El desarrollador y administrador de fondos de inversión, Grupo IGS confía en que el tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) impulsará la demanda de espacios industriales en el país, por lo que alista una inversión de $2,000 millones de pesos en la construcción y adquisición de edificios industriales y centros de operación. Este capital proviene de uno de los tres Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) que la firma levantó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

El grupo que dirige Antonio Ruiz Galindo participa en el sector vivienda, usos mixtos e industrial; el portafolio de este último segmento asciende a 115 naves ubicadas principalmente en el norte del país, las cuales suman más de 10 millones de pies cuadrados, con una tasa de ocupación de 87%.

¿Cuál es el plan de inversión de Grupo IGS para este año?

El 26 de septiembre de 2019 se hizo un aumento de capital de $2,000 millones de pesos en nuestro CKD actual, los cuales estarán enfocados exclusivamente en naves industriales.

Hemos observado que la inversión extranjera directa sigue creciendo impulsada por la firma del T-MEC y provocará que México siga teniendo exportaciones importantes hacia Estados Unidos. Por esto hemos tenido diversas solicitudes de clientes actuales y nuevos para construir sus naves industriales y centros de operación en el país.

¿Cómo invertirán este capital?

La idea es tratar de invertir el CKD lo antes posible. Estimamos que entre 12 y 18 meses estarán invertidos totalmente los $2,000 millones.

Todavía no sabemos el total de inventario que sumaremos al portafolio porque el costo depende del tipo de edificio y segmento al que se destinará, pero construiremos edificios para ensamble, manufactura ligera y centros de distribución.

La mayoría de las naves serán build-to-suit (BTS) y sale and lease back (SLB), pero también hay edificios especulativos en mercados de poca oferta que se pueden rentar fácil y rápido.

¿En dónde se concentrarán las inversiones?

Estamos muy enfocados en la zona norte del país. En el sursureste hay muy poca industria y no invertimos porque no hay un mercado sólido. Nosotros invertimos básicamente en la parte norte del país y en los mercados tradicionales: Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa, Tijuana, que siguen siendo los más atractivos y de crecimiento.

¿Ya iniciaron alguna negociación?

Tenemos la compra de un portafolio de naves industriales que se ubica en una zona de Coahuila y parte de Ciudad Juárez*. Además, tenemos la compra de un terreno en Ciudad Juárez. Esas son las dos inversiones que estamos haciendo. Ya firmamos una carta de intención. También tenemos un pipeline nuevo y ya veremos cuáles se cierran o cuáles no.

*El 29 de enero Grupo IGS anunció a la BMV la compra del portafolio South Park.
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Antonio Ruiz Galindo

Presidente y director general de Grupo IGS, cargo que ocupa desde 1997, año en que se constituyó la empresa. En IGS ha promovido, desarrollado y administrado fondos de inversión como “Mexico Real Estate Investments, L.P. y se ha asociado con fondos internacionales como “Prudential Real Estate Investors”, “Morgan Rio Investments”, AIG Global Real Estate, Lasalle Investment Managers.
Ruiz Galindo es Licenciado en Administración de Empresas por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey.

Al finalizar el 3Q-2019, Insurgentes se posicionó como el corredor de oficinas más grande del mercado de Ciudad de México, al superar a Polanco. Incluso, registró mayor inventario que Monterrey y Guadalajara.

En los últimos 12 meses, Insurgentes sumó 50,242 m2 de oficinas, por lo que alcanzó un inventario total de 1.80 millones de m2 en 274 edificios entregados y en construcción; mientras que Polanco, al no adicionar nuevos proyectos, quedó con 1.78 millones de m2 en 216 inmuebles, de acuerdo con información de Datoz.

Mónica Ruiz, analista de mercado de Datoz, explicó que desde 2017 comenzó la reconversión del corredor Insurgentes, ya que la mayoría de sus edificios eran clase B, los desarrolladores apostaron por construir espacios clase A para aprovechar la potencialidad de este submercado.

“Insurgentes es un corredor que tiene mucha conectividad, hay transporte público, tiene buena ubicación; si esto lo combinas con un edificio clase A, que es un edificio eficiente y con rentas accesibles creas un corredor muy atractivo”, señaló.

Sin embargo, los nuevos proyectos dispararon la tasa de disponibilidad del corredor, al pasar de 14.69% en el 3Q-2018 a 23.98% en el 3Q-2019. Es decir, tiene disponibles 434,056 m2.

Ruiz refirió que esta alza en la tasa de disponibilidad se debió a que se integraron edificios con grandes metrajes, como la Torre M de Mítikah, que sumó 60 mil m2. “Insurgentes nunca había tenido tantos edificios con tanto metraje”, dijo.

Asimismo, descartó que la sobreoferta de oficinas sea un problema para el corredor, pues los proyectos icónicos, la buena ubicación y los precios impulsarán la absorción.

El precio de salida del corredor es de $24.31 USD/ m2, el cual se ubica por debajo de las tasas de Reforma, Polanco y Santa Fe.

Mónica Ruiz destacó que Insurgentes todavía tiene potencialidad para seguir levantando espacios corporativos a través de la reconversión de edificios viejos, a diferencia de Polanco, Santa Fe y Reforma, que tienen tantos edificios nuevos que es difícil remodelar algún otro.

“Se puede esperar que durante 2020 siga creciendo bastante este corredor. Estimamos que para finales de 2020 se agregarán 200 mil m2 más al inventario”, comentó la analista de mercado.

Fibra Monterrey (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) cerró 2019 con una emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) por 3,900 millones de pesos para nuevas adquisiciones y con la compra del portafolio ‘Garibaldi’, cuatro inmuebles industriales en Nuevo León, por 662 millones de pesos.

Esto con el fin de avanzar en el programa 20/20, que tiene como objetivo sumar 20,000 millones de pesos en propiedades para 2020.
Con la última adquisición, el portafolio de la Fibra alcanzó 59 propiedades, ubicadas en nueve estados del país, con un total de 707,735 metros cuadrados (m2) y una ocupación de 97.2%.

¿Al cierre de 2019, cómo avanzaron las metas del programa 20/20?

Después de esta colocación (de CBFI) tenemos activos cercanos a los 18,000 millones de pesos y con el promedio de compras de los últimos cinco años, que han sido de entre 3,000 y 3,500 millones de pesos, estamos muy en línea con el plan estratégico 20/20.

A finales del primer trimestre de 2020 habremos concretado el 90% del programa 20/20 en cuanto a propiedades de inversión para seguir con la última parte de un par de miles de millones adicionales. Es probable que superemos los 20,000 millones, quizá lleguemos a 21,000 millones de pesos.

¿Qué características tendrán las próximas inversiones de la Fibra?

Las inversiones se realizarán con los recursos de la última colocación de certificados y será un portafolio industrial en el norte del país* y a abril de 2020 esperamos realizar dos transacciones más, una de oficinas y otra industrial. Antes del segundo trimestre de 2020 habremos utilizado estos recursos.

Estos proyectos están en los mercados primarios del Norte, Centro, Bajío y Occidente. De las tres transacciones más próximas tenemos un par de ellas en el Norte y otra en el Occidente.

Pero tenemos un pipeline más grande. Estamos negociando más transacciones a corto plazo, por lo que utilizaremos deuda u otra emisión de capital.

¿Cómo está conformado el portafolio de Fibra Monterrey?

Nuestra composición del portafolio se divide entre edificios de oficinas y naves industriales, lo que nos da un componente interesante de ingresos. Actualmente tenemos el 70% de nuestro ingreso en dólares y con un promedio de casi cinco años y medio en los contratos de arrendamiento.

Queremos seguir con esa diversidad. Queremos seguir 60% oficinas y 40% industrial en ingresos. Son activos que conocemos, sabemos manejar y nos dan confianza.

La parte industrial nos da flujo en dólares y acceso a crédito. Y estamos comprando oficinas con un componente dolarizado importante, más del 80%.

¿Cuáles son los planes después del programa 20/20?

El programa 20/20 termina en 12 meses. Estamos empezando a trabajar en la siguiente fase de nuestro programa de crecimiento, el cual tendrá la ventana de inversión de los siguientes 5 años. Quizá haremos algunos ajustes respecto al tipo de activos, mercados y temporalidad. Este programa saldrá en 2020.

Además, somos un emisor recurrente y la idea de hacer un programa multivalor fue precisamente eso. Nuestro programa multivalor de 10,000 millones de pesos vence en 2022, con esta colocación hemos utilizado 5,400 millones, y nos quedan otros 4,600 millones. Esperamos que en los próximos 2 o 3 años agotemos ese programa y estaremos pensando en el siguiente programa.

*Esta entrevista se realizó días antes de la compra del portafolio Garibaldi.

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Javier Llaca García

Director de Operaciones y Adquisiciones, COO de Fibra Monterrey. Cuenta con más de 25 años de experiencia en el mercado inmobiliario. Trabajó durante 14 años en Jones Lang LaSalle en donde ocupó diversos cargos hasta llegar a ser el Vicepresidente Ejecutivo.
Tiene una licenciatura en Ingeniería en Electrónica y Comunicaciones, y un diplomado en Finanzas Corporativas por parte del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Fue presidente del Urban Land Institute México de 2016 a 2018.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de inmuebles para el arrendamiento.

Además, permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de un capital excesivo, brindan un portafolio diversificado de inmuebles y son administrados por expertos en la industria.

En 2001 se colocó el primer fideicomiso en la Bolsa Mexicana de Valores, Fibra Uno que recaudó $3,143 millones de pesos. Actualmente en el mercado hay 15 fibras con un valor de $304 mil millones de pesos, las cuales poseen 1,776 inmuebles del tipo comercial, industrial, oficinas y de servicios.

Alik García, analista de Intercam Casa de Bolsa, identificó cuatro factores que han atraído la mirada de los inversionistas hacia las fibras:

1. Existe mayor comprensión por parte del mercado (inversores y analistas) sobre este tipo de instrumento de inversión, aun cuando son relativamente recientes en México.

2. La regulación que implementó la Comisión Bancaria de Valores con relación a los niveles de apalancamiento. Se estableció un límite en el índice de deuda bruta del valor de los activos (loan-to-value), el cual no debe sobrepasar el 50% y la deuda de las principales fibras ronda el 30%.

3. Las fibras tienen una estabilidad en sus flujos de generación de utilidades predecible y estable.

4. El incremento de las rentas en los inmuebles de las fibras ha estado por arriba de la inflación sin afectar los niveles de ocupación y han mostrado cierto comportamiento defensivo respecto al ciclo económico.

Asimismo, los cinco recortes consecutivos de la tasa de interés de referencia por parte del Banco de México, la cual se ubica en 7.00%, han beneficiado al sector de las fibras. Esto porque los instrumentos de deuda competidores de las fibras, como los bonos, pierden atractivo con relación a los rendimientos.