Diversos factores han impulsado una nueva tendencia en el sector inmobiliario industrial: los parques industriales verticales. Este modelo, ya consolidado en mercados como Asia, Europa y Estados Unidos, comienza a ganar terreno en México como una solución eficiente para optimizar la logística urbana y acercar a las empresas a sus clientes finales.
En entrevista con Datoz, Eduardo Neuman, Fundador y CEO de Interlogix, nos comparte su visión sobre los factores que han detonado esta evolución, los retos en términos de zonificación y diseño, así como las oportunidades de crecimiento que presenta este modelo en los próximos años.
1. ¿Qué factores han impulsado el desarrollo de parques industriales verticales en México?
El crecimiento del e-commerce, la necesidad de entregas en el mismo día, la escasez de tierra industrial bien ubicada dentro de las ciudades y el aumento en los costos del suelo han sido factores clave. En ciudades densamente pobladas, donde los espacios industriales convencionales son cada vez más difíciles de desarrollar dentro de la mancha urbana, la verticalización se vuelve una solución natural para optimizar el uso del suelo y acercar a las empresas a su cliente final.
2. ¿Qué tipo de empresas están mostrando mayor interés en estos inmuebles?
Principalmente, empresas enfocadas en logística de última milla, e-commerce, farmacéuticas, fabricantes o importadores con distribución directa a sus clientes o a otras tiendas, marketplaces y 3PLs. También vemos un interés creciente por parte de compañías que necesitan presencia urbana para temas de distribución, atención inmediata o reducción de tiempos de entrega.
3. ¿Cuáles son los principales desafíos en términos de zonificación y permisos para construir parques industriales verticales?
El principal reto está en que los reglamentos de construcción y los usos de suelo no fueron diseñados pensando en naves industriales verticales. Esto implica gestionar los usos de suelo, cumplir con normativas de carga y descarga en zonas urbanas, y trabajar de cerca con autoridades locales para validar aspectos como estacionamientos, accesos, alturas, impactos viales y ambientales. Es un proceso mucho más complejo que desarrollar una nave horizontal en una zona industrial tradicional.
4. ¿Cuáles son las principales diferencias en el diseño y construcción de un parque industrial vertical frente a uno convencional?
Un edificio industrial vertical requiere una planeación mucho más detallada, desde el diseño estructural hasta la logística operativa. Se deben considerar múltiples andenes de carga y descarga para vehículos pequeños hasta tráileres de 53 pies, montacargas industriales, alturas mínimas de entrepiso, ventilación, iluminación natural, accesos independientes para múltiples inquilinos y, sobre todo, eficiencia en la circulación. Además, deben tener una mezcla de flexibilidad y robustez para adaptarse a distintos giros industriales y logísticos.
5. ¿Cuáles son las principales ventajas de un parque industrial vertical en términos de eficiencia operativa?
La ubicación cercana al consumidor final permite reducir tiempos y costos de entrega. Al estar dentro de la ciudad, las empresas pueden operar con mayor rapidez en el reabastecimiento y la logística inversa. Otro beneficio es la reducción en la dependencia del transporte pesado a largas distancias. Además, permite a las empresas acceder a talento más fácilmente al ubicarse en zonas mejor conectadas y habitacionales.
6. ¿Cuáles son las expectativas de crecimiento del mercado de parques industriales verticales en México en los próximos 5 años?
Vemos un crecimiento acelerado, especialmente en los mercados urbanos donde ya existe presión sobre la tierra industrial. Estimamos que la participación de este tipo de activos podría crecer exponencialmente en los próximos cinco años, impulsada por la necesidad de infraestructura más eficiente para distribución urbana. El interés institucional también está creciendo, lo que traerá más capital al sector y acelerará su desarrollo.
7. ¿Considera que este modelo pueda convertirse en la norma en ciertas ciudades con alta densidad industrial?
Definitivamente. En ciudades como la CDMX, Monterrey o Guadalajara, donde el crecimiento horizontal ya no es viable dentro de la mancha urbana, este modelo no solo será una alternativa, sino la norma. Tal como ha ocurrido en Asia, Europa y Estados Unidos, la verticalización se vuelve una necesidad ante la escasez de tierra. En México vamos por ese camino, y los parques logísticos verticales serán clave para atender la demanda urbana con eficiencia y sustentabilidad.
Eduardo Neuman
Fundador y CEO de Interlogix, fondo desarrollador de Parques logísticos verticales para última milla. Con más de 18 años de experiencia en la adquisición, desarrollo, construcción, operación y venta de inmuebles en México, ha liderado proyectos que abarcan vivienda, plazas comerciales y parques logísticos de última generación. Además, forma parte de cuatro Comités Técnicos y tres Consejos de Administración, aportando su experiencia estratégica en decisiones clave para distintos sectores.
