un constante ritmo de crecimiento en los últimos tres años, el cual ha sido de entre 5 y 9%. Sin embargo, el incremento en su inventario podría ser más moderado en los siguientes meses debido a que en los últimos doce meses no se iniciaron construcciones de nuevos proyectos en este mercado. Y tal parece que esta cautela por parte de desarrolladores e inversionistas continuará para la segunda mitad del año.

 

Actualmente, en este mercado hay 11 edificios de oficias en construcción, ocho de ellos son usos mixtos y tres son stand alone, que suman 87,899 m2, esto es 43% inferior al 2Q 2020. Es decir, al cierre del segundo trimestre de 2020 en dicha ciudad había en construcción 153,895 m2 en 18 proyectos.

 

La diferencia del inventario en construcción del último año equivale a 7 edificios, entre los que se encuentran Punto Sur, Torre Niba, Novéna México, Hélix, entre otras, que representan 65,996 m2, los cuales ya corresponden al inventario existente, por tanto, el inventario total existente de Guadalajara es de 898,678 m2, 8% más grande que el 2Q 2020.

 

Uno de los factores de la cautela para iniciar la construcción de los proyectos en planeación es el alza en la tasa de disponibilidad, ya que se ubicó en 19.4% al cierre del 2Q 2021, y los espacios existentes disponibles aumentaron 73.4% al pasar de 93,658 m2 en el 2Q 2020 a 162,399 m2 en el 2Q 2021. Cabe recordar que, este aumento abrupto en la disponibilidad de espacios existentes se debe a la incorporación de los edificios antes mencionados, por lo que la disponibilidad en construcción se redujo en 62%.

 

Aun cuando la recuperación del segmento de oficinas es lenta porque así ha sido la demanda, Guadalajara muestra buenos signos de recuperación, pues de enero a junio de 2021 tuvo una absorción bruta de 15,333 m2, que fue 60% superior a lo registrado durante el mismo periodo de 2020, cuando comenzó la pandemia. Es importante señalar que la mayor transacción de este mercado fue encabezada por Farmacias Guadalajara, que arrendó un edificio completo en el corredor Zona Financiera, el cual al momento del cierre del contrato todavía estaba en construcción, pero se entregará durante el 3Q 2021.

 

Con todo, Guadalajara se ha convertido en uno de los mercados corporativos emergentes más importantes del país, ya que se ha ayudado del crecimiento de la urbe, en términos de población y comercio, así como de la actividad industrial. Esto proyecta un mercado de oficinas estable para los próximos años, aun cuando el entorno todavía es complicado para este segmento inmobiliario.

September 10, 2021

Mercado industrial de GDL podría superar absorción total de 2020 en el 3Q 2021

Por: Alma Villalobos, Market Analyst en Datoz

 

El mercado inmobiliario industrial de Guadalajara está a sólo 62,248 m2 de alcanzar la absorción bruta anual que se obtuvo en 2020. El año pasado cerró con una demanda de espacios industriales de 299,261 m2, mientras que al cierre del 2Q 2021 se tiene registro de un total de 237,013 m2, que representan el 79% del total de los m2 rentados en el 2020. Por lo tanto, se estima que para el término del 3Q 2021 el mercado haya igualado o superado la absorción anual que se tuvo durante el 2020.

 

Compuesto por seis submercados, el inventario total es de aproximadamente 4.7 millones m2, de los cuales 157,512 m2 de ANR están disponibles; por lo que su tasa de disponibilidad se ubicó en 3.32% al cierre del 2Q 2021, una reducción de 351 puntos base respecto al año previo. La ajustada tasa de disponibilidad en este mercado es la cuarta más baja de los 21 mercados principales del país y es consecuencia directa de la fuerte demanda por espacios industriales. En los últimos doce meses se absorbió el 50% del espacio disponible. Esto abre un nicho de oportunidad para nuevas inversiones.

 

Con el fin de cubrir la demanda de espacios industriales, tan sólo en el submercado de El Salto se encuentran en proceso de desarrollo dos nuevos parques industriales y ya se edifican dos edificios especulativos. El parque Kampus Santa Rosa desarrollado por Alveo Kapital tendrá 90,251 m2 de ANR y actualmente se encuentra en construcción el primer edificio especulativo de 40,016 m2. Mientras tanto, en el Parque Industrial Axis Centro Logístico, con aproximadamente 232,000 m2 planeados para uso industrial actualmente se instala la infraestructura. A su vez, en Amerian Industries San Jorge Industrial Park se construye el edificio inventario III de 12,079 m2. Por tanto, los espacios especulativos en proceso actual de construcción sumarán un total de 52,095 m2 de inventario nuevo, lo que ajustaría la disponibilidad.

 

El corredor industrial El Salto continúa posicionándose como uno de los submercados más resilientes tras la contingencia sanitaria, ya que, además de la concentración de nuevos parques y proyectos especulativos en construcción, este submercado es el corredor con mayor demanda en el mercado de Guadalajara, al concentrar el 52% de las operaciones en renta totales durante 2021.

 

Con todo, es casi un hecho que Guadalajara continuará con el ritmo de demanda que tuvo durante el primer semestre de 2021, por lo que superará fácilmente el nivel de absorción bruta de 2020, incluso, esto puede suceder antes de concluir el año, ya que se ubica a sólo 20% del total de m2 arrendados durante el año anterior. Aun cuando ya se encuentran nuevos proyectos en desarrollo, con el dinamismo de demanda es probable que la tasa de disponibilidad continúe ajustada, esto abre la oportunidad para nuevas inversiones especulativas en el mercado con riesgos menores.

September 3, 2021

Disponibilidad de oficinas en CDMX equivale al corredor Insurgentes

Los últimos 15 meses han sido complicados para el mercado inmobiliario de oficinas del país, específicamente de la Ciudad de México, ya que con 10.3 millones m2 de ANR concentra el 80% del inventario total a nivel nacional. Esto porque la pandemia de COVID-19 agudizó el problema de sobreoferta de oficinas que estaba presentando la capital del país debido una débil absorción y desocupación masiva de espacios.

 

La pandemia de COVID-19 provocó la desocupación de 530,000 m2 de espacios de oficinas en los últimos 12 meses, asimismo se entregaron 110,000 m2 de inventario nuevo, por lo que la disponibilidad existente total de oficinas alcanzó 2.2 millones m2 durante el 2Q 2021, 41.6% más que lo reportado el mismo trimestre del año previo. Esta disponibilidad equivale al inventario de su corredor más grande: Insurgentes, que cuenta con 2.3 millones m2.

 

Con 10.3 millones m2 de inventario total, de los cuales 2.2 millones m2 están disponibles, el mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México cerró el 2Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 24.1%, 555 puntos base superior a la registrada en el 2Q 2020 cuando fue de 18.50%.

 

El corredor Norte es el que mayor disponibilidad tiene con 425,222 m2 y una tasa de 48.51%; le sigue Insurgentes con 416,736 m2, pero al ser un corredor más grande su tasa de disponibilidad es de 25.96%; Santa Fe cerró el trimestre con una disponibilidad de 314,202 m2 y una tasa de 28.77%. Estos tres corredores y el mercado en general tienen una tasa de disponibilidad de sobreoferta, ya que supera el 20%.

 

Por otro lado, la demanda de edificios corporativos no ha podido contrarrestar la disponibilidad, pues en los últimos seis meses del año apenas se absorbieron 80,000 m2 de oficinas, una disminución de 42.5% respecto al mismo periodo de 2020. Este es otro síntoma de la pandemia, pues ha acelerado el modelo de home-office y aún se están ajustando los modelos híbridos de trabajo, por lo que las inversiones en este segmento inmobiliario aún esperaran.

 

Cabe recordar que, con el nacimiento de las Fibras inició el boom del mercado corporativo de Ciudad de México y desde 2014 se aceleró su crecimiento, al superar el millón m2 de ANR de oficinas en construcción en promedio desde ese año. Esto significó inventario nuevo, por lo que la disponibilidad también se incrementó aun cuando la absorción fue dinámica. Con todo, la disponibilidad se mantenía controlada y la tasa apenas alcanzaba 15%.

August 13, 2021

Industria médica impulsa al Real Estate

La pandemia de Covid-19 provocó una crisis generalizada en la economía global, lo que afectó a diferentes industrias.

 

En México los sectores declarados como no esenciales tuvieron un mayor impacto. Tales como el automotriz, de construcción, comercio y las cadenas de suministro, por mencionar algunos. Sin embargo, este contexto también creó oportunidades para otros sectores como el médico, farmacéutico y hospitalario.

 

Estos sectores han sido los protagonistas para enfrentar a la pandemia, no sólo por la atención hospitalaria, también por dotar a la población en general de equipo para protección personal u otros dispositivos pensados para monitoreo y control de enfermedades crónicas, así como, para la producción y distribución de medicamentos.

 

Esta industria se ha adaptado al contexto global, pero aún tiene algunos desafíos por superar: mayor eficiencia y calidad en la producción de equipo médico y fármaco, así como, en el almacenaje adecuado. Y también mayor infraestructura hospitalaria.

 

En este sentido, empresas de dichos sectores han realizado inversiones para fortalecer sus procesos productivos, administrativos y comerciales. En consecuencia, el sector inmobiliario se ha visto beneficiado e, incluso, de la mano de estas industrias, su demanda se ha recuperado.

 

Monterrey alcanza 12 millones m2 de inventario con demanda récord

Monterrey es la segunda ciudad más grande de México, sólo después de Ciudad de México, y en la misma medida es el segundo mercado inmobiliario industrial más dinámico de país. Este dinamismo es detonado, principalmente, por la actividad manufacturera, ya que, al ser un mercado fronterizo es atractivo para exportación de productos a Estados Unidos y Canadá, pero también para la distribución interna del país.

 

Al finalizar el segundo trimestre de 2021, el mercado inmobiliario industrial de Monterrey alcanzó un inventario total de 12.3 millones m2, en los últimos 12 meses agregó 702,510 m2 de espacio industrial que es casi el mercado total de Mérida. Con este inventario, Monterrey contribuye con el 14% del inventario total del país que equivale a 85.6 millones m2, de acuerdo con cifras de Datoz.

 

La entrada en vigor del T-MEC aceleró las inversiones de empresas extranjeras y nacionales que buscan fabricar sus productos en México por los beneficios que representa: mano de obra calificada, cercanía con el mayor consumidor del mundo (Estados Unidos), menores o nulos aranceles, por mencionar algunos. Asimismo, la interrupción en la cadena de suministros a causa de la pandemia de COVID-19 influyó a que el nearshoring fuera una mejor opción para muchas empresas que ya pretendían trasladar sus procesos productivos a Norteamérica y dejar Asia.

 

Monterrey ha sido uno de los mercados ganadores del T-MEC y el nearshoring de la mano de su geografía e infraestructura. Esto se refleja en la demanda de espacios industriales, ya que durante el 2Q 2021, en este mercado se llevó a cabo el 33% de la renta o venta de espacios industriales del país, al alcanzar 381,885 m2 de absorción bruta, un incremento de 347% respecto al mismo periodo del 2020. Esta absorción es la más alta para un trimestre desde que Datoz tiene registro, 2014.

 

Mientras que, en el acumulado, es decir, de enero a junio de 2021, Monterrey sumó una absorción bruta de 595,005 m2, un incremento de 114% en comparación con el primer semestre de 2020. La absorción acumulada de este mercado representa el 24% del total del país, que equivale a 2.4 millones m2.

 

Los inquilinos que ocuparon el espacio industrial demandado en Monterrey corresponden a los giros de agroindustria, alimentos y bebidas, automotriz, autopartes, bienes de consumo industrial, bienes del consumidor, construcción, electrodomésticos, electrónicos, metalmecánica, papel y articulos de escritorio y plásticos. La empresa automotriz de origen peruano AGP eGlass lideró las transacciones, con el contrato de arrendamiento de un edificio built-to-suit (BTS) de Finsa en el corredor Santa Catarina por casi 93,000 m2.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, refirió que, con estos números, Monterrey superó a Ciudad de México, que tradicionalmente era el mercado más dinámico del país en absorción. Y espera que esto continúe durante la segunda mitad del año, por lo que Monterrey se posicionaría como el mercado con mayor demanda en 2021, alcanzando una absorción bruta histórica.

August 4, 2021

Querétaro: sus inversiones y el panorama industrial al 2Q 2021

Por: Silvia Gómez, Market Research Analyst

 

Por su localización estratégica, infraestructura y seguridad, Querétaro representa un punto clave para la atracción de negocios; entre los cuales, la industria manufacturera es uno de los sectores más dinámicos para la economía local.

 

Durante el primer trimestre de 2021, Querérato captó una Inversión Extranjera Directa (IED) equivalente a $271.0 millones de dólares, de acuerdo con datos de la Secretaría de Economía. Asimismo, al menos diez empresas han anunciado inversiones en el estado, tal es el caso de las compañías del sector automotriz:  BRP que invertirá en la ampliación de su planta ubicada en el Parque Industrial Querétaro; Swoboda Mechatronics construirá su segunda planta en el Parque Industrial Nuevo San Juan, en San Juan del Río; ZF Querétaro ampliará su planta en el Parque Industrial Bernardo Quintana.

 

De la industria tecnológica, CloudHQ instalará su Campus de Data Center; Equinix expandirá alrededor de 14,500 m2 su centro de datos MX2, localizado en el Parque Innovación; Microsoft instalará su nuevo data center: México Central; DSP Concepts atenderá a sectores como el automotriz, el industrial y médico.

 

Mientras que el e-commerce de autos, Kavak anunció su llegada a la entidad. La empresa lider en Taste & Nutrition para la industria de alimentos y bebidas Kerry Group instalará su segundo Global Business Services en el complejo de oficinas Empresalia. Y SIG, proveedor global de sistemas y soluciones para el envasado de cartón aséptico, construirá una nueva planta, la cual se espera abra durante el 1Q 2023. 

 

Las inversiones antes mencionadas representan demanda de espacios industriales y de oficinas en Querétaro, lo que significa que este mercado inmobiliario continúa consolidándose como uno de los más importantes del país.

 

Panorama inmobiliario industrial de Querétaro

 

Querétaro presentó al cierre del 2Q 2021 un inventario total de 5.8 millones de m2, con una tasa de disponibilidad de 8.19%, lo que representa 478,000 m2 disponibles. Este mercado tuvo un precio promedio de salida de $4.01 USD/m2/mes, mientras que la absorción bruta acumulada -las operaciones de renta o venta durante los primeros seis meses del año- fue de 48,636 m2, la cual fue 62.91% menor respecto al mismo periodo del año pasado.

 

Pese a la disminución en la demanda de espacios industriales que se presentó durante el primer semestre del año, hay expectativas positivas de recuperación para el resto del año; ya que la entidad se ha convertido en un foco de atracción para importantes empresas del sector tecnologíco, como data centers, así como de las industrias automotriz y aeroespacial.

 

Esto se refleja en la construcción de nuevos proyectos de espacios industriales como el edificio SPEC I PIQ de Prosperity Park por 18,840 m2 que se espera esté listo hacia finales de septiembre. En el proyecto Vie Verte Business Center II de Iamsa Development Group ya se encuentra en construcción el primer edificio del parque con 15,840 m2, el cual se entregará a principios de 2022. Por su parte, Aston Group levanta un edificio de 15,000 m2 en El Marques. Estos proyectos suman un total de 49,680 m2 de inicios de construcción durante los primeros seis meses del año.

 

Del mismo modo, se espera que durante los siguientes meses comience la construcción de  proyectos como Cantera Industrial Park, Finsa Querétaro III y Vynmsa SPEC C – PIQ Fase IV, con los cuales crecerá la oferta de este mercado.

 

Es casi un hecho que seguiran arribando inversiones en Querétaro, pues este mercado se está consolidado como un punto atractivo para la industria de Tecnologías de la Información (TI), en sus diferentes ramas, como los centros de datos, inteligencia artificial, software, entre otros. Además de continuar como uno de los clústeres más importantes para el ramo automotriz.

August 2, 2021

Guadalajara baja el ritmo de construcción de oficinas

Guadalajara, el tercer mercado de oficinas más grande del país, ha tenido un constante ritmo de crecimiento en los últimos tres años, el cual ha sido de entre 5 y 9%. Sin embargo, el incremento en su inventario podría ser más moderado en los siguientes meses debido a que en los últimos doce meses no se iniciaron construcciones de nuevos proyectos en este mercado. Y tal parece que esta cautela por parte de desarrolladores e inversionistas continuará para la segunda mitad del año.

 

Actualmente, en este mercado hay 11 edificios de oficias en construcción, ocho de ellos son usos mixtos y tres son stand alone, que suman 87,899 m2, esto es 43% inferior al 2Q 2020. Es decir, al cierre del segundo trimestre de 2020 en dicha ciudad había en construcción 153,895 m2 en 18 proyectos.

 

La diferencia del inventario en construcción del último año equivale a 7 edificios, entre los que se encuentran Punto Sur, Torre Niba, Novéna México, Hélix, entre otras, que representan 65,996 m2, los cuales ya corresponden al inventario existente, por tanto, el inventario total existente de Guadalajara es de 898,678 m2, 8% más grande que el 2Q 2020.

 

Uno de los factores de la cautela para iniciar la construcción de los proyectos en planeación es el alza en la tasa de disponibilidad, ya que se ubicó en 19.4% al cierre del 2Q 2021, y los espacios existentes disponibles aumentaron 73.4% al pasar de 93,658 m2 en el 2Q 2020 a 162,399 m2 en el 2Q 2021. Cabe recordar que, este aumento abrupto en la disponibilidad de espacios existentes se debe a la incorporación de los edificios antes mencionados, por lo que la disponibilidad en construcción se redujo en 62%.

 

Aun cuando la recuperación del segmento de oficinas es lenta porque así ha sido la demanda, Guadalajara muestra buenos signos de recuperación, pues de enero a junio de 2021 tuvo una absorción bruta de 15,333 m2, que fue 60% superior a lo registrado durante el mismo periodo de 2020, cuando comenzó la pandemia. Es importante señalar que la mayor transacción de este mercado fue encabezada por Farmacias Guadalajara, que arrendó un edificio completo en el corredor Zona Financiera, el cual al momento del cierre del contrato todavía estaba en construcción, pero se entregará durante el 3Q 2021.

 

Con todo, Guadalajara se ha convertido en uno de los mercados corporativos emergentes más importantes del país, ya que se ha ayudado del crecimiento de la urbe, en términos de población y comercio, así como de la actividad industrial. Esto proyecta un mercado de oficinas estable para los próximos años, aun cuando el entorno todavía es complicado para este segmento inmobiliario.

September 10, 2021

Mercado industrial de GDL podría superar absorción total de 2020 en el 3Q 2021

Por: Alma Villalobos, Market Analyst en Datoz

 

El mercado inmobiliario industrial de Guadalajara está a sólo 62,248 m2 de alcanzar la absorción bruta anual que se obtuvo en 2020. El año pasado cerró con una demanda de espacios industriales de 299,261 m2, mientras que al cierre del 2Q 2021 se tiene registro de un total de 237,013 m2, que representan el 79% del total de los m2 rentados en el 2020. Por lo tanto, se estima que para el término del 3Q 2021 el mercado haya igualado o superado la absorción anual que se tuvo durante el 2020.

 

Compuesto por seis submercados, el inventario total es de aproximadamente 4.7 millones m2, de los cuales 157,512 m2 de ANR están disponibles; por lo que su tasa de disponibilidad se ubicó en 3.32% al cierre del 2Q 2021, una reducción de 351 puntos base respecto al año previo. La ajustada tasa de disponibilidad en este mercado es la cuarta más baja de los 21 mercados principales del país y es consecuencia directa de la fuerte demanda por espacios industriales. En los últimos doce meses se absorbió el 50% del espacio disponible. Esto abre un nicho de oportunidad para nuevas inversiones.

 

Con el fin de cubrir la demanda de espacios industriales, tan sólo en el submercado de El Salto se encuentran en proceso de desarrollo dos nuevos parques industriales y ya se edifican dos edificios especulativos. El parque Kampus Santa Rosa desarrollado por Alveo Kapital tendrá 90,251 m2 de ANR y actualmente se encuentra en construcción el primer edificio especulativo de 40,016 m2. Mientras tanto, en el Parque Industrial Axis Centro Logístico, con aproximadamente 232,000 m2 planeados para uso industrial actualmente se instala la infraestructura. A su vez, en Amerian Industries San Jorge Industrial Park se construye el edificio inventario III de 12,079 m2. Por tanto, los espacios especulativos en proceso actual de construcción sumarán un total de 52,095 m2 de inventario nuevo, lo que ajustaría la disponibilidad.

 

El corredor industrial El Salto continúa posicionándose como uno de los submercados más resilientes tras la contingencia sanitaria, ya que, además de la concentración de nuevos parques y proyectos especulativos en construcción, este submercado es el corredor con mayor demanda en el mercado de Guadalajara, al concentrar el 52% de las operaciones en renta totales durante 2021.

 

Con todo, es casi un hecho que Guadalajara continuará con el ritmo de demanda que tuvo durante el primer semestre de 2021, por lo que superará fácilmente el nivel de absorción bruta de 2020, incluso, esto puede suceder antes de concluir el año, ya que se ubica a sólo 20% del total de m2 arrendados durante el año anterior. Aun cuando ya se encuentran nuevos proyectos en desarrollo, con el dinamismo de demanda es probable que la tasa de disponibilidad continúe ajustada, esto abre la oportunidad para nuevas inversiones especulativas en el mercado con riesgos menores.

September 3, 2021

Disponibilidad de oficinas en CDMX equivale al corredor Insurgentes

Los últimos 15 meses han sido complicados para el mercado inmobiliario de oficinas del país, específicamente de la Ciudad de México, ya que con 10.3 millones m2 de ANR concentra el 80% del inventario total a nivel nacional. Esto porque la pandemia de COVID-19 agudizó el problema de sobreoferta de oficinas que estaba presentando la capital del país debido una débil absorción y desocupación masiva de espacios.

 

La pandemia de COVID-19 provocó la desocupación de 530,000 m2 de espacios de oficinas en los últimos 12 meses, asimismo se entregaron 110,000 m2 de inventario nuevo, por lo que la disponibilidad existente total de oficinas alcanzó 2.2 millones m2 durante el 2Q 2021, 41.6% más que lo reportado el mismo trimestre del año previo. Esta disponibilidad equivale al inventario de su corredor más grande: Insurgentes, que cuenta con 2.3 millones m2.

 

Con 10.3 millones m2 de inventario total, de los cuales 2.2 millones m2 están disponibles, el mercado inmobiliario de oficinas de Ciudad de México cerró el 2Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 24.1%, 555 puntos base superior a la registrada en el 2Q 2020 cuando fue de 18.50%.

 

El corredor Norte es el que mayor disponibilidad tiene con 425,222 m2 y una tasa de 48.51%; le sigue Insurgentes con 416,736 m2, pero al ser un corredor más grande su tasa de disponibilidad es de 25.96%; Santa Fe cerró el trimestre con una disponibilidad de 314,202 m2 y una tasa de 28.77%. Estos tres corredores y el mercado en general tienen una tasa de disponibilidad de sobreoferta, ya que supera el 20%.

 

Por otro lado, la demanda de edificios corporativos no ha podido contrarrestar la disponibilidad, pues en los últimos seis meses del año apenas se absorbieron 80,000 m2 de oficinas, una disminución de 42.5% respecto al mismo periodo de 2020. Este es otro síntoma de la pandemia, pues ha acelerado el modelo de home-office y aún se están ajustando los modelos híbridos de trabajo, por lo que las inversiones en este segmento inmobiliario aún esperaran.

 

Cabe recordar que, con el nacimiento de las Fibras inició el boom del mercado corporativo de Ciudad de México y desde 2014 se aceleró su crecimiento, al superar el millón m2 de ANR de oficinas en construcción en promedio desde ese año. Esto significó inventario nuevo, por lo que la disponibilidad también se incrementó aun cuando la absorción fue dinámica. Con todo, la disponibilidad se mantenía controlada y la tasa apenas alcanzaba 15%.

August 13, 2021

Jalisco ofrece oficinas gratis a nuevos inversionistas

A través de un convenio entre WeWork —compañía de espacios de trabajo compartidos— y la Secretaría de Desarrollo Económico (Sedeco) de Jalisco, las empresas que lleguen al estado con nuevas inversiones podrán disponer de estos espacios de oficina sin costo.

 

La intención es consolidar más inversiones y hacer a Jalisco más atractivo para que las empresas se establezcan en la entidad, afirmó el titular de Sedeco, Ernesto Sánchez Proal.

 

“La estrategia que hemos seguido para el desarrollo económico del estado tiene como componente fundamental la atracción de inversiones, de nuevas inversiones, principalmente de inversión extranjera directa pero también inversiones nacionales y esto lo hemos hecho a través de alianzas con otras empresas que facilitan esta llegada de inversiones”, comentó el funcionario.

 

Nota completa en www.eleconomista.com.mx

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Noreste, el ganador de la demanda de espacios industriales en el 1S21

En los primeros seis meses de 2021, el mercado inmobiliario industrial del país acumuló una absorción bruta de 2.4 millones m2 de área neta rentable (ANR), un incremento de 49.64% respecto a 2020. En este contexto, la región Noreste se posicionó como la gran ganadora de la demanda de edificios industriales, ya que concentra el 37% de la absorción bruta total, de acuerdo con el monitoreo de Datoz.

 

Sergio Mireles, director general de Datoz, señaló que los mercados fronterizos, como los localizados en el Noreste, se han beneficiado del fenómeno del nearshoring, así como de el T-MEC y, en menor medida, del e-commerce y la actividad de logística y distribución.

 

El Noreste alcanzó una absorción bruta de 905,369 m2, un incremento de 127.97% al compararlo con los primeros seis meses de 2020. Con estos números, la región está a 25,000 m2 de superar la absorción total del año previo. Cabe decir que, esta región contempla a los mercados de Monterrey, Saltillo, Reynosa, Matamoros, La Laguna y Nuevo Laredo, con un inventario total de 24.4 millones m2 y una tasa de disponibilidad de 7.20%.

 

Tradicionalmente, Monterrey es el mercado más dinámico de esta región y en este periodo sumó 124 operaciones en renta y venta que totalizaron 595,005 m2, una participación de 66% en la absorción total de la zona y 24% a nivel país, con un incremento de 114.44% en comparación con el 1S 2020; además, también está a 20,000 m2 de rebasar los números del año anterior.

 

“Monterrey ha tenido un desempeño fenomenal, que lo pone en una situación donde posiblemente cierre el año a nivel o supere la cantidad de espacios absorbidos por Ciudad de México. Esto no sucede a menudo. Ha sucedido en el pasado, y este año, con la combinación de factores, pudiera también pasar”, aseveró Sergio Mireles.

 

Además, destacó que la gran variedad de industrias que han demandado espacios en Monterrey es uno de los factores para que sea un mercado tan potente. Entre estos sectores se encuentran el automotriz, autopartes, bienes de consumo industrial, alimenticio, electrodomésticos, electrónicos, plásticos, entre otros.

 

En este mercado, de más de 12.3 millones de m2 de inventario total y una tasa de disponibilidad de 8.45%, tuvo demanda de espacios industriales en todos sus submercados, destacando Apodaca y Santa Catarina.

 

Saltillo también tuvo una primera mitad del año muy activa, ya que fue el segundo mercado con mayor absorción bruta en el Noreste, al alcanzar 166,812 m2, un incremento de 200.16% respecto al primer semestre de 2020 y ya sobrepasó la absorción acumulada en todo el año anterior.

 

En este mercado, de casi 10 millones m2 de inventario total con una tasa de disponibilidad de 5.75%, las empresas de logística tercerizada impulsaron la absorción, principalmente, en el submercado de Ramos Arizpe.

 

Con todo, Sergio Mireles estimó que es casi un hecho que este año supere el desempeño total de 2020 y también el de 2019, con lo que la demanda de espacios industriales superará, incluso, los números prepandemia.

July 22, 2021

CDMX autorizó la construcción de seis proyectos de oficinas

El gobierno de la Ciudad de México (CDMX) liberó la autorización para el inicio o la continuación de construcción de 17 proyectos inmobiliarios, siete de ellos con componentes de oficinas, ubicados a lo largo de Reforma (Paseo de la Refoma y Prolongación Paseo de la Reforma).

 

En marzo del año pasado se dió dicha autorización, sin embargo, apenas fue publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México y en ella se detalló que las obras podrán empezar a edificarse apartir del 30 de julio, una vez que presenten los estudios de impacto urbano y las medidas de mitigación.

 

En Datoz identificamos seis proyectos que albergarán espacios corporativos, algunos de ellos son stand alone y otros de usos mixtos. Entre los proyectos más destacados se encuentran Torre Reforma Colón, Impera Reforma, The Summit y La Victoria.

 

The Summit: El proyecto de usos mixtos de FREL se localiza en Prolongación Paseo de la Reforma, en Santa Fe. Este edificio de 30 niveles de oficinas cuenta con una ANR de 55,469 m2, y espacios comerciales y públicos en la planta baja.

 

FREL planeaba la entrega de este proyecto en invierno de 2020 y era uno de los más esperados del año. Sin embargo, además de la pandemia, unos meses antes tuvo que parar su construcción por un freno del gobierno.

 

Dirección: Prolongación Paseo de la Reforma 1196, Santa Fe.

 

Impera Reforma: Esta torre corporativa es desarrollada por Pulso Inmobiliario & Moisés Farca y cuenta con una ANR de 33,705 m2 en 47 pisos. Este proyecto inició construcción en 2016, por lo que su construcción está por finalizar, la entrega se planea en 2021. Cabe mencionar que, antes de la pandemia este megaproyecto fue detenido por el gobierno de la CDMX.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 336, Juárez.

 

Torre Reforma Colón: Ubicado en el corazón de Reforma, este complejo es un conjunto de usos mixtos desarrollado por Grupo Sordo Madaleno, que contempla espacios de oficinas, comercial, residencia y hotel, con una inversión de más de 1,000 millones de dólares.

 

Reforma Colón tendrá cinco torres edificadas en dos etapas, al final del proyecto la parte corporativa sumará alrededor de 120,000 m2 de área neta rentable (ANR). Sordo Madaleno espera iniciar este año la construcción de la primera etapa y entregarla en 2024.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 76, Juárez.

 

Downtown Reforma: Es un proyecto de usos mixtos desarrollado por Be Grand, el cual tiene un componente residencial y otro de oficinas. El edificio de 50 pisos contará con 35,133 m2 de espacio corporativo que ya se encuentra en comercialización, en venta.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 95, Tabacalera.

 

La Victoria: Este proyecto en desarrollo de Artha Capital es de usos mixtos y dos torres de vivienda, dos hoteles, espacio comercial y una torre de oficinas. El complejo contempla un total de 156,898 m2 de construcción.

 

Dirección: Paseo de la Reforma 35, Tabacalera.

 

Corporativo Reforma 445: Es un edificio de oficinas de 46 niveles que se encuentra en etapa de desarrollo.  

 

Dirección Paseo de la Reforma 445, Cuauhtémoc.

 

Asimismo, existen dos proyectos autorizados que actualmente son espacios corporativos: Paseo de la Reforma 156, de Fibra Uno, y Paseo de la Reforma 397. Sin embargo, aún no hay información específica de estos proyectos, por lo que no se enlistaron.

June 29, 2021

Self-storage, el otro ganador de la pandemia

La pandemia de COVID-19 afectó diferentes segmentos inmobiliarios como el hotelero, de oficinas y centros comerciales; sin embargo, también favoreció otros como el industrial, impulsado por la demanda de la logística, así como el self-storage o mini bodegas.

 

La crisis económica derivada de la contingencia sanitaria obligó a millones de empresas grandes, medianas y pequeñas a hacer ajustes en sus producciones, incluso, cerrar definitivamente. Ante esta situación muchas de ellas tuvieron que optar por arrendar bodegas o mini bodegas para guardar su exceso de producción, mobiliario, maquinaria en desuso, entre otros.

 

Ernesto Arzac, CEO de Bodegas Usted Guarda, señaló que a la industria del self-storage le va bien en tiempos de bonanza, pero históricamente ha registrado mejores números en épocas de crisis como en 1994, 2008 y este año, por la pandemia.

 

“En tiempos de crisis es cuando más éxito tienen las mini bodegas, registran mayores porcentajes de ocupación y hasta hay lista de espera para varias unidades. Si en época de bonanza nuestro negocio tiene ocupaciones del 85%, durante los años de crisis, el nivel de ocupación se encuentra en 95%”, aseguró en entrevista.

 

Refirió que muchos pequeños industriales que han experimentado alguna lenta rotación en sus inventarios por la crisis de la pandemia han tenido que hacer uso de mini bodegas para su exceso de inventario o maquinaria en desuso. Del mismo modo, oficinas de empresas privadas requieren estos pequeños espacios para almacenar su archivo muerto o mobiliario.

 

El especialista detalló que una mini bodega es un espacio que debe medir entre 1 m2 hasta 60 m2, pero en ocasiones se puede considerar como self-storage a espacios de más de 100 m2, pero no más de 150 m2.

 

Estas pequeñas bodegas deben de ser individuales, es decir, que no comparta espacio en arrendamiento con ningún otro arrendatario. El arrendatario de una mini bodega debe tener y conservar las llaves y acceso de su espacio, el cual debe estar dentro de un edificio o en un predio que brinde seguridad (barda perimetral, circuito cerrado, seguridad permanente, acceso controlado).

 

Aunque en los últimos años este segmento inmobiliario ha tomado impulso, Arzac señaló que en México aún le falta evolucionar en sus estándares técnicos para poder tener presencia como se tiene en países como Estados Unidos, España, Francia, Italia, Alemania.

 

Bodegas Usted Guarda opera y administra 7,300 unidades de mini bodega, las cuales suman 90,100 m2 de área neta rentable, ubicados en 21 franquicias distribuidas en todo el país.

December 17, 2020

Las Fibras con mayor dependencia de su principal inquilino

Entre el portafolio de inquilinos, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) cuentan con un tenant que destaca sobre los demás por el porcentaje que representa su renta fija respecto a los ingresos de la Fibra.

 

En la mayoría de los casos, este indicador se sitúa por debajo del 10%, que, de acuerdo con Antonio González, analista de Fibras y director de Fibraspy, es un nivel aceptable de dependencia respecto al principal inquilino. Pero Fibra Monterrey, Fibra Nova y Fibra Educa tienen mayor dependencia.

 

“Si tu principal tenant representa 10% de tus ingresos y por cualquier situación se va, dejar de contar con esa renta quizá no afecta en el pago de gastos fijos y la deuda, pero si es más de ese porcentaje puede afectarlos”, explicó el analista.

 

Fibra Monterrey es el fideicomiso que más depende de su principal inquilino, Whirpool, ya que representa el 20% de sus ingresos. Cabe decir que, Whirpool es un tenant industrial y este segmento ha tenido números saludables durante la pandemia y a la compañía le ha ido bien en cuanto a su producción y ventas, lo que lo que puede es favorable para Fibra Monterrey.

 

González, señaló que otro punto a tomar en cuenta con Fibra Monterrey es que el 47% de sus ingresos provienen del segmento de oficinas, el cual ha sido uno de los más afectados por la pandemia.

 

En términos cuantitativos, Fibra Nova es el fideicomiso que más depende de su principal tenant con 43%, pero este es Grupo Bafar, el cual hizo un fideicomiso con sus mismas propiedades.

 

Es el mismo caso para Fibra Educa y Grupo Naser, pero con distintas empresas del propio grupo. El principal tenant de este fideicomiso es Desarrollo JNG Coyoacán con 17%.

 

“En el caso de Fibra Nova y Fibra Educa es mejor hacer énfasis al activo con el cual tienen mayor dependencia. Qué activo es el más grande y que genera más renta para ver realmente su principal tenant, porque al rentarse así mismos no dice nada”, señaló el analista.

 

Por otro lado, Fibra Macquarie, Prologis, Terrafina y Shop sólo dependen del 4% de su principal inquilino. Whirpool repite con Fibra Macquarie, Amazon es el mayor tenant de Fibra Prologis y Liverpool le renta a Fibra Shop.

 

Mientras que el principal tenant de Danhos participa con el 5%. El 7% de los ingresos de Fibra Uno provienen de Walmart. Y Fibra HD tiene una dependencia del 10% con su mayor inquilino.

December 10, 2020

Demanda de espacios industriales comienza recuperación

El mercado inmobiliario industrial del país tuvo incremento de 42% en la absorción bruta durante el tercer trimestre de 2020 en comparación al 2Q 2020. Sin embargo, respecto al 3Q 2019, la demanda de espacios industriales cayó 30%, de acuerdo con información de Datoz.

 

Entre julio y septiembre, la renta y venta de edificios industriales, ya sea para actividades de manufactura, logística o ensamble, comenzó su recuperación luego de la baja actividad que experimentó en los primeros meses de la pandemia por COVID-19. Pero ésta aún es inferior al dinamismo que tenía en 2019.

 

El bajío-occidente fue la única región que tuvo alzas trimestrales y anuales en la absorción bruta. Respecto al 2Q 2020 el incremento en la demanda de espacios fue de 192.94%, y comparado con el 3Q 2019 el crecimiento fue de 11.07%. Cabe recordar que, 2019 fue un año débil para esta región.

 

Guadalajara y Guanajuato fueron los mercados que impulsaron dicho crecimiento, ya que concentraron el 84.37% de los 204,583 m2 de absorción bruta de la región durante el 3Q 2020. En Guadalajara los espacios rentados se destinaron a actividades logísticas, mientras que en Guanajuato se ocuparon para la manufactura automotriz y de autopartes.

 

La demanda de edificios industriales en el noreste creció 44.88% en el 3Q 2020 en comparación con el trimestre anterior, pero cayó 49.11% respecto al 3Q 2019. Monterrey concentró el 75.08% de los 210,446 m2 de absorción bruta en el noreste, en 19 operaciones para actividades de logística y manufactura.

 

El norponiente registró un incremento de 39.73% en la absorción bruta del tercer trimestre de 2020 frente al 2Q 2020 y una caída anual de 20.75%.

 

Ciudad Juárez y Tijuana fueron los mercados más dinámicos y su participación fue del 95.63% de los 191,639 m2 de demanda de espacios industriales que tuvo la región. En ambos mercados las transacciones fueron para actividades de logística y manufactura, pero en Tijuana también hubo operaciones para ensamble.

 

Por otro lado, esta recuperación aún no se hace evidente en la región centro, ya que registró una contracción de 39.52% anualmente y una caída de 34.23% respecto al 2Q 2020. Esto al sólo sumar 93,438 m2 de absorción bruta en siete transacciones para logística, todas ellas en el mercado de Ciudad de México.

 

Con todo, la perspectiva para el sector industrial en el país es positiva, de la mano del T-MEC y la preferencia de empresas para la cadena de suministro, así como el aumento del comercio electrónico.

October 20, 2020

The Office, el primer corporativo de Bosque Real

En el desarrollo inmobiliario Bosque Real, ubicado en Huixquilucan, Estado de México, se edifica el primer complejo de oficinas, diseñado por la renombrada firma Pininfarina, llamado The Office.

 

The Office oferta oficinas en venta y 40% ya está comercializado, de acuerdo con la casa de corretaje inmobiliario Coldwell Banker Commercial.

 

Jairo Vives, arquitecto principal de Pininfarina of America, refirió que The Office by Pirinfarina será un complejo de dos torres conectadas entre sí por una avenida peatonal, en la cual destacan líneas de pureza, elegancia e innovación.

 

El primer edificio de oficinas en Bosque Real tiene que ser un edificio icónico, que marque toda la zona y que sea un statement de Bosque Real ofreciendo oportunidades para la gente que vive y que visita esta área”, dijo.

 

La construcción de estas oficinas iniciará en lo que resta del año y se entregará en 36 meses, es decir, a finales de 2022.

 

The Office contará con 1,500 cajones de estacionamiento cuando llegue a la segunda fase; tendrá una fachada con cristal insulado de alto desempeño energético; roof garden; plantas de más de 1,500 m2; seis elevadores más uno VIP y un montacargas. Ostentará la certificación LEED.

 

Cabe mencionar que en Bosque Real ya habitan alrededor de 3,000 familias, por lo que cuenta con todos los servicios. Entre sus amenidades se encuentran campos de golf, restaurantes, cafeterías. Así mismo, en este corredor la Universidad Panamericana está construyendo el segundo campus más grande de América Latina, sólo después de Ciudad Universitaria.

 

Inicia un corredor corporativo

 

Luis Méndez, presidente de Coldwell Banker Commercial, señaló que The Office será el inicio de un nuevo corredor de oficinas en Bosque Real, como el que hace unos años surgió en Santa Fe, Lomas Altas o Nuevo Polanco.

 

“Las inversiones en bienes raíces son de largo plazo y más en edificios como estos, que se estima tienen un promedio de vida de 50 años y apenas estamos viendo nacer un corredor muy importante y potente que va a ser Bosque Real”, aseguró.

 

Méndez adelantó que este es el primero de una serie de proyectos de oficinas que se van a construir en Bosque Real y estimó que se edificarán poco más de medio millón de m2 en los próximos 10 años, “por lo que estamos viendo nacer un nuevo corredor corporativo”.

September 15, 2020