La posible adquisición de Fibra Macquarie por parte de Fibra Prologis marca uno de los movimientos más relevantes para los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) en México. De llegar a concretarse su compra, la convertiría en la Fibra industrial más grande del país, con casi 600 propiedades y 9 millones de m2.
El convenio, denominado Transaction and Covenant Agreement (TCA), establece que Macquarie transferirá a Prologis todos sus derechos y obligaciones bajo el contrato de administración vigente, sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones, entre ellas que Fibra Prologis adquiera al menos la mayoría de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación que no sean propiedad de Macquarie.
De acuerdo con información dada por la Bolsa Mexicana de Valores, la propuesta contempla un factor de intercambio fijo de 0.525 CBFIs de Fibra Prologis por cada CBFI de Fibra Macquarie, o bien una contraprestación en efectivo de 40 pesos por certificado, hasta un monto máximo cercano a 7,973 millones de pesos, equivalente a 25% de los certificados en circulación al 24 de febrero de 2026.
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Consolidación e impacto en el mercado industrial
Al cierre de 2025, Fibra Prologis contaba con un portafolio de 350 propiedades industriales y 6.1 millones de metros cuadrados (m2) de área bruta rentable (ABR). Cabe destacar, que la adquisición de Terrafina en 2024 duplicó el tamaño del fideicomiso alcanzando 345 propiedades y 6.08 millones de m2 de ABR, reflejando el impacto directo que tuvo su adquisición. Antes de esa operación, el portafolio de Fibra Prologis estaba conformado por 234 propiedades y 4.3 millones de m2de ABR.
Ese movimiento elevó de forma significativa su inventario y consolidó su presencia en mercados estratégicos de manufactura y comercio, posicionándose como el principal fideicomiso de inversión del segmento industrial en México.
Con el posible acuerdo de compra con Fibra Macquarie, ampliaría su portafolio a 595 propiedades industriales, con un ABR de 2.9 millones de m2. Esta cifra equivaldría a más de 200 naves industriales de gran formato.
Finalmente, la consolidación entre dichas Fibras refleja un proceso de maduración del sector, donde la calidad de portafolio y la administración profesional se vuelven factores determinantes para generar valor a largo plazo.
Si la transacción recibe las aprobaciones regulatorias y el respaldo de los tenedores, podría marcar un antecedente en la configuración del mercado de Fibras industriales en México, elevando el estándar competitivo.
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