El mercado inmobiliario industrial en México atraviesa un momento de crecimiento. Las naves industriales se han convertido en unos de los activos más demandados, impulsado por el fenómeno del nearshoring y la llegada de inversión extranjera directa: 12,216 millones de dólares al cierre del primer trimestre del año.
En este contexto, es relevante que inversionistas, arrendadores y empresas, comprendan la clasificación de naves industriales por uso en México, ya que determina su posición dentro de un mercado en constante evolución.
¿Cómo se clasifican las propiedades del segmento industrial?
El mercado industrial en México es extenso y se adapta a las necesidades de distintas industrias, desde la logística hasta la manufactura. Para entenderlo mejor, las propiedades industriales suelen clasificarse de la siguiente manera:
Naves logísticas
Son espacios diseñados para la distribución y almacenamiento de mercancías. Se ubican cerca de aeropuertos, puertos y carreteras principales, con la intención de conectar cadenas de suministro nacionales e internacionales.
-Alturas libres entre 9 y 12 metros.
-Sistemas de carga y descarga.
Naves de última milla
-Situadas en las grandes ciudades, forman parte del proceso final en la cadena de suministro.
-Utilizadas en su mayoría por el sector logístico y de transporte.
-Espacios adaptados para operaciones B2C, enfocados en la entrega rápida de productos al consumidor. Por ejemplo: Amazon, Mercado Libre o DHL.
Naves de manufactura ligera
Enfocadas en procesos de ensamble y producción con requerimientos técnicos moderados.
-Utilizadas principalmente por sectores electrónico y automotriz.
-Requieren áreas de oficinas dentro de la nave.
-Más comunes en el Bajío y norte del país.
Naves de manufactura pesada
Diseñadas para industrias con procesos intensivos y maquinaria pesada.
-Pisos de alta resistencia.
-Amplias superficies de terreno.
-Servicios especializados como suministro de energía eléctrica de alto voltaje.
Centros de distribución (CEDIS)
Infraestructura enfocada en el manejo de inventarios y entregas rápidas.
-Se caracterizan por su tamaño (grandes extensiones de almacenamiento).
-Alta tecnología en logística y automatización. Por ejemplo: empresas de retail y supermercados.
Parques industriales
Son conjuntos planificados de naves industriales que ofrecen infraestructura compartida y servicios adicionales:
-Seguridad, vialidades internas, suministro de agua y energía.
-Zonas estratégicas en los mercados industriales del Norte y Bajío, como Nuevo León y Tijuana.
Tienen su propia clasificación con base en:
-Desarrollo de su infraestructura: En construcción, etapa 0, etapa 1, etapa 2, etapa 3 y en operación.
-Por su vocación: Manufactura, logística, uso mixto y dedicado.
-Perímetro delimitado: Abierto, cerrado.
-Tamaño: I, II y III.
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¿Por qué es importante su clasificación?
Con las características mencionadas se identifican los estándares de calidad, sustentabilidad y ubicación, de los inmuebles, los cuales influyen directamente en la plusvalía y rentabilidad del activo. Por ejemplo, una nave con certificaciones internacionales puede generar contratos de largo plazo, mientras que una propiedad obsoleta o sin la infraestructura adecuada, enfrentará altos costos de mantenimiento o baja demanda.
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