Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) representan una opción sólida para invertir en el mercado inmobiliario mexicano sin requerir grandes capitales, por lo que son sumamente atractivos para los inversionistas. Estos vehículos financieros permiten diversificar portafolios, delegar la administración a expertos y acceder a ingresos por arrendamiento de propiedades industriales, comerciales, de oficinas, entre otros.
Crecimiento y consolidación de las Fibras inmobiliarias
Desde que Fibra Uno (FUNO) debutó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en 2011, el mercado de las Fibras en México ha tenido un notable crecimiento:
Actualmente, las Fibras Inmobiliarias gestionan más de $891,000 millones de pesos en activos y administran más de 2,200 propiedades con una área bruta rentable (ABR) de 30.5 millones de m² y una tasa de ocupación promedio del 95%.
Además, para este año, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) prevé que las Fibras Inmobiliarias sumarán alrededor de 2 millones de m² adicionales de ABR.
El índice S&P/BMV FIBRAS muestra una plusvalía acumulada de 175.5% en 14 años, frente al 61.4% del S&P/BMV IPC, con rendimientos promedio del 15% en los últimos tres años, que superan en 7.8 puntos al IPC.
¿Qué hace atractivas a las Fibras inmobiliarias para los inversionistas?
- Regulación prudente de apalancamiento: el índice loan-to-value (LTV) está limitado al 50%, y las principales Fibras operan alrededor del 30%.
- Estabilidad en flujos generados, con utilidades predecibles.
- Rentas que crecen por encima de la inflación, manteniendo altos niveles de ocupación y comportamiento defensivo frente a ciclos económicos adversos.
- Adicionalmente, los recortes a la tasa de interés de referencia del Banco de México han fortalecido el atractivo de las Fibras, ya que los instrumentos de deuda competidores como los bonos pierden atractivo.
Contexto macroeconómico favorable
A junio de 2025, Banxico redujo su tasa de interés clave a 8.0%, marcando el nivel más bajo desde 2022. Posteriormente, a inicios de agosto, la bajó de nuevo a 7.75% en respuesta a una inflación moderada del 3.51% en julio, situada nuevamente dentro del rango meta del banco central.
Implicaciones geográficas de las Fibras Inmobiliarias
Si bien las Fibras inmobiliarias tienen activos en casi todo el país, la ubicación de ellos favorece especialmente a las regiones con alta demanda inmobiliaria, como el Bajío, norte del país (por ejemplo, Nuevo León y Chihuahua) y el Centro (CDMX y Estado de México), donde la densidad industrial, comercial y de oficinas coincide con la expansión proyectada de las Fibras.
En suma, las Fibras inmobiliarias en México continúan siendo una herramienta financiera atractiva por su flexibilidad, rendimientos estables y crecimiento sostenido. Su estructura regulada, rendimiento superior al mercado accionario y respaldo de activos reales las posicionan como un referente en inversión inmobiliaria.
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