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Comportamiento del nivel de deuda de las Fibras al 1Q-2020

julio 7, 2020 | Artículo

El nivel de apalancamiento o loan to value (LTV por sus siglas en inglés) es uno de los indicadores de mayor relevancia para los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) y sus inversionistas, puesto que mide el endeudamiento de la Fibra respecto al valor total de sus activos.

 

De acuerdo con la Comisión Nacional Bancaria de Valores (CNBV), el LTV no debe sobrepasar un nivel de 50%, por lo que mantener un nivel de hasta 30% se puede considerar como un índice sano de apalancamiento, como se observa en las principales Fibras.

 

Al cierre del 1Q-2020, la depreciación del peso frente al dólar en las últimas semanas de marzo ocasionó que la deuda de las Fibras incrementara; asimismo, algunas de ellas utilizaron sus líneas de crédito y emisión de capital que aún no se invierte, lo que ocasionó que su LTV aumentara, explicó Antonio González, director general de Fibraspy.

 

Fibra HD aumentó anualmente 14 puntos porcentuales su LTV, al ubicarse en 46.8% en el 1Q-2020, el cual fue el más alto de los fideicomisos con activos industriales y/o de oficinas. El nivel de apalancamiento de Fibra HD se incrementó debido a dos emisiones de capital: HD19 y HD19U, por $2,199 millones de pesos, los cuales aún no son dispuestos para adquirir inmuebles. Sin embargo, se espera que la Fibra realice una amortización anticipada de HD18U, lo que reducirá su LTV.

 

Fibra Uno es el fideicomiso con el segundo LTV más alto, al alcanzar el 45%, lo que significó un incremento de 12 puntos porcentuales respecto al 1Q-2019. Este aumento se debió principalmente a la depreciación del tipo de cambio que pasó de $18.8 a $24.3 pesos.

 

El LTV de Fibra Macquarie también supera el 40% y fue 7.5 puntos porcentuales más alto que el año anterior. De igual modo, la depreciación del tipo de cambio y una emisión de deuda por $180 millones de dólares impulsaron el incremento en el nivel de apalancamiento de la Fibra.

 

Por otro lado, el LTV de Fibra Monterrey disminuyó 5.2 puntos porcentuales en el 1Q-2020 frente al mismo trimestre del año anterior, al ubicarse en 31.4%, como consecuencia del aumento de propiedades de inversión en el balance general por el aumento del tipo de cambio, ya que las propiedades están valuadas en dólares.

 

Fibra Prologis también redujo su nivel de apalancamiento, al pasar de 33% en el 1Q-2019 a 29% en el 1Q-2020, derivado del pago de préstamos por $1,101 millones de pesos y la emisión de capital reciente que utilizó para adquisición de Prologis Park Grande.

 

Fibra Danhos disminuyó 130 puntos base su LTV respecto al 1Q-2019, al situarse en 8.7%, el nivel más bajo de los fideicomisos con activos industriales y/o de oficinas. Esto debido al pago del vencimiento de deuda por $1,000 millones de pesos en diciembre pasado.

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