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El dinamismo de Ciudad Juárez redujo al mínimo su espacio industrial disponible

diciembre 9, 2021 | Artículo

Por: Antonio Chavira, Market Analyst

 

Ciudad Juárez es uno de los mercados industriales más dinámicos del país, al ser impulsado por compañías manufactureras de diferentes giros, como el automotriz y electrónico, pero también por empresas de logística y distribución. Este mercado está viviendo un punto álgido dentro de la actividad industrial del país, de la mano de compañías que buscan crecer sus procesos productivos en México, como punto estratégico para exportaciones en Norteamérica y Latinoamérica.

 

Algunas de las empresas que se han establecido en el último año en Ciudad Juárez son nuevas en el mercado y buscan espacios para abrir nuevos giros y así poder ser competitivas en sus rubros, mientras que otras compañías, con presencia en la ciudad, pretenden expandir sus operaciones para ser más fuertes.

 

Estados Unidos es el principal motor para que empresas decidan instalarse en la zona fronteriza de México, ya que el país ofrece espacios industriales para manufactura competitivos y a la vanguardia, además de mano de obra calificada, por lo que la tendencia de nearshoring resulta ser una gran aliada para la economía en México. Sin olvidar la ventaja competitiva que el T-MEC brinda a las empresas establecidas en México.

 

Desde 2018, Ciudad Juárez tiene una absorción bruta de más de 300,000 m2 anualmente. Al 3Q 2021, las transacciones inmobiliarias suman 347,258 m2, por lo que ya superó los niveles de todo 2020 y está por alcanzar la mayor absorción para este mercado, cuando en 2019 acumuló 369,200 m2 de superficie rentable.

 

Del total de la absorción en el año, el 20% ha sido de empresas del giro automotriz, 21% de bienes de consumo industrial, 10% de logística y 9% por la industria médica. Por su parte, los desarrolladores que tuvieron más cierres de contratos en lo que va del año fueron Intermex con 25%, Vesta con 16% y Axial con 16%.

 

La fuerte demanda de espacios industriales en este mercado ha impulsado las inversiones para construcción de nuevos edificios, específicamente de edificios built-to-suit (BTS) frente a los especulativos. En 2019 la proporción era de 95% de espacios especulativos frente a 5% de BTS, en 2020 fue de 32% BTS y 68% especulativos, pero hasta septiembre de 2021, la mezcla fue de 47% BTS contra 53% de especulativo. Es decir, las nuevas inversiones en Ciudad Juárez son más seguras, pues se inician bajo un contrato de arrendamiento, pero esto no ha limitado la demanda de espacios especulativos, al contrario.

 

Cabe decir que, los desarrolladores prefieren la edificación de espacios con contratos definidos, en lugar de especular, ya que la inflación ha afectado a los materiales de construcción, como el acero y el concreto. Además, el riesgo en las inversiones especulativas aumenta con la escasez de energía eléctrica en los mercados del norte del país. Estos factores han impulsado los proyectos BTS y esperamos que el próximo año continúe esta tendencia.

 

Con todo, la disponibilidad de Ciudad Juárez ha llegado a niveles muy ajustados, ya que el 3Q 2021 cerró con 2.43% de disponibilidad, con apenas 160,000 m2, cuando este mercado mantenía una vacancia promedio de entre 4 y 5%, dando así un balance entre la construcción especulativa y la absorción.

 

La actividad entre absorción y construcción de este mercado puede seguir impulsando la poca disponibilidad de espacio y una tasa baja, ya que el T-MEC y el nearshoring continúan como factores clave en la ocupación de espacios de los mercados fronterizos.

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