Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) representan una opción sólida para invertir en el mercado inmobiliario mexicano, convirtiéndose en instrumentos financieros cada vez másatractivos para los inversionistas.
Al cierre de 2025, las Fibras inmobiliarias en México realizaron inversiones estimadas en 5,000 millones de dólares, incorporando 2.3 millones de m2 de nuevos espacios, según datos de La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).
En conjunto, los fideicomisos asociados administran en la actualidad más de 2,200 propiedades, con una Área Bruta Rentable (ABR) que ha rebasado los 31 millones de m2 y una tasa de ocupación promedio del 95%.
En este contexto, resulta clave entender cómo evaluar el desempeño de una Fibra más allá de su atractivo inicial.
Indicadores Operativos
Diversificación del portafolio
Una Fibra con buen desempeño suele contar con activos en sectores como el industrial o logístico. En el caso de las Fibras industriales, se han consolidado como uno de los segmentos más importantes dentro del mercado inmobiliario, impulsado por la demanda relacionada con la manufactura o distribución.
Además, estas Fibras destacan por contar con contratos de arrendamiento de largo plazo, así como flujos relativamente estables, lo que se traduce en mayor visibilidad de ingresos y menor rotación. Durante 2025, su incremento anual de ABR creció un 8.2%, siendo uno de los segmentos con mayor avance.
Tasa de ocupación
La tasa de ocupación es uno de los indicadores más relevantes para evaluar el desempeño operativo de las Fibras, ya que refleja la capacidad del portafolio para mantener ingresos estables en el tiempo.
Históricamente, las Fibras con vocación industrial han mostrado niveles de ocupación superiores frente a los segmentos de retail u oficinas. Un ejemplo de ello es Fibra Prologis, que al cierre del 3Q 2025 registró una ocupación de 98.0%, tanto al final del periodo como en promedio. En contraste, Fibra Shop reportó una ocupación de 94.13% durante el tercer trimestre.
Indicadores Financieros
Para evaluar el desempeño financiero de las Fibras, más allá del precio en Bolsa, es necesario analizar una serie de indicadores financieros que reflejan su estabilidad, capacidad de rendimientos y riesgos.Estos indicadores son Cap Rate Implíclito, Loan-to-Value (LTV), Dividend Yield y Net Operating Income (NOI). Cabe decir que estos no son los únicos ni los más importantes, sólo es una muestra.
NOI
La suma de los ingresos operativos menos los gastos de las propiedades es el NOI. Este indicador es el que refleja el flujo de caja de una Fibra y sirve para calcular otros indicadores.
Cape Rate Implícito
Mide la rentabilidad de los activos inmobiliarios en relación con su valor de mercado. Su fórmula es NOI anualizado dividido entre el valor total del portafolio. Este indicador es referente de cuán rentable es un activo para decidir si invertir o vender.
LTV
Para conocer el riesgo financiero de una Fibra se recurre al LTV, ya que es el porcentaje de la deuda respecto al valor total de sus activos. Para estos vehículos de inversión lel nivel máximo de endeudamiento está en 50%, en el caso del Fibra MTY al cierre del 3Q 2025 se ubicó en 27%, lo que refleja una deuda balanceada y prudente.
Dividend Yield
Calcula el rendimiento de los dividendos respecto al precio del CBFI en el mercado. Este indicador es relevante para las estrategias de inversión orientadas al flujo de efectivo.
Finalmente, se prevé un 2026 con mayores expectativas de crecimiento y fortalecimiento de las Fibras dentro del mercado inmobiliario en México.
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