Net(work), empresa inmobiliaria mexicana con modelo de oficinas flexibles, pretende colaborar con el desarrollo de las PropTech (Property Technology) en el país mediante la iniciativa PropTech M, que alojará en un solo sitio a esta comunidad para su impulso y aceleramiento.

Juan José Pérez Hume, director  general de Net(work), señaló que las PropTech han mostrado un gran potencial en los últimos años, ya que tan sólo en 2019 generaron inversiones por aproximadamente $18,000 millones de dólares a nivel mundial.

¿Por qué el interés en crear un espacio exclusivo para las PropTech?

Hemos visto como las PropTech han evolucionado la industria de bienes raíces a través del aprovechamiento de la tecnología para transformar  los servicios y la interacción entre negocios, inquilinos y propietarios del sector.

Además, la pandemia de COVID-19 ha tenido un gran impacto en las nuevas formas de trabajo y a su vez en el sector inmobiliario, pero esto no ha mermado a las PropTech, al contrario, ha funcionado como un acelerador para el crecimiento que ya traían.

Nos hemos dedicado a aprender de la tecnología y su relación con los bienes inmuebles y es como vimos que es un gran movimiento.

¿Qué es PropTech M?

La iniciativa PropTech M quiere ser un espacio, un punto de encuentro para todos los jugadores de la industria PropTech en México.

Queremos desde dar becas de espacios de trabajo para proyectos destacados, hacer algo de mentoría y acelerar proyectos.

Pretendemos que este punto de encuentro sea construido con base en las necesidades de esta comunidad, por lo cual ya tenemos platicas con las empresas para conocer sus requerimientos, tamaños de los equipos y formas de trabajar.

Estamos moldeando el proyecto para que se ajuste a las necesidades de los desarrolladores y emprendedores que están atacando la industria inmobiliaria a través de la tecnología.

¿Qué tipo de espacio es PropTech M?

El edificio destinado para esta iniciativa se ubica en Insurgentes, que es uno de los principales corredores de oficinas de la ciudad. Y lo que hicimos fue tomar un inmueble con bajo desempeño, invertir en él y reposicionarlo, de tal suerte que no sólo estamos cambiando su imagen, también estamos cambiando su capacidad de generación de flujo.

Este proyecto es un edificio completo de 3,500 m², con alrededor de 500 m² de áreas al aire libre, y una capacidad para atender 250 personas todos los días, además de sus clientes y sus visitas.

¿Bajo qué modelo de oficinas está el proyecto?

Nuestro modelo son oficinas flexibles, que observamos tendrá mucho más futuro aún por el impacto del COVID-19.

Vemos que las empresas reconocen valor en la flexibilidad, ya que no muchos tienen la certidumbre de lo que pasará en los próximos meses o años y por ello buscan soluciones donde la flexibilidad les permita aumentar o disminuir metros, puestos de trabajo y tener un uso de los inmuebles más a la medida de sus necesidades.

¿Las oficinas están listas para entregar?

Estamos listos para recibir a cualquier empresa que nos busque y que califique. Nosotros somos flexibles y estamos listos para recibir a las PropTech desde ya.

Además, tenemos una ocupación de 75%.

Artik Kapital es una alianza estratégica entre GAYA Sinergia Constructiva y Gaia Capital para ofrecer una solución a las empresas que buscan renovar el interior de sus corporativos, pero no pueden y/o quieren descapitalizarse con una inversión tan fuerte, mediante un esquema de arrendamiento puro.

Alberto Laris, socio fundador y director de Desarrollo Estratégico de GAYA, explicó que este fondo financia la obra interior de un espacio de oficinas: instalaciones, infraestructura, equipamiento, acabados, mobiliario. Es decir, este financiamiento se destina a la instalación de aire acondicionado, cableado eléctrico, iluminación, plafones, tablaroca, alfombra, pisos, acabados, mobiliario, equipo de cómputo.

¿Cómo acceder a este financiamiento?

Lo primero y más importante es el análisis de capacidad de pago porque este financiamiento es por periodos largos de tiempo, de cinco a diez años. Mediante ese análisis evaluamos la capacidad crediticia de nuestros clientes y con base en él diseñamos el financiamiento.  

¿Cómo es el esquema de financiamiento?

El financiamiento funciona como un esquema de arrendamiento, es decir, el cliente paga una cuota mensual en un plazo establecido, que por lo general es paralelo al plazo de renta de sus oficinas.

Cabe decir que, el cliente se encarga de buscar la oficina que requiere para renta y la negociación de ese contrato, Artik Kapital financia interiores y GAYA ejecuta la obra, acondiciona, diseña, equipa y amuebla. GAYA ejecuta todos los financiamientos del fondo.

¿Qué sucede cuando se finaliza el alquiler?

Cuando se termina el plazo de alquiler o financiamiento, el cliente puede decidir entre pagar un remanente y se queda con todo el equipamiento y muebles o remodelar una nueva oficina con un nuevo financiamiento.

¿Cuántos proyectos ha financiado el fondo?

Artik ha financiado a clientes AAA en edificios AAA, los cuales están satisfechos por no haberse descapitalizado también por tener oficinas de primera, con última tecnología.

En tres años hemos colocado alrededor de 33 millones de dólares en 15 proyectos de diferentes tamaños y giros, en los mercados de Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Mérida. Cabe resaltar que no tenemos cartera vencida.

¿Cuál es la meta de financiamiento para 2020?

La pandemia se nos atravesó, pero tenemos un pipeline interesante en cuanto se retome la actividad comercial. Probablemente sean más lentas las tomas de decisiones, pero no será un mal año en colocación para Artik, porque la necesidad existe y más en el contexto que generó la pandemia.

Nuestra meta es colocar alrededor de 20 millones de dólares y en un panorama no tan optimista alcanzaremos 14 millones de dólares.

Con la reactivación económica, se espera la apertura de los espacios corporativos, pero todo dependerá del control de la pandemia de coronavirus (COVID-19). Esto luego de más de dos meses de que las empresas decidieron realizar los trabajos de oficina desde casa (home-office) para evitar contagios.

Alberto Laris, socio fundador y director de desarrollo estratégico de GAYA, platicó con Datoz para detallar algunos puntos que deben tomar en cuenta las empresas en su regreso a las oficinas en la ‘nueva normalidad’.

¿Cómo impactará la ‘nueva normalidad’ en la configuración de los espacios de oficinas?

El primer impacto tiene que ver con el distanciamiento social, ya que, en todas partes, incluso en la oficina debo guardar una sana distancia.

Esto es un problema para el real estate porque alrededor de 1,000 m² se planteaban para 100 personas, es decir, se consideraba 10 m² por usuario, que contemplaba escritorio, sala de juntas, baños, áreas comunes; pero esto ya no va a funcionar.

Ahora en un espacio similar la densidad de usuarios debe ser mucho menor, probablemente sea para 60, 50 o 40 personas, todo dependerá de la distribución del espacio. Sin embargo, difícilmente las empresas rentarán el doble de m² en el corto plazo.

Con el éxito del home-office y la tecnología aplicada, las empresas están pensando si es necesario que todos regresen a la oficina o sólo ciertas áreas. Esto traerá un cambio en la estructura organizacional para hacer una operación más flexible.

¿Cómo será la convivencia en las oficinas con esta reconfiguración?

Una vez que se identifique cuántas personas regresarán a la oficina y cómo será la distribución en función del distanciamiento social, se deben señalar circuitos, es decir, carriles de entrada y salida para que la gente no se encuentre. Habrá un sentido de circulación en las oficinas.

Además se deben instalar estaciones de sanitización para fomentar el lavado constante de manos y uso de tapabocas. También es fundamental que la empresa provea equipo de protección personal.

La toma de temperatura y cuestionario de monitoreo de salud también son necesarios y debe de haber un reglamento de sana distancia para sala de juntas.

Además, la capacidad de los elevadores ya no será la de antes, por lo que debe haber una logística para un horario escalonado de ingreso y egreso.

¿Qué cambios veremos en infraestructura y/o materiales?

El tema del aire acondicionado ha sido polémico por el síndrome del edificio enfermo, pero se está planteando que haya filtros de rayos ultravioleta en los sistemas centrales de aire acondicionado para que el aire sea más limpio y con tecnología se pueda eliminar cualquier tipo de amenaza sanitaria.

En decoración los materiales son importantes. No se eliminarán las alfombras, pero se buscarán las que tengan capacidad de rechazar o eliminar más rápido cualquier tipo de virus o bacteria.

También se buscarán pisos y pinturas más fáciles de sanitizar.

¿Cómo conciliar estas reglas entre dueños e inquilinos?

Debe haber una congruencia en las normas del edificio entre dueño, inquilinos y administración. Si habrá cambios en infraestructura, todos los pisos deben estar acorde con eso para que tenga sentido.

Además, se deben acordar cuáles serán los protocolos y cómo se seguirán.

Hines, inversionista, administradora y desarrolladora de bienes raíces, en colaboración con Ivanhoé Cambridge, construye Corporativo Neuchâtel, el primer edificio de oficinas de la comunidad planeada de MIRA en Ciudad de México.

Ubicado en Neuchâtel Cuadrante Polanco, este corporativo contará con un total de 38,000 m² de área neta rentable en 19 niveles. Además, ofrecerá gym center, área de salones y coffee and lounge bar con conectividad.

Una de las características más importantes es que ostenta la certificación LEED Gold como edificio sustentable y la certificación Well que mide el desempeño del entorno en la salud y bienestar del usuario final.

Amy Henderson, Vicepresidente Senior de oficinas en CBRE y bróker del proyecto, contó a Datoz las características del nuevo corporativo.

¿Qué significa que Hines construya este complejo de oficinas?

El que Hines esté al frente de Corporativo Neuchâtel garantiza que el proyecto será AAA, ya que Hines tiene más de 25 años en el mercado dando mantenimiento a los edificios.

En cuanto al diseño del inmueble y la selección de los materiales, no hay duda de que son los mejores para que el edificio mantenga la clasificación AAA, a lo largo del tiempo.

¿Qué distingue a Corporativo Neuchâtel del resto de la oferta?

Este es un edificio por encima del mercado porque entregará manejadoras de aire acondicionado en piso; el cliente sólo tendrá que hacer su ramal de energía eléctrica en piso y no desde sótano, como se entrega normalmente.

Neuchâtel es todo un complejo de usos mixtos, no sólo es la parte corporativa, por lo que también tendrá una zona comercial y residencial importante en diferentes torres.

Además, su ubicación es de fácil acceso, sobre avenida Río San Joaquín, en Polanco, por lo que tiene toda la infraestructura de esta zona: movilidad, servicios, restaurantes, entretenimiento.

¿Cómo está constituido el edificio?

Corporativo Neuchâtel tendrá 19 pisos de oficinas con plantas de 2,200 m² con un núcleo central, es decir, elevadores, baños y escaleras de emergencia están en el centro, lo que libera toda la fachada exterior para el paso de la luz y aire.

Aunque no es un edificio alto, se decidió dividir en dos el corporativo, por lo que habrá dos bancos de elevadores, unos subirán a pisos inferiores y otros a pisos superiores, a fin de ser más eficientes los trayectos internos.

Además, tendrá una parte comercial de 14,000 m² en la parte baja para dar servicio a los clientes tanto de oficinas como de vivienda.

¿Qué tipo de inquilinos encontraremos?

Tenemos una alta demanda de empresas de servicios y tecnologías porque ven todos los beneficios de un edificio de estas características, en temas de retención de talento y bienestar para los empleados. Las empresas de tecnología y servicio son las que más valoran este tipo de amenidades.

También estamos buscando algún coworking, no para que ocupe gran parte del edificio, sino para que sea un amenitie más para nuestros inquilinos, es decir, que sea otra forma de trabajar para los clientes que están en el edificio. estamos en contacto con alguno de ellos, que incluso todavía no llegan a México.

Además de lo mencionado, ¿cuál es el plus de Corporativo Neuchâtel?

La certificación LEED Gold que lo posiciona como un edificio sustentable por el uso eficiente de energías, residuos y demás, para cuidar al medio ambiente.

También tendrá la certificación Well, que se enfoca en el calificar el tipo de espacios y servicios que se ofrece para la salud y bienestar del usuario final. Por ejemplo, que, entre aire nuevo al espacio, mejor uso del aire acondicionado, que la comida sea saludable, entre otras.

¿Tienen fechas estimadas de entrega?

Todo se entregará en obra gris para que los inquilinos hagan las adecuaciones que requieran, por lo que estimamos entregar en el segundo semestre de 2021.

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Amy Henderson

Es Vicepresidente Senior del área de oficinas, líder del área de Representación de usuarios y en el área de Representación de Propietarios en CBRE México. Cuenta con más de 9 años de trayectoria en bienes raíces.

Garza Ponce Desarrollos (GP Desarrollos) apuesta por la reinvención de sus parques industriales mediante el concepto Pocket Park, que pretende ofrecer mejores ubicaciones y acceso a mano de obra de calidad.

La desarrolladora del primer parque industrial privado de Nuevo León levanta cinco Pocket Parks que suman 200 hectáreas de terreno y poco más de 850,000 m2 de área rentable, con una inversión de más de $7,000 millones de pesos.

Además de los Pocket Park, GP Desarrollos cuenta con 210,000 m2 de naves industriales, con una ocupación del 90%, ubicadas en Nuevo León, Aguascalientes y San Luis Potosí.

¿Cómo y por qué nacen los Pocket Park?

En 2014, Fibra Uno compró el 95% del portafolio industrial de GP: parques industriales, naves stand alone y sale and lease back (SLB); sólo nos quedamos con el parque de Aguascalientes, algunos terrenos industriales en Monterrey y en San Luis Potosí. Esta compra nos hizo cuestionarnos hacia dónde crecer y tuvimos la oportunidad de reinventarnos.

Entonces, la empresa decidió crear el concepto de Pocket Park para que éste fuera el nuevo producto que lanzáramos al mercado y nuestra marca distintiva.

¿Qué caracteriza a un Pocket Park?

El Pocket Park se diferencia de un parque tradicional por el tamaño. Un Pocket Park tiene entre 20 y 40 hectáreas, mientras que el tradicional tiene más de 100 hectáreas.

Estos parques tendrán un Business Center como amenidad. Estas oficinas las pueden usar de manera temporal para sala de juntas o coworking.

Además, los Pocket Park tiene varios beneficios como la cercanía a las zonas habitacionales, por lo que las empresas tendrán mano de obra más accesible. Si tienes un parque de 250 hectáreas va a estar alejado de la mancha urbana, un parque más chiquito se puede tener cerca de colonias o unidades habitacionales.

Se optimiza la vigilancia del campo, es decir, una empresa puede no tener guardia, nosotros lo cubrimos porque es para todo el parque, lo que significa un ahorro en seguridad.

¿Cuál el plan de desarrollo de estos parques?

Ahora estamos desarrollando cinco Pocket Park al mismo tiempo. Hace unos meses inauguramos el Pocket Park Oriente, que está en Monterrey y cuenta con 33 hectáreas y permitirá construir 120,000 m2 de área rentable.

A finales de mayo o principios de junio inauguraremos el parque de Escobedo, Nuevo León, que estamos por terminar la primera nave especulativa. Este parque está dentro del Parque Industrial GP Escobedo.

También estamos construyendo otro parque en Ramos Arizpe, Coahuila y vamos a empezar uno en León, Guanajuato.

En Reynosa haremos un mini Pocket Park, ya que tenemos terrenos dentro del parque Villa Florida; vamos a levantar tres naves industriales bajo el concepto de Pocket Park.

Lo interesante de estos parques es que no sólo van a tener naves especulativas, también tienen un área asignada para proyectos built-to-suit (BTS).

¿Cómo ha avanzado la comercialización de los parques?

Al crear una identidad particular al Pocket Park genera mucha certidumbre al inquilino porque todos los parques tienen mismo concepto e imagen. Estamos compartiendo un producto estándar que ayuda a tomar decisiones.

Además, algo que les gusta mucho a los inquilinos, y es la principal ventaja competitiva del parque, es la cercanía con la mano de obra.

La nave especulativa del Pocket Park Oriente de 14 mil m2 ya se rentó toda a una empresa de logística y estamos por cerrar un contrato de BTS para una empresa de manufactura.

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Martín Caro

Director Comercial de GP Desarrollos. Fue comisionado de comercio e inversiones del extinto equipo ProMéxico de la Secretaría de Economía con sede en Corea del Sur y Estados Unidos.

El desarrollador y administrador de fondos de inversión, Grupo IGS confía en que el tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) impulsará la demanda de espacios industriales en el país, por lo que alista una inversión de $2,000 millones de pesos en la construcción y adquisición de edificios industriales y centros de operación. Este capital proviene de uno de los tres Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) que la firma levantó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

El grupo que dirige Antonio Ruiz Galindo participa en el sector vivienda, usos mixtos e industrial; el portafolio de este último segmento asciende a 115 naves ubicadas principalmente en el norte del país, las cuales suman más de 10 millones de pies cuadrados, con una tasa de ocupación de 87%.

¿Cuál es el plan de inversión de Grupo IGS para este año?

El 26 de septiembre de 2019 se hizo un aumento de capital de $2,000 millones de pesos en nuestro CKD actual, los cuales estarán enfocados exclusivamente en naves industriales.

Hemos observado que la inversión extranjera directa sigue creciendo impulsada por la firma del T-MEC y provocará que México siga teniendo exportaciones importantes hacia Estados Unidos. Por esto hemos tenido diversas solicitudes de clientes actuales y nuevos para construir sus naves industriales y centros de operación en el país.

¿Cómo invertirán este capital?

La idea es tratar de invertir el CKD lo antes posible. Estimamos que entre 12 y 18 meses estarán invertidos totalmente los $2,000 millones.

Todavía no sabemos el total de inventario que sumaremos al portafolio porque el costo depende del tipo de edificio y segmento al que se destinará, pero construiremos edificios para ensamble, manufactura ligera y centros de distribución.

La mayoría de las naves serán build-to-suit (BTS) y sale and lease back (SLB), pero también hay edificios especulativos en mercados de poca oferta que se pueden rentar fácil y rápido.

¿En dónde se concentrarán las inversiones?

Estamos muy enfocados en la zona norte del país. En el sursureste hay muy poca industria y no invertimos porque no hay un mercado sólido. Nosotros invertimos básicamente en la parte norte del país y en los mercados tradicionales: Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa, Tijuana, que siguen siendo los más atractivos y de crecimiento.

¿Ya iniciaron alguna negociación?

Tenemos la compra de un portafolio de naves industriales que se ubica en una zona de Coahuila y parte de Ciudad Juárez*. Además, tenemos la compra de un terreno en Ciudad Juárez. Esas son las dos inversiones que estamos haciendo. Ya firmamos una carta de intención. También tenemos un pipeline nuevo y ya veremos cuáles se cierran o cuáles no.

*El 29 de enero Grupo IGS anunció a la BMV la compra del portafolio South Park.
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Antonio Ruiz Galindo

Presidente y director general de Grupo IGS, cargo que ocupa desde 1997, año en que se constituyó la empresa. En IGS ha promovido, desarrollado y administrado fondos de inversión como “Mexico Real Estate Investments, L.P. y se ha asociado con fondos internacionales como “Prudential Real Estate Investors”, “Morgan Rio Investments”, AIG Global Real Estate, Lasalle Investment Managers.
Ruiz Galindo es Licenciado en Administración de Empresas por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey.

En junio de 2018, debutó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) Fibra Upsite, vehículo de inversión dedicado al desarrollo, arrendamiento y administración de bienes inmuebles industriales. La Fibra fundada y dirigida por Rodolfo Balmaceda levantó en su oferta inicial 554.6 millones de pesos.

Fibra Upsite es considerada como un fideicomiso disruptivo, además de iniciar con un portafolio de desarrollo, es pionero en introducir el concepto de coworking industrial con el que pretende impulsar a las pequeñas y medinas empresas (Pymes) del país.
El portafolio de Upsite tiene un Área Bruta Rentable (ABR) de 265,819 m2 en cinco proyectos iniciales ubicados en Tijuana, Ciudad Juárez, Tlaxcala, Naucalpan e Irapuato.

A un año de su debut en Bolsa, ¿en qué etapa de desarrollo se encuentran los proyectos de Upsite?

Estamos desarrollando un proyecto en Tlaxcala, es un build-to-suit de 31,000 m2, con un contrato a 10 años. Es para un cliente único orientado a exportar al mercado norteamericano un tipo de loseta que aún no se fabrica en México.

Ya terminamos un edificio de inventario en Ciudad Juárez de 14,000 m2, y a finales de noviembre terminaremos un edificio inventario en Tijuana de 8,400 m2.

Empezamos a desarrollar la infraestructura del parque de Tijuana que es de 12 hectáreas y del parque de Ciudad Juárez que es de 10 hectáreas, como parte de nuestro modelo de negocio de arrancar con el desarrollo.

¿Cómo ha avanzado la comercialización de sus edificios inventario?

Ciudad Juárez y Tijuana son mercados con tasas de absorción tan altas que empezamos a negociar el posible arrendamiento de los edificios antes, inclusive, de ser terminados. Lo que está sucediendo es que, en esos mercados, edificio que construyes, edificio que se absorbe.

El sector inmobiliario industrial sigue fuerte, particularmente en la frontera, a diferencia de otras áreas del desarrollo inmobiliario como oficinas que se ha frenado.

¿Cómo continuará su plan de desarrollo en 2020?

En 2020 arrancará el desarrollo del primer edificio de coworking industrial, que está en Naucalpan. Tenemos planeado hacer edificios de coworking en Tijuana y Ciudad Juárez, pero será más adelante, los primeros edificios en estas ciudades son tradicionales.

En cada ciudad debemos de adaptar los edificios de coworking porque tienen características distintas. En Naucalpan esperamos encontrar empresas de diseño y desarrollo de software, mientras que en Juárez quizá predomine la manufactura ligera. Con el tiempo encontraremos la manera de ir creando a través del coworking industrial ciertos ecosistemas.

¿Qué es el coworking industrial?

El coworking industrial significa que un edificio de 10,000 m2 se pueda compartimentar en áreas desde 200 m2 y lo espacios se van ofreciendo y adaptando a las necesidades de los clientes.

Sin embargo, en estos edificios hay áreas muy definidas como la de logística para entrada y salida de productos; el comedor; las oficinas que se comparten dentro de la nave industrial; los baños.

Queremos que en los parques se establezca una empresa ancla y que sus proveedores, que pueden ser Pymes, ocupen el edificio de coworking. El objetivo sería hacer un clúster en el edificio de coworking para crear un ecosistema de producción. A eso aspiramos.

¿Cómo puede impulsar a las Pymes este concepto?

Tratamos de contribuir a la mejora de la eficiencia de las Pymes a través de la productividad, reducción de gastos operativos y contribuyendo al cuidado del medio ambiente con modernización de las operaciones. Todo esto en edificios de primer mundo, con todos los servicios, a un menor costo y, lo más importante, cerca de su cliente principal.

Nuestro vehículo fue diseñado para hacer la inversión inmobiliaria que no pueden hacer las Pymes porque es la más costosa, y ser los facilitadores para que estas empresas tengan acceso a estos espacios.

Las Pymes son las empresas que más empleo generan en el país y las que más contribuyen al PIB, nosotros estamos enfocados en pequeñas y medianas, en sectores de mayor valor agregado para que nuestro modelo tenga éxito.

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Rodolfo Balmaceda

Es CEO y Presidente del Comité Técnico de Fibra Upsite. Anteriormente se desempeñó como Director de Negocios de Vesta. También desarrolló diferentes proyectos de bienes raíces industriales como socio de Grupo Caabsa-Steel.
Asimismo, colaboró en la Embajada de México en Estados Unidos con el equipo negociador del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).
Estudió la licenciatura en Economía en el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey. Realizó una maestría en Desarrollo Económico y Política Públicña en la CEPAL.