Como consecuencia del boom del nearshoring en los últimos cinco años, mercados inmobiliarios industriales emergentes como Aguascalientes en el Bajío, Mexicali en el Norponiente, Saltillo en el Noreste e Hidalgo en la región Centro, se han consolidado como mercados muy atractivos para establecer procesos productivos y logísticos.
Bajío: la consolidación de Aguascalientes
Muestra de ello es el dinamismo que se ha presentado en Aguascalientes, donde se observa que el inventario creció 13% entre 2019 y el 1Q 2025. Esto derivado de los anuncios de inversión que se han registrado en los últimos años.
El 2023 fue un año clave para el desarrollo de Aguascalientes, al registrar la mayor absorción bruta o transacción de espacios industriales de los últimos 10 años con un total de 161,200 metros cuadrados (m2), siendo un BTS para Edgewell la mayor transacción con un total de 53,486 m2 en el Parque Industrial Finsa Aguascalientes. Debido a la demanda de los últimos 5 años, el precio de salida ha incrementado 34%.
Asimismo, el gobierno del estado tiene como objetivo crear un entorno de confianza, innovación y crecimiento sostenible, por ello se afianza como un destino ideal para atraer inversiones. Tan sólo en abril de 2025, Aguascalientes atrajo inversiones por más de $1,000 millones de pesos y tiene un convenio que garantiza el abasto y aprovechamiento de energía eléctrica.
Norponiente: la consolidación de Mexicali
Mexicali es otro mercado inmobiliario industrial que ha presentado un crecimiento importante en los últimos años, consolidándose como una gran opción para las empresas que desean estar cerca de la frontera con Estados Unidos, al ubicarse en el Norponiente del país.
El inventario Mexicali creció alrededor de 41% entre 2019 y el 1Q 2025, a causa de la fuerte demanda de espacios industriales durante este periodo. En 2021 Mexicali registró la mayor absorción bruta de los últimos 10 años, al alcanzar 384,000 m2, continuando con esta dinámica en los últimos 4 años.
Dicha demanda de espacios industriales provocó que en los últimos cinco años aumentaran paulatinamente los precios de salida, acumulando un incremento de 71%. La mayor operación registrada, fue un BTS para Footprint de 116,130 m2 en el Parque Industrial Calafia II durante el 2021.
Las principales ventajas que Mexicali ofrece para la atracción de inversión son la proximidad a los mercados de EE. UU., fuerza laboral bilingüe altamente calificada, parques industriales e infraestructuras modernas y un entorno favorable para los negocios con costos competitivos.
Noreste: la consolidación de Saltillo
En el Noreste del país, Saltillo es el mercado inmobiliario industrial que de la mano del nearshoring se ha consolidado. Su ubicación estratégica lo convirtió en un punto clave para la producción de productos enviados a EE. UU., por lo que, su inventario creció 32% de 2019 al 1Q 2025.
A partir del 2022 se comenzó a registrar una gran demanda en Saltillo, alcanzando una absorción bruta de 519,000 m2. La mayor transacción registrada fue un BTS para Lennox Commercial por 76,000 m2. En tanto, el precio de salida continúa al alza, presentado un incremento acumulado de 68% entre 2019 y el 1Q 2025.
Saltillo es atractivo para la relocalización de empresas, debido a que ofrece infraestructura, mano de obra calificada, una competitiva cadena de proveeduría y su cercanía con la frontera de Estados Unidos.
Centro: la consolidación de Hidalgo
En la región Centro el mercado emergente que se ha consolidado es Hidalgo, presentando un crecimiento de 23% en su inventario entre 2019 y el 1Q del 2025. El 2024 fue clave, registrar la mayor absorción bruta en los últimos diez años con 112,000 m2. La transacción a destacar fue un BTS para Mercado Libre de 100,000 m2 en el Parque Industrial Platah, además, en los próximos trimestres se espera la expansión de dos naves más.
El desarrollo de nuevos parques industriales y la fuerte demanda en Hidalgo impulsó el precio de salida registrando un incremento de 69% de 2019 al 1Q 2025.
En abril de 2025, el gobierno estatal anunció la inversión de $60 millones de pesos en un nuevo Parque Industrial en Ciudad Sahagún. El proyecto prioriza la instalación de PYMES locales proveedoras de empresas ya ubicadas en la zona, con ello se busca seguir consolidado el mercado. El desarrollo del parque concluirá en tres años.
Este crecimiento es el resultado de las políticas implementadas por el gobierno de Hidalgo para fomentar la inversión, promover el desarrollo de infraestructura y garantizar condiciones óptimas para el sector industrial.
En conclusión, estos mercados han presentado un crecimiento importante, debido a que ofrecen atractivas oportunidades para la atracción de inversiones y mano de obra calificada. Su potencial para el desarrollo industrial dependerá de su ubicación geográfica, es decir, en la frontera se situará la industria manufacturera y en el bajío y centro del país estarán las operaciones logísticas. Los mercados industriales emergentes son clave para las empresas que buscan crecimiento y expansión, al impulsar el desarrollo económico.
Silvia Gómez es
Silvia Gómez Sosa Licenciada en Mercadotecnia con 25 años de experiencia en el medio de bienes raíces, actualmente colabora en Datoz como Team Leader del equipo de investigación, aportando su experiencia al equipo, dirige la investigación y análisis del mercado inmobiliario a nivel nacional.
