2 febrero, 2022 | #EnVozDelExperto
Por: Oscar López, Gerente de Planeación Financiera y Estratégica en GP Desarrollos
Uno de los temas controversiales en el medio inmobiliario en estas últimas semanas ha sido el impacto del incremento de los precios de la economía en las rentas de un inmueble y esto debido a que en los contratos de arrendamiento se pacta, por lo general, un incremento anual de la renta ligado a la variación del índice nacional de precios del consumidor (INPC) en caso de que la renta sea en pesos o al “US-Consumer Price Index” (US-CPI) en caso de que las rentas sean en dólares estadounidenses y en otros casos el acuerdo es un incremento fijo o de forma escalonada que al final de cuentas es algo que tiene que tomar en cuenta el arrendador para que los montos que recibe a lo largo del plazo del contrato no afecten su rendimiento ni su poder adquisitivo al pasar de los años. Para entrar en materia y poder entender mejor el tema es importante saber qué es y cómo se calcula la inflación. De acuerdo con textos especializados, la inflación es un fenómeno que se observa en la economía de un país y está relacionado con el aumento de los precios de la mayor parte de los bienes y servicios que se comercian en sus mercados por un periodo de tiempo. En México se creó el INPC que es un indicador cuya finalidad es estimar la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias y se toma como base para calcular la variación que hay entre periodos, al resultado de dicha variación se le conoce como inflación en caso de ser positiva y deflación en caso de ser negativa. Ejemplo, si en enero de 2021 el precio de una botella de agua era $10 pesos y en enero de 2022 pasó a $12 pesos, la variación en términos porcentuales o inflación anual para este artículo de consumo es de 20%. En días pasados se dieron a conocer los datos de inflación anual 2021 de México y Estados Unidos, 7.36% y 7.04% respectivamente, niveles récord desde hace más de 20 años. Estos datos preocupan a los arrendatarios de inmuebles, ya que en su próxima factura de renta vendrá un incremento similar y esto puede significar que ellos a su vez piensen modificar los precios de su productos o servicios que ofrecen, lo que nos hace pensar que este efecto se puede convertir en una bola de nieve imparable, pero la buena noticia es que no todo dependerá de este factor, ya que existen otros, como la oferta y demanda de insumos en su proceso de producción que ayuden a que el precio se equilibre sin afectar sus utilidades. Por lo general, los precios tienden en subir, pero en algunos mercados el precio dependerá de la oferta y la demanda de los productos y servicios o del costo de los insumos que se necesitan para producir un bien. En el caso hipotético de la renta de una nave industrial que está en un mercado donde existe poca disponibilidad el precio será más alto comparado con el de una nave que se ubica en un mercado en donde hay mucha oferta u opciones para rentar y, desde el punto de vista de los costos, el desarrollador deberá analizar el precio de renta pensando en cuánto le costaría construir la siguiente nave industrial o que al terminar la nave actual les costaría más hacerla de nuevo con la premisa de que sus insumos principales están sufriendo incrementos importantes. De acuerdo con información histórica de DATOZ, los precios de renta de una nave industrial en la zona metropolitana de Monterrey en los últimos 5 años se han incrementado en promedio 1.4% anual, en Guadalajara 3.3%, en Ciudad de México 3.6% y en Tijuana 7.1% y se espera que para este 2022 se de un salto importante debido a la demanda de más espacios industriales y al incremento en los precios de los insumos para la construcción. Para finalizar con mi comentario y sugerir que hacer la próxima vez que estén negociando un contrato de arrendamiento, sería no jugarle al Nostradamus tratando de predecir qué sucederá en los próximos años ni complicar una cláusula que puede resultar confusa al final, ya que lo mejor será acordar con el arrendatario un incremento ligado a los índices de precios al consumidor o si así lo prefieres, poner un techo con referencia a la inflación promedio de los últimos 10 años más 1 punto porcentual de protección ante cualquier eventualidad, ya que de no ser de esta manera posiblemente estes perjudicando el rendimiento del inversionista. Oscar López es… Economista del Tec de Monterrey, experto del sector inmobiliario industrial con más de 15 años de experiencia en el ramo. Conocimiento de modelos financieros para la evaluación y viabilidad de proyectos inmobiliarios. Analista del “Big Data” del mercado industrial. Profesor de cátedra y tutor en algunas universidades de prestigio en Monterrey. Gusto por el deporte y las redes sociales.