Por Javier Lemarroy Mendoza, Director General de Why México
En los últimos años, los parques industriales se han convertido en una tendencia irresistible para el sector inmobiliario en México. Impulsados por la fuerte demanda de distribución logística, el auge del anglicismo “nearshoring” en medios de comunicación y la reconfiguración de las cadenas de suministro globales, estos desarrollos son percibidos como una mina de oro—pero no todos cumplen con las expectativas reales que su éxito demanda.
El contraste es claro. Los desarrolladores institucionales entienden que un parque industrial no se construye sobre maquetas, renders o planos de pre-venta, sino sobre capital, planeación y visión de inteligencia de mercado basada en anticipación a la demanda, sabiendo lo que ella requiere. Su modelo se basa en levantar naves especulativas listas para renta, integrar servicios de alta infraestructura y mantener un equilibrio ordenado entre oferta y absorción (elementos en donde incluso la certeza jurídica es un mínimo deseable y no un valor agregado). Esa disciplina es la que genera confianza en los inversionistas y competitividad para las empresas que puedan desear instalarse dentro. Pero efectivamente, esto no lo es todo.
En el otro extremo, se encuentran los nuevos desarrolladores que reducen la creación de parques industriales a renders llamativos y preventas de tierra a precios inflados, confiando en plusvalías irreales escalonadas que no tienen sustento en la demanda ni en los servicios de alta infraestructura. El riesgo es evidente: proyectos vacíos, sin empresas instaladas, que distorsionan el mercado y comprometen la credibilidad de un sector que debería consolidarse con bases sólidas.
El verdadero valor de un parque industrial no está en los metros cuadrados vendidos ni en las maquetas de preventa, sino en su capacidad de generar habitabilidad industrial dentro de ecosistemas sectoriales. Es decir, espacios que integren empresas ancla, proveedores, talento, academias y servicios especializados, diseñados con inteligencia de mercado y con atención a las verdaderas necesidades de las cadenas de suministro.
Lo anterior lo he comprobado en mis recorridos internacionales. Hace algunos años tuve la oportunidad de visitar Gotemburgo, en Suecia, y recorrer el Lindholmen Science Park. Lo primero que llamó mi atención fue que ahí no se hablaba de vender terrenos ni de levantar edificios vacíos a toda prisa. El proyecto no nació de renders ni de preventas, sino de un concepto: crear un ecosistema enfocado en ciencia, innovación y tecnología.
Primero se convocaron a las empresas más importantes del país para instalar sus centros de investigación y desarrollo (R & D + Innovación), y con esas anclas aseguradas se generó un modelo de enrolamiento de proveedores y se sumaron universidades. Solo entonces surgió el componente inmobiliario en donde se procedió a arrendar y vender los espacios a las empresas que ansiaban formar parte del ecosistema. El resultado es un parque donde las empresas no necesitan ser convencidas para instalarse: tienen que estar ahí, porque el ecosistema mismo las obliga a pertenecer.
La verdadera riqueza de este sector no se mide en plusvalías rápidas, aprovechamiento de metros cuadrados rentables, rendimientos en Excel con escenarios de ensueño, sino en el valor que se genera cuando las empresas quieren estar ahí porque el ecosistema las hace indispensables y el efecto dominó de desarrollo económico que de ellas detona.
Javier Lemarroy
Es promotor estratégico industrial de México en atención y atracción de Inversión Extranjera Directa (IED) y parques industriales. Director General de Why México, firma especializada en Softlanding de empresas dentro de parques industriales. Fue Director General de la Asociación de Parques Industriales del Estado de Jalisco y ExProMéxico. Cuenta con más de 297 agendas de inversión atendidas y desarrollo de misiones comerciales para promoción en México en Alemania, Suecia, Corea del Sur, EUA, Portugal, Qatar, Dubai, Italia, entre otros.
