En el marco de Expo Real Estate 2026, uno de los temas que concentró mayor atención fue el panel “Real Estate Logístico en México”, donde participaron Sofía Díaz Miranda, Commercial AssetManagement Associate en O’Donnell México; Francisco Muñoz, Vicepresidente Ejecutivo del Negocio Logístico e Industrial en CBRE; y Pablo Quezada, CEO de Datoz.
En este panel la hipótesis fue que la logística de última milla ya no es una tendencia pasajera, sino una transformación estructural del mercado inmobiliario industrial en México.
La lógica detrás de la última milla
El auge del comercio electrónico en plataformas como Amazon y Mercado Libre ha redefinido la competencia logística. El consumidor espera entregas cada vez más rápidas, lo que obliga a las empresas a acercar inventario al cliente final. Francisco Muñoz aseveró que “las empresas que ganan clientes son las que pueden entregar más rápido”.
A diferencia de los grandes centros de distribución regionales, la última milla no requiere enormes naves industriales. Se trata de espacios estratégicamente ubicados dentro o muy cerca de zonas altamente pobladas, donde el producto entra y sale en menos de 24 horas.
En una metrópoli como la Ciudad de México, con más de 28 millones de habitantes en su zona metropolitana, la ubicación es el verdadero diferenciador.
Pablo Quezada destacó que este fenómeno no puede entenderse sin analizar la evolución de las cadenas de suministro: “Cuando ya hay muchas empresas y mucha demanda, es algo que llegó para quedarse”.
El reto no es solo encontrar espacio, sino encontrar la ubicación correcta dentro del tejido urbano. A diferencia de los parques industriales tradicionales ubicados en periferias, los inmuebles de última milla deben insertarse en zonas consolidadas, compitiendo con otros usos de suelo como habitacional o comercial.
Sofía Díaz Miranda subrayó que “el reto principal son todas las regulaciones en zonas urbanas densas: uso de suelo, impacto vial, impacto ambiental y convivencia con entorno habitacional”. Esto implica procesos más complejos, tiempos variables y una estrecha coordinación con autoridades.
No es un concepto nuevo, pero si una nueva escala
Muñoz recordó que el concepto no es completamente nuevo, ya que “las empresas de refrescos o consumo masivo llevan 30 años operando almacenes dentro de la ciudad”.
Lo novedoso es la escala y la sofisticación que ha alcanzado con el comercio electrónico y la omnicanalidad. Hoy no solo participan marketplaces, sino también retailers tradicionales como Liverpool y Walmart, así como marcas que buscan controlar directamente su experiencia de entrega.
Los tres anillos logísticos en México
Durante el panel se explicó cómo la última milla forma parte de un sistema logístico más amplio, estructurado en tres niveles:
Centros regionales (20–30 millas fuera de la ciudad)
-Grandes naves de 50,000 a 100,000 m² que abastecen mercados completos.
Centros de distribución urbanos (10 millas)
-Plataformas intermedias para clasificación y redistribución.
Última milla (interior de la ciudad)
-Espacios más pequeños, enfocados en rapidez y cercanía.
En la Ciudad de México, corredores hacia el nuevo aeropuerto, Tepeji del Río o Querétaro siguen absorbiendo grandes cajas industriales, mientras que los inmuebles urbanos se transforman para adaptarse al modelo last mile.
Un ejemplo citado fue el proyecto conocido como “888” de O’Donnell, cuya ubicación estratégica dentro de la Ciudad de México —a ocho kilómetros del aeropuerto, de Reforma y de una zona con alta densidad poblacional— lo convirtió en un activo altamente demandado por empresas como FedEx y Mercado Libre.
¿Qué sigue para la última milla en México?
De acuerdo con los panelistas, el crecimiento continuará, aunque con ritmos distintos según mercado.
En la Ciudad de México, tras un boom acelerado, la expansión se mantiene, pero con mayor estabilidad. A nivel nacional, el crecimiento seguirá impulsado por la expansión del comercio electrónico, la consolidación de cadenas de suministro, una mayor regionalización del consumo y la evolución hacia modelos logísticos verticales y más compactos
Muñoz anticipó que veremos conceptos más diversos, incluso desarrollos verticales y formatos desde 500 hasta 5,000 m².
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